Si dispone de muchos ingresos disponibles, una segunda vivienda puede ser una excelente oportunidad de inversión. Aquí te contamos todo lo que necesitas saber sobre la compra de una segunda vivienda, desde mirar anuncios hasta recoger las llaves.
Según la NAHB, había aproximadamente 7,4 millones de segundas residencias en los Estados Unidos en 2016. Ser dueño de una casa de vacaciones o de fin de semana es el sueño de muchos estadounidenses, particularmente en estados como Florida, donde se encuentra el 15 % de todas las segundas residencias.
Si ya tiene una hipoteca y desea comprar una segunda casa, comuníquese con uno de nuestros agentes inmobiliarios mejor calificados para saber cómo pueden ayudarlo a ahorrar miles en su compra.
En esta guía, lo guiaremos a través de los entresijos de la compra de una segunda casa : lo que cuenta como una segunda casa, las ventajas, las desventajas y cómo adquirir una hipoteca y realizar una compra.
¿Qué se considera una segunda vivienda?
Una segunda casa se define como una residencia en la que el propietario planea vivir durante una parte del año además de la casa en la que vive actualmente. Por lo general, una segunda casa debe estar a cierta distancia de la residencia principal del propietario, ubicada en un centro turístico/área de vacaciones, o situado en una ciudad a la que viajan con frecuencia por negocios.
Si bien ocasionalmente existe cierta superposición entre las propiedades de inversión y las viviendas secundarias, la principal diferencia entre las dos es que una propiedad de inversión se usa principalmente para obtener beneficios financieros, no para uso personal.
¿Vale la pena comprar una segunda vivienda?
Comprar una segunda casa puede valer la pena si tiene suficientes ingresos disponibles. Si tiene dinero para gastar y quiere invertirlo en bienes raíces, comprar otra casa puede ser una gran idea y una excelente inversión.
Sin embargo, es importante asegurarse absolutamente de que puede permitírselo. Algunos asesores financieros creen que un propietario solo debe comprar una segunda propiedad si puede pagarla en efectivo. En su opinión, pedir un préstamo para una segunda casa debería estar completamente fuera de discusión. Si bien no todos estarían de acuerdo con este consejo, destaca los peligros de comprar una segunda casa: puede terminar teniendo dificultades para pagar dos propiedades que no puede pagar.
Al evaluar si comprar una segunda casa, considere estas preguntas:
- ¿Con qué frecuencia planea usarlo? Si solo planea pasar una o dos semanas allí cada año, es probable que haya opciones más asequibles disponibles.
- ¿Estás financieramente preparado? Asegúrese de que sus finanzas estén en orden y hable con un asesor financiero si es posible. No se permita terminar con grandes cantidades de deuda que no puede pagar.
- ¿Puedes hacer un compromiso? Al igual que cualquier compra de bienes raíces, comprar una segunda casa es un gran compromiso. Sé honesto contigo mismo y asegúrate de que tu casa en las montañas no sea solo una fantasía fugaz.
¿Cuáles son los beneficios de ser propietario de una segunda vivienda?
Los beneficios de ser propietario de una segunda vivienda se pueden desglosar en tres puntos:
disfrute personal
Si sueña con tener una escapada personal, el placer que obtiene de su segunda propiedad puede no tener precio. En lugar de tener que lidiar con hoteles o alquileres, tendrá su propio hogar lejos del hogar al que podrá retirarse cuando lo desee.
Retornos de inversión
Los bienes raíces son generalmente una buena inversión , y las segundas residencias no son una excepción. Suponiendo que compre su segunda casa en un mercado que se espera que crezca, puede beneficiarse de algunas ganancias considerables cuando llegue el momento de vender. También puede alquilar su casa mientras está fuera para obtener ingresos adicionales.
Exenciones de impuestos
Al igual que con su primera casa, puede deducir el interés de su hipoteca, el interés de un HELOC o HEL utilizado para reparaciones en el hogar y sus impuestos sobre la propiedad. Además, si alquila su casa por 14 días o menos, los ingresos por alquiler están libres de impuestos.
¿Cuáles son los inconvenientes de ser propietario de una segunda vivienda?
