¿Qué significa para la venta por el propietario (FSBO)?

Conclusiones clave:

Venta por propietario (FSBO) es cuando el vendedor, pero no necesariamente el comprador, en una transacción de bienes raíces no utiliza un agente de bienes raíces.
Las casas FSBO tienen tarifas de agente de bienes raíces más bajas, pero a menudo se venden por menos que las casas representadas por un agente.
Los compradores pueden descubrir grandes ofertas en propiedades FSBO, pero deben tener cuidado con los riesgos causados por vendedores sin experiencia.

significado de FSBO

Venta por propietario (FSBO) es cuando un propietario vende una casa sin usar un agente de bienes raíces.

Las casas FSBO a menudo son vendidas por vendedores que quieren ahorrar dinero en honorarios de agentes inmobiliarios o que se encuentran en situaciones únicas, como aquellos que:

Están tratando de vender a inversores en efectivo
Ya tengo un comprador interesado
Están en mercados inmobiliarios calientes y no necesitan un agente inmobiliario para obtener ofertas por encima del precio de venta .
No tienen prisa por vender y están dispuestos a esperar una buena oferta

Si está considerando comprar una propiedad FSBO, puede contratar a un agente. El agente de un comprador puede incluso protegerlo de los riesgos que puede presentar una transacción FSBO.

» APRENDA : ¿Necesito un agente de bienes raíces?

En teoría, FSBO ayuda a los vendedores, y a veces a los compradores, a ahorrar dinero, ya que hay pocas o ninguna tarifa de agente inmobiliario que pagar. Sin embargo, las ventas de FSBO presentan desventajas, tanto para el vendedor como para el comprador. Los vendedores de FSBO a menudo no ahorran dinero en comparación con la contratación de un agente inmobiliario y los compradores se exponen a costosos errores causados por vendedores sin experiencia.

Si está buscando ahorrar en la compra o venta de una casa, sin los riesgos de hacerlo solo, le sugerimos una ruta alternativa. Clever Real Estate, por ejemplo, ofrece agentes de bienes raíces de servicio completo y tarifas de listado prenegociadas de $ 3,000 o 1% en casas de más de $ 350,000, solo una fracción del 2.5-3% que pagará en otro lugar.

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» MÁS : Aprenda cómo Clever lo ayuda a encontrar un gran agente y ahorrar miles

Pros y contras si está comprando una casa FSBO

ventajas	Contras
✅ Podría encontrar una buena oferta en una propiedad	❌ Los errores del vendedor podrían costarle tiempo y dinero más adelante
✅ Un contacto más directo con el vendedor puede reducir la falta de comunicación	❌ Es posible que la casa no tenga el precio exacto, lo que podría poner en peligro la aprobación de la hipoteca
	❌ Es posible que el vendedor no se tome en serio la venta o no esté abierto a negociar

ventajas

Potencial para un mejor trato

Los compradores experimentados, o los compradores representados por un gran agente, pueden encontrar ofertas al comprar FSBO. Un vendedor de FSBO puede tener poca o ninguna experiencia en negociación o puede estar más abierto a vender a un precio más bajo.

Por ejemplo, los vendedores de FSBO ya están ahorrando entre un 2,5 y un 6 % en las comisiones de los agentes inmobiliarios. Eso a menudo les da más margen de maniobra para bajar el precio que si usaran un agente.

Además, algunos vendedores de FSBO pueden estar en situaciones en las que están dispuestos a vender rápido y por menos.

Los vendedores que tienen un valor líquido negativo en su casa y no pueden pagar un agente de bienes raíces, por ejemplo, son más propensos a probar FSBO para reducir sus costos. Estos vendedores necesitan vender rápidamente para salir de una mala situación financiera, por lo que pueden estar más dispuestos a considerar una oferta más baja.

