Érase una vez, en el parque de diversiones que es el mundo de la inversión financiera, la bolsa de valores y el mercado de la vivienda eran dos de las montañas rusas de inversión más populares.
El mercado de valores es un viaje salvaje, rápido y bajo su propio riesgo con emocionantes altibajos, inmersiones profundas, giros rápidos y caídas libres.
Por otro lado, muchos consideraban que el mercado inmobiliario era más como “mi primera montaña rusa”, que ofrecía subidas y bajadas más suaves y de menor riesgo a un ritmo mucho más lento, es decir, hasta 2008.
La dramática caída que supuso la crisis de las hipotecas de alto riesgo dejó a muchos mareados, conmocionados y con la sensación de que se habían equivocado de viaje.
Incluso una década después, algunos propietarios de viviendas e inversionistas todavía están preocupados por darle otra oportunidad al mercado de la vivienda. Pero esos temores son en gran parte infundados.
Si bien la caída del mercado de la vivienda puede haber ayudado a desencadenar la crisis financiera de 2008 que amenazó a la economía mundial, de ninguna manera fue la única causa.
De hecho, la disparidad entre la naturaleza lenta de las fluctuaciones del mercado inmobiliario y el mercado de valores de ritmo más rápido significa que normalmente tienen un impacto mínimo entre sí, al menos en condiciones normales. Eso significa que si el mercado de valores colapsa, lo que sucederá con los bienes raíces puede ser muy poco.
Pero la situación económica en 2008 estaba lejos de ser normal.
El desplome del mercado inmobiliario de 2008 en pocas palabras
Parece increíble que una recesión en el mercado inmobiliario de EE. UU. pueda tener implicaciones globales. Pero eso fue lo que resultó durante el desastre económico que llegó a su crisis el 15 de septiembre de 2008: el gobierno de EE. UU. se negó a rescatar a la firma de corretaje de Wall Street, Lehman Brothers . El 29 de septiembre, el Dow Jones cayó 777,68 puntos, lo que supuso en ese momento la mayor caída de puntos en la historia de Estados Unidos.
“Con Lehman Brothers, ni siquiera podíamos financiar nuestras operaciones intradía. No pudimos pedir prestado suficiente dinero para operar, por lo que Lehman Brothers quebró”, explica el agente de bienes raíces de Florida Brett Keyser , quien se ubica en el 1% superior de todos los agentes inmobiliarios activos en los condados de Sarasota y Manatee en número total de ventas.
Cuando Lehman Brothers presentó la mayor quiebra en la historia de los Estados Unidos, se convirtió en la mayor víctima de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. La negativa del gobierno al rescate destruyó la creencia pública de que los bancos eran «demasiado grandes para quebrar» y desencadenó un efecto dominó financiero que se sintió en todo el mundo durante años. Pero la crisis financiera no empezó con Lehman Brothers.
Los expertos que examinan el evento después del hecho creen que la primera ficha de dominó cayó a principios de 2007 cuando Freddie Mac se retractó de comprar hipotecas subprime riesgosas y un prestamista hipotecario subprime líder, New Century Financial Corporation, se declaró en bancarrota.
El segundo capítulo más desastroso (solo superado por la Gran Depresión ) en la historia de la economía de EE. UU. terminó oficialmente el 13 de abril de 2011 cuando el Subcomité Permanente de Investigaciones del Senado de EE. UU. publicó su informe final sobre las causas clave de la crisis financiera
Mirar hacia atrás en la línea de tiempo de los eventos puede decirnos qué sucedió, pero no explica completamente por qué sucedió. Esa respuesta es tan compleja que la Facultad de Derecho de Harvard ha realizado un estudio en profundidad de las implicaciones de la crisis y la reforma regulatoria financiera resultante.
Para simplificar las cosas, centrémonos en el papel que jugó la vivienda.
El papel del mercado inmobiliario en la crisis financiera
A principios de la década de 2000, la situación financiera mundial había cambiado, de modo que el mercado de la vivienda estaba impulsando la economía mundial .
Este auge de la vivienda , que alcanzó su punto máximo en 2006, fue impulsado por algunos factores clave, que incluyen:
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- las tasas de interés de las hipotecas cayeron de los dos dígitos de la década de 1980 y principios de la de 1990 a un mínimo de 5,23 a mediados de 2003
- la popularidad de cambiar de casa y otras inversiones inmobiliarias condujo a un aumento rápido pero artificial de los precios de las viviendas, lo que atrajo a más personas a perseguir la promesa de dinero rápido y fácil en bienes raíces
- las hipotecas eran más fáciles de obtener, ya que los prestamistas emitían hipotecas de bajo pago inicial a compradores de alto riesgo sin prueba de documentación de ingresos
Podría decirse que esta última razón, y la codicia detrás de ella, es la principal causa de la caída del mercado inmobiliario.