Hay cuatro inconvenientes principales para ser propietario de una segunda casa:
Costos de compra y mobiliario
Cuando alquila una casa de vacaciones por un período corto, probablemente esté pensando en términos de miles de dólares, pero cuando compre una casa, tendrá que pensar en cientos de miles. Además de comprar la propiedad en sí, deberá amueblar su nueva casa de vacaciones, lo que generalmente no es algo que deba hacer para un alquiler de vacaciones.
Costos de mantenimiento
Todas las casas necesitan mantenimiento. El hecho de que su segundo hogar no sea su residencia principal no significa que las reparaciones requeridas serán muy diferentes. Todavía debe presupuestar y ahorrar dinero para reparaciones regulares y de emergencia.
Pagos de hipoteca
Los prestamistas cobran tasas de interés más altas en las hipotecas de segunda vivienda y, a menudo, requieren un pago inicial más alto (entre 20 y 30%). Aunque algunos asesores financieros recomiendan no sacar una hipoteca para una segunda casa, esta puede ser una ruta viable para algunos.
Compromiso
Comprar cualquier tipo de casa es un gran compromiso. Si decide que tomó la decisión equivocada después de comprar una propiedad, puede terminar lidiando con las consecuencias en los años venideros. Con un alquiler vacacional, siempre tienes la opción de ir a otro lugar si tus gustos cambian y decides que eres más un hombre de montaña que un vagabundo de playa. Sin embargo, si compra una segunda casa, está obligado a elegir el destino hasta que la venda, lo que puede ser un proceso largo y arduo.
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¿Es difícil obtener la aprobación para una segunda hipoteca?
Obtener la aprobación de su segunda hipoteca suele ser más difícil que obtener la aprobación de la primera. Si bien hacer los pagos de la hipoteca de una sola casa ya es bastante difícil, agregar una segunda hipoteca a la mezcla hace que las cosas sean exponencialmente más difíciles, y los prestamistas son muy conscientes de este riesgo. Debido a esto, son más selectivos y es mucho más difícil adquirir una segunda hipoteca con un puntaje de crédito o historial financiero inferior al óptimo.
¿Cómo califico para una segunda hipoteca de vivienda?
Calificar para su segunda hipoteca es en general lo mismo que calificar para la primera. La principal diferencia es que estará bajo un mayor escrutinio por parte de su prestamista. Deberá proporcionar:
- Comprobante de ingresos: su prestamista querrá ver que tenga ingresos suficientes para cubrir dos hipotecas. Favorecerán a los solicitantes con una relación deuda-ingreso (DTI) baja, preferiblemente por debajo de 41.
- Puntaje de crédito: los prestamistas usarán su puntaje de crédito para tomar una decisión de aprobación. En general, necesitará un puntaje de crédito de al menos 620-680 para calificar.
- Estados de cuenta bancarios y de otros activos: los prestamistas quieren ver que usted tenga efectivo y otros activos líquidos disponibles. Sin activos suficientes, es poco probable que califique para una segunda hipoteca.
¿Cuál es el pago inicial requerido para una segunda casa?
El pago inicial para una segunda casa es mayor que para una residencia principal. Si bien el pago inicial para una primera casa suele ser entre el 10 y el 20 % (o tan bajo como el 3,5 % a veces), debe pagar entre el 20 y el 30 % para su segunda casa.
Cómo comprar una segunda casa y alquilar la primera
Comprar una casa nueva y alquilar la primera es un proceso sencillo. Esto es lo que debe hacer:
- Trabaje con un agente de bienes raíces para encontrar una segunda casa
- Compre con efectivo u obtenga la aprobación de una hipoteca
- Asegúrese de que no haya restricciones de propietario-inquilino en su primera hipoteca
- Comprueba que tu comunidad de propietarios permite alquileres
- Investigue las leyes locales de su primera casa
- Informe a su compañía de seguros que alquilará su casa
- Comercialice su primera casa hasta que encuentre un inquilino
- Deje que el inquilino se mude
En general, siempre que consulte con su prestamista, el gobierno local, la asociación de propietarios y la compañía de seguros sobre cualquier restricción, alquilar su primera casa es simple.
¿Por qué alguien objetaría que usted use su propiedad como alquiler? Los préstamos de la FHA, por ejemplo, restringen específicamente que los propietarios alquilen sus propiedades para evitar que los préstamos asegurados por la FHA se utilicen para propiedades de inversión. Las asociaciones de propietarios también pueden dudar en permitirle alquilar su propiedad porque los inquilinos tienen una inversión menor en la casa y podrían terminar bajando el valor de la casa debido a un cuidado inadecuado.