Los vendedores de FSBO también pueden estar abiertos a sugerencias que podrían ahorrarle a usted y a ellos tiempo y dinero. Un vendedor de FSBO con capital negativo, por ejemplo, puede estar especialmente ansioso por aceptar una oferta en efectivo. Una oferta en efectivo puede reducir los costos generales de cierre y, por lo general, es menos complicada de manejar, tanto para el comprador como para el vendedor.

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La comunicación directa podría darle una ventaja

Puede comunicarse directamente con el vendedor en una transacción FSBO, a diferencia de una venta tradicional en la que se comunica a través de un agente. Esta línea directa de comunicación tiene ventajas a la hora de comprar una vivienda al mejor precio.

Por ejemplo, el vendedor puede tener «conocimiento interno» sobre la propiedad o el vecindario que un agente de bienes raíces puede no conocer. Pueden informarle cosas como cuánto pagan por mes en calefacción, cuánto dura el agua caliente por la mañana o incluso el mejor lado de la casa para plantar un jardín.

La comunicación directa también brinda una buena oportunidad para convencer a un comprador de que usted es el mejor «apto» para la propiedad. Tirar de las fibras del corazón de un vendedor puede ser el punto de inflexión si está compitiendo con otros compradores. Los datos de Redfin , por ejemplo, revelaron que escribir una carta de presentación personal mejora las posibilidades de éxito de una oferta competitiva en una guerra de ofertas en un 52 %.

Poder comunicarse directamente con el vendedor le brinda la oportunidad de transmitir en persona por qué le encanta la propiedad y lo que significaría para usted ser dueño de ella, en lugar de tener que explicárselo en una carta enviada a través de un agente de bienes raíces.

Del mismo modo, una línea directa de comunicación con el vendedor reduce las posibilidades de mala comunicación que puede ocurrir cuando una o ambas partes están representadas por agentes.

» MÁS : Cómo hacer una oferta competitiva en una casa sin un agente de bienes raíces

Contras

Los errores del vendedor podrían resultar costosos más adelante

Es posible que un vendedor de FSBO no esté completamente al tanto de sus requisitos legales al vender una casa, lo que puede crear sorpresas no deseadas para usted si está comprando.

Por ejemplo, un vendedor, intencionalmente o no, puede no revelar un defecto de la propiedad, como una ampliación que no contó con los permisos adecuados, un gravamen sobre la propiedad o un problema estructural con los cimientos.

Incluso los errores aparentemente inocentes, como confundir la antigüedad de la propiedad o los tipos de materiales utilizados en la construcción, pueden tener un impacto grave en el valor de la vivienda. Dichos errores pueden costarle tiempo y dinero para solucionarlos, y pueden afectar negativamente el valor de reventa de la propiedad.

» APRENDA : Qué hacer si hay problemas con una casa después de la compra

Un agente de cotización sabrá qué vendedores están obligados a revelar y puede ayudar a garantizar que la documentación esté en orden. Sin un agente de bienes raíces, los vendedores pueden cometer errores sin darse cuenta que terminarán costándole más adelante.

Es posible que la casa no tenga el precio correcto

Un vendedor de FSBO puede tener problemas para fijar el precio de su casa de manera justa, lo que puede dejarlo con una casa por la que ha pagado demasiado si está comprando. Algunos vendedores de FSBO pueden inflar el precio, ya sea intencionalmente o porque asumen que la propiedad vale más de lo que realmente vale.

Por ejemplo, el 50 % de los vendedores de FSBO fijan el precio de sus casas en función de los precios de venta de otras casas en su área. Este método de fijación de precios puede generar valoraciones erróneas si el vendedor de FSBO no tiene en cuenta otros factores que pueden afectar el precio.

Por lo tanto, un vendedor puede ver una casa de tamaño similar en su área que se vende por $ 500,000 y suponer que su casa vale lo mismo, sin tener en cuenta las características adicionales, como renovaciones, antigüedad y actualizaciones, que podrían afectar el valor de la propiedad.