“Las compañías hipotecarias no otorgaban préstamos de documentación en ese momento, por lo que muchas personas mentían sobre sus ingresos”, recuerda Keyser. Era un plan para hacerse rico rápidamente. La gente simplemente compraba casas para tratar de obtener una ganancia rápida, y los precios subían y subían”.
Esas aletas hicieron subir artificialmente los precios tanto que, finalmente, los compradores reales no pudieron permitirse el lujo de convertirse en propietarios. A medida que disminuía la demanda, el aumento meteórico de los precios de las viviendas comenzó a caer, y con él se fueron los márgenes de beneficio de las propiedades vendidas.
Pronto, los amantes de las casas apenas podían alcanzar el punto de equilibrio, y mucho menos vender para obtener ganancias. A medida que los precios de las viviendas seguían cayendo, los flippers descubrieron que ya no podían pagar sus hipotecas. A medida que más y más moraban en sus préstamos, los prestamistas hipotecarios se vieron obligados a ejecutar más viviendas de las que podían pagar.
Pero, ¿por qué los prestamistas hipotecarios hicieron tantos préstamos de alto riesgo, especialmente sin seguro hipotecario ?
Porque estaban ganando dinero con esos préstamos vendiéndolos a un mercado secundario. Estaban empaquetando los préstamos en valores respaldados por hipotecas y vendiéndolos en Wall Street.
Al ver ese dinero fácil en el creciente mercado inmobiliario, cada vez más inversionistas del mercado de valores querían participar en el auge de la vivienda, creando una demanda sin precedentes de esos valores respaldados por hipotecas.
Para satisfacer esa demanda, las compañías hipotecarias comenzaron a emitir más y más préstamos de alto riesgo, sin documentos, sin molestarse en verificar si los prestatarios podían pagar sus hipotecas.
“Los valores respaldados por hipotecas que habían estado agrupando eran esencialmente basura”, dice Keyser.
Todos esos inversionistas del mercado de valores que pensaron que estaban comprando un activo apreciable, en realidad estaban comprando deuda incobrable.
Cuando el mercado inmobiliario sufrió una recesión y los precios de las viviendas comenzaron a caer en 2007, todos los propietarios de viviendas con hipotecas de alto riesgo comenzaron a dejar de pagar sus préstamos. Esto condujo a la quiebra de muchas de las compañías hipotecarias que habían vendido esos valores respaldados por hipotecas en quiebra a través del mercado de valores, lo que condujo a la crisis de las hipotecas de alto riesgo .
Para evitar que la economía colapsara por completo, el gobierno intervino para rescatar a los bancos con la creación de las tutelas de Fannie Mae y Freddie Mac . Esta necesidad de intervención del gobierno condujo a reformas económicas masivas.
“Después de la crisis financiera de 2008, entraron en vigor la Ley Dodd-Frank y muchas otras leyes de reforma financiera que básicamente decían: ‘No vamos a permitir que esto vuelva a suceder’. No vamos a permitir estos préstamos sin documentos”, dice Keyser.
“Ahora es tan seguro que prácticamente quieren saber tu tipo de sangre ahora antes de que realmente obtengas un préstamo”.
Estos pasos tomados por el gobierno federal están diseñados para garantizar que nunca vuelva a ocurrir un colapso de la vivienda tan drástico.
Junto con otras reformas, la Ley Dodd-Frank de varios frentes estableció cinco nuevas oficinas reguladoras en la SEC. Y la Regla Volcker prohíbe a los bancos realizar ciertas actividades de inversión con sus propias cuentas.
Gracias a esas y otras regulaciones, el mercado de valores ya no depende en gran medida de inversiones inmobiliarias riesgosas como los valores respaldados por hipotecas.
También ayuda que el mercado inmobiliario ya no esté impulsando la economía .
La relación real entre el mercado de valores y el mercado de la vivienda
A diferencia de las condiciones económicas de principios de la década de 2000, en estos días la economía estadounidense es fuerte en múltiples frentes. Por ejemplo, el desempleo aumentó en la década de 2000, llegando a más del 9 % en 2010; en 2018, el desempleo había disminuido al 3,7 % .
El mercado de valores también ha experimentado una notable recuperación desde la crisis financiera. Si bien todavía tiene su reputación de montaña rusa, ha estado haciendo y batiendo récords en repetidas ocasiones: el Dow alcanzó un récord por decimoquinta vez en 2018. Con tanto el mercado de valores como el mercado de la vivienda logrando recuperaciones exitosas de forma independiente, la relación económica entre los dos ha vuelto al statu quo.
