Si ha recibido una oferta excepcional por su casa y la tasación es inesperadamente baja , no tire la toalla. El valor de tasación oficial de su casa se basa en la opinión profesional del tasador e incluso los profesionales a veces cometen errores. Si sospecha que este es el caso y tiene pruebas que lo respalden, es posible que pueda salvar la venta si puede convencer al tasador de que lo reconsidere.
Para este artículo, hablamos con el principal agente inmobiliario Ethan Goodrich de Compass en Boston; Diana Benson , SRA, IFA de Benson Appraisals en el área metropolitana de Phoenix; y el experto en préstamos de HomeLight , Richie Helali.
Reconsideración del proceso de valor
Aproximadamente el 9% de las tasaciones de viviendas son inferiores al precio de venta. Los tasadores tienen trabajos difíciles en tiempos normales, pero estos no son tiempos normales. Durante la pandemia ha habido escasez de viviendas disponibles en un mercado caliente. Además de esto, los tasadores no pueden ver las casas en el campo, todo lo cual se ha combinado para hacer que las tasaciones sean bajas el 20% del tiempo. Si la tasación de su casa ha bajado, no está solo. Y usted no está sin opciones. El primer paso para salvar la venta es solicitar una reconsideración de valor (ROV).
Un ROV es el proceso mediante el cual un vendedor o comprador disputa el valor de tasación de la vivienda señalando errores específicos en la tasación. Cualquiera de las partes puede apelar al prestamista, generalmente por escrito, para cuestionar el valor asignado a la vivienda. Si el comprador planea solicitar un ROV, lo más probable es que se les pida a usted y a su agente que brinden más información sobre la propiedad y el mercado.
Seguirá los siguientes pasos en el proceso de ROV:
- Solicitar una copia de la tasación. El vendedor normalmente no ve la tasación, que es ordenada por la compañía hipotecaria del comprador. Sin embargo, si la tasación es baja, lo más probable es que se le notifique y se le entregue una copia del informe. Si no lo está, puede solicitar una copia y comenzar el proceso de ROV usted mismo.
- Revise el informe de tasación con su agente para determinar qué factores contribuyeron a la tasación baja y si se han cometido errores. Su propiedad es el tema , las ventas de casas similares en su vecindario son compensaciones .
- Comuníquese con el prestamista del comprador para obtener un formulario ROV . Si el prestamista no tiene un formulario ROV estándar, puede usar este formulario o enviarle una carta o correo electrónico al prestamista.
- Reúna evidencia de que la tasación es inexacta. Su agente de bienes raíces es la mejor fuente de ventas de viviendas comparables y listados de la MLS.
- Enumere 3-4 ventas de viviendas comparables en el formulario (o en su carta o correo electrónico). Idealmente, estas casas vendidas serán propiedades similares en su vecindario que se vendieron recientemente al precio de venta o por encima de este.
- Enumere cualquier inexactitud adicional , que puede incluir actualizaciones o reparaciones recientes de la propiedad, o cualquier declaración errónea de las características de la casa o el vecindario.
- Incluya toda la documentación que respalde al ROV . Esto significa listados de MLS para comps, un plano de su casa (si es necesario) y documentación que respalde actualizaciones, reparaciones o mejoras recientes a la casa.
- Envíe la solicitud de ROV al prestamista del comprador. El prestamista enviará su formulario de ROV al tasador original, quien tiene dos días hábiles para reconsiderar la tasación, brindar sugerencias para un resultado más positivo o informarle por qué deben rechazar el ROV.
El proceso de ROV es diferente para los préstamos VA. Cuando el comprador está financiando con un préstamo VA, el tasador debe notificar al prestamista si sospecha que la tasación será baja. Esto se llama invocar la Iniciativa Tidewater y permite a los compradores cuestionar una tasación baja antes de que sea oficial. El prestamista, que tiene dos días para proporcionar compensaciones adicionales que respalden el precio de compra, se dirigirá al agente del comprador para obtener ayuda con las compensaciones.
