La deuda hipotecaria hace que muchas personas se pregunten adónde ir después y qué opciones tienen. Aquellos que tienen dificultades financieras y no pueden pagar los pagos de su hipoteca generalmente tienen dos opciones: venta corta o ejecución hipotecaria.
¿Qué es una venta corta y en qué se diferencia de una ejecución hipotecaria? En este artículo, abordaremos esa diferencia, así como los efectos que cada uno tiene sobre ti a largo plazo.
¿Qué es una venta corta?
Una venta corta ocurre cuando la hipoteca sobre una propiedad excede el valor de la propiedad. Antes de comenzar el proceso de venta al descubierto, el propietario debe mostrar pruebas de dificultades financieras. Las dificultades financieras podrían ser perder un trabajo o pasar por problemas de salud importantes, por ejemplo.
Si el prestamista aprueba la venta corta, el propietario puede comenzar a vender la propiedad.
En una venta corta, su agente de bienes raíces completará un análisis de mercado comparativo (CMA) y se lo presentará a su prestamista hipotecario como datos para el precio de venta. Si su agente es de primera categoría, utilizará este CMA para ayudar a fijar el precio de su casa para satisfacer al prestamista y vender la casa lo más rápido posible.
Si tiene a alguien interesado en comprar su casa, deberá presentarle una oferta, que le entregará al prestamista para su aprobación final. Este proceso puede llevar meses, ¡o incluso años!, y la oferta aún podría ser rechazada.
Aquellos que buscan comprar una venta corta deben ser conscientes de que el proceso es largo y no siempre se lleva a cabo.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Una ejecución hipotecaria, por otro lado, ocurre cuando deja de hacer los pagos de su hipoteca y el préstamo entra en mora. El banco ya no ve que usted viva en la casa como una opción viable y comenzará el proceso de ejecución hipotecaria.
En el proceso de ejecución hipotecaria, se le permite vivir en la casa hasta que el banco lo eche. El prestamista luego trata de vender la casa embargada en el mercado o en la subasta.
Tanto las ventas al descubierto como las ejecuciones hipotecarias pasan por su banco, pero el hecho de que esté ejecutando una ejecución hipotecaria no significa que no tenga opciones. Puede intentar vender su casa en corto mientras está en el proceso de ejecución hipotecaria, pero está en una línea de tiempo.
Proceso de ejecución hipotecaria
El proceso de ejecución hipotecaria comienza cuando no puede hacer los pagos de su hipoteca. Su banco le enviará un aviso de incumplimiento cuando su hipoteca tenga 30 días de retraso. Si continúa incumpliendo los plazos de la hipoteca, el banco iniciará el proceso de ejecución hipotecaria.
El proceso de ejecución hipotecaria implica que el banco venda su casa y lo desaloje a usted y al resto de los residentes. El cronograma de este proceso varía de un estado a otro, pero el cronograma del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. muestra aproximadamente cuatro meses antes de que un abogado programe una venta.
Beneficios de la ejecución hipotecaria
Para algunos, la ejecución hipotecaria de su casa es una bocanada de aire fresco. Si bien nunca es la opción más ideal, puede ser un gran peso para el propietario. Aquellos que ya no pueden pagar sus pagos no tienen que seguir estresándose por tratar de hacer el pago masivo de la hipoteca cada mes.
Los propietarios de viviendas en ejecución hipotecaria no solo ya no tienen que hacer sus pagos, sino que tampoco tienen que completar ninguna reparación si algo se rompe. Al final, no tienen que preparar la casa para la venta ni nada, simplemente se van.
Antes de que lo desalojen, la ejecución hipotecaria de su casa puede parecer un sueño hecho realidad si no puede hacer el pago de su hipoteca. Entonces la realidad se establece.
Consecuencias de la ejecución hipotecaria
Como se puede imaginar, la ejecución hipotecaria de una propiedad y dejar miles de dólares de hipoteca sobre la mesa no viene sin algunas consecuencias graves.
Una de las principales consecuencias es el impacto en su crédito. Su ejecución hipotecaria permanecerá en su informe de crédito durante siete años. Debido a eso, tendrá problemas para encontrar un lugar donde vivir y no podrá solicitar un préstamo durante varios años.
Si está utilizando un préstamo de Fannie Mae, deberá esperar un mínimo de cinco años. Si tiene la suerte de utilizar un préstamo de la FHA , ese tiempo se reduce a 12 meses con ciertos términos.
La cantidad de tiempo que debe esperar antes de solicitar un préstamo depende de las razones por las que enfrenta una ejecución hipotecaria. Si se ve obligado a una ejecución hipotecaria debido a la pérdida del trabajo, por ejemplo, un prestamista podría estar más dispuesto a prestarle antes de que transcurran los siete años.
Proceso de venta corta
Algunas personas piensan que debe incumplir el pago de su hipoteca antes de poder vender a través de una venta corta, pero eso no es cierto. El proceso de venta corta comienza cuando usted debe más de lo que vale su casa y puede demostrar que tiene dificultades financieras.
