Vender una casa 'tal como está' en Texas

¿Busca vender una casa «tal como está» en Texas? Ya sea que tenga una casa que necesita reparaciones o que haya heredado recientemente la casa de un pariente, a veces el objetivo es saltarse las reparaciones, obtener una oferta justa y seguir adelante.

«Incluso si los vendedores piensan que su casa no está lista, hay maneras de hacerlo bien para vender si quieren vender», dice Kelley Martin , una importante agente inmobiliaria en San Antonio que vende casas un 48 % más rápido que el área promedio. agente.

Sin embargo, vender una casa “tal como está” por lo general significa aceptar una oferta más baja y no siempre evita que los compradores intenten negociar ahorros. Echemos un vistazo más de cerca a cómo vender una casa «tal como está» en Texas, sus opciones para obtener una oferta y qué esperar del proceso.

Datos rápidos sobre la venta de una casa ‘tal como está’ en Texas

Precio medio de venta en Texas	$325,000 en el primer trimestre de 2022 según Texas Realtors®
Promedio de días en el mercado de Texas	37 días en el primer trimestre de 2022 según Texas Realtors®
Divulgaciones	La ley de Texas requiere que los vendedores divulguen hechos importantes sobre la propiedad a través del Aviso de divulgación del vendedor
¿MLS tiene un campo para marcar un listado «tal cual»?	No
¿Se requiere un abogado de bienes raíces?	Los abogados de bienes raíces no se consideran esenciales para el cierre en el estado de Texas
¿Impuestos de transferencia de bienes inmuebles?	Ninguna

¿Qué es la condición ‘tal como está’ en bienes raíces?

“Tal como está” es un tipo de venta de vivienda en la que se entiende que no se realizarán mejoras a la propiedad. Al vender una casa, «tal como está», el vendedor elige no considerar las solicitudes de los compradores para completar las reparaciones o proporcionar un crédito para arreglos.

Una venta tal como está también puede indicar que la funcionalidad y la longevidad de ciertos componentes de la casa, como una estufa en sus últimas patas o un techo antiguo, no están garantizadas.

Al vender una casa “tal como está”, la condición general de la propiedad ya debe tenerse en cuenta en el precio de compra de la casa según el mejor conocimiento del vendedor.

¿Qué tipos de casas se venden ‘tal como están’?

Las casas que se venden «tal como están» a menudo necesitan algo de trabajo o pueden estar anticuadas estéticamente. No es una etiqueta que probablemente colocará en una lista en perfectas condiciones, lista para mudarse.

Las ventas «tal como están» a menudo atraen a inversores que buscan su próximo cambio o compradores que buscan una ganga, tal vez en una casa en una excelente ubicación con mucho potencial.

Martin dice que los compradores a menudo desean vender sus casas «como están» cuando no tienen el dinero para hacer las reparaciones o mejoras necesarias, o no quieren trabajar con contratistas.

¿Qué problemas tiene que revelar en Texas?

Vender una casa “tal como está” en Texas no significa esconder los problemas conocidos de la casa debajo de la alfombra.

Un buen momento para completar el Aviso de divulgación del vendedor de Texas es antes de incluir su casa en la lista o solicitar una oferta para que sepa que se ha atendido.

Según el documento, cualquier propietario de una propiedad residencial que se compone de una sola unidad de vivienda debe revelar información básica antes de vender.

El formulario lo guiará a través de la documentación de lo que sabe sobre las características específicas presentes en su hogar y sus condiciones, el estado general de su hogar y cualquier problema del que tenga conocimiento.

También se le pedirá que complete información sobre la presencia de detectores de humo, defectos en el techo, las paredes, las puertas y otras características, daños conocidos por termitas e incendios, y cualquier inundación anterior o seguro contra inundaciones.

Independientemente del método que elija para vender su casa, es necesario que haga estas divulgaciones lo mejor que pueda. Texas no permite ciertas excepciones para los vendedores si no viven en la casa. Sin embargo, el estado exime a los vendedores de completar un aviso de divulgación si la venta es ordenada por un tribunal, la casa va a volver al prestamista debido a una ejecución hipotecaria o es parte de un acuerdo de herencia o fideicomiso. También puede haber otras exenciones, así que comuníquese con un abogado de bienes raíces local para obtener más información.

