Cómo vender tu casa a un House Flipper en 7 pasos

Incluso en un mercado de bienes raíces activo, la lista para mudarse sigue siendo la reina entre los compradores de vivienda de hoy. Según una encuesta de más de 2000 adultos de la agencia de bienes raíces Coldwell Banker, el 80 % de los estadounidenses dicen que preferirían comprar una casa llave en mano en lugar de una que requiere renovaciones. Además de eso, al 60% de los compradores les gustaría comprar una casa con una construcción más nueva.

Entonces, cuando necesite descargar una casa que necesita reparaciones rápidamente, sin el dinero para hacer reparaciones importantes, es posible que se pregunte cómo vender su casa a una persona que repara casas. Porque donde un comprador habitual ve un limón, un flipper ve una propiedad llena de potencial.

Los amantes de las casas por lo general compran casas en efectivo tal como están, ahorrando a los propietarios el gasto de hacer reparaciones que los prestamistas podrían requerir, junto con el estrés de mostrar y organizar la casa. Pero cuando recibe una oferta de un flipper, es posible que se sienta decepcionado por el precio, que reflejará todo el trabajo que la casa necesita para volverse segura, habitable y comercializable.

Echemos un vistazo a los tipos de situaciones que son una buena combinación para trabajar con un inversor, cómo encontrar flippers cerca de usted y qué esperar del proceso.

¿Qué es una aleta de casa?

Cambiar de casa es algo así como un término de jerga para un tipo específico de inversión inmobiliaria. Un flipper generalmente compra una casa a un cierto porcentaje por debajo del valor de mercado, a menudo fuera del mercado, luego realiza mejoras reparando estructuras dañadas y actualizando elementos obsoletos para que pueda revenderse para obtener una ganancia.

Entonces, ¿como HGTV?

La gente ha estado remodelando casas en la forma en que lo pensamos hoy desde los años 80 y operaciones de inversión inmobiliaria conocidas como We Buy Houses y We Buy Ugly Houses han existido desde finales de los 80 hasta mediados de los 90. El modelo de negocios también ha sido popularizado por programas de HGTV como Property Brothers y Fixer Upper, aunque es probable que un cambio de casa en la vida real sea menos glamoroso.

¿Qué se considera un flip?

La empresa de análisis de propiedades Attom Data Solutions mide los intercambios de casas como cualquier casa unifamiliar o condominios que se compraron y revendieron dentro de un período de 12 meses. El último informe de remodelación de casas de la compañía encontró que un total de 94,766 propiedades fueron remodeladas en el tercer trimestre de 2021, lo que representa el 5.7% de todas las ventas de casas.

¿Las aletas de casa hacen un montón de dinero en mi casa?

Los márgenes de cambio de casa pueden ser estrechos y recientemente se han reducido aún más en medio de desafíos como los retrasos en la cadena de suministro y la escasez de materias primas. Estos obstáculos han llevado a cambiar los plazos a un promedio de cinco meses, en medio de otros efectos dominó.

En el tercer trimestre de 2021, las ganancias brutas de remodelación de casas promediaron $ 68,847 por inversión, o un ROI del 32.3%, sin incluir los costos de rehabilitación y otros gastos incurridos, según los informes de Attom . No es necesariamente dinero fácil, pero es un modelo de negocio legítimo para aquellos que pueden cambiarlo y mantener sus ganancias netas.

¿Cómo se vende una casa con flipper?

Si bien el proceso varía de un negocio a otro, los pasos para vender su casa a un comprador de casas generalmente son más o menos así:

Paso 1: decida cómo quiere vender: un propietario decide que una lista tradicional no es para él. Tal vez su casa necesita mucho trabajo, se enfrenta a una emergencia personal o necesita dinero extra ahora.

Paso 2: hacer contacto: un vendedor se pone en contacto con un comprador de casas que compra casas en su área y proporciona información básica sobre su casa. Algunas compañías se comunicarán con los vendedores para comprar su casa ). A menudo, los flippers de casas operarán en la forma de We Buy Houses o tipo de compañía de «vender mi casa rápido por efectivo «. Vea nuestra guía completa sobre cómo encontrar aletas de casa cerca de usted .