Sin embargo, eso no significa que no ejerzan un poco de influencia entre sí.
“El vínculo entre las acciones y la vivienda es realmente bastante modesto”, dice Matthew Gardner, economista jefe de Windermere Real Estate .
“Pero, dicho esto, cuando sube el mercado de valores, nos sentimos más ricos y podemos persuadirnos de gastar más dinero en vivienda. Sin embargo; también son muy diferentes. En la medida en que muchas personas revisan sus carteras con mucha regularidad, es casi redundante hacer lo mismo con nuestros hogares. La vivienda es refugio primero y una inversión en segundo lugar”.
El punto de Gardner también es cierto a la inversa.
“El mercado de la vivienda puede tener un impacto en el mercado de valores”, señala Gardner. “En situaciones excepcionales, cuando el valor de la vivienda baja, es menos probable que invirtamos en acciones”.
Como señala Gardner, el principal impacto que tiene un mercado de valores fuerte en el mercado de la vivienda en estos días es que los compradores con carteras de acciones sólidas tienen más dinero para gastar en vivienda, lo que teóricamente podría influir en un aumento en los precios de la vivienda.
“Cualquier corrección a corto plazo de las acciones tiene poco o ningún impacto en los mercados inmobiliarios”, explica Gardner. “Sin embargo, cualquier contracción sistémica en las acciones puede afectar la vivienda”.
Por lo tanto, cuando el mercado de valores sigue siendo un mercado alcista fuerte durante un período prolongado, puede ejercer una influencia positiva en el mercado inmobiliario. Si el mercado de valores se convierte en un mercado bajista durante un período de tiempo significativo, el mercado inmobiliario de lento movimiento también podría enfriarse.
Pero eso es todo.
Gracias a las reformas implementadas (y al hecho de que el mercado de valores ya no está fuertemente invertido en deudas hipotecarias incobrables), es poco probable que una corrección a corto plazo o incluso una caída más significativa en el mercado de valores tenga un impacto tan significativo en el mercado inmobiliario como lo hizo en 2008.
Si bien es cierto que el mercado de valores puede influir en la vivienda hasta cierto punto, hay otros factores financieros que juegan un papel más importante.
Otros factores financieros que impactan en el mercado inmobiliario
“Los dos factores macroeconómicos en el mercado inmobiliario son el empleo y el crecimiento de los ingresos”, dice Gardner. “Mientras la economía de un área agregue empleos y aumente los salarios, habrá demanda de viviendas en propiedad”.
Esencialmente, siempre que las personas estén empleadas en empresas que les vaya lo suficientemente bien como para ofrecer salarios, se sentirán lo suficientemente seguras como para hacer ese compromiso de 30 años con una deuda hipotecaria considerable.
Esta confianza se ve reforzada por las bajas cifras de empleo, ya que las personas se sienten seguras de que incluso si pierden su trabajo actual, existe una alta probabilidad de que encuentren otro en poco tiempo.
¿Cómo deben prepararse los agentes y los vendedores de viviendas para una caída del mercado de valores a largo plazo?
Cuando agrega la idea de que «lo que sube debe bajar» al hecho de que el mercado de valores sigue rompiendo récord tras récord, es lógico que esta tendencia de máximos récord no pueda sostenerse.
Junto con esos máximos, 2018 también ha visto algunos mínimos notables . Si esta volatilidad conduce a una recesión prolongada en el mercado de valores, eso podría tener un impacto negativo en el mercado de la vivienda.
¿Por qué?
Porque cada vez que un mercado alcista robusto parece tender hacia territorio de mercado bajista, los compradores pueden verse influenciados para posponer la compra de viviendas hasta que el mercado de valores tenga una tendencia de regreso.
Y como sabemos, una caída en la demanda conduce a una caída en los precios de las viviendas.
“He estado pronosticando una recesión del ciclo económico que probablemente comience en algún momento de 2020. Como tal, el mejor consejo para los agentes sería estar preparados para una desaceleración en las ventas, lo que casi siempre ocurre durante los períodos de recesión”, aconseja Gardner.
Pero eso no significa que los vendedores deban entrar en pánico.
“En lo que respecta a los vendedores, deben comprender que, excepto durante la Gran Recesión, el valor de la vivienda no cae durante los períodos de recesión; más bien hacen una pausa antes de volver a subir”, dice Gardner.
Al final, simplemente necesita confiar en el hecho de que los bienes raíces son un activo que se aprecia. Entonces, incluso si el mercado de valores afecta negativamente al mercado de la vivienda, la caída es solo temporal.
A la larga, el valor de su casa siempre se recuperará.