¿Qué es una tasación de vivienda y REALMENTE la necesito?

¿Necesitas una tasación? | ¿Cómo funcionan las tasaciones? | Lo que buscan los tasadores | Después de la tasación | Preguntas frecuentes

Una tasación de propiedad es una estimación profesional del valor de una casa, generalmente basada en una inspección física y ventas recientes de casas comparables en el área.

Los prestamistas requieren evaluaciones como parte del proceso de aprobación para la mayoría de los préstamos para la compra y refinanciamiento de viviendas.

El proceso de evaluación suele tardar entre una y dos semanas en total, desde el pedido inicial hasta la presentación del informe.

Si el valor de tasación de una casa es más bajo de lo esperado, el prestamista puede ajustar la cantidad de su préstamo o negarle al solicitante por completo. Esto puede retrasar una transacción o, en algunos casos, hacer que fracase por completo.

Las tasaciones estándar de viviendas generalmente cuestan entre $250 y $500 dólares [1] y las paga el solicitante del préstamo: el comprador en la compra de una vivienda o el propietario de la vivienda cuando se refinancia.

Situaciones que suelen requerir una tasación

Si bien las tasaciones solo se requieren legalmente en situaciones específicas, [2] casi todos los prestamistas las requieren en el proceso de aprobación del préstamo. Lo más probable es que necesite obtener una tasación si:

  • Comprar una casa con un préstamo , ya sea convencional o respaldado por el gobierno, para garantizar que la casa valga el precio de compra acordado

  • Refinanciar un préstamo existente para verificar la cantidad de capital que tiene en su casa y establecer los términos del préstamo de refinanciamiento

  • Dar o recibir un » regalo de equidad «, cuando una casa se transfiere por menos de su valor real de mercado, por ejemplo, entre miembros de la familia.

Opcional: tasaciones previas a la cotización para vendedores de viviendas

Algunos vendedores de casas, particularmente aquellos con propiedades de alta gama o aquellos que venden sin un agente, obtendrán una tasación antes de poner su casa en venta para ayudar a establecer el precio.

No se requieren tasaciones previas a la cotización y las paga el vendedor. Si tienen un contrato con un comprador que utiliza un préstamo para la compra de una vivienda, es probable que el comprador aún obtenga su propia tasación como parte del proceso de aprobación de su hipoteca.

¿Por qué la mayoría de los prestamistas requieren tasaciones?

Las tasaciones ofrecen a los prestamistas cierto grado de protección financiera, por lo que no prestan más de lo que realmente vale una propiedad. Esto ayuda a garantizar que el banco pueda recuperar su dinero si termina teniendo que ejecutar la hipoteca y revender la propiedad.

Situaciones que pueden NO requerir una tasación

Una tasación puede ser opcional o evitable si usted:

  • Hacer una compra en efectivo. Debido a que no hay ningún prestamista involucrado, obtener una tasación depende completamente de usted. Dicho esto, generalmente es una buena idea proteger su inversión y verificar que el precio sea justo.

  • Viviendas recién tasadas. Si el prestamista ya tiene una tasación reciente en los libros, generalmente dentro de los últimos 120 días, es posible que no requiera una segunda tasación.

  • Refinanciamiento con ciertos tipos de préstamos de refinanciamiento respaldados por el gobierno , como:

    • Racionalización de la Administración Federal de Vivienda (FHA)

    • Departamento de Agricultura (USDA) simplificar o simplificar la asistencia

    • Reducción de la tasa de interés del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA)

¿Qué son las exenciones de tasación y cómo obtengo una?

Las exenciones de tasación permiten a los prestatarios elegibles omitir la tasación durante el proceso de aprobación del préstamo de compra o refinanciamiento. Sin embargo, obtener una exención de tasación suele ser más fácil decirlo que hacerlo, ya que los requisitos de elegibilidad son estrictos .

¿Cómo funciona el proceso de tasación a la hora de comprar una vivienda?

Paso a paso | Encontrar un tasador | ¿Quién paga y cuánto? | Durante la evaluación | Tasaciones remotas

Si está comprando una casa, debe tener una oferta aceptada y un contrato firmado antes de que pueda comenzar el proceso de aprobación, que incluye la tasación de la casa.