Si el proceso de Tidewater no respalda el precio de compra, el tasador incluirá una explicación por escrito. Si la tasación oficial sigue siendo baja, el comprador o el vendedor pueden apelar con un ROV .
Factores que afectan el valor de una vivienda en las tasaciones
Para obtener un valor justo de mercado de la propiedad, el servicio de tasación irá a la casa para evaluar la propiedad física . Pueden tomar fotos de la propiedad para ayudar con su valoración. Además, el tasador usa software para comparar datos de mercado de propiedades similares recientes en su vecindario. Los factores que intervienen en la tasación de su casa incluyen:
Características de la propiedad. El tasador evaluará las características físicas de su propiedad y el estado en el que se encuentra, teniendo en cuenta :
- Edad y tamaño de su casa y el lote en el que se encuentra
- Características adicionales como garaje, espacios habitables adicionales, comodidades al aire libre
- Condición general de la propiedad (qué tan bien mantenida está)
- Tipo y condición de materiales interiores y exteriores, electrodomésticos, ático y sótano
- Mejoras, reparaciones y mejoras en el hogar
Características del barrio. El vecindario que rodea su propiedad afecta el valor de su hogar, incluyendo:
- Ubicación (urbana, suburbana, rural)
- Proximidad a comercios
- Estado de las propiedades cercanas
- Deseabilidad del barrio
Valor de propiedades comparables. Esto significa precios de casas similares que se vendieron recientemente en su vecindario. Las casas comparables serán similares a la suya en tamaño, comodidades, edad y condición.
A continuación se presentan algunos de los factores que pueden hacer que su evaluación sea baja:
- Los valores de mercado han comenzado a cambiar
- Los valores de las propiedades cercanas se han inflado artificialmente por las ventas en efectivo
- No ha habido ventas de casas recientes o cercanas para comparar con precisión su propiedad
- El tasador realizó una valoración por valoración y se basó en los datos disponibles para determinar un valor.
- El tasador no está al tanto de las actualizaciones o reparaciones realizadas en su casa.
- El tasador no tiene experiencia o es nuevo en el área.
- Se ha cometido un error administrativo.
- Has sobrevalorado tu casa
- La propiedad no está bien mantenida
Qué consideraciones evaluar en la baja tasación
Como se mencionó anteriormente, hay varias formas de presentar su apelación al tasador. Asegúrese de enumerar cualquier error o declaración errónea sobre la propiedad. Sin embargo, a menos que se trate de grandes errores, es poco probable que supongan una diferencia sustancial. Asegúrese de incluir comparaciones recientes de ventas de propiedades.
Solicitud basada en mejoras o mejoras en el hogar. Si ha realizado reparaciones en los últimos 10 a 15 años, proporcione pruebas. Asegúrese de proporcionar registros de cualquier reparación o mejora que no sea visible para el ojo humano. Estos pueden incluir aislamiento adicional, una actualización de HVAC, reparación del techo, etc.
Por ejemplo, dice Benson, una mancha de agua en el techo le dirá al tasador que su techo tiene goteras y devaluará la propiedad. El tasador no tiene forma de saber que usted reparó el techo y que no ha tenido tiempo de volver a pintar el techo.
Solicitud basada en análisis o datos de tasación incorrectos . Puede solicitar un ROV si los datos de la propiedad en el informe son inexactos. Deberá explicar las discrepancias entre el informe y la propiedad real. Si hay un error de medición, proporcione el plano del piso (que puede dibujar usted mismo si es necesario) con las medidas correctas.
Solicitud basada en diferentes datos de ventas. ¿Usó el tasador por error una compensación que se vendió en ejecución hipotecaria? ¿Se cerró una casa similar a los pocos días de la tasación? ¿La venta de una casa que era solo un par de pies cuadrados más grande que la suya? Enumere las ventas que son más recientes, más próximas y/o más similares a las comparaciones que usó el tasador.
Un tasador utiliza un software para recopilar datos de ventas comparables. Si, por ejemplo, su casa tiene 1500 pies cuadrados, los datos pueden ignorar una venta reciente de una casa de 1501 pies cuadrados en su vecindario.