Paso 3: reciba una oferta preliminar: en esta etapa, algunos compradores de casas proporcionarán una oferta preliminar que está sujeta a cambios después de una evaluación de la casa.

Paso 4: haga que evalúen su casa: la compañía programa un recorrido por la propiedad para evaluar su condición, generalmente dentro de las 24 a 48 horas.

Paso 5: obtenga una oferta en firme: la empresa hace una oferta en firme (generalmente dentro de las 24 horas, a veces en el sitio después del recorrido) que puede aceptar o rechazar. La mayoría de estas empresas no negociarán el precio, por lo que la oferta es un escenario de tómalo o déjalo.

Paso 6 — Comienza el cierre: Si acepta la oferta, usted y la compañía firmarán el contrato y comenzará el cierre. Algunas compañías ofrecen un depósito grande o asistencia para los costos de mudanza, y algunas incluso pueden pagar la casa por adelantado.

Paso 7: se desembolsa el pago: el vendedor recibe el pago rápidamente, generalmente entre siete días y unas pocas semanas. Esto puede variar según la empresa, y los vendedores que trabajan con una empresa de compra de viviendas a menudo disfrutan de la flexibilidad para seleccionar una fecha de mudanza que les convenga.

El proceso puede funcionar de manera diferente dependiendo de si está trabajando con una empresa nacional de compra de viviendas o con una empresa local de compra de viviendas, entre otros factores.

¿Cómo puedo encontrar flippers cerca de mí?

Hay algunas maneras de conectarse con una aleta de casa:

En línea

Puede encontrar una casa flipper cerca de usted en línea. Una opción es buscar en Google «Compramos casas en» la ciudad en la que se encuentra su casa. Entonces, “compramos casas en Miami” o “compramos casas en Denver” son ejemplos.

HomeLight también elaboró ​​una lista de algunas de las principales empresas que compran casas en efectivo en los EE. UU., incluidas las reseñas de los clientes y las ubicaciones donde operan para una fácil referencia. A continuación, también tenemos guías locales para algunos de los mejores flippers de casas en varios estados.

Conéctese con una de las principales empresas de We Buy Houses en Arizona

Conéctese con una de las principales empresas de We Buy Houses en California

Conéctese con una de las principales empresas de We Buy Houses en Colorado

Conéctese con una de las principales empresas de We Buy Houses en Florida

Conéctese con una de las principales empresas de We Buy Houses en Texas

Red de venta simple

Simple Sale , una solución de HomeLight, es una plataforma en línea donde los vendedores de todo el país pueden solicitar una oferta en efectivo por su casa. Simple Sale tiene una red de compradores en efectivo en su plataforma, y ​​los inversores asociados tienen una amplia gama de estrategias de inversión, que incluyen fix-and-flip y buy-and-hold.

Esto permite que Simple Sale proporcione ofertas en efectivo para una amplia gama de propiedades, incluso aquellas que necesitan algo o mucho trabajo. Con Simple Sale, puede obtener una oferta en efectivo en tan solo 48 horas y vender su casa en tan solo 10 días, saltándose los meses que lleva vender de la manera tradicional.

Agente de bienes raíces

Otra gran fuente es un buen agente de bienes raíces local . Muchos agentes tienen conexiones con inversionistas y pueden presentarle uno o más flippers con los que han trabajado en el pasado. Incluso pueden responder a sus preguntas en el camino. Busque un agente amigable con los inversionistas que tenga experiencia con este tipo de acuerdos. HomeLight estará encantado de presentarle a un agente de bienes raíces con habilidades relevantes cuando esté listo para comenzar.

¿Hay estafas en la compra de casas?

¿Qué pasa con Si bien la mayoría de las empresas de compra de viviendas son legítimas, puede estar seguro de que este modelo comercial ha existido por un tiempo, siempre es una buena idea estar atento a las estafas (o cualquier cosa que no parezca correcta). manzanas por ahí Siempre investigue, compare sus opciones y consulte con un asesor de confianza antes de aceptar cualquier oferta.

