¿Es una venta corta adecuada para usted y su hogar? 6 cosas que debe sopesar antes de decidir

DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Este artículo tiene fines educativos únicamente y no debe interpretarse como asesoramiento financiero, fiscal o legal. HomeLight siempre lo alienta a comunicarse con un asesor con respecto a su propia situación.

Una venta corta puede ser una opción favorable en caso de que se haya atrasado en los pagos de la hipoteca o se enfrente a la posibilidad de una ejecución hipotecaria. Pero ciertamente no es una tarjeta para salir de la cárcel emitida por el banco de su vecindario amigo. Las ventas al descubierto, al igual que otros tipos de ventas de viviendas en dificultades, tienen consecuencias para su crédito y su futuro financiero.

La buena noticia es que el próspero mercado inmobiliario de Estados Unidos tiene muchos menos propietarios en la difícil posición de estar al revés con sus hipotecas: las ventas en dificultades representaron solo el 12,4 % de las ventas de viviendas unifamiliares y condominios en 2018, por debajo del máximo de 38,6 % en 2011 y 14,0% en 2017, según el almacén nacional de datos inmobiliarios ATTOM Data Solutions.

Pero las ventas al descubierto todavía ocurren, incluso en los días de gloria del mercado inmobiliario. Tamara Bourne , una importante agente en Peachtree City, GA, que ha facilitado casi 1000 transacciones hasta la fecha, recuerda una época en la que un sistema escolar perdió la acreditación de Georgia y se derrumbó el valor de las propiedades, “así que las casas [de los residentes] ya no valían lo que valían cuando los compraron”, dice ella.

Cualquiera que sea el caso, asegúrese de estar al tanto de todas las condiciones adjuntas para su acuerdo de prestamista particular y verifique la letra pequeña de su acuerdo de venta corta antes de firmar cualquier cosa. Comience con estas seis cosas a tener en cuenta.

Una pintura principal de una casa para mejorar antes de una venta corta.
Fuente: (Rawpixel/ Pexels)

1. Es posible que tenga mejores opciones a su disposición.

Para un prestamista, una venta corta es más atractiva que una ejecución hipotecaria , donde el banco asumiría el riesgo y los costos legales de una propiedad REO; en otras palabras, una propiedad inmobiliaria que ahora posee el prestamista. Una venta corta también permite que un prestamista minimice sus pérdidas.

Dicho esto, es posible que tenga otras opciones para manejar una hipoteca al revés o bajo el agua. Puedes:

  • Sumérgete en ahorros o fondos de jubilación para compensar la diferencia;
  • Pagar lo adeudado a través de un préstamo de la Administración Federal de Vivienda;
  • Alquile su casa mientras compra o arrienda otra y use los ingresos del arrendamiento para su hipoteca;
  • Use los fondos disponibles para reparaciones básicas (pintura fresca, reemplazo de pisos, contratación de un instalador profesional) que pueden aumentar el valor y el precio de venta de su casa;
  • Pregúntele a su prestamista acerca de las opciones temporales de alivio de la hipoteca .

Además, si refinanciar su casa por más de lo que vale lo ha llevado a esta situación, es posible que no necesite una venta corta si puede devolver parte del dinero que pidió prestado.

“Siempre les decía [a los clientes] que en realidad obtuviste el dinero en una situación de refinanciamiento. Ya habían sacado el dinero de la casa. ¿Podrían traerlo de vuelta a la mesa al cierre? Lo cual creo que es lo mejor que se puede hacer, lo más honesto”, dijo Bourne.

2. Tenga en cuenta que su puntaje de crédito no es seguro.

Una venta corta no afecta su puntaje de crédito de la misma manera que una ejecución hipotecaria, pero permanece en su registro financiero por un tiempo. La Comisión Federal de Comercio dice que las personas que pasan por una ejecución hipotecaria pueden tener que esperar siete años antes de ser elegibles para una nueva hipoteca , mientras que aquellos que pasan por una venta corta pueden calificar en dos años.

Una venta corta también puede reducir su puntaje crediticio entre 85 y 160 puntos . La buena noticia es que puede reparar su crédito en unos pocos años si continúa pagando otras cuentas a tiempo.

“La mayoría de la gente alquila una casa por tres o cuatro años” después de una venta corta, dijo Bourne. “Luego les vendemos una casa cuando se les devuelve el crédito”.

3. Su prestamista no cancelará necesariamente la deuda restante.

Para una venta corta, trabajará con su agente para proporcionarle a su banco o prestamista un análisis de mercado sobre su vecindario y documentos que respalden sus dificultades financieras. El prestamista luego decide si aprueba su venta corta, dijo Bourne.

Pero incluso después de que se venda su propiedad, es posible que aún deba dinero si el prestamista o los prestamistas no cancelan o “perdonan” la deuda restante.

“No es unidireccional en todos los ámbitos”, dijo Bourne. “A veces todo se perdona. A veces harán pagos aumentados devueltos. A veces está sujeto a impuestos. A veces no lo es.