Revise sus opciones para vender ‘tal cual’ en Texas

Las principales opciones para vender una casa “tal cual” incluyen:

Enumere ‘tal cual’ con la ayuda de un agente de bienes raíces

Un gran agente de bienes raíces brindará asistencia durante todo el proceso de listar y vender una casa «tal como está». Un agente brinda sugerencias sencillas de presentación para mejorar la comercialización, ayuda a establecer un precio adecuado que refleje la condición de la vivienda y trabaja para encontrar un comprador dispuesto y deseoso de comprar su vivienda en su estado actual.

“Tenía una vendedora que tenía una casa muy grande para su barrio, entonces el precio sería más alto. Pero el estado de la casa era muy, muy anticuado, por lo que el precio para el tamaño de la casa era muy bajo”, dice Martin. “Pero el precio en sí era muy alto para el área. Así que pudimos comercializarlo para que obtenga esta casa grande en esta comunidad por un precio muy bajo en comparación con las otras casas”.

Vender directamente a un comprador en efectivo

Alguien que necesite vender su casa «tal como está» también puede trabajar directamente con un inversionista inmobiliario o una compañía de compra de casas en lugar de cotizar en el mercado, donde puede ser difícil obtener una oferta de un grupo limitado de compradores.

Las operaciones de We Buy Houses compran «tal cual» a una tasa de descuento y generalmente buscan viviendas que necesitan reparaciones significativas. Estas compañías pueden ayudar a los vendedores a cobrar rápidamente y muchas cubrirán los costos de cierre del vendedor.

El nivel de integridad y servicio al cliente que experimente puede variar, incluso dentro de una empresa de compra de viviendas establecida que se esfuerza por mantener estándares comerciales consistentes. Esto se debe a que muchas empresas de We Buy Houses for Cash son franquicias y, a menudo, utilizan inversores independientes o equipos locales de venta al por mayor. Su experiencia depende en gran medida del carácter de la persona o grupo que hace la oferta.

Si está considerando una oferta en efectivo, examine a fondo a la empresa. Verifique reseñas, lea testimonios e investigue su presencia y desempeño en el mercado. Y, por supuesto, lea atentamente el contrato de compraventa antes de firmarlo.

Pasos para publicar ‘tal cual’ con la ayuda de un agente inmobiliario

Encuentre un agente dispuesto a listar la casa ‘tal como está ‘

Su elección de agente de bienes raíces siempre es importante, pero especialmente cuando vende una propiedad «tal como está». Es importante encontrar la pareja adecuada . Está buscando un agente que no se asuste de los listados que necesitan un poco de TLC y que tal vez tenga una sólida red de conexiones con inversionistas.

Su agente también debe estar dispuesto a hacer un esfuerzo adicional en marketing. Teniendo en cuenta que el 80% de los estadounidenses dicen que preferirían comprar una casa lista para mudarse, una venta «tal como está» probablemente tenga un grupo de compradores reducido desde el principio.

“Diría que un agente aún necesitará ser creativo en la forma en que comercializa la propiedad”, dice Martin.

Considere una inspección previa a la cotización

Una inspección de vivienda previa a la venta es lo mismo que una inspección de vivienda estándar, excepto que el vendedor la paga antes de poner su casa en el mercado. Puede sonar como un paso contrario a la intuición para una venta tal como está, pero obtener los resultados de la inspección por adelantado puede iluminar cualquier problema que podría afectar el valor de la casa e informar una estrategia de precios precisa. Si un comprador solicita más deducciones al precio en función de su propia inspección, es posible que pueda señalar cómo el costo estimado de ciertas reparaciones ya se incluyó en el precio de lista.

“No le recomiendo a nadie que se haga una inspección previa a la cotización porque cada inspección será diferente”, dice Martin. «Entonces, los compradores obtienen su propia inspección, entonces puede ser diferente de la inspección previa a la cotización, y los compradores interpretarán una inspección de manera diferente».

Precio para reflejar la condición ‘tal cual’

El precio medio de venta de viviendas en Texas alcanzó los $325 000 en el primer trimestre de 2022 , un aumento del 18,6 % con respecto al año anterior.

