Descargo de responsabilidad: la información en esta publicación de blog está destinada a ser utilizada solo con fines educativos, no como asesoramiento fiscal o legal. Si necesita ayuda para manejar las finanzas de la venta de su casa, HomeLight siempre lo alienta a comunicarse con su propio asesor.
La propiedad de vivienda es un gran camino para crear riqueza , especialmente en los últimos tiempos. Según Black Knight, una empresa de análisis inmobiliario e hipotecario de larga data, el crecimiento anual del precio de la vivienda ha sido un promedio de 25 años del 3,9 % . Además, un informe de CoreLogic muestra un aumento de $ 26,300 en el capital promedio de los propietarios de viviendas solo en 2020, marcando el año más rápido de apreciación de precios visto en los EE. UU. desde 2013.
Esta sólida historia de ganancias en el valor de la propiedad ha puesto a muchos estadounidenses en condiciones de vender su casa por una suma considerable. Pero los vendedores primerizos pueden preguntarse: ¿Qué sucede cuando vende su casa para obtener una ganancia? ¿Cómo maneja el proceso de depósito en garantía y se liquida al cierre? ¿ Deberá algún impuesto ? ¿Y en qué deberías gastar el dinero que te sobra y que aún no has destinado a gastos?
Si bien será emocionante cobrar un cheque enorme, cerrar una casa requiere administrar una tonelada de detalles, todo mientras se embarca en un gran cambio de vida. “Puede ser emotivo para un vendedor que ha vivido en una casa durante muchos años”, dice Scott Freeman , un agente de bienes raíces desde hace mucho tiempo que vende un 86 % más de casas unifamiliares que el agente promedio en Riegelsville y el sureste de Pensilvania. “Pero debería ser un momento divertido sin sorpresas”.
Para evitar el estrés durante lo que debería ser un momento de celebración, tenga un plan para cuando aparezca el cartel de «vendido» en su propiedad. Estamos aquí para ayudarlo con estos cinco pasos que debe seguir cuando vende su casa para obtener una ganancia.
1. Tenga un intermediario neutral para desembolsar fondos de manera segura
Después de firmar el acuerdo de compra con el comprador de su casa, no verá las ganancias de inmediato. Su casa ingresa primero al proceso de depósito en garantía, un período de espera que puede durar de 30 a 60 días . Durante este tiempo, un tercero retiene de forma segura cualquier depósito que deba desembolsarse en una cuenta separada para evitar cualquier conflicto de intereses.
Algunos estados requieren que un abogado de bienes raíces sirva como tercero. En los estados donde no se requiere un abogado en el cierre, otros profesionales (como una compañía de títulos de depósito en garantía, un agente de liquidación o un agente de bienes raíces) se encargarán de las responsabilidades del cierre, como la transferencia del título y la redacción de los documentos de cierre. Independientemente, los compradores y vendedores individuales pueden optar por tener un abogado con ellos para revisar cualquier documento o representar sus intereses.
El período de depósito en garantía finaliza una vez que este tercero desembolsa todos los fondos al cierre, incluido el pago del capital y los intereses adeudados en su hipoteca existente hasta la fecha de cierre.
2. Pague las tarifas y gastos restantes relacionados con la venta
Hablando de desembolsar fondos, su hipoteca no es su única obligación financiera al vender una casa. Dependiendo de su rango de precios, podría gastar del 9% al 10% del precio de venta en costos y tarifas de cierre. Estos pueden incluir y no están limitados a:
- Comisiones de agentes inmobiliarios ( 5,8% media nacional )
- Tarifas de título
- Impuestos especiales o de transferencia ( las tasas varían según el estado )
- Tarifas de depósito en garantía
- tarifa de reconversión
- Tarifas de registro
- Impuestos a la propiedad prorrateados
Según el lugar donde viva, es posible que observe tarifas adicionales, como el pago de un notario y servicios públicos, como alcantarillado y agua, hasta la fecha de la venta, dice Freeman.
Se estima que el costo promedio para vender una casa en 2021 es de más de $31,000 , sin incluir el pago de la hipoteca del vendedor, según un estudio reciente realizado por HomeLight. Sin embargo, debido a que muchas tarifas de venta de viviendas se calculan ad valorem como un porcentaje del valor de la propiedad, el costo típico de vender una casa puede aumentar significativamente en ciudades con precios de vivienda superiores al promedio.
En la mesa de liquidación, su agente de bienes raíces le presentará una lista detallada de sus gastos y el pago final. Es posible que escuche que se hace referencia a este documento como declaración de cierre, declaración de liquidación o «hoja ALTA», abreviatura de Declaración de liquidación ALTA de la Asociación Estadounidense de Títulos de Tierras .
3. Verifique si califica para la exclusión del impuesto a las ganancias de capital
Debido a que una casa es una inversión de capital, es probable que se pregunte si deberá impuestos sobre las ganancias de capital cuando venda su casa para obtener una ganancia. Sin embargo, la regla fiscal general es que si ha sido dueño de su casa durante los últimos dos años y ha vivido en ella durante dos de los últimos cinco, califica para la exclusión de ganancias de capital otorgada a los propietarios de viviendas para su residencia principal. Puede encontrar orientación adicional y directa a través del Tema 701 del IRS: La venta de su casa .