Si bien muchas empresas pueden ser legítimas, hay algunos estafadores que participan en esquemas de fraude hipotecario o intentan vender propiedades a precios inflados sin mejoras significativas .

Una estafa a tener en cuenta es el contrato de cebo y cambio . En esta estafa, un comprador puede llegar a un acuerdo verbal con usted y luego presentar un acuerdo por escrito alterado drásticamente. Si está vendiendo su casa por dinero en efectivo, asegúrese de hacer su debida diligencia con el comprador.

Cuándo considerar vender una casa a un flipper

Una venta tradicional podría ser lo que tenía en mente cuando compró originalmente su casa. Pero la vida pasa, los planes cambian y surgen emergencias. Aquí hay algunos escenarios en los que trabajar con una aleta de casa puede tener sentido.

1. La casa necesita MUCHO trabajo.

Si su casa necesita mejoras significativas o costosas, podría ser más fácil venderla a un reformador de casas en lugar de invertir en renovaciones. Un flipper tiene mejor acceso al capital necesario para hacer reparaciones y, por lo general, puede dedicar más tiempo y esfuerzo al proceso.

Kyle McCorkel , un inversionista que regularmente compra, rehabilita y revende propiedades en Harrisburg, Pensilvania, compró recientemente una casa adosada de 1,200 pies cuadrados por $55,000 a dos hermanos que querían vender la casa en nombre de su padre, quien tiene problemas de salud y dejar que se deteriore.

Estimó que la casa necesitaba $36,000 en reparaciones, incluidos pisos nuevos, pintura y limpieza de daños por agua. “Estéticamente, necesita una revisión completa. El papá físicamente no puede cuidar el lugar. Los hijos no quieren lidiar con eso”, comparte McCorkel.

Además, si su casa ha sufrido daños severos, ya sea por un desastre natural u otro incidente, es probable que un flipper esté más dispuesto a asumirlo que un comprador típico. Jim Griffin , uno de los mejores agentes de bienes raíces en Johnson City, Tennessee, da un ejemplo de una casa de 1,600 pies cuadrados destruida en un incendio . La estructura «tuvo que ser demolida hasta los postes», dice, no es la condición ideal para una venta convencional.

2. Debe moverse rápido y obtener el dinero extra lo antes posible.

Honestamente, una lista tradicional es demasiado lenta para algunas situaciones.

Recientemente se informó que el 25% de los estadounidenses no tienen ahorros de emergencia y que un tercio reporta ingresos más bajos desde el comienzo de la pandemia. La pérdida de un trabajo o el deterioro de la salud de un miembro de la familia también puede ocasionar problemas inesperados para pagar su hipoteca.

Una familia buscó la ayuda de Griffin para vender rápidamente la casa de un pariente para que esa persona pudiera mudarse a una vida asistida. La familia no podía manejar las inspecciones y reparaciones en ese momento, pero al traer un comprador en efectivo a la venta, Griffin aún pudo atraer una oferta que generó aproximadamente $130,000 para la familia.

En este tipo de escenario, los propietarios pueden recurrir a flippers para una salida rápida y sencilla. Otras motivaciones para descargar una propiedad rápidamente incluyen:

• Reubicación laboral
• Divorcio,
• gravámenes fiscales
• propiedad heredada
• malos inquilinos

Hoy toma un promedio de 19 días para que las casas se contraten con un comprador. Si bien eso es más rápido de lo normal gracias a un mercado inmobiliario activo, los vendedores aún deben considerar otros 52 días en promedio para que se tramite la hipoteca cuando trabajan con un comprador financiado.

Una de las principales ventajas de vender su casa a un flipper, o inversionista de bienes raíces que paga todo en efectivo, es un cierre más rápido, que puede reducirse a tan solo una o dos semanas. Con la plataforma de venta simple de HomeLight , por ejemplo, puede conectarse con un comprador en efectivo en tan solo 48 horas y cerrar en tan solo 10 días.

3. Está abrumado con el proceso de cotización.

Mostrar repetidamente la casa y mantenerla con cierto aspecto durante semanas es un punto de gran estrés para muchos vendedores. Cuando le vendes a un flipper: «No tendrás que hacer ningún tipo de trabajo para preparar la propiedad para ponerla en el mercado o dejarla presentable para fotos, videos, ese tipo de cosas», dice Shane Underwood . un agente de bienes raíces de mayor venta en Lexington, Kentucky.