Martin dice que las casas que se venden «tal cual» en el área generalmente se venden por menos de lo que se ofrece en las listas regulares, aunque depende de cada casa. Algunos de los principales factores que afectan el valor de una lista tal como está en Texas incluyen el estado de la casa, la ubicación de la casa y si las características son modernas o anticuadas.

Puede comenzar con un presupuesto gratuito del Home Value Estimator (HVE) de HomeLight.

Nuestro HVE combina datos públicos, incluidos registros de impuestos y evaluaciones, y extrae registros de ventas recientes de otras propiedades en su vecindario. Mediante un breve cuestionario , también tenemos en cuenta detalles específicos sobre su hogar, como el tipo de propiedad y la condición descrita. Ingrese su dirección y le proporcionaremos una estimación preliminar del valor de la vivienda en menos de dos minutos.

Haz preparaciones muy ligeras

Incluso para los listados de casas tal como están en Texas, Martin generalmente recomienda a los vendedores que completen lo siguiente:

Limpieza profunda: una limpieza profunda simple pero efectiva puede proporcionar un retorno de la inversión del 935 % según el informe de agentes principales del primer trimestre de 2019 de HomeLight.
Ordenar: Si planeas sacar todas tus pertenencias eventualmente, es útil ordenar con anticipación.
Mejore el atractivo exterior: el Informe del agente de Año Nuevo 2022 de HomeLight mostró que mejorar el atractivo exterior a través del cuidado del césped, el mantillo y el paisajismo puede tener un ROI del 238 % .
Ponga en escena la casa: incluso si una casa está desactualizada, Martin dice que la puesta en escena puede darle la mejor luz.
Pintura: Vuelva a pintar la pintura descascarada o brillante con un color neutro .

Fotografía para mostrar el potencial

La lista de su casa garantiza una fotografía profesional sin importar el tipo de condición en la que se encuentre la propiedad. Un fotógrafo profesional tomará medidas para fotografiar cada habitación desde el mejor ángulo, garantizar una iluminación interior y natural óptima, y editar para obtener el brillo y la exposición ideales.

Una cámara de alta calidad con lente gran angular también es esencial para exhibir habitaciones enteras en lugar de la mitad o las tres cuartas partes de lo que hay allí. Por estas razones y más, las casas fotografiadas profesionalmente pueden venderse hasta tres semanas más rápido y generar hasta $11,000 más que sus casas comercializadas sin fotos profesionales.

Su agente de bienes raíces casi siempre se encargará de las fotos profesionales como parte del proceso de cotización.

Destacar el entorno

La ubicación de una casa será importante para los compradores que buscan una casa con potencial. Mencione en su listado tal como está si su casa está cerca de cualquiera de los siguientes:

Zonas céntricas
Principales empleadores
Parques y espacios verdes
Recintos deportivos y distritos de entretenimiento.

Incluir ‘tal cual’ en la lista

A menos que mencione explícitamente que su casa se vende «tal cual», los compradores no tendrán idea de sus intenciones con la lista. Otros descriptores comunes mencionados en los listados tal como están en Texas incluyen el precio de venta , la reparación superior o un atractivo para los inversores.

Para equilibrar el enfoque en la condición tal como está, trabaje con su agente para elaborar una descripción de la propiedad que destaque las mejores características de la casa, como una ubicación deseable y «buena estructura».

Comprender que los compradores aún pueden negociar

Listar «tal como está» no garantiza que los compradores no intenten negociar ahorros en su compra, incluso en un precio de venta que usted sintió que ya se redujo para reflejar la condición de la casa. Una de las mejores defensas que puede tener es un agente que adopte una postura firme para evitar que un trato vaya mal para el vendedor.

“Tuve a alguien que acababa de tener un problema con los cimientos y la casa estaba completamente renovada. Quiero decir, completamente actualizado y hermoso”, dice Martin. “En esta situación, simplemente lo descontamos menos el bit base”.

Tenga en cuenta los estándares mínimos de propiedad para ciertos préstamos

Cuando coloca su casa en el mercado, es difícil predecir si su mejor oferta provendrá de un comprador en efectivo o de un comprador precalificado para un préstamo hipotecario.

