¿Qué es un Modelo de Valoración Automatizado en Bienes Raíces?

¿Deberías confiar en una AVM? | Cómo funcionan las MAV | Precisión AVM | Zestimaciones | Usos de AVM | AVM vs tasaciones | Preguntas frecuentes sobre MAV

Un modelo de valoración automatizado (AVM) es una herramienta de software que estima el valor actual o futuro de una propiedad utilizando modelos matemáticos y varios puntos de datos relacionados con la propiedad y el mercado circundante.

Si alguna vez buscó el valor estimado de una casa en Redfin o encontró un «Zestimate» en Zillow, se encontró con un AVM.

Para llegar a un valor estimado de la vivienda, los AVM sopesan variables como los detalles de la propiedad individual, las ventas de viviendas comparables y los listados actuales, la información del vecindario, los datos históricos de ventas y las tendencias del mercado local.

Sin embargo, a diferencia de las tasaciones tradicionales, que incluyen una inspección visual de la propiedad, las AVM no pueden dar cuenta de la condición física actual de una vivienda ni de las mejoras y renovaciones que no forman parte del registro público.

Los AVM son tan precisos como los datos de los que extraen. Si la información es incorrecta o está desactualizada, las estimaciones que producen pueden estar muy equivocadas.

Al final, corre el riesgo de dejar mucho dinero sobre la mesa cuando confía únicamente en un AVM para fijar el precio de su casa.

¿Debo confiar en un AVM para cotizar mi casa?

Los AVM son excelentes para proporcionar estimaciones aproximadas del valor de una vivienda en función de los datos disponibles. Sin embargo, no reemplazan una evaluación tradicional o un análisis de mercado comparativo (CMA),ⓘque implican una inspección física de su hogar.

Cuando se trata de determinar un precio de venta justo para su casa, hay mucho en juego. Usted quiere la opinión de alguien que esté familiarizado con el mercado y dispuesto a dedicar tiempo a evaluar los puntos de venta únicos de su casa (con ojos reales en su casa).

Durante un análisis de mercado comparativo, un agente inmobiliario evaluará cada centímetro de su casa y ofrecerá una evaluación realista de su valor en función de su conocimiento de la escena inmobiliaria local, incluido todo lo que pueda asustar a los compradores potenciales.

Al analizar su valor en relación con casas comparables en el vecindario, un buen agente de bienes raíces también evaluará intangibles como el atractivo exterior, el ambiente del vecindario o el «factor sorpresa» cuando cruza la puerta, cosas que un modelo de precios automatizado simplemente no puede. tener en cuenta.

Un agente inteligente también puede asesorarlo sobre una estrategia de precios basada en su línea de tiempo y prioridades como vendedor (como hacer un movimiento rápido en lugar de obtener el mejor precio).

Para obtener una evaluación detallada del valor de su propiedad, hable con un profesional inmobiliario experimentado acerca de un análisis de mercado comparativo gratuito.

¿Cómo funcionan los modelos de valoración automatizada (AVM)?

Para generar una estimación del valor de la vivienda, los AVM extraen información de la transferencia de escrituras públicas y los registros del tasador de impuestos, así como de cientos de múltiples servicios de listado que anuncian propiedades en venta.

Si bien los proveedores de AVM no revelan los algoritmos exactos que usan para calcular sus estimaciones, muchos afirman usar miles de puntos de datos en sus cálculos.

Con acceso a bases de datos que cubren millones de listados y transacciones de bienes raíces, los AVM buscan patrones en cómo las diferentes variables, como la antigüedad de una propiedad, la cantidad de habitaciones y baños, y las escuelas y servicios del vecindario, influyen en los precios de venta de las casas a lo largo del tiempo.

Haciendo comparaciones entre la propiedad en cuestión y propiedades similares que se han vendido recientemente en el mismo mercado, el algoritmo ajusta su valoración en función de la coincidencia de los detalles.

Por ejemplo, un AVM podría agregar valor por un baño adicional y restar valor por una habitación que falta, al igual que lo haría un agente de bienes raíces al determinar un precio de venta competitivo para una casa.

Los AVM analizan y aprenden continuamente de los datos disponibles para predecir con mayor precisión el valor de una casa en función de cómo se compara con las ventas y listados de propiedades recientes en ese mercado.

¿Qué variables analizan las AVM?

Si bien las AVM son excelentes para procesar información y hacer comparaciones entre propiedades similares, no pueden dar cuenta de todo.

