Cómo vender una casa desde fuera del estado: Guía de larga distancia

Vender una casa rara vez es fácil, pero sin duda ayuda si está físicamente cerca para coordinar las reparaciones, aprobar los colores de pintura o pasar durante la hora del almuerzo para verificar las cosas. Las personas que venden una casa fuera del estado no tienen ese lujo. Sin embargo, pueden hacer el trabajo esencialmente de una de dos maneras.

Un agente de bienes raíces calificado puede guiarlo a través de cómo vender una casa fuera del estado, brindándole un nivel elevado de servicio. Un agente sirve como «los ojos y las botas sobre el terreno para cualquier cosa que pueda surgir a través del proceso de marketing y venta», describe Geoffrey Adams , un agente de mayor venta en Phoenix, Arizona, que se especializa en reubicaciones.

Otra opción es trabajar con una empresa que compre casas al contado en la zona. Si bien es probable que reciba una oferta más baja que si estuviera en la lista, también elimina los preparativos en el hogar y las visitas repetidas que pueden ser difíciles de organizar desde lejos.

Ya sea que haya heredado una casa en la costa opuesta o que finalmente esté vendiendo un condominio antes de la pandemia que es demasiado pequeño para soportar el trabajo de forma remota, vender una casa fuera del estado eventualmente lo liberará y, con suerte, una bendición para su cuenta bancaria.

Analicemos de cerca el proceso para vender una casa fuera del estado y sus opciones para vender a larga distancia.

Razones por las que la gente tiene que vender desde fuera del estado

En general, el 13 % de las personas que recientemente compraron o vendieron una casa se mudaron a un estado diferente al de su residencia anterior , según la Encuesta de información sobre compradores y vendedores de HomeLight de 2021. Echemos un vistazo a algunas de las situaciones típicas en las que las personas terminan viviendo en un estado diferente al de la casa que necesitan vender.

Traslado de trabajo

El principal agente de bienes raíces de Florida, Dave Gaudreau , dice que una de las razones más comunes para una venta fuera del estado es una reubicación corporativa. En 2021, el 32,5% de las personas que se mudaron se reubicaron por trabajo o debido a una transferencia de trabajo.

Para aquellos empleados que aún necesitan estar vinculados a una ubicación, su empresa o trabajo puede solicitarle que se traslade, a menudo sin previo aviso. Eso es especialmente común entre los miembros de las fuerzas armadas, dice Gaudreau. Entonces, si solo tiene tiempo para empacar y mudarse, es probable que tenga que vender su casa una vez que esté establecido.

Trabajo remoto

Desde que comenzó la pandemia, el teletrabajo se ha vuelto cada vez más popular y ha permitido que muchas personas hagan las maletas y salgan de sus casas. Y es probable que continúe. Según el Centro de Investigación Pew, el 60% de las personas con trabajos elegibles a distancia todavía quieren trabajar desde casa después de que termine la pandemia. Eso significa que cada vez más personas prefieren hacer su mudanza permanente y optar por vender sus antiguas propiedades desde lejos.

Juicio hipotecario

A veces, estos se clasifican como REO, o propiedades inmobiliarias , porque ahora son propiedad de un banco, una agencia gubernamental u otro prestamista. A partir de enero de 2022, había poco más de 23,000 viviendas con solicitudes de ejecución hipotecaria , la mayor cantidad desde el comienzo de la pandemia de COVID-19, según el almacén nacional de datos de propiedad ATTOM Data Solutions.

Legalización de un testamento

A veces, una propiedad tiene que pasar por un testamento para ser vendida. El término sucesión se refiere al proceso legal a través del cual se revisa el testamento del ser querido y se designa un representante o albacea para administrar el testamento y distribuir los bienes o, en algunos casos, para hacer arreglos y desembolsos y distribuciones del patrimonio en la ausencia de testamento.

La sucesión reconoce si un testamento es válido y designa a un albacea o representante personal para administrar el patrimonio y distribuir los bienes , incluidos los bienes inmuebles. No es necesario que viva cerca del difunto para ser nombrado albacea o representante del patrimonio.

Propiedad de inversión

Los inversores individuales poseen aproximadamente el 72,5% del mercado de viviendas de alquiler de una sola unidad . Por lo tanto, un inversionista puede querer deshacerse de esta propiedad por completo o transferir las ganancias a otra inversión. En este caso, es posible que un propietario nunca haya estado en la casa, o que haya pasado un tiempo desde que la vio, dice Adams. “Hay menos familiaridad con la propiedad y más oportunidades para que el agente de bienes raíces intervenga y aporte valor adicional a esa relación”, dice Adams.

