¿Qué hace un tasador para determinar el valor de la vivienda?

Así como cada casa tiene un precio de cotización determinado basado en el  mercado actual , en torno a las ventas comparables (comps ) y la recomendación experta de su Realtor® , una tasación de la casa es la guinda del pastel para indicar el valor real de su casa .

Los tasadores de viviendas determinan la valoración de una vivienda en función de su condición, edad, ubicación y muchos otros factores importantes que analizaremos a lo largo de esta publicación.

Para explicar mejor el proceso de tasación de viviendas residenciales y cómo funciona, hemos hablado con expertos, incluido un tasador de viviendas que ha estado en el negocio de tasaciones desde 2005 y un agente de bienes raíces que ha realizado cientos de tasaciones con clientes vendedores.

Estos dos expertos ofrecen su conocimiento combinado sobre este tema para que podamos brindarle los hechos y explicar mejor cómo funciona una tasación de vivienda, qué hace un tasador de vivienda y cómo determina exactamente un tasador el valor de una vivienda.

¿Qué hace un tasador de viviendas?

“La tasación es el componente colateral de la decisión general de suscripción, que a menudo es un factor importante en la decisión de aprobación y puede dictar los límites del préstamo”, explica el tasador Chris Bourland de JB Real Estate Valuation & Advisory .

Un tasador realiza una investigación en el área circundante y realiza una visita a la casa para llegar a un número accesible de cuánto vale una casa. Este número le da al propietario (o al futuro propietario) una mejor idea del valor de mercado de la vivienda y ayuda a los prestamistas a acceder a un monto de financiación adecuado.

“Para las transacciones de compra que involucran financiamiento, la tasación sirve al prestamista al proporcionar una opinión de valor para que se puedan tomar decisiones de préstamo”, dice Bourland.

Estén atentos para obtener más información sobre qué es exactamente lo que observa un tasador de viviendas durante su investigación y qué esperar de una visita de tasación.

¿Quién contrata y paga al tasador de viviendas?

Quién paga los honorarios de tasación depende de quién ordenó la tasación y para qué se utiliza la tasación. Así es como funciona:

Uso de la tasación	¿Quién suele pagar por ello?
Refinanciar	Propietario / prestatario
Compra de vivienda	comprador / prestatario
Determinación del valor previa a la cotización	Propietario que planea vender
Liquidación de una herencia	Bienes familiares o patrimoniales

En el caso de una refinanciación o préstamo hipotecario, el prestamista contratará una tasación a través de sociedades gestoras de tasaciones .

Estas empresas proporcionan contratistas de tasación subcontratados de terceros que no están afiliados con el prestamista o el prestatario. Aunque el prestamista organiza la tasación a través del AMC, es responsabilidad del  prestatario pagar los honorarios de la tasación .

¿Qué hacen los tasadores cuando visitan su casa?

Una serie de factores pueden afectar el valor de una vivienda, y un tasador de viviendas analiza cada uno de ellos detenidamente durante su visita de tasación.

Los tasadores evalúan el valor de una vivienda centrándose en los siguientes aspectos:

El estado de una casa

• Reparaciones necesarias
• Si se han hecho renovaciones y actualizaciones
• Si hay algún daño importante, incluidos daños por agua, infestaciones de plagas , etc.
• La habitabilidad de la casa (es decir, si está lista para mudarse, es cómoda y segura)
• La conformidad del barrio (estilo, construcción)
• Canalones, revestimiento, condición exterior
• Desgaste de los electrodomésticos
• Cableado eléctrico y cumplimiento de códigos

Los atributos de una casa

• La edad del hogar
• Tamaño de la casa (pies cuadrados)
• Número de dormitorios y baños.
• Tipo de casa (unifamiliar, adosada, condominio, etc.)
• Diseño y estilo (moderno, ranchero, artesano, colonial)
• Qué tan funcional es su diseño
• Construcción de viviendas (materiales de construcción utilizados)
• Tipo de cimentación
• Sótano, ático
• almacenamiento de coche
• información de climatización
• Electrodomésticos (refrigerador, estufa, horno, lavavajillas, lavadora y secadora)
• Características y comodidades adicionales (chimeneas, espacio al aire libre, piscinas, almacenamiento)

