Una cronología de la asequibilidad: ¿Cómo han cambiado los precios de las viviendas y los ingresos de los hogares desde 1960?

Ya sea una casa con una valla blanca en los suburbios o un apartamento de gran altura en el corazón de una ciudad vibrante, la gran mayoría de los estadounidenses considera que poseer una propiedad forma parte del «sueño americano» . Sin embargo, para muchos estadounidenses, ese sueño se ha convertido en una pesadilla debido al constante aumento de los precios de las viviendas y al estancamiento de los salarios.

Para comprender qué tan costoso se ha vuelto el Sueño Americano, y si todavía se puede lograr hoy en día, recopilamos datos del Censo de 1960 a 2017 sobre precios de viviendas, alquileres e ingresos familiares. Después de ajustar la inflación a lo largo del tiempo, el futuro del Sueño Americano parece bastante sombrío: los precios promedio de las viviendas aumentaron un 121 % en todo el país desde 1960, pero el ingreso familiar promedio solo aumentó un 29 %.

Los compradores de viviendas no son los únicos que tienen dificultades. La renta bruta mediana aumentó un 72 % desde la década de 1960, más del doble del crecimiento observado por los ingresos ajustados , lo que hace que alquilar sea más costoso que nunca y dificulta ahorrar para una futura casa.

El aumento de los alquileres y el aumento de los precios de las viviendas hacen que sea más difícil que nunca ahorrar para el pago inicial y hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca. En este informe, profundizaremos en qué áreas del país puede pagar el propietario promedio y qué mercados inmobiliarios se encaminan a la regresión debido a un desequilibrio en los precios de las viviendas en relación con los ingresos familiares.

Estas son las perspectivas a nivel nacional que necesita saber.

Ideas clave

• Los precios medios de las viviendas han aumentado cuatro veces la tasa de ingresos de los hogares desde 1960, lo que ha provocado una relación precio-ingreso desequilibrada en la mayoría de las principales áreas metropolitanas.
• Los alquileres en todo el país han aumentado al doble de la tasa de ingresos de los hogares desde 1960, lo que dificulta cada vez más el ahorro para el pago inicial.
• Una relación precio-ingreso saludable es 2,6 (es decir, se necesitarían 2,6 años de ingreso familiar promedio para comprar una casa promedio), pero la relación precio-ingreso a nivel nacional no ha sido saludable desde fines de la década de 1990.
• Solo 16 de las 100 ciudades más pobladas de los Estados Unidos están por debajo de una relación precio-ingreso de 2,6 en 2019.

Una visión histórica de la relación precio-ingreso de la vivienda

Comencemos con una métrica importante para ayudarnos a comprender y contextualizar lo caro que se ha vuelto comprar una casa: la relación precio-ingreso.

La relación precio-ingreso es el precio promedio de la vivienda dividido por el ingreso familiar promedio en un área (Nota: algunos investigadores usan el ingreso disponible, pero para nuestros propósitos usaremos el ingreso familiar promedio).

Este es un indicador de cuánto tiempo les llevará a los compradores de vivienda ahorrar para el pago inicial y si podrán pagar los pagos mensuales de la hipoteca.

Según City Lab , la regla utilizada por los mejores agentes inmobiliarios es que usted puede permitirse una casa equivalente a aproximadamente 2,6 años de los ingresos de su hogar, es decir, una relación precio-ingreso de 2,6. También podemos usar la relación precio-ingreso para evaluar qué tan saludable es un mercado inmobiliario: ¿puede el residente promedio ahorrar para el pago inicial dentro de un marco de tiempo razonable? En la década de 1960, la relación precio-ingreso era de 2, lo que significaba que dos años de ingresos familiares eran suficientes para comprar una casa.

Sin embargo, desde la década de 1960, la diferencia entre los precios de las viviendas y los ingresos casi se ha duplicado. Para 2017, la relación precio-ingreso a nivel nacional era de 3,6, lo que indica que se necesitaban más de 3,5 años de ingresos familiares para comprar una casa. De hecho, la relación precio-ingreso a nivel nacional no ha estado en un equilibrio saludable desde la década de 1990. Las viviendas son cada vez más inasequibles, lo que genera mercados inmobiliarios inestables en los que la demanda no puede satisfacer la oferta.