Si la casa está sobrevaluada, es posible que tenga problemas para obtener una hipoteca que cubra el precio de venta. La mayoría de los prestamistas hipotecarios requieren una tasación y no aprobarán a los compradores para una hipoteca por más de lo que vale la casa.

Algunos vendedores de FSBO no se toman en serio la venta

Si bien un vendedor de FSBO puede tomarse en serio la venta rápida, es menos seguro que un vendedor que ya ha realizado el trabajo de encontrar un agente.

Por ejemplo, el 64% de los vendedores de FSBO que aún no tienen un comprador alineado no sienten urgencia por vender. Eso se compara con solo el 44% de los vendedores asistidos por agentes. Algunos vendedores de FSBO simplemente ponen sus casas a la venta para probar el mercado y ver qué precio podrían obtener si deciden vender.

Estos tipos de vendedores de FSBO pueden estar dispuestos a vender si el precio es correcto, pero es poco probable que tengan prisa por hacerlo y, a menudo, están menos abiertos a negociar. Es más probable que un vendedor representado por un agente de cotización se tome en serio la venta antes.

Un agente de venta querrá vender la casa más rápido para que le paguen, y es posible que tenga un acuerdo de venta con una fecha de vencimiento que lo motive aún más a vender rápidamente.

Pros y contras de FSBO para vendedores

ventajas	Contras
✅ Ahorre en honorarios de agentes inmobiliarios	❌ Las casas FSBO se venden por menos en promedio
✅ Sin presión para vender rápidamente	❌ Requiere mucho tiempo y esfuerzo
✅ Bueno si ya tienes un comprador potencial	❌ Muchas casas FSBO no se venden
	❌ Puede perder el tiempo con compradores poco probables
	❌ Los errores pueden ser costosos para los vendedores más adelante

ventajas

Ahorre en honorarios de agentes inmobiliarios

La principal razón para vender por el propietario es ahorrar en los honorarios de los agentes inmobiliarios. Según un informe de Zillow , el 49% de los vendedores que no usan un agente dicen que es porque quieren ahorrar dinero.

En una venta tradicional en la que tanto el comprador como el vendedor están representados por agentes inmobiliarios, la comisión total del agente inmobiliario asciende al 5-6 % del precio de venta, y la mitad va al agente del vendedor y la otra mitad al agente del comprador.

Al vender sin un agente inmobiliario, podría ahorrar la cantidad equivalente a lo que pagaría por el agente del vendedor (alrededor del 2.5-3 %) e incluso el 5-6 % completo si el comprador no tiene un agente o paga para su agente de su bolsillo.

» MÁS : ¿Los compradores pagan los honorarios de los agentes inmobiliarios?

❓ ¿Quién fija la comisión del agente comprador?

La comisión del agente del comprador generalmente proviene del precio de venta, por lo que depende del vendedor establecer el porcentaje que recibe el agente del comprador. La comisión promedio del agente del comprador es 2.5-3%. Podría ofrecer una comisión de agente del comprador más baja o incluso ninguna, pero probablemente no debería hacerlo

. Alrededor del 88% de los compradores trabajan con agentes o corredores de bienes raíces, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, y los agentes de compradores no estarán motivados para mostrar su casa a los clientes si no les ofrece una comisión lo suficientemente alta.

Por esa razón, incluso si está vendiendo una casa sin un agente de bienes raíces, aún debe ofrecer una comisión de agente de compradores estándar. De lo contrario, se está excluyendo de un gran grupo de compradores potenciales.

» MÁS: ¿Los vendedores pagan la comisión del agente del comprador?

Pruebe el mercado o espere una buena oferta

Muchos propietarios eligen FSBO no porque estén ansiosos por vender, sino porque quieren tener una idea de cuánto pueden obtener por su casa. El simple hecho de colocar un letrero de «Se vende» en su patio delantero puede darle una buena idea de cuánto interés generaría su propiedad si decide venderla en el futuro.

