Cómo vender una casa a un miembro de la familia

Vender su casa a un miembro de la familia suena relativamente simple. No necesita preocuparse por encontrar un comprador o pagar los honorarios del agente inmobiliario; solo necesita firmar algunos papeles y hacer que le escriban un cheque.

Pero las transacciones de bienes raíces, incluso con la familia, son complicadas. La transferencia de un título de propiedad siempre conlleva el riesgo de que encuentre problemas legales inesperados.

Igual de importante, podría haber implicaciones fiscales si vende a un miembro de la familia por debajo del valor de mercado. ¡No engañará al IRS vendiendo su casa por $1 para evitar el impuesto sobre donaciones!

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O siga leyendo para aprender cómo hacer que regalar o vender su casa a un miembro de la familia sea lo más fácil y sin complicaciones posible.

¿Se puede vender una casa a un familiar?

Sí, absolutamente puede vender una casa a un pariente. Además, puede evitar el proceso intensivo de tiempo y dinero de encontrar un comprador. Sin embargo, aquí hay un descargo de responsabilidad. Si alguna vez le prestó dinero a un miembro de la familia, tuvo un negocio con un pariente o incluso compartió un apartamento como compañeros de cuarto, sabe que no siempre es fácil. Es difícil tener conversaciones francas con aquellos a quienes amamos, especialmente cuando se trata de dinero.

Para evitar dramas familiares innecesarios, trate la venta como cualquier otra transacción de venta por parte del propietario (FSBO). Escriba su contrato por escrito, con detalles claros sobre el precio de venta, quién es responsable de los costos de cierre , etc.

También es una buena idea buscar un abogado de bienes raíces para manejar el papeleo. Algunos vendedores incluso contratan a un agente de bienes raíces o un coordinador de transacciones para ayudarlos a navegar el proceso de venta y mediar en cualquier conflicto que surja.

Incluso si planea supervisar el proceso de venta usted mismo, debe pedirle a un agente inmobiliario local con experiencia un análisis de mercado comparativo (CMA) antes de que usted y su comprador establezcan un precio de venta.

Un CMA es una evaluación objetiva del valor de su casa. Obtener una valoración de la vivienda por adelantado lo ayuda a usted y a su comprador a negociar un precio de venta justo y evitar problemas con un prestamista hipotecario.

También es útil tener una CMA a mano en caso de que el IRS solicite una prueba de que no estaba tratando de evitar impuestos sobre donaciones o ganancias de capital al vender su casa por debajo del valor de mercado.

¿Es ilegal vender su casa a un familiar?

Solo es ilegal vender su casa a un pariente si lo hace para evitar impuestos, y lo hace ilegalmente. Además, si está vendiendo por un descuento extremo, de todos modos puede estar sujeto a un impuesto sobre sucesiones y donaciones. De lo contrario, vender una casa a un miembro de la familia es como vender su casa a cualquier otro comprador.

¿Cómo transferir un título de propiedad?

Hay varias formas de transferir el título de propiedad de su casa a un miembro de la familia:

• Transferencia de escritura de garantía especial : este tipo protege a su familiar de cualquier problema de propiedad o reclamo que haya tenido mientras era dueño de la casa.
• Transferencia de escritura de garantía general : garantiza que todos sus derechos de propiedad se transfieran a su familiar y garantiza legalmente sus acciones pasadas o futuras contra la propiedad.
• Transferencia de escritura de renuncia : una escritura de renuncia solo transfiere el interés de su propiedad a su pariente, pero no los protege de ningún reclamo legal.

Al transferir su título de propiedad, querrá asegurarse de consultar a un abogado de bienes raíces. Como puede ver, hay matices en cada forma de transferencia y cuál es la mejor depende de su situación específica y las implicaciones fiscales de cada una. Según el valor de la propiedad, es posible que tanto usted como su familiar deban pagar impuestos sobre donaciones o ganancias de capital.

» MÁS: ¿Cuánto cuesta un abogado inmobiliario?

¿Cuánto cuesta transferir un título de propiedad?

El costo de transferir el título depende del método utilizado y si contratas a un profesional para que te ayude. El impuesto de transferencia o tarifa que paga al condado o estado generalmente depende del valor de la casa y las páginas del documento, pero es relativamente mínimo.

Por lo general, puede presentar los documentos necesarios usted mismo con la ayuda de un notario, pero corre el riesgo de hacerlo incorrectamente y encontrarse con problemas importantes en el futuro. Por ejemplo, una transferencia podría anular su seguro de título , hacer que el monto total de su hipoteca venza de inmediato u otros problemas complicados imprevistos.

Si bien las tarifas pueden no ser mucho para la transferencia real, hay otros costos a considerar si se transfiere la propiedad a un miembro de la familia, como el impuesto sobre sucesiones y donaciones, y los futuros impuestos sobre las ganancias de capital por los que su pariente puede estar en apuros.

¿Se puede regalar una casa a un familiar?

Por supuesto que puede regalar una casa a un miembro de la familia, pero siempre consideremos al Tío Sam. A partir de 2021, puede donar $ 15,000 a tantas personas como desee anualmente sin pagar un impuesto sobre donaciones, siempre que no exceda su exención federal unificada de impuestos sobre donaciones y sucesiones de $ 11.7 millones en total durante su vida. La excepción es si le está dando un regalo a su cónyuge, entonces el regalo está libre de impuestos.