Los precios de las viviendas en el oeste están cada vez más fuera de línea con los ingresos de los hogares, mientras que solo 16 de las 100 áreas más pobladas de los EE. UU. están por debajo de la saludable relación precio-ingreso de 2,6.

Si bien estos números son preocupantes, adoptar un enfoque regional puede ayudarnos a comprender qué está impulsando estas grandes discrepancias entre los ingresos de los hogares y los precios de las viviendas para determinar dónde es realista ser propietario de una vivienda para el estadounidense promedio.

Analicemos cada región de los EE. UU. y analicemos ciudades específicas.

Conclusiones importantes por región

• Las propiedades inmobiliarias en el oeste se están volviendo inalcanzables: los precios medios de las viviendas aumentaron un 195 % desde la década de 1960, mientras que los ingresos medios de los hogares solo aumentaron un 26 %.
• El Medio Oeste podría ser la última región que los propietarios de viviendas pueden pagar de manera realista. Prácticamente no hay diferencia entre las tasas de crecimiento de los ingresos de alquiler y de los hogares, por lo que los habitantes del Medio Oeste pueden ahorrar para el pago inicial y afrontar los pagos de hipoteca promedio en sus ciudades.
• La brecha entre los ingresos de los hogares y los precios de las viviendas fue pronunciada en el noreste, pero luego del desplome de 2008, la brecha se ha reducido a medida que aumentan los ingresos de los hogares y los precios de las viviendas han disminuido en toda la región.
• Los precios de las viviendas en el sur fueron consistentes con los aumentos de ingresos de los hogares hasta la década de 2000, cuando el mercado se volvió inestable. El valor de las viviendas aumentó un 75 % entre 2000 y 2017 y sigue aumentando.

Occidente: donde el sueño americano va a morir

El oeste incluye los siguientes estados: Alaska, Arizona, California, Colorado, Hawái, Montana, Nuevo México, Oregón, Utah, Washington y Wyoming.

En 1960, la relación precio-ingreso para los estados occidentales era de 2,1, pero en 2017 aumentó a 4,9. Mientras que el precio medio de la vivienda aumentó un 195 % en Occidente, el ingreso familiar medio solo aumentó un 26 % desde la década de 1960. Esto significa que la tasa de crecimiento de los precios de las viviendas es 7,5 veces mayor que la tasa de crecimiento de los ingresos familiares, lo que convierte a la región occidental en la región menos asequible de los EE . UU. mercado.

La enorme diferencia en la tasa de crecimiento parece estar impulsada por las áreas metropolitanas costeras y los nuevos centros como Denver. Para investigar esta posibilidad, analizamos San Francisco, CA, Los Ángeles, CA, Seattle, WA y Denver, CO.

En la década de 1960, la relación precio-ingreso de todas estas áreas metropolitanas estaba por debajo de 2,6. A partir de la década de 1980, la proporción de San Francisco y Los Ángeles subió a 4,7 y 5,6 respectivamente, alcanzando su punto máximo antes de la crisis financiera de 2008 en 9,2 y 8,8. Estos últimos valores significan que en 2008 se necesitaban nueve años de ingreso familiar medio para comprar una casa en estas áreas metropolitanas. Curiosamente, la crisis financiera apenas afectó la relación precio-ingreso. En 2017, la relación precio-ingreso seguía siendo muy similar a la de la burbuja inmobiliaria: 8,8 para San Francisco y 8,4 para Los Ángeles.

Aunque la relación precio-ingreso no fue tan alta para los dos nuevos centros tecnológicos, Seattle y Denver, duplicaron o casi duplicaron el saludable promedio de 2,6. En 2017, la relación precio-ingreso fue de 5,4 para Seattle y 5,1 para Denver.

Las tasas de crecimiento dibujan un panorama igualmente desalentador para la propiedad de vivienda en estas áreas metropolitanas. Desde 1960, el ingreso familiar medio creció un 59 % y un 56 % en Seattle y Denver, respectivamente, mientras que el precio medio de la vivienda creció un 286 % y un 239 %.

En Los Ángeles, la tasa de crecimiento del ingreso familiar promedio desde 1960 ha sido más lenta que el promedio nacional; sin embargo, la tasa de crecimiento de los precios promedio de la vivienda fue más rápida con un 358 %, lo que demuestra que, si bien el aumento de ingresos a lo largo de los años no fue comparable con otras áreas metropolitanas más grandes , los precios de las viviendas se cuadruplicaron con creces.

