Beneficios | Limitaciones | Ejemplo de contrato | Cláusulas típicas | Cómo terminar | Alternativas
¿Qué es un acuerdo de cotización abierta?
Una lista abierta es un contrato no exclusivo entre un vendedor y un agente inmobiliario (o varios agentes). Estipula que el vendedor pagará la comisión de un agente si el agente le presenta a un comprador que finalmente cierra la compra de la casa.
A diferencia de otros acuerdos de cotización , una cotización abierta le permite al vendedor conservar el derecho de realizar una transacción de venta por propietario (FSBO). Si el vendedor encuentra al comprador que cierra, no tendrá que pagar comisión en absoluto.
En la práctica, un vendedor de FSBO puede firmar varios acuerdos de cotización abierta con diferentes agentes como una forma de bajo riesgo de atraer a más compradores potenciales para su casa.
Los listados abiertos ayudan a los vendedores de FSBO a comercializar sus casas
Uno de los mayores desafíos para los vendedores de FSBO es conectarse con compradores calificados, y las listas abiertas pueden ayudarlos a hacer precisamente eso.
Cuando firma un acuerdo de listado abierto con un agente, buscará activamente compradores cuyos criterios coincidan con su casa con la esperanza de que su conexión genere una comisión.
Los agentes locales ofrecen una ventaja bastante poderosa, considerando que casi el 90% de los compradores de viviendas trabajan con agentes inmobiliarios.[1]Están en una posición ideal para ayudar a los vendedores a encontrar un comprador motivado y cerrar rápido.
De hecho, casi un tercio de los compradores (29 %) encuentran su casa directamente a través de su agente, en comparación con solo el 2 % de los compradores que descubren su casa directamente a través del vendedor.
Por qué los vendedores de FSBO siempre deben ofrecer una tarifa de agente del compradorLa comisión del agente del comprador agrega un incentivo importante para los agentes que pueden ayudarlo a maximizar su audiencia de compradores potenciales. Las tarifas varían según el estado, pero el promedio nacional es 2.68%. Para una casa que se vende a $250,000, eso se traduce en entre $6,215 y $7,200. |
Beneficios clave de las listas abiertas para los vendedores de FSBO
Las listas abiertas no son exclusivas
Puede firmar acuerdos de listado abierto con múltiples agentes, lo que aumenta la visibilidad de su hogar sin costo inicial ni compromiso de tiempo adicional.
Solo paga si y cuando el comprador de un agente cierra la compra de la casa.
A diferencia de otras tácticas de marketing de FSBO, a saber, los servicios MLS de tarifa plana, que cobran una tarifa fija por adelantado por un conjunto limitado de servicios, los agentes venderán su casa de manera proactiva a compradores motivados sin costo alguno para usted.
Usted conserva el derecho a FSBO
Para reiterar, solo paga la comisión de un agente si traen al comprador que finalmente cierra la compra de la casa. Si encuentra su propio comprador, puede evitar pagar las comisiones de los agentes inmobiliarios por completo.
Lo que no obtendrá de un acuerdo de cotización abierta
Cuando firma un acuerdo de cotización abierta, el agente no acepta representarlo en la transacción.
Los listados abiertos simplemente estipulan los términos de pago si el agente encuentra a su posible comprador.
En otras palabras, el agente estará únicamente apoyando a su cliente y velando por sus intereses en la venta. Aún tendrá que administrar su parte de la transacción y velar por sus propios intereses, como es el caso con cualquier venta de FSBO.
» LEA:
Cómo vender su casa en venta por propietario
Ejemplo: Acuerdo de cotización abierta
Al igual que con cualquier contrato legalmente vinculante, debe revisar cuidadosamente los términos de un acuerdo de cotización abierta antes de firmar.
