Si compró su casa mientras estaba casado, es probable que su reacción visceral en un divorcio luche para mantenerla. Sin embargo, si bien una casa es un activo sustancial , también puede crear problemas innecesarios durante un momento emocionalmente tenso .
“Algunas personas piensan que la casa es el trofeo ”, dijo la analista financiera Rosemary Frank de Brentwood, Tenn., escribiendo en Divorce Magazine. “Financieramente, puede convertirse en una piedra alrededor de tu cuello”.
Aquí, reunimos 10 casos en los que la venta de una casa por divorcio es una decisión inteligente.
1. No puede pagar la hipoteca por su cuenta.
Si los nombres de ambos cónyuges están en la hipoteca, quien quiera quedarse con la casa tendrá que refinanciarla únicamente a nombre de esa persona, dijo Allison Rank , una agente de bienes raíces de alto rendimiento en el área metropolitana de Kansas City, Missouri, que trabaja con clientes divorciados.
Un cónyuge puede ceder su interés en una propiedad a otro a través de una escritura de renuncia , pero eso no absuelve a la persona de la responsabilidad financiera de una hipoteca.
“Mucha gente no puede permitirse el lujo de llevarla por sí misma, u obtener un préstamo solo con sus ingresos”, dijo.
Refinanciar durante un divorcio es difícil porque estás eliminando a una de las partes de la obligación de la deuda del préstamo, agrega Kevin Shaw , un agente de ventas en Johnstown, Colorado .
“Si compró su casa por $300,000 y ahora vale $600,000, no tiene acceso a esos $300,000 en capital que ha acumulado para ayudar con el refinanciamiento. Su cónyuge tiene derecho a la mitad de ese capital”, dijo.
Esencialmente, está refinanciando el monto del préstamo existente más la mitad del capital existente , por lo que deberá calificar para un monto de préstamo mayor solo con sus ingresos.
Incluso si puede pagar el pago de su casa después de refinanciar, es posible que no pueda pagar los impuestos y el seguro inmobiliario por sí mismo.
Si el pago de la casa, los impuestos inmobiliarios y el seguro equivalen a más de un tercio de sus ingresos, es probable que sea » pobre de la casa», señala Karen Covy, abogada de divorcios del área de Chicago con más de 25 años de experiencia, en su sitio web. .
Algunas personas piensan que la manutención de los hijos o del cónyuge ayudará a cubrir esos pagos, pero es mejor asegurarse de que pueda manejarlos sin eso en caso de que, por cualquier motivo, su ex no pueda pagar lo que debe.
2. No puede permitirse el lujo de comprar la parte del capital social de su cónyuge.
El valor de su casa es un bien conyugal, por lo que su ex tiene derecho a una parte de este valor , según LegalZoom.com. La cantidad se determina en función de si vive en uno de los nueve estados de propiedad comunitaria (Arizona, Nevada, California, Nuevo México, Washington, Wisconsin, Idaho, Texas y Luisiana) o en uno con un sistema de distribución equitativo . ( MaritalLaws.com , un recurso en línea para las leyes de divorcio, división de bienes, pensión alimenticia, custodia, manutención de los hijos y visitas, proporciona las leyes de divorcio de cada estado con un mapa fácil e interactivo y toda la letra pequeña en un solo lugar).
En pocas palabras, los tribunales en los estados de propiedad comunitaria tratan todos los bienes como si ambos cónyuges fueran propietarios por igual y dividen la equidad 50-50. En los estados de distribución equitativa, el tribunal tiene en cuenta factores como los ingresos actuales de cada cónyuge, las necesidades, la contribución a la adquisición, etc., dividiendo el patrimonio de modo que uno de los cónyuges tenga un porcentaje más alto que el otro.
Para asegurarse de que su ex obtenga la parte del capital que le corresponde por ley, tendrá que refinanciar lo suficiente para cubrir esa cantidad o compensar la parte de su ex renunciando a su reclamo sobre otros bienes conyugales de igual valor. Esto podría significar reducir su parte de una cuenta de jubilación o negociar menos pensión alimenticia. ¿Puede manejar financieramente esas concesiones?
3. La ley fiscal no está a tu favor.
Los cambios en el código fiscal han afectado la deducción por pensión alimenticia y los beneficios de la propiedad de vivienda. Para empezar, la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2018 establece que los pagos de pensión alimenticia no serán deducibles, lo que resultará en una mordida fiscal mayor para el beneficiario.
Los contribuyentes casados solían poder deducir intereses sobre una hipoteca de hasta $1 millón, pero a partir del año fiscal 2018, solo son deducibles los intereses sobre valores hipotecarios de hasta $750,000 , señala US News World Report.
Aunque existe una deducción de derechos adquiridos para las hipotecas obtenidas antes del 14 de diciembre de 2017, la eliminación de uno de los cónyuges de la hipoteca podría resultar en una refinanciación, lo que significa que la hipoteca podría estar sujeta a la nueva ley fiscal.
También querrá pensar en cómo retener la casa por cualquier período de tiempo podría afectar su elegibilidad para la exclusión del impuesto sobre las ganancias de capital . El gobierno permite que las parejas casadas excluyan hasta $500,000 de ganancias de capital en la venta de su casa , mientras que los solteros pueden excluir hasta $250,000. Si vende su casa después de divorciarse o permanece casado pero cambia de situación de vida, podría aumentar inadvertidamente su obligación tributaria sin una planificación adecuada.