Los datos históricos de vivienda de San Francisco pintan un cuadro similar. San Francisco es una de las pocas áreas metropolitanas que casi duplicó el ingreso familiar promedio desde 1960 con una tasa de crecimiento del 91 %. El auge tecnológico de San Francisco ha llevado a un aumento en la demanda de empleos bien remunerados. Sin embargo, los precios de las viviendas aumentaron un 531% desde 1960, reservando la propiedad de vivienda para los hiperricos, a pesar del crecimiento financiero del metro. Por contexto, el precio medio de la vivienda en 1960 ajustado a la inflación de 2017 fue de $134 713, mientras que en 2017, el precio medio de la vivienda fue de $849 500. Eso significa que necesitaría ahorrar $169,900 para un pago inicial del 20%.

Parece que el Sueño Americano de ser propietario de una vivienda está muerto en muchas partes del Oeste.

El noreste: los precios de las viviendas están volviendo lentamente a la tierra

El noreste incluye Connecticut, Maine, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvania, Rhode Island y Vermont.

En la década de 1960, ser propietario de una casa era asequible en el noreste, con una relación precio-ingreso de 2,1. Sin embargo, el valor de las viviendas comenzó a superar los ingresos de los hogares en la década de 1980, con una relación precio-ingreso de 3,7 en 1990. La relación precio-ingreso alcanzó su punto máximo alrededor de la crisis financiera de 2008 con 4,6 y cayó a 4,0 en 2017.

Sin embargo, la tasa de crecimiento de los precios de las viviendas es 4,2 veces mayor que la tasa de crecimiento de los ingresos de los hogares, lo que convierte al noreste en la segunda región menos asequible.

Sin embargo, surgió una tendencia sorprendente en nuestros datos entre 2000 y 2017. Observamos un aumento del 110 % en los precios de la vivienda entre 2000 y 2008 (es decir, antes de la crisis financiera) y una disminución del 24 % entre 2008 y 2010 (es decir, tras la crisis financiera), que esperaban los analistas inmobiliarios. Sin embargo, de manera inusual, los precios de la vivienda cayeron un 18% adicional entre 2010 y 2017, mientras que los ingresos de los hogares aumentaron un 9% entre estos años.

Esta tendencia contrasta con la tendencia observada entre 2010 y 2017 a nivel nacional y en la región Occidente. Si esta tendencia continúa, aún puede haber esperanza para los compradores de viviendas en el noreste.

Para examinar si esta tendencia se aplica a las áreas metropolitanas costeras y las del interior y si existen diferencias de asequibilidad entre estas áreas, analizamos la ciudad de Nueva York, NY, Boston, MA, Albany, NY y Pittsburgh, PA.

Los datos de la ciudad de Nueva York confirmaron la tendencia general observada en el noreste. En 2017, la relación precio-ingreso era de 5,8 en la ciudad de Nueva York y los precios medios de las viviendas aumentaron un 184 % desde la década de 1960, en comparación con un aumento del 54 % en los ingresos medios de los hogares. Aunque estas estadísticas revelan que la ciudad de Nueva York es un área metropolitana cargada de costos para comprar una casa, los valores de la vivienda entre 2010 y 2017 sugieren un mercado inmobiliario potencialmente más optimista para el futuro. Los precios de las viviendas siguieron cayendo un 24 % entre 2010 y 2017, mientras que los ingresos de los hogares aumentaron un 12 %, lo que redujo la brecha de la tasa de crecimiento entre los precios de las viviendas y los ingresos de los hogares.

Sin embargo, este descenso de los últimos años no parece ser la tendencia en todas las áreas metropolitanas costeras. En Boston, los precios de las viviendas aumentaron un 24 % entre 2010 y 2017, después de caer un 25 % durante la crisis financiera, y los precios medios de las viviendas aumentaron un 228 % desde 1960.

Las áreas metropolitanas del interior, Albany y Pittsburgh, son más asequibles en comparación con sus contrapartes costeras. La relación precio-ingreso de estas áreas metropolitanas fue de 3,2 y 2,6 en 2017, respectivamente. En Albany, los precios medios de la vivienda aumentaron un 132 % desde 1960.

El ingreso familiar promedio aumentó en un 50 % desde 1960, lo cual es más alto que el promedio nacional.