Las evaluaciones suelen tardar entre una y dos semanas desde la fecha de la inspección hasta la presentación del informe. El proceso puede tomar más tiempo en áreas con alta demanda (es decir, muchas casas en venta) y relativamente pocos tasadores.

Un informe de tasación suele ser válido durante 120 días . Entonces, si obtuvo una tasación pero su cierre se retrasó varios meses, probablemente necesite una segunda tasación antes del cierre.

Resumen paso a paso del proceso de evaluación

  1. El prestamista ordena la tasación después de haber aceptado una oferta y firmado el contrato de compra. Las tasaciones generalmente se realizan después de la inspección de la vivienda.

  2. El tasador visita e inspecciona la vivienda, previa coordinación con el vendedor y los agentes inmobiliarios (aunque hoy en día esto a veces se realiza de forma remota ).

  3. El tasador redacta el informe y lo envía al prestamista. Esto puede tomar varios días o algunas semanas.

  4. El prestamista revisa el informe, finaliza los términos de su préstamo y envía una divulgación de cierre que detalla los términos de su préstamo y los costos de cierre.

¿Cómo elige el prestamista a un tasador?

La forma en que los prestamistas pueden contratar e interactuar con los tasadores a lo largo de una transacción se rige por una larga lista de normas y reglamentos: [3]

  • Los tasadores deben tener licencia o certificación, ser independientes y objetivos.

  • Los oficiales de crédito y los corredores no pueden seleccionar al tasador (tampoco puede el prestatario).

  • Los prestamistas no pueden discutir ni transmitir un «valor objetivo» en el momento de la cesión.

Aunque técnicamente no es un requisito, muchos prestamistas solicitarán tasaciones a través de una empresa de gestión de tasaciones de terceros para evitar posibles complicaciones reglamentarias.

Algunos prestamistas tienen relaciones de referencia directa con tasadores independientes en su área. Otros pueden tener sus propias sucursales de tasadores internos, cuyo uso es legal siempre que operen 100% independientemente de la producción de préstamos del negocio. [4]

¿Quién paga la tasación y cuánto cuestan las tasaciones?

En casi todos los casos, el prestatario, ya sea el comprador de la vivienda o el refinanciador, paga la tasación. La tasación estándar de una casa cuesta alrededor de $ 350 en promedio.

Las tasaciones para préstamos respaldados por el gobierno (FHA, USDA, VA) son más exhaustivas y estrictas, lo que generalmente las hace un poco más caras. Los préstamos de la FHA y el USDA cuestan entre $50 y $100 más que las tasaciones regulares. Las tasaciones para los préstamos del VA se rigen por el VA, y esas tarifas varían según el estado .

Las tasaciones pueden costar más o menos según la casa y las tarifas del mercado. Las casas en áreas de alto costo de vida cuestan más, al igual que las propiedades complejas, como grandes mansiones y casas con frente al agua.

¿Qué sucede durante una inspección de tasación?

Una tasación «completa» tradicional implica que un tasador visite la casa, generalmente durante unos 30 a 60 minutos, e inspeccione visualmente el interior y el exterior de la casa.

El tasador evalúa el estado general y las características físicas de la vivienda y toma fotografías, toma medidas y toma notas.

» APRENDE : Lo que buscan los tasadores

El agente del vendedor a menudo asistirá a la inspección de tasación; a veces el agente del comprador también lo hará. Los propios compradores y vendedores no suelen acudir a la tasación.

Después de la inspección en el sitio, el tasador regresa a la oficina para procesar los números y cotejar los datos con los precios de casas comparables («comps») recientemente vendidas en el área.

El tasador utiliza toda esta información para llegar a una estimación objetiva del valor justo de mercado de la vivienda, que luego envía al prestamista.

A lo largo del proceso, se espera que los tasadores sigan un conjunto de principios consistentes y un código de ética conocido como Normas Uniformes de Práctica de Tasación Profesional (USPAP). [5]

Estas reglas y protocolos han sido adoptados por el Congreso y se aplican a nivel estatal. Muchas asociaciones de tasadores y prestamistas también hacen cumplir estos estándares.

Tasación de la vivienda vs. inspección de la vivienda

Las personas a menudo confunden tasaciones e inspecciones, pero en realidad son procesos separados, realizados por diferentes profesionales, con resultados distintos.