Es importante trabajar con un agente de bienes raíces con experiencia desde el comienzo del proceso de venta corta. Recopilarán una lista de casas comparables en el área para que el banco calcule el valor de su casa. El banco luego comparará eso con su hipoteca.
Una vez que el banco aprueba la venta corta, es fundamental que fije el precio de su casa de manera inteligente. Su agente de bienes raíces usará la lista de ventas comparables (también conocidas como comps) que reunió para que el prestamista fije el precio de su casa. A medida que reciba ofertas por su casa, su agente de bienes raíces presentará la oferta a su prestamista para su aprobación.
Esperar la aprobación del prestamista puede llevar varios meses o incluso un año. Más de la mitad de las veces, el prestamista devuelve la oferta sin aprobarla. Si no puede llegar a una oferta aceptable, puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria.
Una vez que el prestamista apruebe la oferta, su agente de bienes raíces completará el papeleo necesario para transferir el título y anular su deuda. Querrá que un experto en bienes raíces revise los contratos para asegurarse de que el prestamista no pueda perseguirlo por la diferencia adeudada al banco.
Beneficios de una venta corta
Hay múltiples beneficios para una venta corta.
Conservación de su privacidad
Para algunas personas, tener una ejecución hipotecaria sería un golpe para su ego. Si bien los problemas financieros a menudo no son algo de lo que avergonzarse, es comprensible que la ejecución hipotecaria pueda dañar su dignidad u orgullo. Sin embargo, nadie tiene que saber que su casa se vende a través de una venta corta. Por supuesto, si los vecinos buscan su listado en línea, lo verán en los detalles, pero casi todos los demás aspectos son como una venta de casa normal. Esto es de gran ayuda para ayudar a que su orgullo permanezca intacto durante un momento difícil.
Menos consecuencias crediticias
El impacto en su crédito es significativamente menor cuando vende a través de una venta corta en lugar de ejecutar la hipoteca de su propiedad. Aunque su crédito sufre un pequeño golpe, ese golpe podría ser tan bajo como solo 50 puntos en comparación con los 400 puntos potenciales perdidos por una ejecución hipotecaria.
Compre una casa nueva antes
En algunos casos, podrá comprar una casa inmediatamente después de su venta corta. En cualquier caso, podrá comprar una casa mucho más rápido de lo que lo haría si tuviera que ejecutar la hipoteca.
Consecuencias de una venta corta
Por supuesto, salir de su hipoteca sin pagarla en su totalidad tiene consecuencias. Aquí hay algunos a tener en cuenta.
Consecuencias fiscales
Cuando cierre la venta corta, su prestamista le dará un 1099 con la diferencia entre su hipoteca y el precio de venta de la casa. Ese dinero se mostrará al IRS como ganancia y se gravará como ingreso. Dependiendo del valor de su casa y el tamaño de su hipoteca, ¡eso puede ser mucho dinero!
Consecuencias crediticias
Aunque su crédito no cae tan bajo como si fuera a ejecutar una hipoteca, aún así puede recibir un gran golpe de crédito. Muchos bancos ni siquiera pensarán en prestarle dinero durante los primeros años después de su venta corta si su crédito se redujo significativamente.
Consecuencias de tiempo
El proceso es bastante rápido en una ejecución hipotecaria: incumplimiento de pago de su préstamo, negligencia en el pago y, finalmente, ser expulsado.
En una venta corta, por otro lado, usted está atrapado en la casa hasta que el banco acepte la oferta (que podría no ser nunca) o hasta que ejecute la hipoteca.
Venta Corta vs. Venta Regular
La venta corta de su casa está justo en el medio entre una venta normal de una casa y una ejecución hipotecaria. Es como una venta de casa normal en el sentido de que enumeras y muestras tu casa mientras mantienes tu dignidad.
Pero cuando llega el momento de la verdad, aún se ve obligado a abandonar su hogar.
Comprar una venta corta o una casa embargada
Comprar una propiedad del banco es un proceso bastante diferente al de un vendedor regular.
Cuando busque una venta corta, no espere obtener un trato. Muchas personas buscan comprar una casa de venta corta porque creen que ahorrarán algo de dinero. Eso no podría estar más lejos de la verdad.
El banco quiere recuperar la mayor cantidad de dinero posible de la casa y, como comprador, su dinero es su forma de hacerlo.
Cuando busque comprar una ejecución hipotecaria, asegúrese de que el prestamista realmente la esté vendiendo. Aunque eso puede no ahorrarle dinero, le ahorrará tiempo. Las casas ejecutadas vendidas en la subasta cierran en un promedio de 30 días.
Al comprar una venta corta o propiedades embargadas o vender su casa en una venta corta, asegúrese de tener un agente de calidad a su lado. Estos contratos pueden volverse bastante complicados y un buen agente puede ayudarlo a examinarlo y proporcionarle toda la documentación necesaria.
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