¿No estás seguro de querer incluirte en la lista? Obtenga una oferta en efectivo

Durante lo que puede ser un proceso de meses, algunos vendedores pueden encontrar abrumador el proceso de listar y administrar una propiedad a distancia. Mientras intenta triunfar en un nuevo trabajo o preparar cenas familiares, también responde a mensajes de texto y llamadas telefónicas del director de escena o aprueba los detalles de una casa que bien podría estar en otro planeta.

Para reducir los dolores de cabeza típicos de vender una casa a larga distancia, considere solicitar una oferta de una empresa de compra de casas que compre casas en el área. En estos días, trabajar con una operación de compra de una casa se puede hacer principalmente en línea y hay muchas empresas para elegir.

Así es como suele funcionar vender su casa por dinero en efectivo :

Paso 1 —  Decisión: Un dueño de casa, quizás vendiendo fuera del estado, decide no listar su casa y busca una manera de venderla fuera del mercado.

Paso 2: contacto: un vendedor se comunica con una empresa que compra casas en su área y proporciona información básica sobre su casa (aunque algunas empresas se comunicarán con los vendedores para comprar su casa ).

Paso 3 — Oferta preliminar: En esta etapa, algunas empresas de compra de viviendas proporcionarán una oferta preliminar que está sujeta a cambios después de una evaluación de la vivienda.

Paso 4 — Evaluación: La empresa programa un recorrido por la propiedad (a veces virtualmente) para evaluar su condición, generalmente dentro de las 24 a 48 horas.

Paso 5 — Oferta en firme: la empresa hace una oferta en firme (generalmente dentro de las 24 horas, a veces en el sitio después del recorrido) que puede aceptar o rechazar. La mayoría de estas empresas no negociarán el precio, por lo que la oferta es un escenario de tómalo o déjalo.

Paso 6 — Cierre: Si acepta la oferta, usted y la empresa firmarán el contrato y comenzará el cierre. Algunas compañías ofrecen un depósito grande y algunas incluso pueden pagar la casa por adelantado. Paso 7: Pago: el vendedor recibe el pago rápidamente, generalmente entre siete días y unas pocas semanas. Esto puede variar según la empresa, y los vendedores que trabajan con una empresa de compra de viviendas a menudo disfrutan de la flexibilidad para seleccionar una fecha de mudanza que les convenga.

 

Incluso con una oferta en efectivo, deberá hacer arreglos para que la casa se vacíe. Dicho esto, algunas compañías incluso ayudarán con eso al permitir que los vendedores tomen lo que quieran de la casa y se vayan del resto.

Estoy fuera del estado. ¿Vale la pena vender a un comprador en efectivo?

Si bien la venta a una empresa de We Buy Houses ofrece una serie de ventajas, las empresas de compra de viviendas suelen pagar menos que el valor de mercado por las viviendas que compran, ya veces significativamente.

Estas empresas también pueden proporcionar un cierre rápido y flexible, reducir o eliminar la necesidad de reparaciones y, en muchos casos, cubrirán todos los costos de cierre del vendedor . Por lo tanto, se trata de sopesar las ventajas y desventajas y determinar qué es lo mejor para su situación.

Si esta es una opción que le gustaría explorar más a fondo, considere la plataforma de venta simple de HomeLight , que ofrece ofertas en efectivo para casas en casi cualquier condición en todo el país. Los vendedores ingresan algunos detalles sobre su casa y el cronograma de venta en nuestro sitio web. Sin puesta en escena. No hay demostraciones repetidas. No hay casas abiertas.

En tan solo 48 horas, podría tener una oferta en efectivo sin compromiso en la bandeja de entrada de su correo electrónico con la capacidad de cerrarse en tan solo 10 días. Por el contrario, los cierres que involucran una hipoteca están demorando un promedio de 52 días a partir de marzo de 2022.

¡Pero mi propiedad fuera del estado está en excelentes condiciones!