Pero si termina trabajando con un comprador financiado, tenga en cuenta que los diferentes tipos de hipotecas (como los préstamos convencionales o los préstamos FHA, USDA o VA respaldados por el gobierno) tienen diferentes estándares mínimos de propiedad . Estos son estándares relacionados con la condición general de una propiedad que desempeñarán un papel en la disposición y/o capacidad de un prestamista para financiar el préstamo de un comprador.

Antes de que las propiedades puedan ser financiadas, su valor y condición generalmente son examinados por un tasador independiente con licencia estatal contratado por la compañía hipotecaria del comprador.

Si no está seguro de si su casa cumplirá con los requisitos de tasación, puede comenzar por echar un vistazo a los estándares mínimos de propiedad de la FHA . Si su casa cumple con la FHA, entonces cumple con los requisitos de la mayoría de los otros prestamistas.

Prioriza una oferta en efectivo si recibes una

En ocasiones, los prestamistas convencionales pueden incluso financiar una propiedad para remodelar que se vende » tal cual», y no es imposible financiar una remodelación con un préstamo de la FHA. Sin embargo, si está vendiendo una casa «tal como está», especialmente una que necesita reparaciones más importantes, es posible que desee considerar aceptar una oferta en efectivo si recibe una. Cash elimina la tasación ordenada por el prestamista, así como el tiempo que toma cerrar el préstamo del comprador, creando un camino más rápido y más claro para la liquidación.

Martin dice que si debe o no buscar ofertas en efectivo depende de la condición de su hogar. “Si se trata solo de cosméticos, entonces (una oferta en efectivo) no importaría. Si se necesitan muchas reparaciones, el efectivo definitivamente sería más fácil”, dice Martin.

Ventajas de publicar una casa ‘tal como está’:

Ahorre tiempo y dinero en el trabajo de preparación
Posibilidad de reducir negociaciones desde la inspección
Solución para propietarios de fuera del estado y viviendas heredadas

Desventajas de publicar una casa ‘tal como está’:

Grupo de compradores limitado
Espere ofertas más bajas
Las negociaciones y las reparaciones no siempre están descartadas

Pasos para vender directamente a un comprador en efectivo

Ahora que hemos cubierto el proceso general de listar una casa «tal como está», analicemos la alternativa de trabajar con un inversionista. Si bien el proceso varía de una empresa a otra, los pasos para vender su casa a una empresa de compra de viviendas suelen ser más o menos así:

Decisión: un propietario decide que una lista tradicional no es para él. Tal vez su casa necesita mucho trabajo o no quieren organizar exhibiciones o jornadas de puertas abiertas. Les preocupa encontrar un comprador dispuesto a comprar su casa “tal como está” en su estado actual.
Contacto: Un vendedor se pone en contacto con una empresa que compra casas en su área y proporciona información básica sobre su casa.
Oferta preliminar: en esta etapa, algunas empresas de compra de viviendas proporcionarán una oferta preliminar que está sujeta a cambios después de una evaluación de la vivienda.
Evaluación: La empresa programa un recorrido por la propiedad para evaluar su estado, generalmente dentro de las 24 a 48 horas.
Oferta firme: la empresa hace una oferta firme (generalmente dentro de las 24 horas, a veces en el sitio después del recorrido) que puede aceptar o rechazar. La mayoría de estas empresas no negociarán el precio, por lo que la oferta es un escenario de tómalo o déjalo.
Cierre: si acepta la oferta, usted y la empresa firmarán el contrato y comenzará el cierre. Algunas compañías ofrecen un depósito grande o asistencia para los costos de mudanza, y algunas incluso pueden pagar la casa por adelantado.
Pago: el vendedor recibe el pago rápidamente, generalmente entre siete días y unas pocas semanas. Esto puede variar según la empresa, y los vendedores que trabajan con una empresa de compra de viviendas a menudo disfrutan de la flexibilidad para seleccionar una fecha de mudanza que les convenga.

Si no está seguro de dónde obtener una oferta en efectivo, considere Simple Sale, una solución de HomeLight. Con Venta simple , usted nos dice un poco sobre su casa, como si es una familia o un condominio y cuánto trabajo necesita. A partir de ahí, le proporcionaremos una oferta en efectivo total sin compromiso para comprar su casa en tan solo 48 horas.