❓¿Qué variables dejan de lado las MAV?

¿Qué tan precisas son las MAV?

La precisión de los modelos de valoración automatizados varía ampliamente según el producto, el lugar y la propiedad.

La confiabilidad de una AVM depende de:

• El modelo estadístico subyacente
• La calidad de los datos disponibles para la propiedad y el mercado.
• La cantidad de datos disponibles para la propiedad y el mercado.
• La presencia de ventas comparables recientes.

Debido a que los AVM se basan en comparaciones de casas similares para predecir cómo una propiedad en cuestión se medirá en un mercado en particular, no son particularmente buenos para fijar el precio de casas únicas o construidas a la medida.

Los AVM también tienden a ser menos precisos en áreas rurales donde hay menos ventas de viviendas y, por lo tanto, menos datos para continuar. ^[1]

Debido a que ninguna AVM es perfectamente precisa en todas las circunstancias, muchos proveedores de AVM desarrollan múltiples modelos de valoración para casos de uso específicos. Una AVM podría ser particularmente buena para calcular los valores de las tierras agrícolas, mientras que otra podría estar dirigida a áreas metropolitanas densas.

Si desea una estimación realista de lo que podría valer su casa en su mercado particular, es mejor contar con la ayuda de un agente inmobiliario experimentado con un historial de venta de casas en su área y rango de precios.

» LEE : 11 preguntas que debes hacerle a un agente inmobiliario

¿Qué tan precisa es una estimación de Zestimate o Redfin?

Las estimaciones que ve en Zillow y Redfin son solo eso: estimaciones. La precisión y confiabilidad de sus salidas AVM pueden variar ampliamente de un mercado a otro.

En Nevada, por ejemplo, el 90 % de los Zestimates están dentro del 5 % del precio de venta final. ^[2] En New Hampshire, sin embargo, ese porcentaje cae al 69,9%.

El estado de listado, ya sea que una propiedad esté activamente a la venta o se haya vendido anteriormente y fuera del mercado , también puede influir en la precisión de AVM. Los listados en el mercado pueden mejorar la precisión de AVM porque generalmente tienen información más actualizada, incluida una descripción de la propiedad y el precio de venta objetivo proporcionado por el vendedor o el agente de listado.

Tanto Redfin como Zillow publican tasas de error promedio para cotizaciones activas y fuera del mercado, que muestran la proporción de estimaciones del valor de la vivienda que se encuentran dentro de un rango determinado del precio de venta final.

Una tasa de error mediana del 2 % significa que la mitad de las valoraciones de las viviendas se sitúan dentro del 2 % (+/-) del precio de venta final, mientras que la mitad de las valoraciones no lo hacen.

Redfin estimar y Zestimar tasas de error medianas por estado de lista

Para tener en cuenta el inevitable margen de error, Redfin y Zillow suelen publicar un rango más amplio junto con su estimación (o Zestimate) del valor actual de una vivienda.

¿Por qué hay discrepancias en los valores de AVM?

Cada AVM utiliza un algoritmo patentado único para calcular los valores de las viviendas, y no todos los AVM se basan en las mismas fuentes de datos.

No es sorprendente que puedan ocurrir grandes discrepancias entre las estimaciones producidas de una AVM a la siguiente.

Por ejemplo, aquí hay estimaciones del valor de la vivienda para la misma propiedad en un popular suburbio de Austin, TX proporcionadas por algunos AVM en línea de buena reputación.

A pesar de que cada uno de estos AVM cuenta con un grado razonable de precisión, los extremos alto y bajo de sus rangos estimados varían en más de $200,000.

» MÁS : ¿Qué sitio de valor de la vivienda es el más preciso?

¿Cómo se utilizan las AVM en el sector inmobiliario?

Los propietarios curiosos pueden acceder a AVM en sitios como Zillow y Redfin para tener una idea de cuánto podría vender su casa en el mercado inmobiliario local.

Los compradores también pueden usar AVM para ver si una casa que les interesa tiene un precio justo en comparación con otras casas vendidas recientemente en el vecindario.

