¿Qué es una cláusula de escalada?

¿Qué hay en una cláusula de escalada? | Cuándo usar una cláusula de escalada | Cómo afectan las cláusulas de escalada a los vendedores
| Desafíos clave | Otras formas de hacer que su oferta se destaque

Si está haciendo una oferta por una casa, una cláusula de escalada explica que está dispuesto a aumentar el precio de compra si el vendedor recibe una oferta más alta de otro comprador potencial. Su oferta aumentará, o «aumentará», en una cantidad específica por encima de cada oferta competidora, hasta un precio máximo (o «tope») que se describe en el contrato.

¿Por qué harías esto? En un mercado de vendedores, los compradores de vivienda se enfrentan a una feroz competencia con otros postores. ¡Incluir una cláusula de escalada puede ayudar a que su oferta se destaque para el vendedor!

¿Qué hay en una cláusula de escalada?

El lenguaje estándar de una cláusula de escalada puede variar según el estado o la transacción, pero incluyen los mismos componentes básicos:

• Un tope: Este es el precio más alto que está dispuesto a pagar por la propiedad.
• El factor de escalada: Esto establece la cantidad de dinero que está dispuesto a pagar por encima de las ofertas más altas. Por lo general, será un número redondo entre $1,000 y $5,000.
• Requisitos de documentación: la mayoría de los compradores exigen que los vendedores presenten «pruebas de una oferta de buena fe» o pruebas de que se realizó una oferta legítima. La mayoría de las veces, un comprador solicitará una copia del acuerdo de compra del otro postor para ver cuánto se ofreció.

Estos detalles le dejan claro al vendedor que está dispuesto a superar la oferta de otros compradores interesados ​​sin necesidad de negociaciones adicionales. En otras palabras, la cláusula entrará en vigencia de inmediato, sin necesidad de que presente más papeleo.

Cuándo usar una cláusula de escalada

El uso de una cláusula de escalada en las situaciones correctas tiene dos beneficios clave:

• Primero, reduce su necesidad de ir y venir en las negociaciones con el vendedor. Dado que su cláusula de escalada se activará cada vez que llegue otra oferta de buena fe, su oferta seguirá siendo competitiva sin necesidad de que usted se involucre.
• En segundo lugar, una cláusula de escalada ayuda a que su oferta se destaque en un mercado competitivo. Muestra que está dispuesto a pagar más que otros postores para que se acepte su oferta.

Una cláusula de escalamiento puede ser especialmente útil si se espera que una propiedad obtenga múltiples ofertas competitivas, o si planea comprar una casa en un mercado de gran venta, cuando la demanda de viviendas supera con creces la cantidad de propiedades disponibles.

Para conocer mejor su mercado local, hable con un agente de bienes raíces. Pueden ayudarlo a reconocer las mejores oportunidades para usar una cláusula de escalada, incluidas las siguientes.

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Espera que la casa reciba múltiples ofertas

Incluir una cláusula de escalada en su oferta puede ayudarlo a destacarse ante los vendedores cuando es probable que haya varias ofertas competitivas sobre la mesa.

Una cláusula de escalamiento le dice al vendedor que está dispuesto a aumentar su oferta tan pronto como llegue otra oferta. Reflejará su determinación de comprar la propiedad al superar automáticamente las ofertas por debajo de su precio límite.

Quiere agilizar las negociaciones

Dado que su oferta aumentará automáticamente si se presenta una oferta más alta, el agente de listado o el vendedor no tendrá que contactarlo repetidamente para solicitar una nueva oferta más alta. No necesitará enviar ofertas adicionales porque la cláusula de aumento se ajustará según sea necesario para vencer a la competencia.

Cuándo no usar una cláusula de escalada

En algunos casos, una cláusula de escalada puede terminar en tu contra. Su agente de bienes raíces podría desaconsejar agregar una cláusula de escalada si:

• No habrá mucha competencia de otros compradores. Una desventaja de usar una cláusula de aumento es que le dice al vendedor exactamente cuánto está dispuesto a pagar por la propiedad. Si no hay ninguna otra oferta sobre la mesa, no se utilizará la cláusula de aumento y el vendedor podría simplemente solicitar una contraoferta a su precio máximo.
• Una cláusula de escalamiento podría hacer que se exceda en el presupuesto. Si está desesperado por encontrar un nuevo hogar, puede ser tentador estirar su presupuesto para destacarse ante el vendedor. Sin embargo, su precio límite nunca debe superar lo que se siente cómodo gastando.
• El vendedor está pidiendo ofertas mejores y finales. Si el vendedor o el agente de cotización deja en claro que quiere que los postores hagan sus mejores ofertas finales, es posible que ni siquiera consideren su cláusula de aumento. En este caso, le conviene indicar claramente la cantidad máxima que está dispuesto a pagar por adelantado.

