Recibió una oferta sólida por su casa, pasó la inspección con éxito y está listo para entregarle las llaves a su comprador. Todo lo que queda por hacer es la transferencia del título de propiedad.
Tener el título de una casa significa que tiene la propiedad legal de una casa. El concepto de “título” incluye un “ paquete de derechos ” que se transfiere del vendedor al comprador, incluido el derecho de posesión, control, exclusión, disfrute y disposición. En términos sencillos, estos derechos significan que usted es dueño de la propiedad, puede usarla y disfrutarla como quiera (legalmente), decirle a la gente que salga de su propiedad y eventualmente venderla. Cuando vende una casa, transfiere el título, transfiriendo así la propiedad.
La transferencia del título de propiedad es un paso necesario en cada venta de una casa. Aún así, a pesar de su similitud, los problemas de título y escritura representan el 11% de los retrasos en el cierre , según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Con el conocimiento experto de un agente de bienes raíces de primer nivel, lo guiaremos a través de cómo ejecutar correctamente una transferencia de título de propiedad para que pueda cerrar la venta de su casa y pasar a su próxima aventura.
Paso #1: Encuentre un agente de liquidación superior para encabezar la transferencia del título de propiedad
Para transferir su título de propiedad, deberá contratar a un agente de liquidación, como una compañía de títulos de depósito en garantía o un abogado de cierre. Los procedimientos de cierre, incluidas las transferencias de títulos de propiedad, varían según el estado . El agente liquidador analizará los registros públicos sobre el historial de la propiedad para sacar a la luz cualquier documentación, embargo o gravamen vinculado a una casa y preparar las escrituras necesarias para transferir el título.
Madalyn Suits , un agente de mayor venta en Atlanta, GA , aconseja a los vendedores que le pidan a su agente de bienes raíces que los refiera a agentes de liquidación en su red. Suits, que trabaja en Georgia, un conocido estado de abogados de cierre, siempre conecta a sus clientes con abogados de cierre examinados que tienen una experiencia significativa trabajando con compañías de títulos:
“Generalmente, usamos abogados que han estado en el negocio por 25 a 30 años. . . Nuestra política siempre ha sido que solo usamos abogados que han estado en el negocio por mucho tiempo y estamos familiarizados con su política de títulos”, comparte Suits, quien ha ayudado en la transferencia de títulos de más de 800 propiedades. Ella advierte a los vendedores que algunas compañías de títulos y abogados de cierre en el estado han cometido fraude y malversación de fondos en el pasado.
Independientemente de si está trabajando con una compañía de depósito en garantía, una compañía de títulos o un abogado de cierre, investigue a su representante por las siguientes cualidades:
- Con licencia adecuada en el estado donde está comprando una propiedad y conocedor de las regulaciones locales y estatales
- Transparencia sobre el seguro de título y el proceso de transferencia de título de propiedad
- Cuenta con un servicio al cliente de primer nivel (excelentes habilidades de comunicación ayudarán a acelerar el cronograma de transferencia del título de propiedad)
Paso n.º 2: Considere un informe de título preliminar si prevé problemas
Para evitar retrasos en el cierre, solicite un informe preliminar del título antes de poner su casa a la venta. Un informe de título preliminar, o «prelim», le permite a usted, como vendedor, descubrir cualquier problema de título (por ejemplo, reclamos legales no resueltos sobre la propiedad) y resolverlos por adelantado antes de que se involucre un comprador. Un preliminar también puede mejorar la comerciabilidad de su casa; puede anunciar que su casa ha pasado el informe de título preliminar para asegurar a los compradores que es probable que el título esté libre de reclamos conflictivos.
“Si hago [un informe preliminar], lo comercializaré como ‘preinspeccionado’ y ‘título autorizado’”, dice Suits.
Suits recomienda este paso proactivo para los vendedores que anticipan problemas de título, como los vendedores que se declararon en bancarrota y los que venden una casa heredada . En las ventas de bienes, por ejemplo, un padre puede legar una casa a un hijo adulto que no tiene pleno conocimiento del historial financiero o de propiedad de sus padres.
Un informe de título preliminar incluye :
- El nombre del propietario, el nombre de la persona que solicitó el informe, la dirección de la propiedad y la fecha en que se actualizaron los registros.
- Una descripción legal detallada de la propiedad, incluido el tamaño del lote, cualquier invasión establecida y los límites de la propiedad.
- Restricciones en la propiedad, como alturas máximas de setos y piscinas.
- El propietario actual del título y su relación con la propiedad (p. ej., marido y mujer como copropietarios)
- Impuestos a la propiedad pendientes
- Todos los gravámenes o reclamos legales sobre la propiedad, incluidos los de la hipoteca de un propietario, quiebras personales, deudas de juego y paneles solares arrendados
Paso #3: Realice una búsqueda completa del título
Una vez que acepte una oferta por su casa, su agente de liquidación realizará una búsqueda completa del título para identificar cualquier gravamen u otros reclamos sobre su casa, como un heredero desconocido. Una búsqueda de título es más exhaustiva que la preliminar, ya que investiga los últimos 30 a 50 años de la historia de la propiedad . El informe de título subsiguiente incluye copias de los documentos relacionados con la propiedad y la condición del título. Su comprador necesitará este informe de título para obtener un seguro de título cuando solicite su hipoteca.
