¿Qué significa pendiente en bienes raíces?

Resumen de asuntos pendientes | Los contratos fracasan | ¿Haz una oferta? | Estados pendientes | ¿Qué es una oferta de respaldo? | Pros y contras de la copia de seguridad | Consejos de oferta de copia de seguridad | ¿Espera y verás? | Preguntas frecuentes

Pendiente significa que un comprador ha hecho una oferta por una casa y ha firmado un contrato de compra de vivienda, y que el comprador y el vendedor han resuelto sus contingencias .

Ocasionalmente , pendiente significa que el vendedor simplemente ha aceptado una oferta. Pero, en la práctica, reina la definición más estricta.

De cualquier manera, si encuentra una casa marcada como pendiente de la que se enamora durante su búsqueda de una casa, no tiene mala suerte. El comprador que está delante de usted en la fila no ha cerrado oficialmente el trato.

Sin embargo, se deben superar obstáculos importantes si desea buscar y obtener la propiedad.

¿Qué es una contingencia?

  • Es un problema, la contingencia, que debe resolverse antes de que se cierre el trato. Por lo general, las contingencias giran en torno a problemas financieros, de inspección de viviendas o de tasación.
  • LEE:
    ¿Qué significa una contingencia en bienes raíces?

ilustración de la casa pendiente

¿Qué problemas potenciales quedan cuando una casa está pendiente?

La mayoría de los problemas relacionados con una casa pendiente están fuera de su control como posible nuevo comprador. Su agente inmobiliario, si ya tiene uno, puede hablar con el agente del vendedor para controlar el estado y las acciones del primer comprador potencial y el vendedor.

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Si el vendedor y el primer comprador potencial no pueden cerrar, tendrá una vacante. Los problemas comunes que los compradores y vendedores deben resolver mientras una casa está pendiente incluyen:

Problemas financieros

Un escenario típico: la financiación del comprador fracasa, tal vez porque necesita redirigir su dinero debido a un evento imprevisto, o puede haber perdido un trabajo y un ingreso estable.

» LEA:
Una guía paso a paso para el proceso de préstamo hipotecario

Problemas de título

Un escenario típico: surge un problema con la propiedad en sí, como que sus límites pueden estar en disputa.

O hay un gravamen sobre la propiedad. Eso sería un reclamo legal de que los propietarios actuales deben dinero a otra parte. Algunos ejemplos de gravámenes potenciales: impuestos a la propiedad no pagados, manutención infantil no pagada o un contratista estafado.

» LEE: Lo que debe saber ANTES de comprar una casa con un gravamen en su contra

Problemas de reparación

Un escenario típico: los problemas encontrados durante una inspección de la casa tardan mucho tiempo en solucionarse, lo que alarga el proceso de venta. Las negociaciones se vuelven polémicas.

Problemas de venta de propiedad propia

Un escenario típico: un comprador no puede vender su casa actual y detiene la venta.

Además, un vendedor puede retirarse si no puede comprar una casa nueva.

El remordimiento del comprador

Un escenario típico: un comprador podría acobardarse y echarse atrás. Sucede.

¿Con qué frecuencia fracasan los contratos de compra de vivienda?

Tarifas de contratos fallidos

El seis por ciento de los contratos generales de compra de viviendas no se cumplieron en noviembre de 2020, según la Encuesta del índice de confianza de los agentes inmobiliarios de ese mes . Los contratos dentro de ese 6% fueron rescindidos debido a:

Cuestiones de tasación

Un escenario típico: un tasador independiente valora la propiedad por debajo del costo acordado de la casa, por lo que el comprador se retracta del contrato.

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LEE: La lista definitiva de verificación de tasación de viviendas

Problemas de financiación

Un escenario típico: un comprador no puede obtener un préstamo hipotecario antes de la fecha límite y el trato se desmorona.

»
LEA: Una guía paso a paso para el proceso de préstamo hipotecario

Otros asuntos

La Encuesta del índice de confianza de los agentes inmobiliarios no definió estos problemas, pero sabe que son diferentes del resto de los elementos de la encuesta.

Problemas de inspección de viviendas

Un escenario típico: la inspección de la casa revela un problema que rompe el trato, como un techo que falla o un problema estructural con los cimientos de la casa.

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LEA: 7 consejos de inspección de viviendas que los compradores deben conocer

Problemas de título

Un escenario típico: un gravamen sobre la propiedad, un reclamo legal contra los propietarios actuales, significa que el nuevo propietario sería potencialmente responsable de las deudas impagas.

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LEA: 7 preguntas frecuentes sobre las compañías de títulos y lo que hacen al cierre

Otros temas de contingencia

La Encuesta del Índice de Confianza de los Agentes Inmobiliarios tampoco definió estos problemas, excepto que no son los mismos que en otras partes de la encuesta.

Problemas laborales

Un escenario típico: el comprador pierde su trabajo y ya no tiene los ingresos para pagar una propiedad.

La encuesta no es clara en qué punto del proceso de venta de la casa fracasaron estos contratos, pero proporciona una guía para comprender si una casa que está pendiente podría estar disponible.

Es probable que suceda menos de seis de cada 100 veces.

¿Puedo hacer una oferta en una venta pendiente?

Sí, pero no siempre. Haga que su agente de bienes raíces se comunique con el agente de bienes raíces del vendedor para ver cómo están las cosas y si están aceptando ofertas.

