¿Qué es una servidumbre?

¿Cómo se crean las servidumbres? l ¿Cuáles son los tipos de servidumbres más comunes? l ¿Qué restricciones imponen las servidumbres a una propiedad? l ¿Cómo se terminan las servidumbres? l ¿Las servidumbres afectan el valor de la propiedad? l Comprar una casa con una servidumbre

Una servidumbre es un derecho otorgado por un dueño de propiedad a otro para usar parte de su tierra o propiedad para un propósito específico.^[1]

El dueño de la tierra retiene el título legal completo de la propiedad, a pesar de la servidumbre. El titular de la servidumbre tiene derecho a usar la propiedad para un propósito específico, pero no puede hacer nada para interferir con el derecho del propietario a usarla.

El propietario de la servidumbre a menudo se denomina propietario de la propiedad dominante. El dueño en cuyo terreno existe la servidumbre es dueño del predio sirviente.

Los ejemplos de servidumbres incluyen el derecho a acceder y usar caminos o caminos privados o otorgar a las empresas el derecho a usar una propiedad para un propósito específico, como otorgar a una empresa eléctrica acceso a un cable o poste.

¿Cómo se crean las servidumbres?

Las servidumbres se pueden crear en una variedad de formas a través de concesiones expresas, por implicación y por necesidad. La mayoría de las servidumbres son transferibles y pasan de dueño a dueño cuando una propiedad se vende o se regala.

Servidumbres expresas

Las servidumbres expresas se crean cuando dos partes acuerdan la servidumbre y firman un documento legalmente vinculante que describe los detalles. Los documentos firmados generalmente vienen en forma de testamentos o escrituras.

Las servidumbres expresas pueden ser afirmativas o negativas. Las servidumbres afirmativas otorgan al titular de la servidumbre acceso a una parte específica de la propiedad de otra persona para un propósito específico. Las servidumbres negativas son promesas legalmente vinculantes de no hacer algo, como construir una estructura que bloquee la vista de un vecino.

Estas servidumbres generalmente permanecen vigentes a menos que ambas partes las rescindan. Esto significa que si el propietario de la propiedad dominante o sirviente regala o vende su propiedad a otra persona, la servidumbre permanecerá vigente y seguirá siendo vinculante.

Servidumbres implícitas

Las servidumbres implícitas son servidumbres no registradas que normalmente favorecen a un propietario sobre otro. Eso simplemente significa que no están escritos.

Las servidumbres no registradas generalmente surgen cuando el dueño de una propiedad vende una parte de su tierra o cuando la propiedad se subdivide y se vende en varias parcelas.

Las servidumbres implícitas pueden constituirse cuando:

• Una parcela de tierra se divide en dos o más parcelas, y las parcelas van a diferentes propietarios.
• La servidumbre puede haber existido antes de que se dividiera la propiedad
• Hay un uso necesario para la parcela de tierra

Las servidumbres implícitas son acuerdos informales que generalmente están implícitos en función de las circunstancias que rodean la tierra. Es fácil que surjan problemas legales, ya que los términos no están fijados en un papel, pero no obstante son vinculantes.

Los problemas suelen surgir después de que se completa la compra de una propiedad inmobiliaria, ya que no hay un acuerdo escrito que muestre la servidumbre. Aquí es donde las cosas pueden ponerse turbias y los tribunales pueden involucrarse si no se pueden resolver los problemas relacionados con la servidumbre.

Si desea conocer los entresijos de una servidumbre para una propiedad, es importante que se comunique con un agente de bienes raíces que pueda ayudarlo a comprender completamente en qué se está involucrando.

Servidumbre por necesidad

Una servidumbre por necesidad se crea cuando una de las partes no tiene más remedio que usar la propiedad de otra. Estas servidumbres crean acceso a caminos privados para casas que están rodeadas por otras propiedades.

Cuando una de las partes no está de acuerdo con una servidumbre por necesidad, generalmente terminan en la corte para analizar los términos y discutir por qué la servidumbre es una necesidad.

¿Cuáles son los tipos de servidumbres más comunes?

Existen muchos tipos diferentes de servidumbres. Las tres más comunes y utilizadas son la servidumbre accesoria, la servidumbre en bruto y la servidumbre por prescripción.

accesorio de servidumbre

Una servidumbre accesoria es una servidumbre que beneficia a una parcela de tierra (el predio dominante) sobre otra parcela de terreno (el predio sirviente). Este tipo de servidumbres están ligadas a la tierra.

El predio dominante se beneficia de la servidumbre mientras que el predio sirviente está sujeto a la servidumbre.

Una servidumbre accesoria se transfiere automáticamente cuando el predio sirviente o dominante se vende a un nuevo propietario.

Estas servidumbres suelen ser utilizadas por empresas que necesitan acceso a la propiedad de una persona, como una empresa eléctrica. Las compañías eléctricas son titulares de servidumbres comunes, ya que necesitan poder acceder a los postes eléctricos o tender un nuevo cableado.

Servidumbre en bruto

Una servidumbre en bruto otorga permiso a una persona o entidad el uso de la propiedad de otro. Este tipo de servidumbre beneficia al titular, no a la propiedad. El titular puede usar la tierra mientras esté vivo o mientras la otra parte sea propietaria de la propiedad.

Por ejemplo, el dueño de una propiedad puede acordar una servidumbre en bruto con un amigo que disfruta pescando en su lago. El amigo podría pescar cuando quisiera hasta que muriera o hasta que el propietario vendiera la propiedad.