Los términos de su acuerdo de cotización abierta definirán su relación con cada agente:
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TÉRMINO DE ESTE LISTADO: Este Acuerdo de listado entrará en vigencia el _______________ de ____, y permanecerá vigente hasta el _______________ de ____ inclusive, siempre que, sin embargo, este Acuerdo de listado termine antes si yo/nosotros le notificamos que yo/nosotros hemos celebrado una Agencia Exclusiva o un Acuerdo de Listado de Derecho Exclusivo para Vender para la Propiedad Listada y Usted aún no ha ganado una comisión según lo dispuesto en este Acuerdo. Tras la ejecución total de un acuerdo para la venta de la Propiedad enumerada, todos los derechos y obligaciones relacionados con el pago de tarifas en virtud de este Acuerdo de cotización se extenderán hasta la fecha del cierre real de la Propiedad enumerada y no podrán revocarse ni cancelarse.
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Fuente: Asociación de Agentes Inmobiliarios de Connecticut
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Estos términos cubrirán todos los aspectos básicos, incluidos:
- Detalles sobre su propiedad (es decir, dirección, precio de lista, etc.)
- Cuándo comienza y termina el contrato
- La tasa de comisión del agente
- Cuándo estará obligado a pagar una comisión
El contrato también debe señalar que su relación con cualquier agente dado no es exclusiva:
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De conformidad con este Acuerdo de cotización abierta de servicio limitado («Autorización»), _______________ («Cliente») por el presente otorga irrevocablemente a _______________ («Broker de cotización») (BRE No. ______)
el derecho no exclusivo de negociar una venta con respecto a ciertos bienes inmuebles ubicados en _________________________________________ (la “Propiedad”). Esta Autorización será por un período que comenzará el ___________ y terminará a la medianoche del _____________ (“Período de la Agencia”) según los términos y condiciones establecidos en este documento. |
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Fuente: Servicios Haus
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Esto significa que puede celebrar tantos acuerdos de cotización abierta como desee, o encontrar un comprador usted mismo, sin sufrir repercusiones legales.
Cláusulas comunes en los acuerdos de cotización abierta
Cancelación
Establece un procedimiento para la resolución del contrato.
Criterios para la selección de ofertas
Describe los requisitos específicos para evaluar a los compradores, incluidos elementos como un precio mínimo de oferta o depósito, un cronograma de cierre o contingencias.
agencia dual
Si su estado permite una agencia dual o designada, podría mencionarse en su contrato; si planea vender FSBO, solo asegúrese de no estar aceptando una agencia dual, en la cual el agente del comprador lo representaría a usted. ( Más información .)
Cumplimiento de vivienda justa
Según la ley federal, ni el vendedor ni el agente pueden discriminar a los compradores potenciales en función de su raza, color, credo, religión, sexo, origen nacional, discapacidad o estado familiar.
precio de lista
El precio que está pidiendo, basado en la condición de su hogar y propiedades similares en el área.
no exclusividad
Le permite firmar acuerdos de listado abierto con otros agentes o encontrar su propio comprador.
Términos de pago
La estructura de comisiones y la tasa/tarifa que se pagará si el agente le presenta al comprador que finalmente comprará su casa; tenga en cuenta que esto podría ser un porcentaje del precio de venta, una tarifa fija o una tarifa por hora o de retención.
Permiso para comercializar en su nombre
Permite que el agente comercialice y muestre su casa, posiblemente incluyendo una caja de seguridad o un letrero en el jardín.
Divulgaciones del vendedor
Las divulgaciones requeridas varían según la ubicación, pero por lo general incluyen defectos materiales y cualquier problema financiero potencial que podría afectar la venta, como la bancarrota, los impuestos atrasados o los incumplimientos de préstamos.
Cronología
Una sección para completar los espacios en blanco que define cuándo comienza y termina su contrato; la mayoría de los acuerdos de cotización duran de tres a seis meses.
Salir de una lista abierta
Cuando firma un acuerdo de listado abierto con un agente, solo está obligado a pagar una comisión si acepta una oferta de su comprador, por lo que probablemente no necesite rescindir el contrato.