Cómo afectan las cláusulas de escalada a los vendedores

A muchos vendedores les gustan las ofertas con cláusulas de escalada porque pueden ayudar a que su casa se cierre más rápido a un precio de venta más alto. Una cláusula de escalamiento también le permite al vendedor conocer el precio límite del comprador por adelantado, lo que le da al vendedor más poder de negociación. En la práctica, un vendedor podría contraofertar con confianza a cualquier precio hasta el tope del comprador.

En segundo lugar, las ofertas con cláusulas de escalamiento aumentan sin que el vendedor o su agente necesiten negociar directamente con el postor. Esto agiliza el papeleo y elimina el tiempo de negociación entre compradores antes de aceptar una oferta.

Si es un vendedor que recibe una oferta con una cláusula de escalamiento, aún tiene la libertad de elegir aceptar, rechazar o contraoferta.

Recuerde, no está obligado a seleccionar la oferta más alta. Puede optar por considerar otras ventajas o beneficios no relacionados con el precio de venta, como una línea de tiempo de cierre más rápida. ¡Siempre hable con su agente sobre la mejor estrategia para vender su casa para alcanzar sus objetivos!

Desafíos de las cláusulas de escalada

En algunas asociaciones estatales de agentes inmobiliarios, las cláusulas de escalamiento están mal vistas debido a áreas grises éticas y legales.

Principalmente, una cláusula de escalada puede dificultar que un agente de cotización permanezca imparcial y cumpla con sus responsabilidades de acuerdo con el Código de ética y estándares de práctica de la Asociación Nacional de REALTORS ®: “Al representar a un comprador, vendedor, arrendador, inquilino, u otro cliente como agente, los REALTORS® se comprometen a proteger y promover los intereses de su cliente”.

Si está comprando una casa, también debe estar preparado para cualquier brecha entre el valor de tasación final de la casa y su límite.

Prevenir el sesgo

Los agentes inmobiliarios ganan una comisión una vez que se vende la casa de su cliente.

Una cláusula de aumento podría dificultar que un agente tenga en cuenta los mejores intereses del vendedor cuando sabe que la oferta con una cláusula de aumento le otorgará la comisión más alta.

Protección de la información confidencial

Los agentes de cotización necesitan el permiso de los compradores para compartir los montos de sus ofertas a fin de proporcionar una prueba de buena fe al postor con una cláusula de aumento.

Los compradores tienen todo el derecho a negarse a compartir esta información. Si un agente comparte la información de un comprador sin su permiso, es poco ético e ilegal.

Preparación para una brecha de tasación

Una brecha de tasación ocurre cuando el valor estimado de una casa es menor que lo que el comprador acordó pagar. Cuando esto sucede, es posible que un prestamista hipotecario no esté dispuesto a ofrecer el precio total del préstamo y usted deberá pagar el monto restante. Esto se debe a la relación LTV (préstamo a valor) que establece su prestamista.

Los prestamistas establecen índices LTV para calcular el riesgo de que un préstamo entre en incumplimiento si no puede pagarlo. Compara el monto de su préstamo con el valor de la propiedad, según lo determina el tasador, y se calcula restando el pago inicial del precio de venta, dividiendo el monto del préstamo por el valor de tasación de la propiedad y multiplicándolo por 100. para reflejar la relación como un porcentaje.

Un LTV más alto significa que tiene muy poco pago inicial en el préstamo, y el banco asume la mayor parte del riesgo.

Cantidad de aprobación de la hipoteca	$80,000
Valor de tasación	$100,000
relación LTV	80%

Con las cláusulas de escalamiento, podría terminar pagando más por una casa de lo que había planeado originalmente. Digamos que ofrece un tope de $110,000 por una casa que está tasada en solo $100,000.

El banco debe mantener la misma relación LTV del 80%, como se describe en la aprobación de su hipoteca. En este caso, el prestamista solo puede ofrecerle $80,000. y tendrá que pagar los $ 20,000 restantes de su propio bolsillo o pagar un seguro hipotecario privado ( o PMI ) sobre el préstamo hasta que su LTV caiga por debajo del 80%.

El papel de un abogado de bienes raíces

Para evitar algunos de estos desafíos, un abogado de bienes raíces puede ayudar. De hecho, algunos estados requieren que use abogados para la mayoría de los tipos de transacciones de bienes raíces.