Atributos del vecindario

• Tipo de barrio (urbano, suburbano o rural)
• El ritmo de crecimiento en el vecindario (rápido, lento, constante)
• Si los valores de las propiedades están aumentando, disminuyendo o permaneciendo igual
• Uso de la tierra del vecindario (unidades residenciales o comerciales, de uso único o múltiple)
• Tendencias de vivienda (¿qué está pasando en el área?)

Cada uno de estos factores puede afectar el valor de una casa, ya sea aumentándolo o reduciéndolo un par de miles de dólares.

Por ejemplo, aumentar el atractivo exterior de su casa, reparar el exterior y hacer actualizaciones importantes, como actualizar los electrodomésticos en toda la casa, puede ayudar a aumentar el valor de tasación de una casa. Si bien tener una casa ubicada en un lugar no deseado, con un diseño deficiente o construida dentro de una zona de inundación designada, son factores que pueden afectar negativamente el valor de tasación de su casa .

¿Qué hacen los tasadores fuera de una visita domiciliaria?

Más allá de mirar la casa y la propiedad, para llegar a su número de tasación, los tasadores consideran casas comparables en el área y recopilan datos que pueden afectar el valor de la casa.

Esto significa que analizan de cerca las » compensaciones » y «otras variables» que pueden aumentar o disminuir el valor de una vivienda.

En bienes raíces, los “comps” son ventas de casas comparables. Es decir, casas que son similares en tamaño, edad y otras características que se han vendido recientemente en el área.

Por ejemplo, si el vecino de enfrente vendió su casa de una edad, tamaño y condición similar por $320,000, mientras que otra casa en la cuadra se vendió por $350,000, el tasador trabajará dentro de ese rango y sumará o restará valor a su condiciones y características únicas de la casa.

Los tasadores de «otras variables» consideran que se pueden resumir como cualquier factor externo que impacte la conveniencia de una casa.

“Si un tasador está evaluando una propiedad de casa adosada de unidad final, que el mercado considera más deseable que una unidad interior (con todas las demás características siendo iguales), el tasador puede obtener ventas emparejadas que aislarán esta característica (final versus interior) diferencia para informar al tasador del ajuste respaldado por el mercado”, explica Bourland.

Al mirar las compensaciones y otras variables, los tasadores usan los siguientes métodos.

Para encontrar comps cercanos, tasadores

• Mire las casas vendidas recientemente en los sitios web de bienes raíces
• Consulte los listados en el servicio de listado múltiple (MLS) de la industria
• Considere otros registros públicos que contengan información sobre los precios de venta de viviendas recientes
• Investigue la base de datos de títulos, que contiene registros de todas las propiedades vendidas

Los tasadores verifican los siguientes factores que pueden afectar el valor de una casa

• Aviones que vuelan a baja altura
• La ubicación de la casa (es decir, está en una esquina que solía ser tranquila pero ahora está muy transitada)
• Proximidad a líneas eléctricas.
• Ya sea en una colina empinada
• Si hay un arroyo en el patio trasero
• Niveles de ruido ambiental
• Amenazas a la seguridad (instalación de desechos tóxicos, campo de tiro, delincuentes registrados, fracking, etc.)
• Si es en un distrito escolar indeseable
• Si hay vallas publicitarias negativas o escaparates cerca

Parte de lo que hace un tasador de viviendas es identificar todos estos matices e incorporarlos en su opinión de precios.

¿Qué hace que algunas casas sean difíciles de tasar?

Algunas casas son más fáciles de tasar que otras, como las casas de desarrollo nuevo con docenas de otras propiedades similares circundantes.