Esta es una forma rápida de calcular si deberá impuestos sobre las ganancias de capital , cortesía de Nathan Rigney, analista de impuestos líder en H&R Block:
- ¿Califica para las pruebas de propiedad y uso ? Si es así, vaya al siguiente paso.
- Calcula tu base. Tome el precio de compra original que pagó cuando compró la casa y agregue el costo de cualquier mejora de capital desde que la compró. (Asegúrese de tener todos los recibos).
- Reste su base del precio de venta actual. Eso le da su «ganancia de capital» a los ojos del IRS.
Ahora, ¿presenta sus impuestos sobre la renta como una persona soltera o como una pareja casada que presenta una declaración conjunta?
- Si es soltero, puede excluir hasta $250,000 en ganancias.
- Si está casado y presenta una declaración conjunta, puede excluir hasta $500,000 en ganancias.
Tenga en cuenta que la compañía de títulos informará cualquier ganancia o ganancia por encima de esas cifras al IRS, lo que le permitirá pagar impuestos sobre las ganancias de capital cuando presente su declaración de impuestos, dice Freeman. La cantidad de impuestos sobre ganancias de capital que paga depende de su categoría impositiva.
Tenga en cuenta: tampoco calificará para la exclusión si vendió una casa durante los dos años anteriores a esta venta, según el IRS. Hable con su contador acerca de informar cualquier ganancia de la venta de su casa, lo que puede involucrar el Anexo D (Formulario 1040) .
4. Haz que sea definitivo con tu autógrafo
El comprador de su casa normalmente firmará la mayor parte de la documentación al cierre, pero los vendedores también tendrán que revisar algunos documentos importantes. Además de la declaración de cierre, es posible que deba firmar lo siguiente:
- Una divulgación de cierre , que describe los costos del préstamo si se ofreció a pagar cualquiera de los honorarios del comprador para obtener un préstamo.
- La declaración jurada del título , que estipula que usted tiene el derecho exclusivo de vender la propiedad, y describe cualquier problema legal, como gravámenes pendientes que deben liquidarse antes de que se pueda cerrar la venta.
- La escritura de su casa , que transfiere oficialmente la propiedad al comprador y se registra con los documentos legales públicos de su condado.
- Una factura de venta , que denota cualquier artículo de valor que le dejes al comprador, como cortinas, electrodomésticos o muebles de jardín.
Es posible que pueda firmar lo que se requiera de forma remota , aunque algunos estados todavía requieren un notario en persona para ciertos documentos.
5. ¡Cualquier dinero sobrante es suyo!
“Después de que se paga todo, el saldo de lo que sobra es el producto del vendedor. El vendedor recibe un cheque en la mesa de liquidación o el dinero se transfiere a su cuenta”, dice Freeman.
Entonces, ¿qué viene después? Freeman ha notado varias formas en que los vendedores reparten sus ganancias.
“Algunas personas, si son afortunadas y tienen otros arreglos de vivienda y no tienen que comprar directamente una casa nueva, a veces se retiran”, dice. “A veces va a Disneylandia. Puede ser un momento emocionante si aún no se ha solicitado ese dinero”.
Aquí hay algunas opciones sobre qué hacer con sus ganancias .
Póngalo en su próximo pago inicial
Si ha vendido su vivienda principal, lo más probable es que esta sea su primera y mejor opción. “La mayoría de las personas, cuando venden una residencia principal, toman los fondos y los reinvierten en su próxima casa”, dice Chris Carter , quien se ubica en el 2% superior de 2,633 agentes inmobiliarios en el condado de Jackson, Missouri .
Freeman ha trabajado con clientes que vendieron su antigua casa por la mañana y compraron una nueva por la tarde, y las ganancias se destinaron directamente a otra compañía de títulos.
Invertirlo para ganar más dinero
Si ya tiene otra vivienda principal, puede usar sus ganancias para comprar una propiedad de inversión para alquilar, o puede invertirla en acciones o bonos para que su dinero trabaje para usted. Si eso suena intrigante, hable con un corredor de bolsa u otro asesor financiero acerca de las mejores opciones de inversión.
Gastar con la vista puesta en el futuro eliminando la deuda
Naturalmente, es posible que desee celebrar su éxito con una cena elegante u otro derroche. Pero si tiene préstamos pendientes, facturas médicas o deudas de tarjetas de crédito, las ganancias de la venta de su casa podrían darle un respiro que tanto necesita.
Guárdalo para después
Tal vez esa ganancia sería una gran contribución a su plan de jubilación o al fondo para la universidad de un hijo. Los expertos financieros dicen que también vale la pena poner una parte en una cuenta de ahorros de emergencia para cubrir los gastos necesarios en caso de que surja algo inesperado.
Independientemente de cómo planee gastar su ganancia inesperada, hable con su agente de bienes raíces sobre la revisión de una hoja de costos de cierre estimados de antemano para que no haya sorpresas.
“Siempre queremos que el vendedor esté informado en cada paso del proceso”, dice Freeman. “Si un agente está haciendo su trabajo… saben muy bien con qué se van a ir”.
Fuente de la imagen del encabezado: (Celyn Kang / Unsplash)