Una calculadora utilizada para calcular una venta corta.
Fuente: (Rawpixel/ Pexels)

4. Cualquier deuda perdonada puede ser considerada renta imponible.

La cantidad de deuda que no pudo pagar en la hipoteca puede considerarse una ganancia inesperada, por así decirlo, en lo que respecta al IRS. Si el banco «perdona» o cancela cualquier deuda pendiente que esté sujeta a impuestos, recibirá un formulario 1099-C, o un formulario de cancelación de deuda , que debe presentarse con su declaración de impuestos federal y agregarse a su ingreso bruto.

En ocasiones, la deuda cancelada no se registra como ingreso sino como una “venta” para efectos fiscales y sujeta a ganancias o pérdidas de capital , según Turbo Tax.

Hable con su agente y un profesional de impuestos sobre su situación particular para evaluar si sería financieramente responsable por el resultado de una venta corta.

5. Las ventas cortas son cualquier cosa menos “cortas” en duración.

Dejando a un lado el nombre, las ventas cortas pueden ser prolongadas y durar meses o años debido a las pautas legales involucradas. Por ejemplo, una vez que la casa está a la venta, el banco o el prestamista presenta y revisa cualquier oferta. “Ellos [los compradores potenciales] envían la oferta y luego el banco ahora negocia esa oferta, ya sea que la acepten o no”, dijo Bourne. “El banco está involucrado mucho más”.

En respuesta a las inquietudes de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el Departamento del Tesoro de EE. UU. ha desarrollado el Programa de Prevención de Ejecución Hipotecaria de Vivienda Asequible (HAFA, por sus siglas en inglés) para establecer procedimientos, formularios y plazos uniformes para ventas al descubierto y transacciones que devuelven la propiedad al prestamista (conocido como Escritura en lugar de ejecución hipotecaria, o DIL).

El programa HAFA brinda varios beneficios, como $3,000 a los prestatarios para asistencia de reubicación. Para calificar, los prestatarios deben tener dificultades financieras documentadas y:

  • Debe haber obtenido la hipoteca antes del 1 de enero de 2009;
  • Debe tener una primera hipoteca de menos de $729,750;
  • No debe haber comprado una casa nueva en los últimos doce meses;
  • No debe tener una hipoteca de propiedad o garantizada por las compañías hipotecarias Freddie Mac o Freddie Mae;
  • No haber sido condenado en los últimos diez años por un delito financiero como hurto, falsificación, fraude, lavado de dinero o evasión de impuestos.

“Incluso si tiene éxito, el proceso generalmente toma muchos meses e innumerables horas y, a menudo, requiere una nueva comercialización porque los compradores pierden la paciencia y rescinden el contrato”, señala NAR .

Un hombre que va al banco antes de una venta corta.
Fuente: (Matthew Henry/ Unsplash)

6. El banco decide si su casa califica para una venta corta.

Por supuesto, todas las consideraciones anteriores dependen de si su banco o prestamista determina que usted califica para una venta corta.

Para comenzar el proceso, después del análisis de mercado de su agente, tendrá que escribir una carta de dificultades con la guía de su agente que explique su inestabilidad financiera actual y esencialmente se disculpe con el prestamista por no poder pagar la hipoteca. Las razones comunes de tales dificultades son una transferencia de trabajo, pérdida de ingresos, divorcio o muerte en la familia.

También se someterá a una auditoría de finanzas personales, proporcionando prueba de ingresos, cualquier activo (cuentas de mercado monetario u otra propiedad) y estados de cuenta bancarios para probar su situación financiera actual, presentando registros actualizados y documentación completa.

Como señala el experto en ventas cortas Brad Wallace de Filadelfia : “Tienes que ser capaz de calificar para una venta corta. Son todos números. Será mejor que demuestres que tus facturas superan tus activos, o te rechazarán”.

Un agente de bienes raíces con experiencia en ventas cortas es vital para navegar esta complicada transacción.

Discuta la experiencia previa del agente, cualquier venta al descubierto que haya realizado con su prestamista específico y cualquier capacitación o certificación adicional que tenga.

Por ejemplo, NAR ofrece un programa de Certificación de Recursos de Ventas Cortas y Ejecuciones Hipotecarias . Un agente también puede ser un experto certificado en propiedades en apuros que tenga un amplio conocimiento de las opciones para evitar ejecuciones hipotecarias, como las ventas al descubierto.

Tómese su tiempo antes de decidir si desea realizar una venta al descubierto e investigue más sobre sus circunstancias particulares. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor proporciona asesores de vivienda en todo el país que están aprobados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. para ofrecer asesoramiento independiente sobre términos hipotecarios, incumplimientos, ejecuciones hipotecarias, ventas al descubierto y otros problemas de crédito.

Su mejor opción puede ser esperar hasta que el mercado en su área cambie a su favor, con el inventario de viviendas locales vendiéndose dentro de cuatro meses. “Cuando se convierte en un mercado de vendedores ”, dijo Bourne, “rara vez tienes una venta corta”.

Fuente de la imagen del encabezado: (David Sherry/ Death to the Stock Photo)