Además, al seguir la ruta FSBO, no tiene presión para vender rápidamente. Puede esperar todo el tiempo que quiera hasta que reciba una oferta con la que esté satisfecho.

Por ejemplo, si se jubiló recientemente, es posible que desee reducir su tamaño, pero también es posible que no tenga una fecha límite firme para cuando necesite mudarse. Puede tomarse su tiempo vendiendo FSBO. Este es un escenario común, con una edad promedio para los vendedores de FSBO de
57 años , lo que sugiere que muchos están jubilados o cerca de jubilarse y no tienen un calendario apretado para vender.

Por el contrario, si lo representa un agente de bienes raíces, es posible que se sienta presionado a vender antes en lugar de esperar indefinidamente para ver qué están dispuestos a ofrecer los compradores. Además, su agente puede recibir incentivos para que venda su casa dentro del plazo establecido en su acuerdo de cotización.

Puede que ya tengas un comprador potencial

Si ya tiene un comprador potencial para su propiedad, como si se la está vendiendo a un miembro de su familia, entonces un agente puede ofrecer un valor limitado.

Muchas de las cosas que hace un agente, como enumerar su propiedad, organizar y realizar jornadas de puertas abiertas, son innecesarias cuando ya tiene un comprador en fila. De hecho, según un informe de Zillow, más de un tercio de los vendedores que eligieron no usar un agente dicen que fue porque ya tenían un comprador.

Dicho esto, es posible que aún desee que un agente de bienes raíces se asegure de haber fijado el precio de la propiedad de manera justa y que el contrato de venta no favorezca indebidamente al comprador.

Si bien es posible que no tenga sentido pagar la comisión estándar del 2,5 al 3 % por un agente del vendedor en un escenario en el que ya se ha encontrado un comprador, muchos agentes lo representarán por menos.

Los agentes de Clever Partner, por ejemplo, cobran una tarifa de listado de solo el 1% o $3,000 para casas de menos de $350,000, por lo que aún puede tener la tranquilidad que brinda un agente inmobiliario de servicio completo, pero a una fracción del costo. Comuníquese con Clever hoy para saber cómo podemos ayudarlo a ahorrar dinero.

Contras

Las casas FSBO se venden por menos en promedio

Las casas FSBO, en promedio, se venden por menos que las casas vendidas con un agente inmobiliario. Algunos inversionistas apuntan a las casas FSBO para hacer ofertas más bajas y aprovechar la falta de representación del vendedor y la posible falta de experiencia.

Si está negociando con un comprador experimentado o un agente de compradores, puede estar en desventaja y sentirse presionado para vender a un precio más bajo. Es posible que tampoco sepa qué es justo o estándar en la oferta de un comprador, como los costos de cierre que le piden que cubra o las reparaciones que solicita.

Un estudio encontró que las casas FSBO se venden por alrededor de un 5,5% menos que las que se venden con un agente. Curiosamente, esa es casi exactamente la tasa de comisión promedio de los agentes de bienes raíces, lo que sugiere que puede terminar con la misma cantidad de dinero en el bolsillo, ya sea que elija la ruta tradicional o FSBO, pero con FSBO, en cambio, usted mismo hará todo el trabajo. de dejar que un agente de bienes raíces lo maneje.

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Vender una casa por el dueño es mucho trabajo

Vender una casa no es fácil: debe hacer todo lo que normalmente hace un agente de bienes raíces, como exhibiciones, puesta en escena, fotografía, marketing, negociaciones y cotización de la propiedad. Y como señalamos anteriormente, puede terminar con la misma o incluso menos cantidad de dinero una vez que se cierre la venta que si hubiera dejado que un agente de bienes raíces hiciera el trabajo por usted.

Ese trabajo no solo consume mucho tiempo, sino que podría generar gastos de bolsillo. Por ejemplo, un fotógrafo de bienes raíces puede costar entre $ 100 y $ 15,000 según la ubicación, el tamaño de la casa y las características adicionales, como la fotografía del crepúsculo y la fotografía con drones.

