¿Por qué utilizar un acuerdo de agencia exclusiva? | Pros y contras | Agencia exclusiva vs. derecho exclusivo de venta
| preguntas frecuentes
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Conclusiones clave:
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Un listado de agencia exclusivo brinda a los vendedores de viviendas la oportunidad de encontrar un comprador por su cuenta, de manera muy similar a una venta típica de venta por propietario (FSBO), o con la ayuda de un agente de listado.
Los acuerdos de agencia exclusiva pueden beneficiar la correduría del agente porque significa que el vendedor de la casa no puede ser representado por ninguna otra correduría, pero aun así no hay garantía de que obtenga la venta.
Un vendedor de vivienda que firma un acuerdo de agencia exclusivo solo paga la tarifa de su agente de listado si el agente encuentra un comprador que finalmente cierra la compra de la propiedad. Si el vendedor encuentra al comprador por su cuenta, el agente de listado no recibe ninguna comisión.
Por el contrario, en un acuerdo de derecho exclusivo de venta (el tipo más común de acuerdo de cotización ), el agente de cotización recibe un pago independientemente de quién encuentre al comprador.
Los listados exclusivos de agencias ofrecen la oportunidad de ahorrar en los honorarios de los agentes inmobiliarios, pero no hay garantías. Las compañías inmobiliarias de descuento como Clever negocian previamente tarifas de cotización más bajas con su red nacional de agentes asociados. Obtendrá el apoyo de un agente de bienes raíces de servicio completo por una fracción de su tarifa típica y evitará las molestias y la incertidumbre de un listado de agencia exclusivo.
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¿Por qué usaría una lista exclusiva de agencias?
Puede solicitar un acuerdo de listado de agencia exclusivo por un par de razones:
- Está tratando de encontrar un comprador por su cuenta, pero le gustaría solicitar ofertas de respaldo a través de un agente de listado.
- Tiene un comprador en mente, pero podría aumentar su precio con las ofertas de sus agentes.
En realidad, es poco probable que una lista exclusiva de agencias sea la mejor opción cuando esté listo para vender su casa, especialmente porque la mayoría de los agentes no aceptarán una.
La mayoría de los vendedores de casas evitan los acuerdos de agencia exclusiva, ya que pueden complicarse y terminar en disputas sobre quién obtuvo al comprador cuando se vende la casa.
¿La agencia exclusiva tiene sentido para los vendedores de FSBO?
Si está buscando vender su casa FSBO, un acuerdo exclusivo de cotización de agencia no tiene mucho sentido, ya que correrá el riesgo de tener que pagar una comisión de cotización del 3 % si el agente consigue un comprador. El objetivo principal de una venta FSBO, para la mayoría de los vendedores de viviendas, es ahorrar dinero en la comisión de cotización, entonces, ¿por qué ponerse en esa posición precaria?
Una razón: un agente podría vender su casa por más de lo que obtendría en una venta de FSBO, lo que podría compensar parte del costo de la comisión de cotización.
Para una casa que se vende por $ 300,000, esto es lo que podrían costar los dos resultados posibles de una lista de agencia exclusiva.
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Si encuentra un comprador (FSBO)
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Si su agente encuentra un comprador
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Comisión de agente del comprador
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$9,000 (3%)
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$9,000 (3%)
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Comisión del agente de cotización
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N / A
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$9,000 (3%)
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Comisión inmobiliaria total
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$9,000 (3%)
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$18,000 (6%)
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» MÁS: Cómo vender su casa en venta por propietario.
Los listados exclusivos de agencias también representan un riesgo para los agentes inmobiliarios: ¡el riesgo de que no les paguen!
Los agentes no tienen un fuerte incentivo para comercializar su propiedad cuando existe la posibilidad de que pasen meses tratando de encontrar un comprador, solo para irse sin comisión.
De hecho, esta es la razón por la cual la mayoría de los agentes no firmarán un acuerdo de agencia exclusiva, y algunas casas de bolsa ni siquiera lo permitirán.
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✍️ Opinión del editor
Si está decidido a intentar vender FSBO porque no quiere pagar una comisión a un agente de cotización, tiene sentido probar FSBO antes de celebrar un acuerdo de cotización legalmente vinculante. Si su venta de FSBO falla, celebre un acuerdo estándar de cotización con derecho a vender con un agente después, omitiendo la opción de cotización de agencia exclusiva. Tendrá que pagar la comisión del agente, pero de esta manera su agente tiene el incentivo de comercializar su casa y venderla rápidamente. ¡Descubra cuánto podría ahorrar con un agente asociado de Clever! |
Pros y contras de una lista de agencia exclusiva para vendedores de casas
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✅ Ventajas
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❌ Contras
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Los acuerdos de agencia exclusiva pueden generar confusión
Los acuerdos de agencia exclusiva intentan detallar términos explícitos y legalmente vinculantes, pero aún pueden generar confusión sobre quién realmente obtuvo el comprador.