Omitir reparaciones

No es necesario llamar al inspector de techos ni agotar sus ahorros para reemplazar el HVAC. HomeLight proporcionará una oferta para casas en casi cualquier condición.

Vender cuando sea conveniente

¿Quieres salir de inmediato? ¿O necesita un poco más de tiempo para empacar? De cualquier manera, somos flexibles. Elija una fecha de mudanza que se ajuste a su horario dentro de los 30 días posteriores al cierre.

Cierra con certeza

Los compradores en efectivo no necesitan la participación de un prestamista para comprar una casa, lo que significa que pueden moverse con agilidad y rapidez en comparación con alguien que necesita financiación. Con Simple Sale, puede cerrar en tan solo 10 días, en comparación con los 30 a 60 días que normalmente toma cerrar con un comprador financiado.

¿ Tienes curiosidad por saber más sobre la experiencia de Venta simple ? Escúchelo de primera mano de uno de nuestros valiosos clientes en el siguiente video.

Compañías adicionales de We Buy Houses en Texas

A continuación, hemos recopilado una lista de algunas de las empresas líderes que compran casas «tal como están» en efectivo en Texas e información sobre cada una.

Comprador de vivienda estadounidense

Sitio web

(713) 255-9850

American Home Buyer fue fundada en Houston en 1998 . Desde entonces, han comprado cientos de casas “tal como están”. Se enorgullecen de ayudar a los propietarios de viviendas a salir de situaciones difíciles, como ejecuciones hipotecarias, divorcios y grandes facturas médicas. American Home Buyer se complace en trabajar con el cronograma de cada comprador y puede cerrar en tan solo tres días o en unos pocos meses.

American Home Buyer recibió el premio de distinción del Better Business Bureau en 2015, 2019, 2020 y 2021.

Ubicaciones: American Home Buyer compra casas en el área metropolitana de Houston, incluidos Katy, Pasadena y Galveston.

Tarifas: los vendedores no pagan los costos de cierre. American Home Buyer los cubre . La empresa nunca cobra comisiones ni honorarios.

Reseñas: American Home Buyer cuenta con la acreditación BBB desde 2009 y tiene una calificación A+. Las reseñas de los clientes de American Home Buyers hablan de la profesionalidad, el conocimiento y la atención genuina de la empresa. Expresan cómo los compradores de viviendas estadounidenses ayudaron a vender sus casas rápidamente mientras ofrecían un precio justo.

Compradores de vivienda en efectivo de Texas

Sitio web: expresshomebuyers.com/texas

(877) 664-9670

Texas All Cash Home Buyers se fundó en 2008. Desde entonces, han comprado cientos de casas en todo Texas. Después de ponerse en contacto con la empresa, visitarán su casa y le harán una oferta. Los vendedores pueden cerrar en tan solo cinco días.

Ubicaciones: Texas All Cash Home Buyers compra casas en todo Texas , pero se concentran en las áreas de San Antonio y Austin.

Tarifas: los vendedores no pagan los costos de cierre. Texas All Cash Home Buyers los cubre .

Reseñas: Texas All Cash Home Buyers ha sido acreditado por BBB desde 2016 y actualmente tiene una calificación A+. Las reseñas de los clientes de Texas All Cash Home Buyers hablan del profesionalismo y la amabilidad de la empresa, desde el contacto inicial hasta el proceso de cierre final. Las revisiones destacan la capacidad de la empresa para manejar situaciones difíciles con facilidad y dijeron que eliminaron gran parte de las molestias que a menudo implica el proceso de venta de viviendas.

Compramos Casas

Sitio web: webuyhouses.com
(877) 932-8946

We Buy Houses se formó en 1997 y desde entonces ha estado comprando casas en efectivo. La empresa funciona como un programa de marketing que conecta a los vendedores con inversores inmobiliarios profesionales que ya tienen «procesos establecidos para comprar y vender bienes inmuebles», según una página informativa en el sitio web de la empresa. Por lo tanto, querrá investigar al inversionista individual con el que está trabajando.

Tenga en cuenta que muchas empresas utilizan la frase «Compramos casas» y muchas empresas no están asociadas con la marca WeBuyHouses.com que describimos aquí. Asegúrese de saber con quién está trabajando y no asuma que «Compramos casas» es el único indicador de la legitimidad de una empresa.

