Los tasadores utilizan tres métodos principales para determinar el valor de una propiedad comercial. Para garantizar que este valor sea exacto, los clientes deben presentar información completa al tasador. Los clientes pueden responder a la evaluación si el informe no es exacto.
Si está buscando invertir en una propiedad comercial , o si está buscando vender una, probablemente tenga un número en mente: el valor de esa propiedad.
Entonces, ¿cómo determinamos el valor de una propiedad comercial? Usted consulta a un tasador para hacer una tasación . Los tasadores le darán el valor de la propiedad; pero este número no es exactamente definitivo. Obtenga más información sobre el proceso de tasación de propiedades comerciales y lo que los compradores y vendedores pueden hacer para obtener un valor satisfactorio que fomente una venta.
El proceso de tasación de propiedades comerciales
Es posible que los inversores deban obtener una tasación de propiedad comercial para obtener un préstamo para una propiedad comercial. Para iniciar el proceso de tasación, el prestamista contratará a un tasador autorizado. Los tasadores son terceros que se adhieren a un estricto código de ética para determinar de manera justa el valor de la propiedad.
Es importante recordar que el prestamista es el cliente del tasador, no el inversionista. El cliente es la persona que encarga la tasación. Como inversor, es posible que no tenga una relación directa con la tasación, pero es posible que deba proporcionarles información crucial sobre la propiedad y los usos previstos.
¿Cómo determina el tasador el valor de una propiedad?
El tasador deberá inspeccionar la propiedad y realizar una buena investigación para determinar el valor de la propiedad comercial. Los tasadores abordan este proceso a través de tres métodos principales:
Enfoque de comparación de ventas (enfoque de datos de mercado)
El tasador investigará el área y recopilará información sobre propiedades comerciales similares. Por ejemplo, si el tasador ve que una propiedad comercial al otro lado de la calle se vendió a $50/pie cuadrado y una propiedad similar dos calles más allá se vendió a $70/pie cuadrado, tendrá en cuenta esas estadísticas. Todos estos edificios deben ser similares, pero no necesariamente idénticos.
Los tasadores tendrán en cuenta otros factores, entre ellos:
- La edad de cada edificio.
- Inquilinos y contratos de arrendamiento existentes
- El estado de la propiedad
- Cuando salieron al mercado
- Exceso de tierra alrededor de la propiedad.
- Características (estacionamiento, entrada y salida, etc.)
Enfoque de capitalización de ingresos
La propiedad comercial al otro lado de la calle puede tener una estructura física similar, pero puede atender a audiencias muy diferentes que están dispuestas a pagar precios diferentes. Aquí es donde entra en juego el enfoque de capitalización de ingresos.
Los tasadores deben considerar los posibles usos de la propiedad y el flujo de efectivo esperado. Si la propiedad se va a utilizar como espacio para oficinas, ¿cuánto generará la propiedad en un año? Si la propiedad se va a utilizar como centro comercial, ¿cuánto podría generar?
El enfoque de capitalización de ingresos también tendrá en cuenta los riesgos y los posibles costos, incluida la calidad crediticia de los inquilinos y la duración de los arrendamientos existentes. Diferentes propiedades comerciales vienen con diferentes costos dependiendo de la cantidad de equipo que pueda necesitar instalarse o la tasa actual de espacio alquilado y las tasas de ocupación en un mercado en particular.
Una vez que el tasador determine cuánto podría ganar el propietario con la propiedad comercial, tendrá en cuenta ese número en la valoración general.
Enfoque de costo
El enfoque de costos analiza cuánto costaría construir un edificio idéntico en un lote idéntico. Incluso si el edificio ha estado en el lote durante algunas décadas, el enfoque de costos tiene en cuenta los materiales y la mano de obra necesarios para replicar el edificio, así como el valor del terreno en sí.
Individualmente, estos enfoques no cuentan toda la historia del edificio. Juntos, ofrecen una visión del mercado actual, el edificio físico en sí mismo y su potencial para generar flujo de efectivo. Los tasadores pueden recopilar esta información a través de registros públicos, datos del censo o predicciones sobre el mercado.