Entonces, si usted y su cónyuge donan su casa de $200,000 a su hijo y su nuera, cada uno podría donar $15,000 al año a cada persona. Si bien necesitaría presentar una declaración de impuestos sobre donaciones sobre los $140,000 restantes (restamos $15,000 x 2 x 2), podría hacer que esta donación esté libre de impuestos, a menos que haya realizado donaciones sustanciales a lo largo de su vida. Los $140,000 contarían para la exclusión de $11.7 millones (o $23.4 millones para usted y su cónyuge juntos) del impuesto sobre sucesiones y donaciones de por vida.

Al regalar una casa a un miembro de la familia, también tenga en cuenta su futura responsabilidad fiscal por ganancias de capital . A menos que vivan en la casa como su residencia principal durante dos años primero, cuando vendan la casa, el precio original que pagó se convierte en la base imponible del destinatario.

Si pagó $100,000 por una casa hace 30 años, se la regala a su hija y ella la vende inmediatamente por $400,000, sus ganancias de capital serían de $300,000. Como se le permite una exclusión de $250,000, ella tendría que pagar $50,000 en impuestos sobre ganancias de capital.

Por otro lado, si esperó hasta su muerte para que su hijo heredara la propiedad, la base del costo sería la “base incrementada” o el valor de la propiedad en la fecha de su muerte. Si su hijo vendiera inmediatamente la propiedad por ese valor, no estaría sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital en absoluto.

» MÁS: Una guía para regalar bienes raíces a miembros de la familia

¿Necesita un abogado si vende una casa a un familiar?

Si bien no es necesario que use un abogado para venderle una casa a un pariente, es muy recomendable que lo haga. Al igual que con cualquier problema legal, las cosas pueden empeorar rápidamente debido a pequeños errores de comunicación o documentos mal archivados. Elegir una forma en lugar de otra podría tener enormes implicaciones en los impuestos o cuestiones legales. Un abogado se asegurará de que todo se presente por escrito y puede ayudar a evitar futuras batallas legales o gastos imprevistos.

¿Tiene que pagar impuestos sobre las ganancias de capital en una casa que vende a su familia?

Independientemente de si vende su casa a un miembro de la familia oa cualquier otra persona, es poco probable que tenga que pagar impuestos sobre las ganancias de capital. El IRS calcula las ganancias de capital como la diferencia entre el precio que pagó por la vivienda (su base de costo ) y el precio por el que finalmente la vendió.

Si compró una casa hace 20 años por $100,000 y recientemente se la vendió a un familiar por $200,000, su ganancia de capital sería de $100,000. El IRS permite una exclusión de $250,000 de ganancias de capital en bienes raíces si es soltero y $500,000 si está casado. Independientemente de si está casado o no, su ganancia de capital cae por debajo de ambos montos, por lo que no tendría que pagar impuestos sobre ganancias de capital.

¿Estás vendiendo tu casa y no sabes por dónde empezar?

Puede ahorrar mucho en posibles impuestos o costos consultando a un profesional antes de aventurarse en el camino de vender su casa a un miembro de la familia.

Preguntas frecuentes principales sobre la venta de su casa a un miembro de la familia

¿Se puede vender una casa a un miembro de la familia por $ 1?

Puede. Y funciona de manera similar a regalar su casa a un pariente. Pero, puede terminar costándote si eres demasiado generoso. Dado que el IRS ve cualquier descuento que le des a un miembro de la familia por debajo del valor de mercado como regalo, es posible que tengas que pagar el impuesto sobre donaciones sobre el monto. A partir de 2019, puede donar $ 15,000 a tantas personas como desee anualmente sin pagar un impuesto sobre donaciones, siempre que no exceda su exención federal unificada de impuestos sobre donaciones y sucesiones de $ 11.4 millones en total durante su vida.

¿Pueden los padres regalarle una casa a su hijo?

Los padres pueden regalar una casa a sus hijos, pero pueden estar sujetos al impuesto sobre sucesiones y donaciones. Si la casa vale menos de $30,000 (a cada persona se le permite una exención de donación de $15,000) o si los padres no han hecho donaciones que excedan los $22.8 millones durante su vida, no se aplicará el impuesto.

Sin embargo, el niño puede estar sujeto a futuras ganancias de capital si no vive en la casa durante al menos dos años antes de venderla. Esto se debe a que el IRS calcula la base del costo como la cantidad que los padres pagaron por la propiedad.

¿Puedes comprar una casa de tus padres por menos del valor de mercado?

Si bien sus padres pueden venderle su casa por un precio más bajo que el valor de mercado, ese descuento puede estar sujeto al impuesto sobre sucesiones y donaciones según la cantidad y sus hábitos de donación de por vida.

A partir de 2019, usted y su cónyuge pueden obsequiar $15,000 cada uno a una persona anualmente sin pagar un impuesto sobre donaciones, siempre y cuando no exceda su exención federal unificada de impuestos sobre donaciones y sucesiones de $11.4 millones en total durante su vida ($22.8 millones entre los dos de ustedes.) Entonces, si sus padres le venden su casa por $ 30,000 por debajo de su valor, está libre. Si el descuento supera esta cantidad, pero sus padres no han hecho donaciones sustanciales durante su vida, la donación tampoco estará sujeta al impuesto sobre donaciones.

Recursos para vender su casa a un familiar