De manera similar a las tendencias que observamos en el noreste y la ciudad de Nueva York, entre los años 2010 y 2017, los precios de las viviendas disminuyeron un 7 %, mientras que los ingresos de los hogares aumentaron un 14 %, lo que redujo la brecha de la tasa de crecimiento entre estas dos medidas.

En Pittsburgh, la propiedad de la vivienda parece aún más alcanzable, con los precios medios de la vivienda mostrando un aumento del 64 % y el ingreso familiar medio mostrando un aumento del 31 % a lo largo de los años. Por lo tanto, la diferencia de la tasa de crecimiento entre los precios de las viviendas y los ingresos fue mucho menor en comparación con las áreas metropolitanas costeras. Si bien los precios de las viviendas mostraron un aumento del 18 % entre 2010 y 2017, un aumento del 14 % siguió de cerca este aumento de los ingresos de los hogares.

El futuro de la propiedad de vivienda es complicado en el noreste. En general, las áreas metropolitanas del interior representan condiciones más asequibles e incluso para las principales áreas metropolitanas costeras como la ciudad de Nueva York, podría haber esperanza.

El sur: todavía asequible, pero ¿por cuánto tiempo?

El Sur incluye Alabama, Arkansas, Delaware, DC, Florida, Georgia, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi, Carolina del Norte, Oklahoma, Carolina del Sur, Tennessee, Texas, Virginia y Virginia Occidental.

En comparación con las regiones occidental y nororiental, el sur no muestra tanta discrepancia entre los precios de las viviendas y los ingresos de los hogares.

De 1960 a 2000, la relación precio-ingreso fue de alrededor de 2,6, lo que hizo que la propiedad de la vivienda fuera alcanzable durante estos años. Los precios de las viviendas aumentaron durante la década de 2000 y se mantuvieron a flote durante la crisis de la vivienda.

Sin embargo, una tendencia preocupante que surgió con el tiempo para el Sur es que la discrepancia entre las tasas de crecimiento de los precios de la vivienda y los ingresos de los hogares ha ido en aumento desde la década de 2000 . Aunque la tasa de crecimiento de los ingresos se mantuvo casi estable entre 2000 y 2017 (un aumento del 2 %), la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda casi se duplicó (un aumento del 75 %), lo que sugiere que el Sur podría no seguir siendo tan asequible si se presenta un cambio similar. la tendencia continúa.

Para investigar si el aumento de discrepancia observado entre las tasas de crecimiento es cierto para algunas áreas metropolitanas, observamos Charlotte, NC, Columbia, SC y Oklahoma City, OK.

En 2000, las diferencias en la tasa de crecimiento entre los precios de las viviendas y los ingresos familiares fueron del 17 %, 13 % y 23 % para Charlotte, Columbia y Oklahoma City, respectivamente. Sin embargo, para 2017, las mismas diferencias en la tasa de crecimiento aumentaron a 66 %, 56 % y 82 %, pero los ingresos familiares no pudieron mantenerse, lo que provocó que estas áreas metropolitanas fueran menos asequibles en relación con años anteriores.

La buena noticia es que, incluso con esta creciente discrepancia entre las tasas de crecimiento de los últimos años, en 2017 las relaciones precio-ingreso fueron de 3,2, 3,0, 2,9 y 2,8 para Charlotte, Birmingham, Columbia y Oklahoma City, respectivamente. Estos valores no son mucho más altos que el promedio saludable del mercado inmobiliario de 2.6.

Si bien la diferencia de tasas de crecimiento entre los precios de la vivienda y los ingresos de los hogares se ha acelerado en los últimos años, todavía son inferiores a las observadas en las regiones del Oeste y del Nordeste. Ahora podría ser el momento de comprar para los posibles propietarios que viven en el sur, ya que el valor de las viviendas aumenta constantemente y la relación precio-ingreso sigue siendo razonable.

El Medio Oeste sigue siendo la opción más asequible para los compradores esperanzados

El Medio Oeste incluye Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Dakota del Norte, Ohio, Dakota del Sur y Wisconsin.

El Medio Oeste representa la única región que queda en los EE. UU. donde el prestatario medio no necesita sufrir una carga financiera grave. Incluso en 2017, la relación precio-ingreso general en el Medio Oeste fue de 2,9, en relación con una relación de 4,2 promediada en las otras tres regiones. Al observar la tasa de crecimiento a lo largo del tiempo, encontramos que mientras los precios medios de las viviendas aumentaron un 82 % en el Medio Oeste desde la década de 1960, el ingreso familiar medio aumentó un 29 % desde la década de 1960.