Lo más importante que debe recordar es que los acuerdos de cotización abierta son legalmente vinculantes. Eso significa que no puede intentar retractarse mientras trabaja en secreto con un comprador a espaldas de su agente.
Hacerlo lo abriría a un mundo de problemas legales, incluida la posibilidad de una demanda.
Aún así, su acuerdo de cotización abierta debe incluir una cláusula sobre la cancelación:
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CANCELACIÓN: Este Acuerdo puede cancelarse mediante el consentimiento por escrito tanto del Vendedor(es) como de la Firma REALTOR. Además, la Firma REALTOR se reserva el derecho de rescindir este Acuerdo mediante notificación por escrito al (los) Vendedor(es) si la Firma REALTOR tiene motivos para creer que la Firma REALTOR no puede consumar una venta de la Propiedad Listada por el precio de venta establecido a continuación debido a gravámenes, gravámenes, disputas u otros asuntos que afecten el título de la Propiedad Listada, o si el(los) Vendedor(es) no pueden pagar los dineros adeudados a la Firma REALTOR bajo los términos de este Acuerdo.
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Fuente: Pearce Bienes Raíces
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Por lo general, la cancelación de su acuerdo de cotización abierta deberá realizarse por escrito.
Si decide no vender FSBO y opta por proceder con un agente, la firma de un contrato exclusivo puede anular y anular sus acuerdos de cotización abierta. ¡Asegúrate de revisar la letra pequeña!
Alternativas para vendedores FSBO
Servicio limitado: Trabaje con una compañía MLS de tarifa plana
Incluso si firma un acuerdo de listado abierto (o varios), sigue siendo una buena idea incluir su casa en la MLS, bases de datos regionales en las que los agentes confían para buscar casas para sus clientes.
Los sitios web populares de búsqueda de viviendas como Zillow y Realtor.com también se basan en la MLS, por lo que es una de las mejores formas de comercializar su propiedad.
Solo los agentes de bienes raíces con licencia pueden listar casas en el MLS, por lo que los vendedores de FSBO deberán contratar a alguien para que haga esto en su nombre. Las empresas de la MLS de tarifa plana ofrecen una solución asequible.
Estas empresas cobran una tarifa fija, generalmente de $100 a $500, que es mucho menos costosa que contratar a un agente de bienes raíces de servicio completo.
» LEA: Lo que necesita saber sobre los listados de MLS de tarifa plana
Servicio completo: servicio de búsqueda de agentes o corredor de bienes raíces con descuento
Intentar una venta de FSBO no es tarea fácil, pero si decide que necesita un agente de servicio completo, es posible que no tenga que pagar el precio completo.
Corredores de bienes raíces de descuento
Los corredores de descuento como Redfin ofrecen tarifas de listado bajas que podrían ayudarlo a ahorrar hasta un 20-30% en las comisiones totales.
Sin embargo, debido a que la mayoría de estas empresas utilizan un equipo de agentes interno y manejan un gran volumen de clientes para compensar sus bajas tarifas, existen algunos riesgos significativos de nivel de servicio que se deben considerar.
» APRENDA:
¿Qué es un corredor de bienes raíces de descuento?
Servicios de búsqueda de agentes
Otra forma de ahorrar es encontrar a su agente a través de un servicio de búsqueda de agentes que negocie tarifas bajas en su nombre, como Clever Real Estate .
Los mejores servicios de búsqueda de agentes:
- Son 100% libres de usar
- Trabaje solo con los mejores agentes de servicio completo
- Negociar ahorros incorporados
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Es importante destacar que no todos los servicios de búsqueda de agentes ofrecen ahorros integrados para los vendedores de viviendas. Al evaluar los servicios, asegúrese de comprender exactamente lo que está recibiendo y lo que no.
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Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. «Estadísticas rápidas de bienes raíces». Página(s) números de página. Actualizado el 11 de noviembre de 2020.