Hable con un profesional de impuestos para obtener más orientación.
4. No puedes con el mantenimiento.
Hay casos en los que una pareja divorciada puede seguir siendo copropietaria de una casa, pero es más fácil llegar a una solución viable en teoría que en la práctica, dice el bufete de abogados Ayo and Iken , que ha trabajado en el oeste, centro y sureste de Florida durante 14 años. .
Supongamos que acepta permanecer en el hogar conyugal hasta que todos los hijos menores se hayan graduado de la escuela secundaria; entonces usted y su ex venderán la casa y dividirán las ganancias.
El problema es que tu ex se pasa los siguientes cinco años quejándose de lo bien que estás podando los arbustos, el color del exterior, etc.
«Es probable que encuentres esto invasivo, mientras que tu ex puede sentir [que] dado que la casa todavía es técnicamente la mitad de ellos, tienen todo el derecho de dictar lo que haces o no en la casa», señala el bufete de abogados en su sitio web
5. No sabes lo que soportará el mercado.
Los bienes raíces son generalmente un activo que se aprecia y aumenta su valor a una tasa del 3% al 5% por año . Pero el mercado tiene flujos y reflujos en ciclos y si ve alguno de estos 5 signos de una recesión , sería mejor que hiciera una estrategia de salida y cobrara.
Además, no olvide que debe presupuestar entre el 1 % y el 3 % del valor de su vivienda para el costo del mantenimiento y las reparaciones, según la antigüedad y el estado de su vivienda.
6. No quiere ser responsable de todas las reparaciones, costos de cierre y riesgos relacionados.
Si vende la casa antes de divorciarse, eso depende de ustedes como pareja, dijo Rank. Usted paga todos los costos y gastos de cierre juntos.
Una vez que te divorcias, tu ex no está involucrado en nada relacionado con la venta de la casa, a menos que esté especificado en el decreto de divorcio .
Si usted y su ex no conservan la propiedad conjunta de la casa, quien sea que esté en la hipoteca también asume otros riesgos asociados con la venta posterior, como » riesgos estructurales » de problemas no descubiertos como grietas en los cimientos, radón o moho. agrega la revista Divorce.
7. Estás patas arriba en la hipoteca.
Si su casa vale menos de lo que debe , su divorcio se vuelve más complicado, dijo Emily Doskow, autora de la Guía esencial para el divorcio de Nolo y escritora de Divorce Net de Nolo, uno de los sitios web líderes en asuntos legales. Una opción es negociar un cambio en los términos de su hipoteca, lo cual es más complicado si su casa tiene una segunda hipoteca o una línea de crédito con garantía hipotecaria.
Si solo tiene un préstamo sobre la propiedad, podría vender su casa en una venta corta , que es donde un comprador paga menos que el monto de la hipoteca pero el banco acepta no perseguirlo por la diferencia, evitando una ejecución hipotecaria en su registro.
8. No necesitas todo ese espacio.
En particular, si es mayor, es posible que desee comenzar de nuevo en un lugar más pequeño. Una encuesta reciente de Merrill Lynch entre jubilados mayores de 50 años encontró que el 51% de los que se mudaron después de jubilarse optaron por una casa más pequeña .
Una casa que era adecuada para criar una familia o para dos adultos puede tener demasiados pies cuadrados, sin mencionar los recuerdos, para una sola persona. Una vivienda más pequeña aligera la cantidad de tareas domésticas y de jardinería, reduce los gastos mensuales y despeja el desorden.
9. Necesitas el dinero.
Los abogados de divorcio dicen que si tiene una hipoteca de tasa fija con un pago hipotecario mensual bajo e impuestos a la propiedad relativamente bajos, podría tener sentido financiero conservar su hogar conyugal.
Dicho esto, usted y su ex pueden tener deudas considerables para resolver en las que el valor acumulado de su vivienda podría resultar valioso. El divorcio en sí es un gasto. A menos que tenga un divorcio simple de mutuo acuerdo en el que pueda usar un servicio en línea por alrededor de $ 250 a $ 500, podría pagar alrededor de $ 5,000 en promedio por la mediación, o $ 15,000 y más por un divorcio impugnado.
10. Quieres hacer borrón y cuenta nueva.
La división de bienes es “ una de las mayores cargas del proceso de divorcio ”, debido al valor tanto legal como psicológico, señala la Asociación Estadounidense de Psicología. Incluso sin el contexto de un divorcio, para muchas personas, una casa no es solo un lugar para vivir, sino «una extensión de mi cuerpo físico y mi sentido de identidad «, dijo la Dra. Karen Lollar, escribiendo en la revista académica revisada por pares. Investigación Cualitativa .
Es posible que pueda permitirse el lujo de mantener su hogar conyugal, pero una vez que esté divorciado, ¿será realmente feliz allí? «¿Habrá malos recuerdos para ti?» pregunta el bufete de abogados Ayo e Iken. “¿Alguna vez sentirás que este es realmente tu hogar en lugar del hogar tuyo y de tu ex?”
Es posible que no se aferre a la casa por enojo, pero quedarse en su casa podría detenerlo en esta nueva fase de su vida.
Mientras consulta con profesionales financieros y de estilo de vida, como un agente de bienes raíces con experiencia en divorcios , un contador y un asesor financiero, también piense detenidamente y busque ayuda sobre lo que necesitará para avanzar emocionalmente.