Si una propiedad es vendida o heredada por una nueva parte, la servidumbre en bruto se vuelve inválida y el nuevo propietario no está obligado a actuar bajo la servidumbre previamente acordada.

Servidumbre por prescripción

Una servidumbre por prescripción generalmente es otorgada por un tribunal después de que una de las partes usa la tierra de otra persona continuamente durante un período prolongado de tiempo. El partido habría tenido que usar la tierra sin el permiso del propietario de forma abierta e ininterrumpida.

La cantidad de tiempo necesaria para aprobar una servidumbre por prescripción depende de la ley estatal, y oscila entre 5 y 20 años. Algunos estados pueden tener requisitos adicionales para la creación de una servidumbre por prescripción.

¿Qué restricciones imponen las servidumbres a una propiedad?

Una servidumbre no permite que el titular ocupe la tierra o excluya a otros de la tierra a menos que interfieran con el propósito específico de la servidumbre.

El dueño de la propiedad puede continuar usando la servidumbre y puede excluir a todos excepto al titular de la servidumbre.

El propietario de una propiedad normalmente no puede construir encima o demasiado cerca de una servidumbre sin la aprobación o autoridad del titular de la servidumbre. Por ejemplo, imagine que una compañía eléctrica tiene una servidumbre que atraviesa su patio trasero. Si planea construir una piscina, tendría que pedir permiso a la empresa para construir.

¿Cómo se extinguen las servidumbres?

Las servidumbres continúan indefinidamente a menos que sean rescindidas. En la mayoría de los casos, no es necesario que un tribunal se involucre.

Terminar una servidumbre en bruto

Una servidumbre en bruto es difícil de rescindir ya que generalmente se otorgan a una persona. No pueden ser anulados a menos que la persona fallezca o la servidumbre ya no sea necesaria.

Una servidumbre en bruto tampoco es transferible, lo que significa que el titular de la servidumbre no puede pasarla a otra persona o entidad.

Terminación de una servidumbre accesoria y servidumbres por prescripción

Las servidumbres accesorias y las servidumbres por prescripción son las más fáciles de terminar o terminar. Ambos pueden ser rescindidos a través de un acuerdo escrito donde ambas partes acuerdan terminar la servidumbre.

Otras formas de terminar una servidumbre

Las servidumbres también pueden extinguirse por abandono, fusión o terminación por necesidad.

Terminación por abandono

Toda servidumbre puede extinguirse por abandono del dueño del predio dominante.

Por lo general, deben ocurrir dos cosas para la terminación del abandono:

• El propietario debe demostrar claramente que ha renunciado a sus derechos sobre la propiedad.
• Una intención o acción que demuestra que el propietario renuncia al control y uso de la servidumbre.

Cualquier tipo de acción puede utilizarse para demostrar que el propietario de la servidumbre ya no está interesado.

Por ejemplo, a un pastor se le otorgó una servidumbre por parte del dueño de una propiedad para acceder a un camino con el fin de pastorear ovejas. Si el pastor vende las ovejas y se muda, esto muestra una clara acción e intención de que la servidumbre ya no es necesaria y ha sido abandonada.

El no uso de la servidumbre por sí solo no califica como abandono.

fusiones

Una fusión se define como una combinación de dos cosas, como parcelas de tierra. Las fusiones pueden ocurrir cuando se trata de servidumbres.

Cualquier servidumbre puede extinguirse si el dueño del predio dominante obtiene el título del predio sirviente.

Terminar por necesidad

Un final por necesidad suena exactamente como su título. Esto generalmente ocurre cuando ya no hay necesidad de la servidumbre y se rescinde.

¿Las servidumbres afectan el valor de la propiedad?

Las servidumbres normalmente no crean ningún efecto sobre el valor de la propiedad a menos que restrinjan severamente el uso de la propiedad.

Los vendedores y compradores de viviendas pueden comparar las ventas de servidumbre con las ventas sin servidumbre de viviendas en el área para ver si hay alguna consecuencia monetaria por tener una servidumbre.

Otro método es mirar las ventas pasadas de la casa específica. Al comparar los valores de ventas de viviendas anteriores con otras casas similares en el área, los compradores y vendedores pueden obtener un contexto sobre cómo la servidumbre podría influir en el precio de venta.

Si quiere saber con certeza si la servidumbre podría afectar el valor de su propiedad o el valor futuro de la propiedad de la casa que desea comprar, ¡comuníquese con un agente de bienes raíces!

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Comprar una casa con una servidumbre

Antes de comprar una casa, es importante saber en qué se está metiendo. Afortunadamente, existen algunos trucos del oficio para averiguar si la casa de sus sueños tiene una servidumbre.

Es importante leer la letra pequeña

Los vendedores de viviendas están obligados por ley a enumerar cualquier servidumbre conocida sobre una propiedad en cualquier divulgación o documento. Estos documentos son leídos por los compradores de vivienda antes del cierre de una casa e incluyen información sobre cualquier cosa que pueda afectar el valor o el disfrute de su nuevo hogar.

Los compradores de viviendas también pueden visitar la oficina del secretario del condado que normalmente se encuentra en el juzgado de cada condado para averiguar si hay alguna servidumbre en su futuro hogar. Las servidumbres generalmente se enumeran en las escrituras de propiedad.

Conoce los entresijos de la servidumbre

Las servidumbres son legalmente vinculantes, por lo que es importante comprender su propósito y cómo pueden afectar la experiencia de ser propietario de una vivienda.

Es importante consultar siempre a un agente de bienes raíces, ya que no solo puede ayudarlo a encontrar la casa de sus sueños, sino también ayudarlo a comprender todo lo que conlleva, incluidas las servidumbres.