Trish O’Connell , una agente de bienes raíces de Santa Rosa, California, con más de 20 años de experiencia, explica cuán cruciales son los comparables para formar un rango razonable de valores de venta.

Para proporcionar un rango de valor preciso, dice, las ventas comparables generalmente deben haber tenido lugar dentro de un radio de una milla, en los últimos seis meses. Sin embargo, eso puede cambiar radicalmente por lo que O’Connell llama propiedades únicas.

Es posible que un rancho de caballos grande con un valor que probablemente supere los $ 1,000,000 no tenga ventas comparables disponibles que cumplan con ese radio de una milla y plazos de seis meses. En ese caso, el tasador tendrá que ampliar el radio, el marco de tiempo o ambos.

Los tasadores de viviendas están capacitados para conocer “técnicas específicas que se pueden utilizar para abordar problemas como la escasez de ventas comparables, el análisis de datos de costos, la posibilidad de rezonificación y usos alternativos, y la necesidad de considerar mercados y valores especialmente definidos”. según el Instituto de Tasación.

Tasación de la vivienda frente a una inspección de la vivienda

Tanto la tasación de la vivienda como la inspección de la vivienda involucran a un profesional capacitado que observa de cerca el estado de la vivienda, pero logran cosas muy diferentes.

Para empezar, técnicamente no se requiere una inspección de la vivienda, aunque ciertamente se recomienda, mientras que se requiere una tasación de la vivienda cuando se financia a través de un prestamista hipotecario.

Dejando a un lado los requisitos, una tasación y una inspección determinan cosas diferentes sobre una casa. En pocas palabras, un tasador de viviendas le dice cuánto vale su casa, mientras que un inspector de viviendas le dice qué está bien o mal con su casa.

He aquí un vistazo más de cerca a las diferencias entre estas dos profesiones:

	Tasador	Inspector
deber principal	El trabajo de un tasador de viviendas es determinar el valor de una vivienda.	El trabajo de un inspector de viviendas es determinar la condición de una casa y garantizar que sea segura y habitable.
Duración de la visita domiciliaria	Una tasación suele ser un proceso más corto que una inspección de la casa. Una visita de evaluación de la vivienda suele durar entre 30 y 45 minutos.	Una visita de inspección de la vivienda puede llevar varias horas o más, ya que el inspector examina minuciosamente el estado de la propiedad.
a quien le reportan	Las tasaciones para la compra de viviendas y los refinanciamientos deben ser realizadas por contratistas externos independientes o empresas que no estén afiliadas a un banco u organización crediticia.	Un inspector de viviendas informa problemas estructurales, de seguridad o de reparación a la parte que los contrató, ya sea el comprador o el vendedor de la vivienda.
Recomendaciones	Un tasador de viviendas no hará recomendaciones ni proporcionará detalles sobre cómo reparar los problemas que le preocupan.	Un inspector de viviendas brindará recomendaciones sobre cómo solucionar cualquier problema que se detecte durante el proceso de inspección. Si un inspector de viviendas encuentra un problema, puede recomendar que se realice una inspección más especializada para ver más de cerca. Las inspecciones más especializadas incluyen, entre otras, inspecciones de cimientos, inspecciones de radón, inspecciones de techos, inspecciones de plagas, inspecciones eléctricas, inspecciones de moho e inspecciones de sótanos.
Quien paga	Por lo general, la tasación es ordenada por el prestamista del comprador, contratada por un AMC y pagada por el comprador como parte de su acuerdo de financiación.	Por lo general, el comprador paga la inspección de la vivienda, a menos que el vendedor ordene una inspección de la vivienda previa a la cotización para obtener una ventaja en el precio y las reparaciones antes de cotizar la vivienda.
Costo	Una tasación típica puede costar entre $300 y $600	Las inspecciones de viviendas pueden costar entre $275 y $400

¿Qué pasa si la tasación de mi casa es baja?