Un abogado de bienes raíces puede brindarle asesoramiento legal sobre los detalles del contrato (como las cláusulas de escalamiento) para la venta de viviendas, o incluso redactar las ofertas de compra. Esto ayuda a proteger al vendedor y al comprador de la casa de complicaciones después de la transacción, ya que los agentes de bienes raíces no pueden brindar asesoramiento legal.

Asegúrese de consultar con su agente para ver cuáles son los requisitos en su área. Si desea apoyo legal adicional, siempre puede comunicarse con un abogado de bienes raíces para revisar su cláusula de escalamiento u oferta de compra, incluso si su estado no lo requiere.

Otras formas de hacer que su oferta se destaque

Una cláusula de ampliación no siempre es la mejor opción si está pujando por una casa. Si desea mantener un mayor poder de negociación, existen otras opciones que puede agregar en su oferta de compra para que su oferta sea más atractiva para los vendedores.

Obtenga una preaprobación para una hipoteca

Obtener la preaprobación de una hipoteca significa que un prestamista ha determinado la cantidad aproximada que estaría dispuesto a ofrecerle. Le muestra al vendedor que tendrá los fondos necesarios para comprar la casa a un precio específico, siempre y cuando su situación financiera no cambie.

Aunque las aprobaciones previas son bastante comunes hoy en día, aún puede ser tranquilizador para los vendedores saber que usted está seguro de cuánto puede pagar en realidad por una casa.

Cláusulas de renuncia de contingencia

Las contingencias son condiciones descritas en un contrato en el que los compradores pueden optar por retirar su oferta si se encuentran problemas. Por ejemplo, si una inspección de la casa revela que una casa necesita reparaciones más costosas de lo esperado, un comprador puede tener una contingencia que le permita retractarse del acuerdo.

Renunciar a las contingencias es una forma de decirle al vendedor que está comprometido a comprar la propiedad, independientemente de los problemas que puedan surgir. Si bien esto definitivamente puede ser atractivo para los vendedores, debe tener mucho cuidado para comprender los posibles riesgos de renunciar a las contingencias.

» MÁS: ¿Cuál es la diferencia entre pendiente y contingente?

Haz una oferta en efectivo

Una oferta en efectivo puede aumentar en gran medida sus posibilidades de ser aceptado durante una guerra de ofertas porque le brinda al vendedor una seguridad adicional de que el trato se llevará a cabo.

Esto se refleja en los datos. Según Redfin , aproximadamente el 30% de las viviendas vendidas en EE. UU. en 2021 se compraron con efectivo, durante un año con un inventario históricamente bajo de viviendas disponibles para la venta. Este es el porcentaje más alto desde 2014, cuando alrededor del 30,6% de las casas se compraron con dinero en efectivo.

Oferta para cubrir los costos de cierre del vendedor o los honorarios del agente inmobiliario

Por lo general, es responsabilidad del vendedor pagar los costos de cierre y las comisiones de los agentes. Ofrecer cubrir estas tarifas definitivamente puede ayudar a que su oferta se destaque más si tiene los fondos disponibles.

Ofrecer beneficios adicionales no relacionados con el precio de venta

¿El vendedor tiene necesidades o deseos específicos que pueda aprovechar para que su oferta se destaque? Por ejemplo, es posible que deseen cerrar dentro de un período de tiempo determinado o evitar realizar reparaciones que consumen mucho tiempo antes del cierre. Si no desea utilizar una cláusula de escalada, considere otros factores que el vendedor puede priorizar sobre el precio de venta.

Si desea hacer una oferta con confianza, un agente de bienes raíces puede ayudarlo a comprender las condiciones y opciones del mercado local. ¡Clever puede conectarlo con un agente superior en su área y obtendrá un reembolso del 0.5% en efectivo en los estados elegibles después del cierre!

Preguntas frecuentes sobre las cláusulas de escalada

¿Cuándo debo usar una cláusula de escalada?

Una cláusula de escalamiento puede ser útil si habrá múltiples ofertas competitivas en una casa y desea que su oferta se destaque.

¿Cómo escribo una cláusula de escalada?

Cada cláusula de escalamiento contendrá los siguientes componentes: un precio tope, el factor de escalamiento y requisitos claros para documentar otras ofertas sobre la casa. Es probable que su agente o abogado de bienes raíces lo redacte por usted en su oferta de compra. Obtenga más información sobre los componentes de la cláusula de escalamiento aquí .