Más información: Cómo comprar una segunda casa y alquilar la primera
¿Comprar una segunda vivienda es una buena inversión?
En general, los bienes raíces se consideran una buena inversión en todos los ámbitos. Según Zillow , el mercado inmobiliario de EE. UU. en 2019 todavía está activo y se espera que crezca un 2,2% durante el próximo año.
Sin embargo, Zillow también predice una recesión inmobiliaria en 2020, que puede ser una buena o una mala noticia según el estado actual de sus inversiones. Si ya ha invertido en una nueva propiedad, los precios más bajos que puede traer una recesión podrían hacerle perder dinero. Sin embargo, si aún no ha invertido, los precios más bajos significan que pronto podrá obtener una mejor oferta.
Independientemente de que aumente o disminuya el valor de las viviendas, ser propietario de una segunda casa significa que tiene oportunidades de alquiler , lo que puede proporcionar una fuente confiable de ingresos si hace el esfuerzo de encontrar inquilinos y mantener la propiedad en buenas condiciones.
Próximos pasos: Conéctese con un agente de compradores destacados para obtener más información
Ser propietario de una segunda casa puede ser una experiencia gratificante tanto a nivel financiero como personal: puede servir como fuente de gran placer y riqueza.
Si desea comprar una segunda casa, debe trabajar con un agente inmobiliario experimentado para asegurarse de obtener la mejor oferta. Las transacciones de bienes raíces son complicadas y no debe navegar por estas aguas turbias por su cuenta.
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Principales preguntas frecuentes sobre la compra de una segunda casa
¿Puedo permitirme comprar una segunda casa?
Algunos asesores financieros creen que no puede pagar una segunda casa a menos que pueda comprarla en efectivo . Otros, sin embargo, adoptan un enfoque más moderado y aceptan las hipotecas como alternativas viables a las compras en efectivo. Si califica para una segunda hipoteca, puede estar razonablemente seguro de que puede pagar la propiedad, pero hable con un asesor financiero antes de continuar con la compra.
Para tener una mejor idea de cómo encaja una segunda casa en sus finanzas, elabore un presupuesto que incluya todos los gastos ocultos de reparaciones similares a las del hogar y vea cómo se relacionan los gastos con su situación financiera.
¿Son más altos los impuestos a la propiedad en una segunda casa?
Los impuestos sobre la propiedad dependen de cómo se use una casa, no si es su primera o segunda casa. Hay tres tramos impositivos en los que puede caer su hogar:
- Igual uso personal y de alquiler
- Principalmente uso de alquiler
- Principalmente uso personal
Las tasas impositivas no cambian según el nivel de su propiedad. Sin embargo, las deducciones cambian. Si su casa se encuentra en el grupo 1 o 3, puede deducir los intereses de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad. Si su propiedad está en el grupo 2, no puede cancelar los intereses o los impuestos sobre la propiedad, pero puede cancelar las pérdidas por alquiler.
¿Qué puntaje de crédito necesito para comprar una segunda casa?
Un puntaje de crédito de 620 suele ser el mínimo indispensable para calificar para una segunda hipoteca. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas querrán ver puntajes de crédito superiores a 725 porque las segundas hipotecas son más riesgosas para ellos. Si planea comprar en efectivo, su puntaje de crédito es irrelevante.
¿Comprar una casa de vacaciones es una buena inversión?
Los bienes raíces generalmente se consideran una buena inversión en todos los ámbitos y las casas de vacaciones no son una excepción. Si compra en un área con una buena perspectiva a largo plazo, es posible que pueda obtener ganancias cuando llegue el momento de vender. Además, puedes alquilar tu segunda casa cuando no la estés utilizando como fuente de ingresos pasiva.
¿Es mi segunda casa una propiedad de inversión?
Siempre que no lo utilice principalmente con fines comerciales , su segundo hogar no es una propiedad de inversión. Si es principalmente para uso personal o si lo alquila y lo usa para usted mismo la misma cantidad de tiempo durante todo el año, no se clasifica como una propiedad de inversión. Sin embargo, si lo alquila más de lo que lo usa, se considera una propiedad de inversión.
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