Si la tasación de su casa es baja , querrá considerar lo siguiente:

• ¿Se anotan en el informe características especiales, como su porche y piscina cubiertos con mosquitero?
• ¿El tasador tiene experiencia local para tener en cuenta su proximidad a las atracciones cercanas?
• ¿El tasador tomó fotos de su casa durante la visita in situ?
• ¿Evaluaron tanto el interior como el exterior de su casa?
• ¿El tasador agrupó con precisión los valores de las viviendas de propiedades cercanas similares en su análisis?

Si ha realizado mejoras recientes en la casa, como ampliaciones y renovaciones, el tasador debe tener en cuenta este trabajo en el valor total de la propiedad.

Otra pieza clave de la valoración de una casa es su condición: los jardines demasiado grandes, la alfombra manchada y la pintura descascarada en el exterior pueden restar valor al valor de una propiedad y pueden o no reflejarse con precisión en los cálculos de un tasador.

Por otro lado, un propietario que se mantiene al día con las necesidades de mantenimiento de su hogar durante tres décadas generalmente será recompensado con un valor de tasación más alto.

Un tasador experimentado también notará qué tan bien está construida la casa. Si la calidad de los materiales y la mano de obra son altas, estos factores pueden aumentar el valor de su casa.

¿Cómo saber si un tasador está calificado?

Dada la importancia del trabajo del tasador y su impacto en el cierre de su venta, asegúrese de que el profesional que realiza la tasación esté debidamente calificado y autorizado para realizar el trabajo .

Las reglas de concesión de licencias varían según el estado; sin embargo, esas reglas deben ser al menos tan estrictas como los criterios de calificación establecidos por la certificación de la Junta de Calificaciones de Tasadores .

En resumen, los tasadores deben completar sus requisitos de educación por horas y aprobar el Examen Nacional Uniforme de Licencia y Certificación . Y tome nota, el conocimiento local de un área también es importante cuando se trata de tasar.

“Se requiere que los tasadores tengan competencia geográfica, así como competencia para tasar un tipo de propiedad en particular”, explica Bourland.

Por lo tanto, su tasador no solo debe tener la licencia con la capacitación adecuada, sino también tener experiencia en la tasación de docenas de casas en su área local.

Preparación para la tasación de una vivienda y lo que sigue

Ya sea que haya realizado una tasación de la vivienda antes de ponerla a la venta, o una vez que el prestamista del comprador la haya ordenado, en algún momento del proceso de venta, tendrá que prepararse para la visita de un tasador.

Para obtener más información sobre cómo prepararse para una tasación de vivienda, consulte nuestra lista de verificación paso a paso para vendedores sobre cómo realizar la tasación de su vivienda. Desde aprender cómo investigar el valor de su casa hasta la etiqueta de tasación 101, nuestra guía lo guiará a través del proceso de tasación de principio a fin.

Si esta es la primera tasación de su vivienda, su agente de bienes raíces también puede ayudarlo a prepararse para la visita del tasador y negociar cualquier reparación después de la tasación y la inspección de la vivienda. Si aún no ha encontrado un agente, HomeLight  puede conectarlo con un agente de alto rendimiento en su área hoy. Nuestro servicio es 100% gratuito, sin trampas. Los agentes no nos pagan para aparecer en la lista, por lo que obtiene la mejor coincidencia.

Una vez completada la tasación, el tasador compilará un informe de tasación oficial. Aunque este documento generalmente solo se comparte con el comprador y el prestamista, como vendedor, puede solicitar ver una copia del informe si lo desea.

Una vez que tenga la tasación de su casa, su agente puede ayudarlo a determinar la mejor manera de seguir adelante con la venta de su casa en función de su valoración y las tendencias actuales del mercado .

La escritora Annie Sisk contribuyó a esta historia.

Fuente de la imagen del encabezado: (Andrey_Popov / Shutterstock)