“No vas a tener que lidiar con exhibiciones y gente caminando por tu casa. Underwood ha trabajado con propietarios que estaban «aliviados de poder vender la propiedad» de esta manera debido a problemas personales o de propiedad.

4. Está de acuerdo con aceptar una oferta más baja.

Una gran pregunta que probablemente tenga es: ¿Cuánto pagan los flippers por las casas?

Y es importante tener en cuenta que si le vende a un comprador de casas, es probable que no reciba el valor total de su propiedad y es posible que deba aceptar un descuento significativo. Los flippers buscan obtener ganancias, por lo que casi siempre ofrecerán un precio reducido para garantizar que eso suceda.

McCorkel sigue el estándar de la industria de remodelación conocido como la regla del 70 %, que estipula que un inversionista no ofrecerá más del 70 % del valor posterior a la reparación de una propiedad , o ARV, por una casa que planea remodelar. Si una propiedad necesita reparaciones, esos costos estimados se restarían de ese 70%.

Si bien esto no garantiza una ganancia para un flipper, permite cálculos rápidos con margen de maniobra para gastos como impuestos, servicios públicos y otros costos que pueden reducir una ganancia esperada mientras la propiedad está en el mercado. Entonces, si está verificando a qué casas en su área y rango de precios se han vendido, puede esperar obtener una fracción de ese costo, especialmente si ha dejado de lado el mantenimiento regular.

Aquí hay un ejemplo de cómo un inversionista podría ponerle precio a su propiedad:

El flipper revisa su casa y estima que tiene un ARV de $250,000. Aplican la regla del 70% a $250,000, reduciendo la cantidad que están dispuestos a ofrecer a $175,000. El flipper luego estima que la casa necesita $40,000 en reparaciones. La cantidad que te ofrecen como resultado es de $135,000 ($175,000 – $40,000).

“Se trata de trabajar hacia atrás”, dice McCorkel sobre las matemáticas.

Hay casas donde el ARV es tan bajo en comparación con las reparaciones que no vale la pena la inversión. Por ejemplo, si una casa puede valer $50,000 en reventa, pero si necesita $50,000 en reparaciones, él pasaría. “Incluso si obtuve la casa por $ 5,000, perdí dinero en eso”, dice McCorkel.

Si no sabe cuál es el valor aproximado de su casa, le recomendamos que consulte el Calculador de valor de la vivienda en línea de HomeLight para obtener una cifra aproximada con la que trabajar. Simplemente cuéntenos un poco sobre su propiedad y le proporcionaremos un presupuesto instantáneo, así como la oportunidad de conectarse con un agente de bienes raíces para obtener más información.

5. Tu casa atrae a los flipers de la zona

Exactamente qué tan atractiva es su casa para los flipers depende del rango de precios, el trabajo involucrado y qué ganancia quiere el inversionista. Cualquier inversor sopesa un proyecto en términos de tiempo y dinero.

Aquí hay algunas señales de que un flipper podría comprar su propiedad:

• Está ubicado en un área que los compradores quieren. Los flippers y los inversores a menudo tienen en mente un grupo de compradores ideal. Ruth Lyons , una colaboradora de Maryland del blog MillionAcres que hace de dos a tres arreglos y cambios por año, trata de hacer que sus cambios sean atractivos para los compradores de vivienda por primera vez, por lo que busca casas de tres dormitorios en áreas con buenos distritos escolares. .
• No es una propiedad histórica. Las casas clasificadas como históricas requieren permisos detallados e inspección para reparaciones, dice Lyons, quien ya debe mitigar la pintura con plomo y el radón en muchas propiedades. Comprueba las comparaciones vendidas para ver qué renovaciones proporcionan el mejor retorno de la inversión para no tener la tentación de mejorar demasiado una propiedad.
• Pueden rehabilitarlo y venderlo en meses. Con la casa adosada que McCorkel compró, estima dos meses para la rehabilitación y dos meses para comercializarla y venderla, incluida la hora de cierre. “Trato de ser conservador; a veces podemos superar eso, pero tenemos otros proyectos en marcha”, dice.
• Necesita algo de trabajo hecho. La casa adosada es un “cambio cosmético”, lo que significa que no necesita reparaciones significativas en sus huesos, dice McCorkel. Una casa que necesitara más trabajo no sería un factor decisivo, pero cambiaría la economía. Por ejemplo, la casa adosada de McCorkel hipotéticamente necesitaba un techo nuevo o un tratamiento para las termitas, él agregaría eso a sus costos de reparación (y cronograma), luego ofrecería menos al propietario para recuperar más de la venta.