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A veces, las pistas se pueden encontrar dentro de una lista en línea. Busque algunos tipos de estados pendientes que puedan ayudarlo a decidir si hacer una oferta es una buena idea.

¿Cuáles son los estados pendientes comunes?

Pendiente: realizando copias de seguridad

Una oferta de respaldo significa que un vendedor aceptará proactivamente una oferta secundaria por la casa, en caso de que la primera oferta fracase.

Debe obtener más información sobre por qué el vendedor acepta ofertas de respaldo antes de leer demasiado sobre la situación.

Puede ser que el vendedor no se sienta seguro con el primer comprador potencial. O bien, podría significar que el vendedor simplemente está buscando una oferta por si acaso para respaldar a un comprador fuerte en el papel. El vendedor podría incluso estar usándote para incitar al comprador inicial.

Pendiente – venta corta

Cuando una casa sale a la venta por menos de la cantidad adeudada en la hipoteca del vendedor, se llama venta corta. Por lo general, el vendedor está en dificultades financieras y enfrenta una ejecución hipotecaria, y la transacción debe ser aprobada por el prestamista del vendedor.

Debido a que el proceso de aprobación permanece fuera del control del comprador y el vendedor, es una situación potencialmente prolongada menos predecible. Sin embargo, esta situación puede volverse a su favor como posible comprador de respaldo.

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LEA: Venta al descubierto frente a ejecución hipotecaria: ¿cuál debe elegir?

Pendiente – más de 4 meses

Los retrasos prolongados pueden desencadenar este estado. A menudo, están involucrados problemas de construcción, tiempo de procesamiento prolongado o negociaciones en curso. A veces es solo un error administrativo y la lista no se ha actualizado.

¿Cuál es la mejor manera de comprar bienes raíces pendientes?

Las probabilidades están en contra de que una propiedad pendiente esté disponible, ya que datos recientes muestran que solo seis de cada 100 contratos de compra de vivienda no se cierran. [1]

Aún así, si se ha enamorado de una hermosa casa de 2,600 pies cuadrados que está pendiente, y realmente debería estar enamorado si quiere seguirla, puede hacer una oferta de respaldo.

Una oferta de respaldo generalmente implica seguir el proceso por el que pasa una oferta principal, pero una oferta de respaldo solo se convierte en la oferta principal si la oferta inicial fracasa. [2]

Los pros y los contras de una oferta de respaldo

Ventajas

  • Estás apostando tu lugar como el siguiente en la fila.
  • Estás demostrando que eres un comprador motivado.
❌ Contras

  • Si la oferta original no se cumple con el título, la reparación u otras preocupaciones importantes, también tendrá que enfrentar esos problemas.
  • Esperar para ver si su oferta finalmente funciona podría impedir su búsqueda de otras casas. ¿Qué pasa si hay una casa que te gusta más, pero nunca sabes porque estás atascado en la casa que está pendiente?
  • El vendedor podría utilizar su oferta como una herramienta para motivar al comprador original a seguir adelante.

Consejos para hacer una oferta de respaldo

Pruebe estos tres pasos para presentar su mejor oferta:

1. Obtenga una sólida forma financiera

Si el comprador anterior fracasa debido a problemas de financiación, estará en una mejor posición para un vendedor que no quiere que el mismo problema destruya la venta.

2. Venda su propiedad existente (si tiene una)

Si el comprador anterior fracasa debido a este problema, podría estar en posición para un vendedor que no quiere que el mismo problema afecte la venta.

3. Comunicación abierta con el vendedor

Querrá aprender todo lo que pueda sobre la propiedad, a través de su agente de bienes raíces.

Sea tenaz para demostrar que habla en serio. Considere una nota personal para ayudar a persuadir al vendedor de que sería la mejor parte para comprar la casa.

¿Puedo esperar a ver si la venta fracasa en lugar de hacer una oferta de respaldo?

Si. Si lo hace, puede evitar algunas de las trampas enumeradas anteriormente y mantener la flexibilidad de su búsqueda de vivienda.

Además, con el agente adecuado, puede mantenerse al tanto del estado de la casa pendiente y saltar en caso de que la casa vuelva al mercado. Siempre que, por supuesto, no haya otra oferta de respaldo.

Preguntas frecuentes

¿Qué cuestiones hay que resolver cuando hay una casa pendiente?

Varía según la situación. Los problemas de título y financiamiento se encuentran entre los problemas comunes que se deben resolver cuando una casa está pendiente. 

¿Puedo hacer una oferta en una venta pendiente?

Si. Puede hacer una oferta de respaldo, que se convierte en la oferta principal si la oferta inicial fracasa.  

¿Cuáles son mis posibilidades de comprar una casa que está pendiente?

Pequeña. La Encuesta del índice de confianza de los agentes inmobiliarios de noviembre de 2020 reveló que solo seis de cada 100 contratos de compra de vivienda no se cierran.

FUENTES DE ARTÍCULOS
[ 1 ]

Encuesta del índice de confianza de los agentes inmobiliarios. «Encuesta sobre el índice de confianza de los agentes inmobiliarios».  Consultado el 1 de febrero de 2021.

[ 2 ]

Realtor.com. «¿Qué significa ‘Activo con ofertas de respaldo’?»  Consultado el 1 de febrero de 2021.

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