El tasador no considera viviendas que estén pendientes o bajo contrato al momento de la tasación. Tenga en cuenta también que los datos de ventas pueden no haber estado disponibles para ventas comparables que cerraron unos días antes de la tasación.
Adjunte los listados de MLS para los nuevos datos de ventas con una descripción concisa que explique por qué cada propiedad comparable es mejor que las utilizadas por el tasador.
Evita estos errores en un ROV
Quiere dar lo mejor de sí mismo al completar el formulario de ROV y proporcionar la información más precisa y clara. No cometas estos errores:
Ponerse en contacto con el tasador. El tasador solo puede discutir la tasación con el prestamista que la solicitó. Esta es la razón por la que debe enviar una solicitud de ROV al prestamista del comprador.
Llenar un ROV sin la ayuda experta de su agente. Su agente de bienes raíces conoce el mercado mejor que usted. Serán rápidos para encontrar cualquier error que el tasador pueda haber cometido al evaluar su propiedad y ventas comparables.
Listado de casas incomparables
- No en tu vecindario
- Con características diferentes: casas que son más grandes, más nuevas, con actualizaciones recientes o comodidades que su hogar no tiene
- En el que el comprador pagó en efectivo para asegurar una compra a un precio muy superior al valor de la vivienda
- De menor valor. Esto puede dañar su evaluación
Listado de ventas de casas que están pendientes. Un tasador no puede utilizar ventas pendientes que no se han cerrado ni listados de casas en la tasación.
Enumerar demasiadas composiciones . Las valoraciones se basan en 3-4 ventas de casas comparables. Su ROV será rechazado si incluye más.
No proporcionar suficiente información. Proporcione una explicación detallada (pero concisa) que explique cualquier disparidad o por qué las ventas recientes que proporciona son una mejor comparación de su propiedad que las comparaciones que usó el tasador.
Proporcionar demasiada información. Sea conciso en sus explicaciones. Ningún tasador tiene tiempo para leer un ROV de 10 páginas.
Emocionándose. No se puede persuadir al tasador para que valore la propiedad en la cantidad que el comprador y el vendedor necesitan para que la venta se lleve a cabo.
Poner al tasador a la defensiva. Los tasadores son profesionales autorizados. De hecho, muchas tasaciones pasan por una empresa de tasación, que examina completamente la tasación antes de enviarla al prestamista. Esto no significa que la evaluación sea incorrecta, pero sí significa que su evidencia debe ser convincente y objetiva. También debe ser respetuoso. No elija un argumento ni insulte al tasador cuestionando su experiencia. Al final del día, es el tasador quien decide si va a revaluar la propiedad.
¿Quién paga el ROV?
No hay cargo por un ROV: le está pidiendo al tasador que reconsidere el valor de la propiedad en función de un error cometido en el informe oficial. Sin embargo, tenga en cuenta que el tasador no está obligado a reconsiderar.
¿Qué sucede si se rechaza el ROV?
Un tasador puede rechazar un ROV que tenga comparaciones incomparables o en el que la discrepancia sea insuficiente para cambiar el valor. El tasador explicará por qué se rechazó el ROV, por ejemplo, si una propiedad comparable es más grande, está en un mejor vecindario o tiene mejoras recientes, y ofrecerá sugerencias. El vendedor o el comprador pueden volver a enviar el ROV según las sugerencias del tasador.
¿Qué sucede si el tasador no lo reconsidera?
Si es probable que un tasador reconsidere o no depende de la precisión de la evidencia que proporcione. Halelie y Goodwin creen que es poco probable que muchos tasadores cambien su tasación. Benson dice lo contrario: “Los tasadores son profesionales. Si cometemos un error en una tasación, queremos corregirlo”. Cuando un tasador recibe un ROV, considera si la apelación es emocional o si se ha cometido un error real.