Dicho esto, algunos inversores evitarán propiedades con ciertos problemas, como una base agrietada, independientemente de la ganancia potencial. Pero McCorkel y su socio creen que si los números funcionan, lo que significa que el ARV está ahí, comprarán una propiedad. “Si se trata de una casa de $800,000 que tiene un problema con los cimientos, gastaré $100,000 si puedo obtener una ganancia decente”, dice.

Por otra parte, no hay muchas casas como esa en su área. Es por eso que se enfoca en propiedades de rango medio que pueden comprar por alrededor de $90,000 y vender por aproximadamente $200,000. “Hay oportunidades para realizar mejoras y, debido al precio, también podemos hacer que funcione para el vendedor”, dice.

6. Quiere cobrar en el mercado inmobiliario de 2022.

Debido a la fuerte competencia y la afluencia de compradores en efectivo, ahora podría ser el momento de vender su casa por una prima relativa, incluso si tiene algunas fallas o algunos baños anticuados. Uno de los beneficios de operar en un mercado de vendedores es el apalancamiento de negociación; cuando tiene múltiples compradores compitiendo por su casa, es posible que no tenga que ceder al mismo nivel de trabajo de reparación que lo haría en un mercado más equilibrado.

Sin embargo, el agente de bienes raíces de Florida, Dave Gaudreau , dice que es importante saber que es posible que no obtenga el mejor precio de esta manera, ya que no está poniendo la casa en el mercado abierto. Así que sugiere al menos considerar también la opción de una venta regular, para exponer su propiedad a un grupo tan grande como sea posible: «Nunca se sabe quién está a la vuelta de la esquina dispuesto a pagar más dinero por esta casa», Gaudreau. dice.

Próximos pasos

Vender una casa a un flipper puede ser un salvavidas para algunos propietarios, pero entendemos que es una gran decisión. Es por eso que HomeLight está aquí para ayudarlo a sopesar sus opciones con todos los hechos frente a usted. Como una plataforma de bienes raíces que trabaja tanto con compradores de casas experimentados como con agentes de bienes raíces, tenemos una perspectiva única de que el camino correcto para cada vendedor es único.

Solicite una oferta en efectivo sin compromiso

Si no está seguro de dónde comenzar su búsqueda de un flipper de buena reputación, considere la plataforma de venta simple de HomeLight . Simple Sale ofrece ofertas en efectivo para casas en casi cualquier condición en todo el país en tan solo 48 horas. Sin reparaciones, sin puesta en escena, sin jornadas de puertas abiertas.

Revisa tus opciones

Una vez que haya recibido el precio de venta simple de su casa , también le proporcionaremos una estimación de cuánto ganaría vendiendo su casa en el mercado abierto con la ayuda de un agente superior para que pueda comparar. Con esta información en la mano, es menos probable que venda por dinero en efectivo y luego sienta esas punzadas de arrepentimiento. En cualquier caso, es bueno conocer tus opciones y decidir a partir de ahí.

McCorkel se hace eco: «Normalmente, somos una buena opción para alguien cuya casa realmente no es habitable: tiene problemas de salud y quiere moverse rápido», dice McCorkel. Si una casa está en buen estado, pero el propietario «piensa que suena bien venderla sin hacer reparaciones o esperar de tres a seis meses tratando con un agente, seré honesto y diré: ‘Mi oferta sería esta, pero Pienso que sería mejor que simplemente se inscribiera con un agente.