Además de potenciar las estimaciones del valor de la vivienda en los sitios inmobiliarios de consumo, los AVM son una herramienta cada vez más popular entre:

• Tasadores
• iBuyers
• Proveedores de seguros
• inversores
• Prestamistas hipotecarios
• Agentes y corredores de bienes raíces

Los corredores utilizan AVM para marketing y generación de clientes potenciales

Cuando realiza una búsqueda en línea de «estimación del valor de la vivienda» o «cuánto vale mi casa», es probable que vea varios anuncios de corredores de bienes raíces e instituciones crediticias que ofrecen una valoración de la vivienda instantánea y gratuita.

Los corredores de bienes raíces ofrecen estas valoraciones gratuitas de viviendas para atraer a los posibles propietarios a usar su plataforma para listar su casa, encontrar un agente o usar uno de sus socios hipotecarios para la compra de su próxima casa.

Del mismo modo, los prestamistas hipotecarios como Chase y Bank of America comercializan herramientas AVM gratuitas para evaluar cuándo un propietario está en el mercado para obtener un préstamo para refinanciar o comprar una nueva casa.

Sin embargo, la precisión de estas herramientas es cuestionable y los valores que obtiene de una estimación en línea a la siguiente son propensos a discrepancias importantes .

Una trampa adicional para usar uno de estos AVM gratuitos es que probablemente tendrá que dar cierta información personal, como su dirección de correo electrónico, para ver una evaluación más detallada del valor de su casa.

Una vez que una plataforma como Zillow o Chase tenga sus datos de contacto, le enviarán mensajes con información como:

• Cambios en la estimación del valor de su vivienda
• Informes del mercado inmobiliario local
• Consejos sobre cómo vender o refinanciar

Las instituciones crediticias y los corredores de bienes raíces brindan esta información útil sobre su hogar y el mercado inmobiliario para que se sienta más inclinado a utilizar sus servicios una vez que decida vender o solicitar un préstamo.

Los iBuyers usan AVM para generar ofertas en efectivo

Los iBuyers como Opendoor y Offerpad usan AVM para generar ofertas instantáneas para propietarios interesados ​​en vender su casa rápidamente y sin la molestia de tener que arreglarla o ponerla en el mercado.

Una vez que el propietario de una casa llega al sitio web de un iBuyer, se le pedirá que ingrese la dirección de su casa e ingrese detalles adicionales y fotos de la propiedad que aún no se hayan contabilizado en el AVM.

iBuyers utiliza la información que usted proporciona para actualizar la estimación de valoración y generar una oferta preliminar, que se verifica o posiblemente se ajusta con una inspección de la vivienda en el sitio.

» MÁS : ¿Cuáles son los principales iBuyers y cómo funcionan ?

Otros usos de las MAV

Los AVM comerciales como CoreLogic y Equifax ayudan a reducir los procesos manuales en una variedad de funciones inmobiliarias, que incluyen:

• Valoraciones de carteras de inversión. En comparación con una tasación manual, los AVM ofrecen una forma mucho más eficiente de calcular el valor de una gran cartera de bienes raíces, especialmente una que contiene varios tipos de propiedades o que se distribuye en varias regiones.
• Suscripción de préstamos/evaluación de riesgos. Antes de emitir un préstamo hipotecario, los prestamistas quieren asegurarse de que una propiedad valga al menos el monto del préstamo previsto. Los AVM proporcionan un indicador rápido de la relación préstamo-valor de una propiedad determinada y si una decisión de préstamo requiere una evaluación más rigurosa.
• Cotizaciones de seguros de hogar. Al determinar los montos de la cobertura, los proveedores de seguros pueden usar AVM para verificar el valor estimado de la vivienda y la información de la propiedad proporcionada por el propietario.
• Tasaciones y análisis comparativos de mercado (CMAs). Los CMA proporcionan valoraciones preliminares para agentes inmobiliarios y tasadores que luego verifican la información.

Modelos de valoración automatizados (MAV) frente a tasaciones

Si bien los AVM se basan únicamente en datos y modelos matemáticos para producir sus estimaciones, los tasadores incorporan una inspección visual de la propiedad en su análisis para ofrecer una opinión formal de su valor.

Para bien o para mal, los tasadores también tienen la capacidad de seleccionar las propiedades que consideran más relevantes para un análisis comparativo, mientras que los AVM eligen las composiciones en función de criterios preestablecidos codificados en el algoritmo.

Antes de la llegada de los modelos de valoración automatizados, las tasaciones eran EL método para determinar el valor de una vivienda antes de venderla o refinanciarla.

Si bien las tasaciones todavía se realizan en la mayoría de las situaciones antes de que un prestamista emita un préstamo hipotecario, las AVM se utilizan cada vez más para complementar la experiencia de los tasadores profesionales.

