Retenciones de depósito en garantía: ¿Qué son y cómo funcionan?

Para que un prestamista acepte cerrar una casa, todo el proceso de compra de la casa debe estar terminado. Hay momentos en que ciertas reparaciones no se completan antes de la fecha de cierre o tal vez el vendedor no se ha mudado. Una opción es una retención de depósito en garantía.

Retenciones de depósito en garantía: ¿Qué son y cómo funcionan?

Desde encontrar la casa correcta hasta negociar el precio correcto y obtener un préstamo hipotecario, comprar una casa ha sido un proceso agotador de ida y vuelta. Ahora puedes ver el final a la vista. No podrías estar más feliz de estar cerrando .

Usted está listo para mudarse y el vendedor está listo para disfrutar de unos ingresos bien merecidos. Pero hay un problema. Algunas reparaciones importantes aún están por hacer. O el paisaje de su casa recién construida no se ha completado.

Ciertamente no puedes cerrar la compra de la casa todavía. Lo que debe hacer es solicitar una retención de depósito en garantía.

Retención de depósito en garantía explicada

Ahora, a menos que haya comprado o vendido una casa antes, es probable que nunca se haya encontrado con este importante término inmobiliario . La retención de depósito en garantía es simplemente una cantidad de dinero retenida en una cuenta de depósito en garantía propiedad de una parte neutral, como una compañía de títulos. El dinero en la cuenta de depósito en garantía retenida se toma de la parte de los fondos que el vendedor recibiría al cierre.

Una retención de depósito en garantía actúa como una póliza de seguro. Por un lado, le asegura al vendedor que el comprador se toma en serio la compra y lo motiva a terminar todas las reparaciones necesarias. Por otro lado, el comprador recibe el dinero en la cuenta si el vendedor de la casa no completa las reparaciones o se queda más tiempo en la casa.

Echemos un vistazo a un buen ejemplo.

Digamos que está comprando una casa por $300,000 y el vendedor de la casa espera obtener alrededor de $290,000 después de las comisiones y los costos de cierre. Si todo sale según lo planeado, el vendedor obtendrá sus geniales $290,000 y usted obtendrá sus llaves.

En caso de que el vendedor no pueda completar las reparaciones que acordó antes del período de cierre o aún no se haya mudado de la casa, puede solicitar una retención de depósito en garantía. En este caso, una cantidad acordada entre usted y el vendedor se deducirá de los $290,000 y se colocará en la cuenta de retención de depósito en garantía.

Una vez que se completen las reparaciones o la mudanza, se le pedirá que acepte entregar el dinero al vendedor.

Razones más comunes para una retención de depósito en garantía

No todos los prestamistas hipotecarios aceptarán las retenciones, por lo que debe saber cuándo tiene derecho a una retención para poder seguir el proceso correcto y protegerse de cualquier tipo de pérdida.

Estas son algunas de las situaciones más comunes en las que las retenciones son la mejor salida.

1. Reparaciones en el hogar

Esta es la razón más común por la cual la mayoría de las transacciones de bienes raíces terminan en una retención de depósito en garantía. Esto sucede si el vendedor de la casa acordó hacer reparaciones o renovaciones después de la inspección pero, al momento del cierre, las reparaciones no se han completado.

Si el motivo de la demora es genuino, ambos pueden acordar cambiar la fecha de cierre. Pero supongamos que ya ha programado la mudanza, entonces retrasar el cierre será un inconveniente para usted. En su lugar, tenga algo de dinero en depósito hasta que se complete el trabajo.

2. Mudanza retrasada

Otra situación en la que ocurrirá la retención del depósito en garantía es cuando, por alguna razón, el vendedor de la casa aún no se ha mudado por completo. En un acuerdo de compra de vivienda en el que se renuncia a la ocupación al momento del cierre, el comprador de la vivienda puede mudarse una vez que se haya firmado toda la documentación.

Si tiene un acuerdo de este tipo y el vendedor de la casa se niega o no puede mudarse al momento del cierre, entonces su mejor opción es optar por una retención de depósito en garantía.

3. Nuevas retenciones de construcción

Si está comprando una casa de nueva construcción, es posible que se encuentre en una situación de retención de depósito en garantía. Es muy común que los constructores acuerden una fecha de cierre determinada, pero circunstancias inevitables retrasan el progreso.