Entonces, una lista tradicional puede ser más adecuada, o podría considerar trabajar con un iBuyer. Las empresas de iBuyer ofrecen a los vendedores muchas de las mismas comodidades que otras operaciones de compra de viviendas, pero también aprovechan la tecnología algorítmica, también conocida como modelos de valoración automatizados (o AVM), para realizar una oferta casi instantánea por su vivienda y proporcionar un método fácil de usar. mayormente experiencia en venta de casas en línea. Los iBuyers tienden a buscar casas en mejores condiciones y ofrecen mucho más cerca del valor de mercado, generalmente en el rango del 90%, y a veces más , particularmente en un mercado inmobiliario activo.

Consulte nuestra guía de las principales empresas compradoras de viviendas en 2022 para obtener más información.

Qué hacen los agentes de bienes raíces cuando un vendedor está fuera del estado

Tal vez no esté dispuesto a ir con una oferta en efectivo o todavía esté indeciso. Quizás su principal prioridad sea maximizar el valor de la oferta.

Entonces, repasemos la otra vía que podría tomar al vender una casa fuera del estado: contratar a un agente de bienes raíces calificado para coordinar la transacción y aligerar su carga.

Si tiene un agente de bienes raíces que sabe cómo vender una casa con un propietario fuera del estado, no se preocupará si debe visitar la propiedad en cada paso del camino, ahorrándose innumerables viajes de ida y vuelta y reducción de gastos de viaje.

Adams, nuestro principal agente inmobiliario de Phoenix, dice que nunca desalienta a un vendedor que vive fuera del estado de visitar una propiedad para comprender mejor su valor y lo que necesita vender. Pero tales viajes no siempre son factibles o necesarios. Un agente inmobiliario local de confianza puede cumplir con estas responsabilidades:

1. Asegurar la propiedad

El agente puede contratar a un cerrajero para cambiar la llave de la propiedad y garantizar que nadie más tenga acceso. “A veces, el vecino tiene una llave de quienquiera que haya vivido allí, o hay amigos o familiares que tienen llaves”, dice Adams. El agente también puede instalar dos cajas de seguridad, una para exhibiciones para rastrear quién entra y sale y otra codificada para contratistas (o el propietario, en caso de que deseen visitar y no pedirle acceso al agente).

2. Documentar el estado de la propiedad

Incluso si la casa aún no está lista para incluirse en la lista, su agente puede capturar un conjunto detallado de fotos que muestren la condición de la casa: escenas de la calle, tomas del techo y el paisaje, fotos de los electrodomésticos principales, como el aire acondicionado, y múltiples vistas de cada habitación. De esta manera, estará al tanto de cualquier cosa que afecte el valor o que deba repararse de inmediato. Si la venta de su casa se relaciona con una situación de sucesiones , las fotos también son importantes para el informe de un abogado de sucesiones para la corte.

3. Ayudar con la contratación de contratistas

Un agente tiene el conocimiento local para encargarse de tareas simples, como encender los servicios públicos en una casa vacante y conocer a profesionales que pueden realizar reparaciones y mantenerla en buen estado, como un servicio de limpieza y un limpiador de piscinas. Puede aplazar el consejo del agente sobre la contratación de alguien o pedirle al agente que proporcione ofertas de tres proveedores para que pueda elegir el que le resulte más cómodo.

4. Vigile la propiedad

Un agente local puede vigilar la casa, brindándole tranquilidad. Jennifer Murtland , una agente de bienes raíces de gran venta en Cincinnati, Ohio , y sus colegas revisan regularmente las propiedades en busca de vendedores que vivan fuera de la ciudad. En una de esas ocasiones, descubrió que un calentador de agua había estallado ese mismo día. “Pude limpiarlo y apagarlo, pero si no hubiera ido, habría moho por todas partes”, dice.

5. Ponle precio a la propiedad, respetando tu presupuesto y tiempo

Adams dice que les dará a los propietarios de otros estados dos rangos de valoración diferentes, uno para una venta tal como está y otro con cualquier renovación para que la casa sea competitiva con el mercado local. También ofrecerá un costo estimado de las actualizaciones.

“Si no tienen prisa, siempre me gusta fijar un precio alto y luego reducirlo con el tiempo”, añade. «Nunca quiero estar en una situación en la que tengamos una oferta el primer día y todos se pregunten: ‘Dios mío, ¿no fijamos un precio lo suficientemente alto?'». Además, cada reducción mantiene la propiedad en la parte superior de la lista múltiple . servicio (MLS) . «Se mantiene en lo más alto de la lista, en lo más alto de la mente, e inmediatamente vemos tráfico en esos listados… debido a la forma en que funciona la MLS».