  • Inspección de la vivienda: una evaluación en profundidad del estado físico y la funcionalidad de una vivienda, con el objetivo de detectar posibles problemas o reparaciones necesarias.

  • Tasación de la vivienda: una estimación del valor justo de mercado de una vivienda en función de las características y condiciones físicas, la ubicación y las tendencias actuales del mercado.

» MÁS : ¿Cuánto tiempo dura una inspección de la casa y qué sucede después?

Las tasaciones de viviendas total y parcialmente remotas son cada vez más comunes

Los tasadores no siempre van al sitio, especialmente a la luz de la tecnología mejorada y las precauciones de seguridad de COVID-19.

Tres tipos alternativos comunes de tasaciones

  • Híbrido: el tasador analiza los datos de forma remota mientras otra persona, como un agente, un tasador en formación o un inspector de viviendas, realiza la inspección en persona.

  • Escritorio: el tasador estima el valor de mercado en su escritorio, haciendo referencia a los datos de MLS, impuestos y ventas comparativas.

  • Drive-by: el tasador pasa por la casa, revisa el exterior y el vecindario, luego hace una evaluación de escritorio.

Ya sea que esté comprando o refinanciando, normalmente no podrá opinar sobre el tipo de tasación que obtendrá. Las evaluaciones remotas a veces pueden ser menos precisas, pero generalmente son menos costosas.

Qué buscan los tasadores al inspeccionar una casa

Para estimar el valor de una vivienda, los tasadores se basan en gran medida en los precios de venta recientes de propiedades comparables en el mismo mercado.

Al mirar una casa, los tasadores consideran una variedad de factores para determinar qué propiedades locales son realmente «comparables» y cómo se mide la propiedad en cuestión, agregando o restando valor según la calidad relativa y la deseabilidad. Estos factores incluyen:

  • Aspectos innatos de la propiedad . Ubicación y características del vecindario, clasificación de zonificación, tamaño del lote, servicios públicos y amenidades naturales

  • Características exteriores. Estilo y arquitectura de la casa, calidad de los materiales de construcción, condición de las facetas clave (p. ej., revestimiento, techo, cimientos) y comodidades exteriores (p. ej., terrazas, porches, piscina, dependencias, paisajismo)

  • Características interiores. Pies cuadrados, cantidad de camas y baños (y sus tamaños), distribución general, antigüedad y estado de los electrodomésticos y sistemas mecánicos, actualizaciones y renovaciones

Los tasadores generalmente buscan signos de defectos importantes o desgaste. Si bien algo como una casa desordenada o el césped sin cortar técnicamente no debería influir en la evaluación, los tasadores son personas y pueden verse influenciados por propiedades descuidadas.

Las tasaciones de préstamos FHA y VA tienen una larga lista de requisitos

Los préstamos respaldados por el gobierno tienen reglas y regulaciones más estrictas durante el proceso de aprobación, lo que a veces puede generar tiempos de respuesta más largos y tarifas de tasación más altas. Por ejemplo, los prestamistas de la FHA y VA exigen que las viviendas tengan:

  • Cimientos estructuralmente sólidos con drenaje de agua adecuado

  • Ventilación y sin daños visibles en áticos y sótanos

  • Sin astillado o pintura descascarada.

  • Ventanas que funcionan correctamente (deben abrir, cerrar y bloquear)

Puede consultar la lista completa de requisitos de tasación de HUD aquí .

¿Qué sucede después de la tasación?

El valor viene en alto | El valor viene en bajo | Opciones para hacer frente a una tasación baja | Solicitar una reconsideración de valor

Después de que el tasador realice la inspección y prepare el informe, lo enviará al prestamista. El tiempo total de respuesta para una tasación toma desde unos pocos días hasta un par de semanas.

El prestamista analizará el valor de tasación de la vivienda, además de su solicitud de préstamo y perfil financiero, para determinar el monto final y los términos de su préstamo.

¿Qué pasa si la tasación es más alta que el precio del contrato?

En la compra de una casa, si la tasación es más alta que el precio de venta contratado, la respuesta simple es que el comprador consiguió un buen trato.

