Las ventas pendientes de viviendas fracasan con más frecuencia de lo que cabría esperar. Hay varias causas comunes, que van desde una mala inspección de la casa hasta el descubrimiento repentino de gravámenes prohibitivos. Afortunadamente, los vendedores pueden tomar medidas preventivas para ayudar a minimizar el riesgo de que su venta fracase.
El cartel de «venta pendiente» está encendido, el trato está cerrado y ahora finalmente puedes relajarte, ¿verdad? Bueno, no necesariamente. Hasta que se cierre la venta y el título de propiedad cambie de manos, siempre existe la posibilidad de que el trato fracase. El fracaso de las ofertas es un hecho sorprendentemente común: según un informe de Trulia , el 4,3 % de las ventas fracasó a finales de 2016.
Entonces, ¿qué hace que la venta fracase, cómo puede ayudar a prevenirlo y qué debe hacer si le sucede a usted?
¿Cuáles son las causas comunes de la caída de las ventas de viviendas?
Las ventas de viviendas pueden fracasar por todo tipo de razones, pero hay algunas que parecen surgir una y otra vez. Persiguiendo las pesadillas de todos los vendedores, pueden destrozar incluso las ofertas más sólidas en muy poco tiempo.
la cadena se rompe
Una cadena de propiedades es un número de ventas que dependen unas de otras. Cada venta de una nueva propiedad agrega otro eslabón y otra contingencia a la cadena. Todo lo que se necesita para arruinar media docena de ventas es que uno de los enlaces se rompa. Aunque la cadena a veces se puede reparar, la incertidumbre y los retrasos a menudo provocan un efecto dominó que acaba con todas las transacciones.
Evite esto preguntando a cualquier posible comprador sobre su cadena. El comprador ideal podrá pagar la propiedad sin necesidad de vender otra de sus viviendas, lo que reduce en gran medida el riesgo de que su financiación fracase. Si eso no es posible, trate de mantener la cadena lo más pequeña posible.
Si tiene la intención de utilizar el producto de la venta para comprar otra propiedad, asegúrese de preguntarle al dueño de esa propiedad sobre el estado de su propia cadena.
La financiación del comprador falla
Una de las razones principales por las que una cadena colapsará es porque un comprador finalmente no podrá pagar el trato. Por lo general, esto se debe a que su hipoteca no se aprueba y se quedan sin un préstamo. Las solicitudes de hipoteca fallan por muchas razones, y es difícil saber con certeza si la solicitud de un comprador tendrá éxito o no.
Es posible que no pueda estar seguro, pero hay muchos buenos indicadores sobre si el comprador podrá o no poner en orden su financiación. Es posible que desee aceptar solo una oferta de un comprador que ya haya sido preaprobado para un préstamo, por ejemplo.
Una vez que haya llegado a un acuerdo, comuníquese regularmente con su agente de bienes raíces para obtener actualizaciones sobre el estado de la solicitud de hipoteca del comprador.
Una Inspección de Vivienda Preocupante
Los compradores generalmente querrán una inspección independiente de su propiedad antes de finalizar la venta. Estas inspecciones pueden revelar problemas que son fáciles de pasar por alto para el observador casual, como unidades de aire acondicionado defectuosas, parches de paredes húmedas o infestaciones de termitas.
Los costos asociados de solucionar el problema son un punto común de fricción entre el comprador y el vendedor. Los compradores generalmente esperarán que el vendedor solucione el problema antes de la venta o que reduzca el precio para compensar el costo de reparación posterior a la compra.
Contrate a un inspector de viviendas profesional antes de publicar su casa. Cada problema debe calificarse y anotarse, para darle una buena idea de qué tan grave es.
Los problemas serios casi siempre tendrán que solucionarse. Cualquier buen inspector los encontrará y es probable que su descubrimiento provoque desconfianza entre usted y el comprador, así como una oferta reducida.
Reduzca las posibilidades de que la venta de su casa fracase.
Un agente de Clever Partner se asegurará de que todo salga bien.
El comprador cambia de opinión
Al final del día, la gente a veces simplemente cambia de opinión. Puede hacer todo bien, solo para que el comprador de repente se despierte un día y decida que simplemente no se siente lo suficientemente fuerte como para seguir adelante con la compra. Esta imprevisibilidad es motivo de preocupación para muchos vendedores.
Pero cuando mueve su venta lo más rápido posible, puede reducir las posibilidades de que un trato fracase. Cuanto más se prolongue una venta, más tiempo tendrá el comprador para arrepentirse o encontrar otra propiedad que le guste más. Por lo general, puede tomar de 45 a 60 días cerrar la venta .
Una tasación de propiedad baja
Para calificar para una hipoteca para una propiedad, el comprador deberá hacer que la parte prestamista evalúe la propiedad. Esta tasación le dará al prestamista una evaluación sólida de cuánto vale la propiedad y lo ayudará a decidir cuánto está dispuesto a prestar al comprador.
Estas tasaciones se basan en una variedad de factores, incluido el valor de otras propiedades locales y las características de la propiedad en particular.
Si la tasación es inferior a la tasa solicitada que acordó, su comprador deberá pagar la diferencia. A veces eso es simplemente asequible.
Si su tasación es demasiado baja, pídale a su agente de bienes raíces que compile un resumen que incluya las características clave de su propiedad y propiedades comparables en el área que se hayan vendido por una cifra cercana al precio acordado. Luego puede enviar esto al tasador para ayudar a informar su decisión y resaltar el valor de su propiedad.
Embargos pendientes
Hay una serie de requisitos legales que un vendedor debe cumplir antes de poder transferir legalmente la propiedad. Estos incluyen la liquidación de gravámenes por deudas impagas y responsabilidades financieras pendientes, que pueden suponer una pesada carga para el vendedor. Asimismo, el comprador puede desconocer cómo ciertos gravámenes interpuestos en su contra detendrán el progreso de su financiación. En esos casos, el problema a menudo pasa desapercibido hasta que intentan cerrar la propiedad.
Haga que su abogado verifique si hay gravámenes que puedan impedirle vender la propiedad y liquidarlos antes de intentar cerrar un trato.
Qué hacer a continuación
Tener una venta fallida puede ser devastador. Toda esa planificación y negociación se va por la ventana y lo envía de vuelta al paso uno.
Para disminuir las probabilidades de este trabajo con el agente del vendedor adecuado. Un gran agente inmobiliario tendrá un amplio conocimiento del área local y un enfoque meticuloso y proactivo. Un agente de Clever Partner actuará como intermediario entre usted y el comprador, utilizando su experiencia para ayudarlo a detectar situaciones potencialmente problemáticas antes de que se conviertan en un problema más serio.