» APRENDE : Lo que buscan los tasadores

Ventajas y desventajas de las MAV frente a las tasaciones

Cuando se trata de valoraciones automatizadas frente a tasaciones, ambos enfoques tienen sus ventajas y desventajas.

En comparación con las tasaciones, las AVM requieren mucho menos esfuerzo humano. Se pueden hacer en minutos en lugar de horas y, como resultado, son mucho menos costosos.

Mientras que los tasadores solían tener que seleccionar a mano y comparar cuidadosamente las ventas de propiedades comparables para estimar el valor justo de mercado de una casa, los AVM pueden acceder y clasificar los datos de literalmente millones de transacciones de propiedades casi al instante. Por este motivo, los MAV son especialmente útiles para valorar carteras inmobiliarias de mayor tamaño.

Si bien los AVM son mucho más eficientes que una evaluación manual, son tan buenos como los datos subyacentes. Pueden incorporar información incompleta o desactualizada que resulte en valoraciones de viviendas extremadamente inexactas.

Además, los AVM simplemente no tienen acceso a cierta información, como la condición física de una propiedad y las actualizaciones recientes que no se reflejan en el registro público.

Las valoraciones manuales, por otro lado, son más propensas al error humano y al sesgo.

Un informe de 2021 de Freddie Mac confirmó que las viviendas pertenecientes a propietarios negros y latinos están infravaloradas (tasadas a un valor inferior al precio del contrato) con más frecuencia que las de propietarios blancos.

En algunos casos, los tasadores pueden sentirse presionados a valorar más o menos una casa dependiendo de su cliente. En general, las valoraciones más altas son más deseables para fines de préstamo y las valoraciones más bajas son más deseables para fines de evaluación de impuestos.

El objetivo de la tasación podría influir potencialmente en la selección del tasador al elegir viviendas comparables en las que basar su análisis de precios.

Las regulaciones de préstamos están cambiando para tener en cuenta los AVM

Si bien los prestamistas aún requieren algún tipo de evaluación profesional antes de otorgar un préstamo hipotecario, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), que supervisa a los dos proveedores de hipotecas respaldadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, suavizó recientemente sus requisitos de evaluación ^[3] para explicar la mayor eficiencia y la fiabilidad relativa de las MAV.

En octubre de 2021, la FHFA anunció que permitiría de forma permanente a los prestamistas presentar » tasaciones de escritorio», renunciando efectivamente al requisito de que los tasadores realicen una inspección in situ dada la presencia de suficientes datos para ofrecer una opinión informada sobre el valor de una propiedad.

Este método de evaluación alternativo se introdujo por primera vez como medida de seguridad en respuesta a la pandemia de COVID-19.

Con una tasación de escritorio, un tasador profesional aún debe realizar la valoración. Sin embargo, pueden sustituir una inspección presencial por una virtual, confirmando o ajustando las valoraciones de AVM utilizando recursos como:

• La Internet
• imágenes digitales
• Registros Públicos
• Servicios de listado múltiple (MLS)/portales inmobiliarios en línea
• Información proporcionada por el propietario

Para calificar para una tasación de escritorio, un préstamo hipotecario debe cumplir con ciertos requisitos . Por ejemplo, la casa debe ser una residencia principal de una sola unidad y el prestatario no debe pedir un préstamo por más del 90 % del valor de la propiedad (lo que significa que debe aportar al menos un 10 % en efectivo para el pago inicial).

Los préstamos para segundas viviendas, propiedades de inversión, condominios y cooperativas, y muchos otros, no son elegibles para una evaluación de escritorio.

En pocas palabras: ¿Debería confiar en un AVM?

Si bien los AVM pueden proporcionar un punto de partida útil para determinar el valor de mercado de una casa, aún se requiere experiencia humana para verificar la estimación y hacer ajustes a los factores que las herramientas de fijación de precios automatizadas no pueden tener en cuenta.

Si está pensando en comprar o vender una casa, la mejor manera de determinar su valor es pedirle a un agente de bienes raíces que realice un análisis de mercado comparativo.

Un agente experimentado puede proporcionar una evaluación detallada de su propiedad, utilizando su considerable conocimiento del mercado local para evaluar su valor en comparación con listados similares.

Preguntas frecuentes sobre el modelo de valoración automatizada (AVM)