En algunos casos, los constructores pueden obtener un permiso de ocupación que permite a los compradores de viviendas mudarse a la casa sin que esté completamente terminada. Sin embargo, podría haber trabajo que deba hacerse y, si bien solo desea confiar en su constructor cuando dice que se hará, es mejor que retenga algo de dinero en depósito.

4. Retenciones del sistema séptico

Otra retención común de depósito en garantía en las transacciones de bienes raíces es para completar un sistema séptico. Muchos estados exigen que se inspeccione un sistema séptico antes de cerrarlo. Esto se conoce como una inspección séptica del Título V.

Desafortunadamente, el vendedor de una casa puede fallar en la inspección que le obliga a reemplazar el sistema séptico. Eso realmente no es un problema para el comprador de la casa. En cuanto al vendedor, es un infierno en la tierra. Los sistemas sépticos son muy costosos de reemplazar.

La mayoría de los vendedores que no pasan la inspección prefieren poner dinero en depósito para evitar retrasar el cierre. Normalmente, los prestamistas siempre requerirán que el vendedor retenga un mínimo de 1.5 veces el costo real de reemplazo. Esto asegura que cualquier excedente esté completamente cubierto.

5. Préstamos de rehabilitación del USDA

¿Está considerando el programa de préstamos para rehabilitación del USDA después de luchar para obtener financiamiento en otro lugar? Entonces prepárese para una retención de depósito en garantía.

La propiedad que desea obtener debe repararse como condición para obtener el préstamo del USDA. Sin embargo, no se preocupe por financiar las reparaciones. El programa le permite pedir prestado el 100% del precio de compra de la vivienda y un 2% adicional del valor de la vivienda para reparaciones.

¿Se enfrenta a una retención de depósito en garantía?

Un agente de Clever Partner lo guiará a través del proceso.

Hable con su prestamista hipotecario sobre una retención de depósito en garantía

Si usted es como la mayoría de los compradores de viviendas, es probable que esté recibiendo ayuda de un prestamista para comprar su nueva casa. El hecho de que ya tenga una hipoteca aprobada significa que ha superado este gran obstáculo para comprar una casa.

Si realmente cree que una retención de depósito en garantía es absolutamente necesaria, hable con su prestamista de inmediato. Su prestamista tiene que estar de acuerdo con la retención. No es automático.

El prestamista también pondrá algunas condiciones para permitir la retención del depósito en garantía. Las condiciones normalmente incluyen:

  • Inspección de la obra nueva que aún no se ha finalizado.
  • Inspección de la obra cuando esté finalmente realizada.
  • Si el nuevo trabajo no cumple con los estándares, el prestamista no puede liberar los fondos de garantía al vendedor.
  • La mayoría de los prestamistas requerirán que el monto del depósito en garantía exceda el valor del trabajo a realizar.

Si su prestamista no permite su solicitud de retención de depósito en garantía, no hay mucho que pueda hacer más que retrasar la fecha de cierre. Tendrá que decidir si vale la pena esperar o si debe intentar comprar otra casa.

Considere una retención de depósito en garantía posterior al cierre

Posponer la fecha de cierre es el último recurso para ambas partes involucradas. Se ha invertido mucho tiempo y esfuerzo y tanto el vendedor como el comprador están ansiosos por terminar con el proceso de compra de la casa.

Lamentablemente, los retrasos son inevitables. Un vendedor que se encuentra en una situación en la que es necesario empujar el cierre puede remediar la situación solicitando una retención posterior al cierre.

En una retención posterior al cierre, el titular del depósito en garantía retiene una cantidad acordada por el comprador y el vendedor para permitir que la casa se cierre con las reparaciones pendientes. Esto permite que el vendedor financie las reparaciones utilizando los ingresos de la venta. Una vez que se realiza el trabajo, el vendedor obtiene el dinero en la cuenta de depósito en garantía y luego sigue el cierre del depósito en garantía .

Trabaje con un agente de bienes raíces

El proceso de retención de depósitos en garantía puede parecer desalentador, así que obtenga ayuda si la necesita. No hay nadie mejor para ayudarte que un agente inmobiliario con experiencia .

Puede confiar en su guía experta para ayudarlo a encontrar la casa perfecta, que puede que ni siquiera requiera la retención del depósito en garantía, lo que facilita el proceso de cierre.

Los agentes de Clever Partner son todos los mejores en su mercado local. Independientemente de la etapa en la que se encuentre en el proceso de compra de una vivienda, lo guiarán en consecuencia.