Suits recomienda que los vendedores ordenen la búsqueda del título después de la inspección de la vivienda . La búsqueda del título cuesta entre $ 75 y $ 100 ; es un costo pequeño que los vendedores a menudo asumirán, aunque puede negociar para que el comprador lo cubra.
Durante una búsqueda de títulos, su abogado o compañía de títulos busca en los registros públicos:
- Escrituras para probar la transferencia de la propiedad
- Hipotecas que muestran el interés colateral de un prestamista
- Cualquier otro gravamen sobre la propiedad (algunos de estos pueden haber surgido en el preliminar, pero la búsqueda del título puede encontrar más con una inmersión más profunda)
- casos de divorcio
- registros de tierras del condado
El informe completo del título incluye:
- Detalles de la propiedad, incluida la dirección y la descripción legal de la propiedad
- Titulares de escritura actuales y restricciones de escritura , como restricciones de mascotas o criterios para construir cercas
- El historial de transferencias de título de la propiedad
- Gravámenes, como viejas deudas de juego e hipotecas
- Impuestos a la propiedad pendientes
Paso #4: Borre el título resolviendo cualquier problema
El informe puede revelar problemas con el título que deberá resolver antes de continuar con la venta. Aquí hay algunos problemas comunes:
- Errores administrativos en los registros públicos : si alguien presentó incorrectamente la escritura de su venta o de una venta anterior, ahora es su responsabilidad modificar el registro . Su agente de títulos o abogado puede presentar una acción de título «tranquila» para establecer la propiedad clara, y luego el tribunal determinará el propietario legítimo de la propiedad.
- Gravámenes: deberá pagar las deudas de los préstamos garantizados en los que su casa es una garantía, como los préstamos para renovación de viviendas. Si ya pagó la deuda, comuníquese con el prestamista para obtener un comprobante de pago.
- Impuestos no pagados: pague los impuestos atrasados para que la venta proceda.
- Herederos faltantes o un testamento no descubierto: si el informe del título descubre un heredero legítimo o un testamento no descubierto, deberá resolver la disputa del título antes de poder transferir el título a su comprador.
- Invasión : si usted o un vecino construyeron una cerca sobre el límite de una propiedad, debe despejar una invasión .
Paso #5: Contrate el seguro de título con su comprador
Vaya, solucionaste cualquier problema con el título. . . al menos, crees que lo hiciste. Una búsqueda de título es minuciosa pero no hermética; puede pasar por alto cuestiones como un error administrativo anterior en un registro público. Es por eso que el prestamista de su comprador probablemente requerirá un seguro de título para cerrar su préstamo. Es probable que se requiera una póliza de seguro de título del prestamista, y el comprador la pagará; sin embargo, es probable que el comprador también solicite una Póliza del Propietario, y es costumbre que el vendedor pague por este documento de póliza en muchos estados.
El seguro de título suele costar entre $500 y $3500 , según la Asociación Nacional de Agentes Independientes de Títulos de Tierras. Los costos varían según el estado y el precio de su casa: cuanto más cueste su propiedad, más usted o el comprador pagarán en primas de seguro de título.
Paso #6: Firme y presente la escritura para completar la transferencia del título de propiedad
Las personas a menudo usan los términos «título» y «escritura» indistintamente, pero son entidades únicas. “Título” es el derecho legal de poseer una propiedad . Es un derecho, pero no un documento físico. Una «escritura», por otro lado, es un documento legal escrito que transmite el título al nuevo propietario después de una venta. Una vez que el comprador y el vendedor firmen la escritura, su abogado o compañía de títulos presentará el documento ante el condado u otro municipio apropiado.
La escritura incluye la siguiente información:
- Una descripción de la propiedad
- Una identificación de quién es el otorgante (vendedor) y quién es el concesionario (comprador)
- Las firmas del otorgante y del concesionario
tipos de escrituras
Hay varios tipos de escrituras. Estos dos son los más habituales en la compraventa de viviendas:
Escritura de garantía general La escritura de garantía general es la más común para las ventas tradicionales de viviendas. Ofrece a los compradores la mayor protección al garantizar que la propiedad esté libre de gravámenes y reclamaciones. Otorga a su comprador, el nuevo propietario, el título de propiedad y verifica que no tenía ningún conocimiento de cuestiones de título, como gravámenes en el momento de la transferencia.
Escritura de renuncia de propiedad
Puede usar una escritura de renuncia de propiedad si va a regalar su casa a un hijo o nieto. Ofrece al comprador la menor cantidad de protección, pero es la forma más clara de transferir la propiedad. Si tiene una relación establecida y de confianza con su comprador, una escritura de renuncia es una forma de acelerar la venta. No ofrece protección contra ningún gravamen, sino que el comprador acepta tomar la propiedad «tal como está».
La transferencia del título de propiedad es uno de los pasos finales para la venta de una casa
La transferencia del título de propiedad es un paso necesario en toda venta de una casa. No es un proceso complicado, pero puede convertirse en uno si surgen problemas. Afortunadamente, tendrá a su lado a su agente de bienes raíces y agente de liquidación para guiarlo a través del proceso y ayudarlo a cerrar.
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