Próximos pasos
Si no puede lograr que el tasador reconsidere, tiene otras opciones para ayudar a salvar la venta . Considerar:
Apelar al prestamista para una segunda opinión. Hay un cargo al comprador o al vendedor por una segunda tasación. El prestamista solicitará una revisión de escritorio o una revisión de campo de un tasador diferente. Para una revisión de escritorio, un segundo evaluador revisará la evaluación para ver si se ha cometido un error. Para una revisión de campo, otro tasador observará la propiedad para determinar si se ha cometido un error. Comprenda que una segunda revisión puede ser riesgosa para el prestamista cuando está siendo revisada por el suscriptor. El prestamista debe tener una muy buena razón para buscar una segunda tasación.
Goodrich explica un caso particular en el que una segunda tasación tuvo éxito: Teníamos una casa bajo contrato por un monto inferior al precio de venta. Ya habíamos pasado por negociaciones emocionales. Y luego la tasación llegó muy por debajo del precio de compra. Cuando una tasación es baja, antes de que se lleven a cabo negociaciones entre el vendedor y el comprador, el agente debe hacer su diligencia debida y objetar la tasación. El tasador se negó a reconsiderar. Antes de que el comprador y el vendedor negociaran la diferencia, volvimos al prestamista con la misma prueba que usamos en el ROV y solicitamos una segunda tasación.
El prestamista no solo accedió a una segunda opinión, sino que pagó la segunda tasación. La segunda tasación resultó más alta pero aún por debajo del precio de compra. A veces, el prestamista promediará el valor, pero en este caso el prestamista aceptó el valor más alto. En algunos casos, el comprador y el vendedor dividirán la diferencia entre la tasación y el precio de compra, pero en este caso, el comprador no estaba dispuesto a perder el trato y pagó la diferencia .
Extender el contrato para permitir que el comprador busque un nuevo prestamista . Un comprador que tiene buen crédito, que confía en que una segunda tasación será más alta y que quiere salvar el trato puede buscar un nuevo prestamista. Debido a que el proceso de aprobación puede llevar tiempo, el comprador y el vendedor deberán negociar una nueva fecha de cierre. No todos los compradores estarán dispuestos a pagar gastos de bolsillo adicionales, incluida una segunda tasación e inspección, especialmente si no hay garantía de que una segunda tasación sea más alta.
Negociar con el comprador para salvar el trato. Por lo general, el vendedor y el comprador se encontrarán en el medio entre el precio de compra y el valor de tasación y dividirán la diferencia.
Extender el contrato para permitir que el comprador tenga tiempo de compensar la diferencia . Si no está dispuesto a negociar el precio y el comprador no quiere abandonar el trato, es posible que el comprador pueda reunir suficiente dinero en efectivo con regalos familiares o mediante la liquidación de inversiones. Es posible que deba negociar una nueva fecha de cierre o una fecha límite para que el comprador reúna los fondos.
Vuelva a poner en venta su casa. Si simplemente no puede salvar el trato con un ROV, una segunda opinión o una negociación con el comprador, es posible que el comprador tenga que retirarse de la venta. En un mercado activo, existe una buena posibilidad de que reciba una mejor oferta de un comprador que puede renunciar a la contingencia de tasación o hacer una garantía de brecha de tasación .
Por otro lado, cuando los posibles compradores ven que una casa se ha vuelto a poner en venta, se preguntarán si hubo un problema con la inspección de la casa o el valor, o si el vendedor no fue razonable. Desafortunadamente, esto puede conducir a menos ofertas o más bajas. De hecho, dice Helali, muchos inversionistas buscan específicamente casas que se han vuelto a poner en venta porque hay muchas posibilidades de que el vendedor esté dispuesto a negociar. El mejor resultado para el vendedor es cerrar el trato si es posible.
Una tasación baja no es el final de la línea para la venta de su casa
No se desespere si ha recibido una tasación baja en su casa. Una reconsideración del valor es el primer paso para salvar el trato. El valor de su propiedad puede cambiar si la información que envía es válida y los estándares de tasación profesional justifican un cambio. Reúnase con su agente para revisar la tasación y buscar discrepancias o descuidos que influirán en el tasador para aumentar el valor de su propiedad y salvar la venta.
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