Ubicaciones: We Buy Houses compra casas en todo Texas; ingrese su código postal en el sitio web para conectarse con un comprador potencial.

Tarifas: los vendedores pueden o no pagar los costos de cierre. We Buy Houses no cobra honorarios ni comisiones de agentes inmobiliarios .

Reseñas: WeBuyHouses.com cuenta con la acreditación BBB desde agosto de 2020 y tiene una calificación A+. Dado que We Buy Houses opera en todo el país, las revisiones pueden variar entre ubicaciones.

Ventajas de vender ‘tal cual’ a un inversor:

Ahorre dinero en preparaciones caseras.
Venda rápido: reciba una oferta en tan solo unos días y cierre tan pronto como una o dos semanas después.
Omitir reparaciones. La mayoría de las empresas de compra de viviendas compran propiedades en las condiciones en que se encuentran, incluso aquellas que necesitan reparaciones importantes.
Sin puesta en escena. No hay demostraciones repetidas. No hay casas abiertas.
Organiza una fecha de mudanza flexible.

Contras de vender ‘tal cual’ a un inversor:

Es probable que las ofertas sean mucho más bajas. Los inversores suelen pagar el 70 % de lo que estiman que será el valor de la vivienda después de la reparación .
Los vendedores tendrán espacio para negociar. La mayoría de las ofertas de compradores en efectivo van a ser «tómalo o déjalo».
Aunque muchas empresas de compra de viviendas son legítimas, algunas no lo son. Siempre es una buena idea estar atento a posibles estafas.

¿Cuánto ganará con la venta de una casa tal como está?

No existe una ecuación simple para calcular cuánto obtendrá de una venta «tal como está» . Si cotiza en el mercado con un agente, deberá tener en cuenta el costo de las comisiones del agente (alrededor del 5,8% en promedio) y otros costos de cierre, como las tasas de título y los impuestos, pero es probable que reciba ofertas más altas de los compradores y ver más competencia para el hogar.

Martin da un ejemplo de una venta de casa reciente. “Le di a los vendedores dos precios diferentes. Si hicieran algunas mejoras (una nueva capa de pintura, reemplazar el piso de abajo y actualizar la cocina), probablemente podrían obtener alrededor de $470,000 o $480,000. Y si lo vendieran como está, estaría más cerca de los $375,000”.

Diferentes tipos de inversionistas y compañías de compra de viviendas también ofrecen montos variables para viviendas, dependiendo en gran medida de su estrategia de salida. Mientras que los inversionistas de fix ‘n’ flip generalmente pagan alrededor del 70% del valor de la casa después de la reparación, los inversionistas de compra y retención que planean alquilar su propiedad pueden pagar más. Además, los inversionistas a menudo están dispuestos a cubrir los costos de cierre de un vendedor, que pueden sumar alrededor del 1% al 3% del precio de venta. La calculadora de ingresos netos de HomeLight puede ser útil para analizar algunos posibles escenarios de venta y estimar su salario neto.

¿Listo para vender su casa en Texas?

Si bien la venta de cada casa es diferente, ahora debería estar familiarizado con el proceso general de vender una casa «tal como está» en Texas. Ahora, puede comenzar a sopesar qué método funcionará mejor para usted.

“Los compradores dirán que solo quieren venderlo tal como está, pero “tal como está” es muy interpretativo, por lo que se necesita mucha aclaración sobre lo que la gente quiere decir. ¿No están dispuestos a hacer ninguna reparación o no están dispuestos a hacer ninguna actualización? dice Martín.

Ya sea que elija publicar «tal cual» con un agente de bienes raíces o trabajar con un comprador de vivienda directo, una casa no tiene que estar en perfectas condiciones para venderse, siempre y cuando proporcione las divulgaciones necesarias, establezca el precio correcto, y sepa qué esperar al entrar. Siempre que esté listo para dar el siguiente paso, HomeLight estará encantado de ayudarle con sus necesidades inmobiliarias. Conéctese con un agente superior cerca de usted o comience con una oferta en efectivo sin compromiso de Simple Sale .

Fuente de la imagen del encabezado: (Martina Birnbaum / Shutterstock)

Vender una casa ‘tal como está’ en Texas

Vender ‘tal cual’ con una oferta en efectivo