La discrepancia entre las tasas de crecimiento de los precios de la vivienda y los ingresos de los hogares ha ido en aumento en el Medio Oeste desde la década de 1990; sin embargo, la discrepancia no es tan grande como en otras regiones . De 2000 a 2017, los precios medios de la vivienda mostraron un aumento del 29 %, mientras que los ingresos medios de los hogares mostraron una disminución del 1 %. Aún así, la diferencia de la tasa de crecimiento entre los precios de la vivienda y los ingresos de los hogares en 2017 es la mitad de la diferencia observada para la región Sur y una cuarta parte de la diferencia observada para la región Oeste.

Analicemos las tres principales áreas metropolitanas del Medio Oeste, St. Louis, MO, Des Moines, IA y Cincinnati, OH, para ver por qué el Medio Oeste es tan asequible. En 2017, la relación precio-ingreso fue de 2,8 para St. Louis y de 2,7 para Des Moines y Cincinnati, en línea con otros mercados inmobiliarios prósperos.

Durante la década de 1980, los ingresos familiares de St. Louis y Des Moines en realidad crecían más rápido que los precios de las viviendas. A principios de la década de 2000, este patrón cambió y los precios de las viviendas comenzaron a superar los ingresos de los hogares. La discrepancia entre los ingresos y los precios de las viviendas hace que la compra de viviendas aún esté al alcance de muchas de las principales áreas metropolitanas del Medio Oeste, lo que convierte al Medio Oeste en la región más asequible para comprar una casa en la actualidad.

El sueño americano está cambiando con los tiempos

Al observar nuestros datos y los hallazgos informados, no sorprende que el Sueño Americano se esté transformando. Según la encuesta de Massachusetts Mutual Life Insurance, el 71 % de los encuestados utiliza términos vagos como «independencia financiera» al describir el sueño americano en lugar de equipararlo con la propiedad de vivienda.

Para muchos estadounidenses, ser propietario de una vivienda está completamente fuera de su alcance, con alquileres altísimos que hacen imposible ahorrar para un gran pago inicial. La buena noticia es que todavía hay muchas ciudades del interior donde la propiedad de vivienda es asequible.

En el oeste y el noreste, especialmente en las áreas metropolitanas costeras, los ingresos de los hogares no pudieron seguir el ritmo del crecimiento del mercado inmobiliario a lo largo de los años. Este patrón es especialmente visible para las áreas metropolitanas occidentales. En el sur, la propiedad de vivienda sigue siendo asequible; sin embargo, si la brecha de la tasa de crecimiento entre los precios de las viviendas y los ingresos de los hogares continúa ampliándose, los compradores de viviendas podrían tener dificultades. El Medio Oeste parece ser la única región restante donde será posible comprar una casa con poca dificultad financiera al menos en un futuro cercano.

Metodología

Para determinar cómo el costo y la asequibilidad de la vivienda cambiaron con el tiempo, recopilamos datos sobre el valor medio de las viviendas, el alquiler bruto medio (mensual) y el ingreso familiar medio (anual). Indexamos cada medida a los valores de 1960 y comparamos cómo estas medidas cambiaron de 1960 a 2017. Ajustamos todas nuestras medidas para la inflación de 2017 y comparamos estas medidas a nivel nacional, regional y metropolitano para áreas seleccionadas. A continuación se muestran de dónde recopilamos cada medida.

1. Para los niveles nacional y regional, todas las medidas de 1960 a 2000 son del Censo Decenal.
2. Para los niveles nacional y regional, todas las medidas para 2008, 2010 y 2017 son de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de la Oficina del Censo.
3. Para el nivel metropolitano, los valores medios de las viviendas de 1960 a 2000 son de IPUMS, https://usa.ipums.org/usa . Calculamos los valores medios de las viviendas en función de los valores de las viviendas de 1 en 100 o 5 en 100 muestras aleatorias.
4. Para el nivel metropolitano, los valores de ingreso familiar promedio de 1960 a 2000 son del Censo Decenal.
5. Para las medidas a nivel metropolitano, todas las medidas para 2008, 2010 y 2017 son de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de la Oficina del Censo.
6. Debido a la falta de datos, usamos el ingreso familiar medio como medida de ingreso para 1960 en lugar del ingreso familiar medio.

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