A menos que usted lo acepte, el vendedor no puede aumentar retroactivamente el precio de venta a la luz de un valor de tasación más alto porque eso sería un incumplimiento de contrato. El monto de la hipoteca permanece igual porque el precio de venta en realidad no cambia.

¿Qué pasa si la tasación es baja?

Si la tasación es más baja que el precio de compra, es probable que su prestamista reduzca la cantidad que puede pedir prestada, o incluso niegue la solicitud de préstamo.

Por ejemplo, si estuviera comprando una casa por $400,000 con un pago inicial del 20 %, eso se traduce en:

  • hipoteca de $320,000

  • pago inicial de $ 80,000

Aquí, la relación préstamo-valor (LTV), el tamaño de la hipoteca en relación con el valor de tasación de la vivienda, es del 80 %. Eso es considerado «seguro» por la mayoría de los prestamistas.

Pero si la tasación resulta en $375 000 en lugar del precio de venta de $400 000, el banco ahora solo quiere prestar el 80 % del valor de tasación; en este caso, el 80 % de $375 000, que son $300 000. Entonces, el monto máximo de su préstamo cae de $320,000 a $300,000, creando una diferencia de $20,000.

Tus opciones cuando una tasación es baja

Opción 1: Piense en un pago inicial más grande

Como comprador, puede traer más efectivo y cubrir la diferencia de $20,000 necesaria para alcanzar el precio total de venta de $400,000 ahora que el monto máximo del préstamo ha disminuido. Eso se suma al pago inicial original de $80,000, lo que eleva el nuevo pago inicial total a $100,000.

Opción 2: Renegocias el precio de venta con el vendedor

Si no está dispuesto o no puede cubrir la brecha, puede tratar de negociar con el vendedor para reducir el precio de venta a los $375,000 tasados, o al menos lo suficientemente bajo como para que pueda cubrir la diferencia.

Opción 3: alejarse

Si el trato ya no es asequible, simplemente puede irse. Si tiene una contingencia de tasación en su contrato de compra, puede retirarse del trato sin penalización. De lo contrario, aún puede retirarse, pero puede perder su depósito de garantía.

¿Qué puedes hacer cuando crees que una tasación está mal?

¡Los tasadores pueden y cometen errores! Si ve errores u omisiones evidentes en el informe que cree que pueden haber resultado en un valor de tasación incorrecto, puede disputar los hallazgos solicitando una reconsideración del valor (ROV).

✍️ Nota del editor: sesgo en las tasaciones de viviendas

Un nuevo informe de Freddie Mac ha confirmado que los propietarios negros y latinos pueden experimentar una brecha en la tasación . Eso significa que sus casas están infravaloradas (tasadas a un valor inferior al precio de venta final) con más frecuencia que las de los propietarios blancos.

En los barrios de mayoría negra, hasta el 12,5% de las propiedades estaban subvaluadas. En los barrios mayoritariamente latinos, hasta el 15,4% de las propiedades estaban subvaluadas. Solo el 7,4% de las tasaciones en comunidades de mayoría blanca fueron inferiores al precio del contrato final.

Si cree que ha sido víctima de un sesgo de tasación, puede presentar una queja y solicitar un ROV. Consulte las pautas de préstamos justos de HUD para obtener más información .

Cosas que puede incluir en un ROV

  • Hasta tres ventas comparables recientes que sugieran un valor de mercado diferente

  • Un segundo informe de tasación sobre la propiedad en cuestión como evidencia de inexactitud

  • Una lista de errores u omisiones significativos del informe inicial, citando específicamente aspectos físicos de la casa o ventas comparables pasadas por alto

Cosas que no incluir en un ROV

  • Propiedad personal, como muebles o piscinas sobre el suelo

  • Datos de ventas de viviendas no similares (es decir, viviendas que no califican como comparables)

  • Listados activos o aún no vendidos

  • Datos no verificables como la opinión de un agente inmobiliario o valoraciones en línea automatizadas (p. ej., Zestimates de Zillow )

Si cree que el tasador obviamente se equivocó, ciertamente vale la pena impugnarlo, pero tenga en cuenta que no se garantiza que estas refutaciones funcionen. Es probable que su agente de bienes raíces pueda aconsejarle sobre el mejor curso de acción para su situación.

Próximos pasos: ¡Habla con un experto!

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