6. Gestionar la comercialización

Además de la MLS, su agente local coordinará las visitas y los esfuerzos de marketing. Estos pueden incluir redes sociales, publicidad en línea y jornadas de puertas abiertas. Si desea estar disponible para responder preguntas durante una jornada de puertas abiertas, pero no puede viajar, su agente puede organizar una «casa abierta virtual» o una visita guiada transmitida en vivo . Estos pueden llevarse a cabo en casi cualquier plataforma de redes sociales como Facebook Live o Instagram y luego publicarse en YouTube.

7. Configura un recorrido 3D o virtual

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios®, el 51% de los compradores encontraron su casa a través de Internet. Y para que su casa destaque hoy, necesita algo más que una buena lista y excelentes fotos. Su agente debería poder configurar un recorrido virtual o en 3D que abra su propiedad a un mercado más amplio. También puede ayudar a que su propiedad se venda más rápido, especialmente si un comprador no puede asistir a una demostración en persona. Según la NAR, el 58 % de los compradores cree que los recorridos virtuales son muy útiles. Después de todo, al igual que usted vende fuera del estado, algunos compradores pueden estar comprando fuera del estado.

9. Informarle sobre los impuestos a la propiedad

Los impuestos a la propiedad inmobiliaria varían de un estado a otro, tanto en cantidad como en el momento en que los paga. Si los impuestos donde vive son de aproximadamente $3,000, es posible que se sorprenda al saber que los impuestos sobre la casa que vendió fuera del estado son, digamos, $12,000, con un pago adeudado en la mesa de cierre. Tu agente puede desglosar por adelantado cuáles serán los impuestos de la venta y cuándo tendrás que pagarlos. (También es aconsejable consultar con su contador).

9. Mantén intacta tu línea de tiempo

En cualquier venta de bienes raíces, existen varios problemas que podrían descarrilar o retrasar su cronograma. Pero con las preocupaciones por la pandemia de hoy y las interrupciones en la cadena de suministro, hay aún más preocupaciones en las que pensar. Su agente puede ser su mejor defensor, asegurándose de que cualquier reparación que realice no se retrase y que su venta progrese a tiempo. Estar tan lejos de su propiedad probablemente signifique que tendrá menos flexibilidad que estar allí en persona. Su agente puede compensar eso.

10. Cierra el trato

Según su preferencia y el lugar donde viva, su agente puede coordinar con usted la mejor manera de firmar los documentos de cierre. Algunas compañías de títulos pueden actuar como notarios y enviar documentos por correo electrónico para que usted los firme. Puede tenerlos notariados en su extremo y devolverlos electrónicamente o mediante entrega al día siguiente. O empresas como Notarize pueden proporcionar la certificación notarial en línea , trabajando con un notario a través de una cámara web.

Su agente también puede coordinar un cierre remoto si su estado lo permite. Todas las firmas se pueden completar electrónicamente, como a través de DocuSign o un portal web, y puede asistir al cierre por teléfono o cámara web si es necesario.

Otros consejos para vender su casa desde fuera del estado

Ahora que sabe cómo un agente puede ayudarlo con su venta fuera del estado, veamos qué más debe tener en mente al completar su transacción.

Infórmese sobre la notarización remota

Históricamente, uno de los mayores obstáculos para vender una casa fuera del estado ha sido que ciertos documentos deben ser notariados en persona como parte de la venta.

La notarización previene el fraude y certifica formalmente la autenticidad de un documento. Se puede pedir a los vendedores que firmen la declaración jurada de título y otra documentación en presencia de testigos y un notario.

En beneficio de las personas que venden una casa a larga distancia, la pandemia aceleró lo que se llama notarización remota en línea (RON), que permite que las notarizaciones se completen virtualmente.

Al momento de escribir este artículo, 40 estados han autorizado la certificación notarial remota, y se anticipa que los cierres digitales podrían volverse legales en todo el país antes de que finalice el 2022 .

Si bien el proceso de RON variará de estado a estado y de software a software, los vendedores pueden esperar que surjan algunos o todos los siguientes protocolos durante el proceso de notarización remota:

• Te conocerás a través de la cámara web.
• Es posible que deba utilizar una plataforma de notarización remota específica.
• Se le pedirá que proporcione información de identificación clave sobre usted.
• Deberá enviar documentos físicos o cargarlos digitalmente.