También puede terminar invirtiendo en reparaciones y actualizaciones que ofrecen un bajo retorno de la inversión. Un agente de bienes raíces generalmente puede darle una buena idea de cuánto valor agregan las reparaciones y mejoras específicas a su hogar para que esté en una mejor posición para decidir si vale la pena asumirlas o no.

» APRENDA : Cómo vender su casa en venta por propietario en 2021

Las ventas de FSBO a menudo fallan

Muchos vendedores de FSBO eventualmente pierden la paciencia con la cantidad de trabajo que requiere FSBO. Según Zillow, mientras que el 36 % de los vendedores intenta vender mediante FSBO, solo el 11 % lo logra .

Su éxito puede depender de si ya tiene un comprador en fila. Por ejemplo, la investigación muestra
que los vendedores de FSBO que ya conocen a su comprador venden sus casas en promedio dentro de una semana. Pero los vendedores de FSBO que no conocen a sus compradores tardan dos semanas en vender.

Además, es más probable que los vendedores de FSBO que no venden a un amigo o familiar encuentren el proceso difícil. Ese mismo estudio encontró que el 63% de los vendedores de FSBO que ya conocían a su comprador dijeron que no encontraron ninguna tarea especialmente difícil al vender. Pero esa participación se reduce a solo el 43% cuando el vendedor aún no tiene un comprador en fila.

Puede perder el tiempo con compradores poco probables

Como vendedor de FSBO, puede perder el tiempo con compradores que no se toman en serio la compra o que es poco probable que obtengan la aprobación de una hipoteca. Un agente de bienes raíces puede hacer las preguntas correctas para medir la probabilidad de que un comprador cierre un trato.

Por ejemplo, un agente generalmente puede tener una idea de qué tan serios son los compradores haciéndoles ciertas preguntas, que incluyen:

¿Tiene un agente del comprador?
¿Cuánto tiempo has estado buscando una casa?
¿Tiene una fecha de mudanza deseada?
¿Tiene preguntas sobre reparaciones, escuelas, transporte, etc.?

Un agente experimentado también podrá detectar intuitivamente a un comprador serio de uno que «solo está mirando» al prestar atención a las preguntas que hace el comprador. Este tipo de intuición viene solo con años de experiencia y es algo que los vendedores por sí solos probablemente no captarán tan rápido.

¿Precalificado o preaprobado?

Los vendedores de FSBO a menudo malinterpretan la diferencia entre los compradores que están preaprobados para una hipoteca y los que están precalificados. Si bien los dos suenan similares, son muy diferentes.

La precalificación es solo el primer paso hacia la preaprobación. La calificación previa es mucho más fácil de obtener que la aprobación previa y no garantiza que el comprador obtendrá una hipoteca. Es importante destacar que un comprador no necesita una verificación de crédito para obtener la precalificación, pero sí para obtener la preaprobación. Se esperaría que un agente de bienes raíces supiera eso, no un vendedor.

Por lo tanto, podría terminar pensando que tiene un comprador porque está precalificado para una hipoteca, solo para que el trato fracase porque finalmente no obtiene la aprobación de la hipoteca.

Los errores suelen recaer en el vendedor

La responsabilidad generalmente recae en el vendedor en la venta de una casa. Si tergiversa la propiedad de alguna manera, ya sea intencionalmente o no, las consecuencias generalmente recaen sobre ti.

En algunos estados, por ejemplo, tendrá que revelar todos los defectos conocidos de la propiedad al comprador. Si no lo hace, podría tener problemas legales más adelante, y es posible que deba pagar por los errores o corregirlos.

Y la tergiversación es mucho más amplia que simplemente tener que revelar los defectos a la casa. Sin querer, podría tergiversar las características de la casa e inflar inadvertidamente su valor.

