¿Qué es una oferta contingente?
Buena pregunta. Cuando compre o venda una casa, es probable que escuche con frecuencia las palabras oferta contingente y contingencia.
Una oferta contingente es un tipo común de oferta, muy común. Según una encuesta de la Asociación Nacional de REALTORS , el 76 por ciento de las viviendas vendidas en enero de 2018 tenían contingencias del comprador adjuntas. Pero, ¿qué es una oferta contingente? Significa que el comprador ha hecho una oferta por una casa, con al menos una salvedad.
La venta final está supeditada al cumplimiento de ciertos requisitos. Cuando un comprador presenta una oferta contingente, le está diciendo al vendedor: «Quiero comprar esta casa, sin embargo…»
Cómo funcionan las ofertas contingentes
Los compradores generalmente usan contingencias en un acuerdo de compra de bienes raíces para que puedan retractarse y protegerse si algo sale mal durante la venta. En estos casos, el comprador puede irse sin perder su depósito de garantía.
Por otro lado, una oferta contingente también puede beneficiar al vendedor. Pueden continuar comercializando la casa y aceptar otras ofertas con la tranquilidad parcial que puede generar tener al menos una oferta sobre la mesa.
¿Es lo mismo una venta contingente que una venta pendiente?
Ocasionalmente, puede escuchar que «venta contingente» y «venta pendiente» se usan indistintamente, pero , de hecho, son muy diferentes . Cuando una venta está pendiente, significa que ambas partes están satisfechas y están avanzando con la venta.
Por otro lado, si usted es un posible comprador y ve una casa listada como contingente activa mientras busca propiedades, aún debe considerar hacer una oferta, porque eso significa que aún no se han cumplido ciertos requisitos.
Tipos de ofertas contingentes
Hay algunos tipos de contingencia diferentes. Aquí están los más comunes.
Contingencia de tasación
Una contingencia de tasación significa que la compra de la vivienda solo procederá si una tasación de la vivienda por parte de un tercero es exitosa. Una tasación exitosa significa que el valor justo de mercado de la vivienda es igual o mayor que el precio solicitado por el vendedor. Los compradores utilizan esta contingencia para asegurarse de que una propiedad vale una cantidad mínima en el mercado.
Si la propiedad se tasa por menos del precio de venta, el comprador puede tratar de negociar con el vendedor o puede rescindir su oferta de compra sin perder su arras.
Contingencia de Inspección de Vivienda
Una contingencia de inspección de viviendas protege al comprador en caso de que el inspector de viviendas encuentre algo gravemente incorrecto durante sus rondas. Esto podría ser cualquier cosa, desde una base agrietada hasta moho e inundaciones anuales.
Si el inspector encuentra un problema, el comprador puede pedirle al vendedor que solucione el problema o puede retirarse.
Es muy raro (y desaconsejable) renunciar a una contingencia de inspección de la vivienda; es decir, como comprador, definitivamente debe insistir en que se realice una inspección.
Contingencia Aprobación Hipotecaria
Esta contingencia asegura que el comprador pueda asegurar el financiamiento antes de comprar oficialmente la casa. Dice: “Quiero comprar esta casa. Solo necesito cerrar una hipoteca primero”. De esta manera, si el banco no accede a financiar la propiedad, el comprador no se verá obligado a ser propietario de una vivienda que no pueda pagar.
Contingencia Venta de Vivienda
Una cláusula de contingencia de venta de vivienda en realidad tiene dos subcategorías.
Contingencia de Venta y Liquidación
La primera es una contingencia de venta y liquidación . Esto significa que el comprador debe vender su casa existente antes de poder comprar una nueva. Al incluirlo, el comprador esencialmente dice: “Quiero comprar esta casa; sin embargo, solo necesito asegurarme de que puedo vender el que ya tengo primero”.
Contingencia de liquidación
Una contingencia de liquidación significa que la casa actual del comprador está bajo contrato, pero que solo necesita esperar hasta después del cierre para continuar con la compra de su próxima propiedad.
Cuando un vendedor recibe cualquier tipo de oferta de contingencia de venta de vivienda, tiene dos opciones:
- El vendedor puede retirar la propiedad del mercado y esperar a que el comprador venda su vivienda existente.
- Pueden aceptar la oferta contingente pero aún mantener la propiedad en el mercado. En caso de que el vendedor reciba una mejor oferta durante este tiempo, debe proporcionar al comprador un aviso de primer derecho de rechazo de 72 horas para cumplir.
Aviso para realizar
Cuando un comprador recibe un aviso para realizar, significa que tiene 72 horas para terminar una tarea descrita en el contrato de compra.
Para el comprador, las tareas pueden ser algo como:
- Depositar dinero de arras
- Enviar una carta de preaprobación de préstamo
- Proporcionar prueba de fondos para cerrar el depósito en garantía
- Firmar y devolver divulgaciones e informes
Si el vendedor recibe un aviso de cumplimiento, es posible que deba, por ejemplo:
- Entregar los resultados de la inspección de plagas.
- Entregar documentos de la Comunidad de Propietarios
- Proporcionar prueba de reparaciones.
Si bien el aviso de ejecución generalmente se denomina «cláusula de 72 horas», la cantidad real de tiempo puede ser más o menos según lo que se negoció en el contrato original.
(Normalmente, los fines de semana y los días festivos no están incluidos en las 72 horas, pero esto debe aclararse en el contrato).
Consejos de contingencia para compradores
Si presenta una oferta contingente por una casa (y se acepta esa oferta) pero el vendedor recibe una mejor oferta, el vendedor generalmente le ofrece ese primer derecho de rechazo en el que tiene 72 horas para tomar una decisión para evitar la oferta existente. contrato de compra de fracasar.
Si el problema es con el financiamiento, puede solicitar un préstamo puente mientras espera la aprobación final de su hipoteca. O bien, puede pedir prestado un pago inicial de familiares o amigos.
Si estaba esperando para vender su casa antes de comprarla pero tiene la buena sensación de que su casa eventualmente se venderá, simplemente puede eliminar la contingencia de la casa.
Si usted es un comprador y desea hacer una oferta sobre una propiedad contingente activa, debe hablar con su agente de bienes raíces acerca de a qué está supeditada exactamente la oferta actual. Después de eso, puede decidir si desea hacer una oferta conocida como «oferta de respaldo». Su oferta solo podría considerarse para su aceptación si el contrato actual fracasa.
Consejos de contingencia para vendedores
Las ofertas contingentes normalmente benefician al comprador. Los vendedores son más propensos a aceptar una oferta contingente en el mercado de un comprador cuando la casa ha estado en el mercado por un tiempo.
Aceptar una oferta contingente de un comprador puede ser un poco como apostar: debe apostar a que lo que el comprador quiere que suceda, sucederá para que la venta se lleve a cabo. Su agente de bienes raíces puede ayudarlo a determinar la probabilidad de que las contingencias se completen a tiempo y el procedimiento de venta.
También puede aceptar otra oferta mientras se encuentre en este período contingente activo. Sin embargo, como establece la Asociación Nacional de REALTORS, su Realtor debe divulgar su oferta contingente previamente aceptada a cualquier agente de otros compradores.
Su agente de bienes raíces también puede ayudarlo a decidir sobre opciones alternativas, como proponer un depósito en garantía más largo. Esto le permitirá quedarse con el dinero de arras (en lugar de devolvérselo al comprador) si las cosas fracasan.
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