La Asociación Nacional de Notarios (NNA, por sus siglas en inglés) realiza un seguimiento de los cambios frecuentes en la legislación de RON en todos los estados, y puede ver la situación actual de su estado al ver el mapa de NNA . Los vendedores también deben consultar con sus agentes para ver si RON es una opción en su mercado.

Reúne un equipo fuerte

Como ya mencionamos, su agente de bienes raíces será su mejor amigo durante su transacción. Pero para asegurarse de que su venta se desarrolle sin problemas, es útil reunir un equipo de profesionales que incluya:

• Un personal de mantenimiento: es posible que no esté haciendo renovaciones importantes, pero tener a alguien que cambie los accesorios de iluminación, repare los agujeros en la pared o arregle una manija de la puerta rota puede ser un salvavidas y dar a los compradores una fuerte primera impresión de que la casa está bien. -mantenido
• Paisajista: Los compradores pagarán un promedio de 7% más por una casa con gran atractivo exterior que por una con un exterior descuidado. Contrate a alguien para que corte el césped, quite las malas hierbas y aplique fertilizante para darles a los compradores la alfombra verde al entrar.
• Inspector de viviendas: esto es opcional, pero un inspector de viviendas puede completar una inspección previa a la venta para identificar cualquier problema con anticipación, lo que le da tiempo para abordar las reparaciones necesarias sin la presión de tener ya un contrato.
• Abogado de bienes raíces: algunos estados requieren que un abogado de bienes raíces participe en la transacción, y algunos vendedores optan por contratar uno independientemente de verificar el papeleo y manejar cualquier problema legal.
• Contador: es útil mantener informado a su asesor fiscal sobre sus planes de venta en caso de que se desencadenen eventos fiscales.

Pídale a su agente de bienes raíces contactos confiables si no está seguro de a quién contratar para cualquiera de estos roles.

Divulgar lo que se requiere para la ubicación donde se encuentra la propiedad

Cada estado tiene sus propias reglas sobre lo que los vendedores deben revelar como parte de la venta a los compradores. Por lo general, un vendedor está obligado a compartir cualquier problema conocido con la casa que pueda afectar su seguridad, condición habitable o valor de reventa. Los ejemplos serían un evento de inundación anterior, daños por tormentas o un incendio en una casa. Sin embargo, si nunca ha vivido en el hogar y no está familiarizado con él, la expectativa de divulgación probablemente será diferente. Consulte con su agente de bienes raíces y, si es necesario, con un abogado matriculado, para asegurarse de haber completado los formularios correctos y haber hecho las divulgaciones necesarias lo mejor que pueda.

Cómo encontrar un agente de bienes raíces que pueda ayudar

Al vender una casa fuera del estado, es vital trabajar con un agente de bienes raíces que sea adecuado para el trabajo. HomeLight facilita la conexión con los mejores agentes inmobiliarios en su área con la experiencia adecuada. Analizamos más de 27 millones de transacciones y miles de revisiones y enviamos alrededor de dos o tres coincidencias a su correo electrónico.

Una vez que reciba las recomendaciones de su agente, tendrá la oportunidad de entrevistar a sus coincidencias de agentes inmobiliarios para determinar a quién desea contratar. Al vender fuera del estado, puede preguntar:

• ¿Ha trabajado alguna vez con vendedores fuera del estado?
• ¿Cuál es su experiencia con la venta de propiedades REO? ¿propiedad testamentaria? ¿Propiedad de inversión?
• ¿Qué valor o servicios pueden aportar para ayudarme a estar al tanto de lo que sucede en la propiedad desde lejos?
• ¿Qué herramientas utiliza para comunicarse con los vendedores de fuera de la ciudad?
• ¿Qué pasos toma para atraer una oferta lo más rápido posible?

Aunque vender una casa a larga distancia puede ser inusual para usted, es probable que un agente de bienes raíces experimentado haya hecho esto antes y pueda resultar ser un recurso valioso.

“Hay un poco más de desafío cuando llamas desde fuera del estado y tratas de identificar a alguien que tenga estas habilidades”, dice Adams, pero la confianza que tendrás después de elegir al agente adecuado bien vale la pena investigar.

Garrett Callahan contribuyó a este artículo.

Fuente de la imagen del encabezado: (Jesse Roberts / Unsplash)