Por ejemplo, puede pensar que tiene encimeras de mármol real, pero en realidad puede tener encimeras de mármol cultivado: se ven casi idénticas, pero el mármol real puede costar el doble que el mármol cultivado. Ese error aparentemente inocente podría llevar al comprador a responsabilizarlo por el error y buscar una compensación por ello.

Un agente de bienes raíces generalmente tiene la experiencia para buscar problemas como este que muchos propietarios no notan. Esa experiencia podría ahorrarle muchos problemas y dinero.

¿Tener un abogado protege a los vendedores de la responsabilidad?

Un abogado puede ayudar a cerrar la transacción de bienes raíces y asegurarse de que su documentación esté en orden, pero probablemente no lo protegerá de la responsabilidad que surja de las declaraciones falsas que haga sobre la propiedad. A menos que el abogado tenga conocimiento o debería haber tenido conocimiento de cualquier tergiversación, la responsabilidad por ello aún recae sobre usted, el vendedor.

» MÁS: Costo del abogado de bienes raíces: ¿Más barato que un agente de bienes raíces?

Preguntas frecuentes sobre FSBO

¿Por qué no debería vender FSBO?

Vender para la venta por el propietario (FSBO) es mucho trabajo y las casas FSBO, en promedio, se venden por menos que las que se venden con la ayuda de un agente inmobiliario. Lo que ahorra en comisión puede perderlo en un precio de venta más bajo.

¿Qué significa FSBO para una hipoteca?

Todavía puede obtener una hipoteca al comprar una casa FSBO. Sin embargo, su prestamista hipotecario querrá que se evalúe la propiedad. Si el vendedor ha sobrevalorado su casa , su prestamista solo aprobará su hipoteca por el valor de tasación, no por lo que el vendedor la ha enumerado.

¿Puedo usar un agente del comprador para una casa FSBO?

Sí, puede utilizar un agente de compradores cuando el propietario está a la venta. El agente de un comprador ayuda a reducir algunos de los riesgos de comprarle a un vendedor sin representación, como problemas de papeleo o una casa que no tiene el precio adecuado.

Sin embargo, es posible que algunos vendedores de FSBO no estén dispuestos a cubrir la comisión del agente del comprador, en cuyo caso es probable que deba cubrirla usted mismo.

¿Quién redacta el contrato en una vivienda en venta por el propietario?

En una venta tradicional, el agente del vendedor redacta el contrato de venta. Pero cuando el vendedor no tiene un agente, por lo general el comprador tendrá su propio agente para preparar el contrato de venta. Sin embargo, esto técnicamente convierte al agente del comprador en un agente dual y la agencia dual no es legal en todos los estados.

Alternativamente, el comprador o el vendedor pueden pedirle a un abogado que redacte el contrato de venta. Esta puede ser una buena opción si ni el vendedor ni el comprador tienen un agente.

¿Es FSBO la mejor manera de vender si tengo capital negativo?

No necesariamente. Si bien puede tener la tentación de seguir la ruta FSBO si su hipoteca está bajo el agua para reducir los honorarios de su agente inmobiliario, a la larga esto puede empeorar su situación financiera.

Las casas FSBO se venden por menos en promedio que las casas donde el vendedor está representado por un agente. Por lo tanto, puede terminar con más dinero si tiene un agente de bienes raíces, incluso después de pagar la comisión del agente de bienes raíces.

Un agente de Clever Partner puede ayudarlo a vender su casa por una tarifa reducida del 1% o $3,000 para casas de menos de $350,000. Contáctenos hoy para saber cómo puede obtener un agente de bienes raíces de servicio completo sin pagar tarifas altas.

¿Necesito un abogado en el cierre si no tengo un agente de bienes raíces?

Quizás. En algunos estados, como Nueva York y Georgia, un abogado debe estar presente en el cierre. En otros, incluidos California e Illinois, solo la compañía de títulos o la compañía de depósito en garantía debe estar presente.