Por ejemplo, digamos que termina vendiendo su casa a su vecino después de una charla en su patio trasero.
Como vendedor, argumenta que su conversación despertó el interés de su vecino y lo llevó a comprar su casa.
Pero, desde la perspectiva de su agente inmobiliario, el letrero que colocaron en su patio delantero hizo que su vecino viniera a hablarle sobre la propiedad.
Dada la naturaleza subjetiva de cuyos esfuerzos despertaron el interés del comprador, es fácil darse cuenta de que podría entrar en una disputa complicada sobre si debería pagar alguna comisión a su agente.
Por el contrario, un acuerdo de derecho exclusivo de venta simple y seco disminuye la posibilidad de una disputa cuando se vende la casa.
Ejemplo de acuerdo de agencia exclusiva
Los acuerdos de listado de agencia exclusivos no necesariamente tendrán un título que diga «Acuerdo de agencia exclusivo».
La mayoría de las casas de bolsa utilizan una plantilla de acuerdo de cotización estándar y modifican el lenguaje según sea necesario, señalando los detalles exclusivos de la agencia en los términos del acuerdo (consulte el ejemplo a continuación).
Un lenguaje como este, que especifica el derecho de un propietario a vender su propiedad sin compensar al agente de corretaje/listado, indica un acuerdo de agencia exclusiva.
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✍️ Nota del editor
Ya sea que esté firmando un acuerdo de agencia exclusiva o un acuerdo de derecho exclusivo de venta más típico, lea siempre los términos y condiciones cuidadosamente. La mayoría de los acuerdos de cotización incluyen una duración del contrato, que especifica cuánto tiempo estás sujeto a los términos establecidos en el documento. |
¿Cuál es la diferencia entre agencia exclusiva y derecho exclusivo de venta?
La principal diferencia entre los acuerdos de agencia exclusiva y de derecho exclusivo de venta es que, en un acuerdo de agencia exclusiva, los vendedores de viviendas no tienen que pagar a su agente de venta si encuentran un comprador por su cuenta.
Sin embargo, los acuerdos de agencia exclusiva son raros.
La mayoría de los vendedores de viviendas firman un acuerdo de derecho exclusivo de venta con su agente de listado, un contrato legalmente vinculante que garantiza que el agente de listado recibirá una comisión independientemente de quién obtenga al comprador.
Muchos agentes dudan en firmar un acuerdo de listado de agencia exclusivo porque podría evitar que ganen una comisión cuando venda su casa.
Pros y contras de un listado de agencia exclusivo para agentes inmobiliarios
Los listados exclusivos de agencias son raros, por lo que incluso los agentes inmobiliarios experimentados podrían no saber cómo reaccionar ante uno.
Si bien un acuerdo de agencia exclusiva puede representar una posible venta para un agente, existen algunas desventajas, especialmente si el vendedor de la casa en realidad no tiene intenciones de vender a uno de sus compradores.
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✅ Ventajas
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❌ Contras
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Preguntas frecuentes sobre listados exclusivos de agencias
Un acuerdo de cotización de agencia exclusiva permite que un propietario venda para la venta por el propietario (FSBO) si puede encontrar un comprador, al mismo tiempo que le da al agente de cotización la oportunidad de comercializar la casa. Al agente se le paga una comisión solo si encuentra un comprador que finalmente cierre la compra de la casa, pero no ganará nada si el vendedor de la casa encuentra al comprador.
Si. De acuerdo con las pautas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, ninguna MLS puede impedir que un corredor incluya una lista de agencia exclusiva en la MLS. Sin embargo, algunas casas de bolsa pueden prohibir que sus agentes firmen un acuerdo exclusivo de listado de agencias. Solo un agente o corredor puede listar una propiedad en el MLS.
Podría tener sentido en las raras circunstancias en las que desea solicitar ofertas a través de un agente como opción de respaldo.
Pero si desea intentar vender FSBO, debe hacerlo antes de celebrar un acuerdo de cotización.
Firmar un acuerdo de listado de agencia exclusivo esencialmente lo pone en una carrera con su agente para encontrar un comprador. En cambio, podría simplemente firmar un acuerdo de cotización tradicional si su venta de FSBO falla.