El tasador tendrá en cuenta toda esta información, incluida la proporcionada por el cliente, para realizar una valoración final. Los prestamistas pueden esperar recibir una tasación dentro de los tres días, aunque esto puede cambiar según el mercado y la disponibilidad del tasador.
La valoración y la evidencia que respalda la valoración se recopilan en un informe completo para el cliente.
Lo que puede hacer para garantizar una tasación justa
Los inversores pueden hacer una investigación preliminar y tener una estimación de valoración en mente antes de tiempo. Desafortunadamente, el tasador puede ver las cosas de manera diferente. La mejor manera de evitar una tasación desordenada o desfavorable es investigar con anticipación y proporcionar tanta información al tasador como sea posible.
Los tasadores probablemente pedirán un puñado de documentos de antemano, dependiendo del cliente y cuál es su relación con la propiedad. Esté preparado para presentar facturas de impuestos sobre la propiedad y declaraciones de impuestos sobre la renta si se le solicita. Hable con su prestamista antes de solicitar la tasación para que pueda darle rápidamente al tasador lo que necesita para comenzar.
Antes de que el tasador comience su informe, también debe confirmar los siguientes hechos:
- Metros cuadrados de la propiedad
- Usos previstos y pasados
- Información sobre transacciones comparables fuera del mercado
- Una lista de planos de construcción (con costos)
- Fecha de valoración (ya sea que la tasación refleje la valoración de la fecha actual, una fecha pasada o mirando hacia el futuro)
- Lectores de informes previstos
Cuanta más información aportes, mejor. Asegúrese de que esta información sea precisa; los tasadores obtendrán mucha información por su cuenta mientras crean su informe. La información contradictoria puede ralentizar el proceso de evaluación y, por lo general, no funcionará a favor del cliente.
Preparar información precisa con anticipación, en lugar de esperar a ver si el informe confirma su valoración prevista, ahorra tiempo y dinero a todos. Haga su parte antes de ordenar una tasación.
¿Qué sucede si el valor es demasiado alto o bajo?
Los clientes pueden estar en desacuerdo con el informe del tasador. Si cree que el valor de la propiedad en la que desea invertir puede ser demasiado alto, tiene la posibilidad de «apelar» al tasador. Pero no puede simplemente llamar al tasador y decirle que estaba equivocado. Realice los siguientes pasos dentro de una o dos semanas después de recibir el informe.
Lee bien el informe de tasación.
El tasador debe incluir toda la información que se incluye en la tasación. Al igual que el tasador puede pasar por alto información sobre el área o datos clave, es posible que usted haya pasado por alto estos datos en su investigación. No llame al tasador hasta que haya leído el informe e identificado qué factores son incorrectos o mal calculados.
Trae los hechos adelante.
Una vez más, decirle al tasador “usted está equivocado” no obtendrá los cambios que desea. Mientras lee el informe, tome nota de cualquier error de cálculo o datos incorrectos. Cree una lista de hechos adicionales que el tasador puede haber pasado por alto o no haber considerado al escribir el informe. El tasador puede cambiar de opinión sobre la valoración de la propiedad, pero solo si le muestra hechos que refutan su informe original.
Habla con el banco.
El inversor no suele encargar la tasación por sí mismo. Los inversionistas generalmente se comunican con un prestamista, quien se comunica con el tasador. En este caso, el prestamista es el cliente. No tú. Si tiene problemas con la tasación, hable con su prestamista. Permítales discutir los hechos del informe con la evaluación.
Recuerde, los tasadores deben respetar un estricto código de ética para poder mantener su posición. Las valoraciones desfavorables suelen ser el resultado de hechos omitidos o malentendidos. El proceso de evaluación es generalmente indoloro y agradable para todas las partes.
Hable con su prestamista acerca de si necesita una tasación para obtener una hipoteca para su próxima inversión.