Su comprador le pide que pague su seguro de título, pero esta póliza los protege a ellos, no a usted, entonces, ¿qué da?
En algunos estados , es costumbre que los vendedores paguen el seguro de título del comprador al momento del cierre. E incluso si no está en el suyo, su comprador puede negociar para que usted cubra el costo como una concesión para endulzar el trato.
Lo guiaremos a través de todo lo que necesita saber sobre el seguro de título con la ayuda del mejor agente de bienes raíces Adam D’Annunzio , quien completa un 22% más de ventas que el agente promedio en Ocean City, Nueva Jersey.
El seguro de título protege al comprador y a su prestamista de problemas de título
Cuando vende su casa, debe completar una búsqueda de título para identificar todos los reclamos legales sobre el título de la propiedad. Como vendedor, debe resolver todos los gravámenes encontrados en la búsqueda del título para transferir el título al comprador . La búsqueda del título puede revelar un valor de 30 a 50 años de la historia de la propiedad y debe descubrir gravámenes hipotecarios, herederos legítimos, errores de archivo, titulares de escrituras actuales, restricciones de escritura o falsificaciones, por nombrar algunos.
La palabra clave aquí es «debería» porque las búsquedas de títulos no son 100% infalibles. Incluso los profesionales de títulos más capacitados pueden no descubrir problemas de títulos debido a errores de presentación, falsificaciones o herederos no revelados . Ahí es donde entra en juego el seguro de título. La póliza de seguro de título protege al comprador y al prestamista de cualquier problema de título que se descubra después de la transferencia del título.
Como vendedor, puede pagar el seguro de título del comprador
Hay dos tipos de seguro de título: la póliza del propietario protege al comprador y la póliza del prestamista protege al prestamista. Por lo general, si el vendedor paga el seguro de título, paga la póliza del propietario, aunque puede haber casos en los que el comprador negocie para que el vendedor cubra ambos.
política del propietario
La póliza del propietario protege al comprador si alguien hace un reclamo contra la casa después de comprarla. El monto de la cobertura suele ser igual al precio de compra y dura la duración de la propiedad .
Estos son algunos ejemplos de problemas con el título que pueden hacer que se active la política del propietario:
- Otra parte reclama la propiedad legítima de la propiedad.
- Los documentos de título tienen firmas incorrectas o falsificadas.
- Los registros de títulos contienen errores que afectan el título.
- El propietario descubre “pactos restrictivos”, términos que reducen el valor o el disfrute de la propiedad, como servidumbres no registradas .
- Los gravámenes o sentencias contra la propiedad (como juicios pendientes y gravámenes) salen a la luz después de la transferencia del título.
Según Republic Title, es costumbre que los vendedores paguen la póliza del propietario en los siguientes estados :
- Alabama (negociable, pero normalmente lo paga el vendedor)
- Alaska (negociable, pero normalmente lo paga el vendedor)
- Arizona
- Arkansas
- Colorado
- Hawái (normalmente, el vendedor paga el 60 % de la póliza)
- Idaho
- Illinois (negociable, pero generalmente el vendedor paga)
- Indiana (negociable, pero generalmente el vendedor paga)
- Michigan
- Montana
- Nebraska (normalmente, el vendedor paga el 50 % de la póliza)
- Nevada
- Oregón
- Texas
- Utah (negociable, pero generalmente el vendedor paga)
- Washington
- Wisconsin
- Wyoming (negociable, pero normalmente lo paga el vendedor)
Además, es habitual que los vendedores y compradores negocien quién cubre la póliza del propietario en estos estados:
- California
- Distrito de Columbia
- Florida
- Georgia
- Iowa
- Kansas
- Kentucky
- Misisipí
- Misuri
- Ohio
- Oklahoma
- Tennesse
- Virginia
Política del prestamista
Es raro que los vendedores paguen la póliza del prestamista, también conocida como póliza de préstamo; en la mayoría de los casos, el comprador paga este costo. Esta póliza protege a la compañía hipotecaria de pérdidas relacionadas con problemas de título. La póliza del prestamista generalmente asegura el monto del préstamo.
“La mayoría de la gente cree que el comprador es el que compra la casa”, cuando en realidad es la compañía hipotecaria la que aporta la mayor parte del dinero, explica D’Annunzio. “Así que la compañía hipotecaria quiere estar cubierta”.
Como vendedor, existe una mayor posibilidad de que su comprador negocie para que usted pague la póliza del prestamista en los siguientes estados :
- Distrito de Columbia
- Idaho
- Indiana
- Luisiana
- Maryland
- Misisipí
- Montana
- Oklahoma
- Virginia
- Virginia del Oeste
- Wyoming
Costos de seguro de título
Según la Asociación Estadounidense de Títulos de Tierras (ALTA), un gran grupo comercial nacional de agentes de títulos, el costo de la póliza del propietario se basa en el precio de compra de la vivienda, mientras que la póliza del prestamista se basa en el monto del préstamo. En total, el seguro de título suele costar entre el 0,5 % y el 1,0 % del precio de compra . Por ejemplo, el seguro de título para una casa de $300,000 puede oscilar entre $1,500 y $3,000.
Por supuesto, el costo del seguro de título varía según la ubicación. Algunos estados incluso imponen leyes que estandarizan los costos del seguro de título.
“En Nueva Jersey, el costo del seguro está regulado y predeterminado por el estado”, explica D’Annunzio. “Por lo tanto, no importa a qué compañía de seguros vaya, en realidad es solo el servicio al cliente lo que está comprando”.
Circunstancias en las que se activa el seguro de título
Como vendedor, no necesita preocuparse por el seguro de título una vez que haya pagado la factura. Pero en caso de que hayamos despertado su interés, aquí hay un contexto adicional sobre cuándo entra en juego el seguro de título:
Se puso un gravamen sobre la propiedad.
Un gravamen sobre la propiedad es un reclamo legal contra su propiedad por parte de un acreedor que les permite cobrar una deuda que se les debe. El seguro de título protege a los compradores si se descubre un gravamen después de transferir el título.
“Si no se pagó a un contratista hace muchos años, no se pagó un servicio público o hay una situación patrimonial en la que la propiedad se transfirió pero se perdió hace mucho tiempo, se puede poner un gravamen sobre la propiedad”, explica D’Annunzio.
Los tipos de gravámenes incluyen:
- Gravamen hipotecario: un gravamen voluntario que el propietario pone sobre su casa para pedir prestado contra ella
- Gravamen fiscal: un gravamen del propietario que no paga sus impuestos sobre la propiedad
- Gravamen mecánico: un gravamen incurrido por no pagar a una parte que trabajó en la propiedad (contratistas, arquitectos, constructores, etc.)
- gravamen del IRS: un gravamen impuesto por el IRS cuando el dueño de una propiedad no paga sus impuestos sobre la renta
- Embargo judicial: un gravamen incurrido si el propietario pierde una demanda y no paga lo que se debe
- Gravamen de manutención de niños: un gravamen colocado sobre la propiedad si el propietario no paga la manutención de niños ordenada por la corte
Invasión
El seguro de título se activa si hay un problema de invasión no identificado previamente . En este escenario, puede haber una disputa entre vecinos sobre a quién pertenece parte del terreno.
Un heredero perdido hace mucho tiempo afirma que es dueño de la propiedad
El seguro de título entra en juego si un pariente o heredero sale de la carpintería y afirma que posee el título de la propiedad durante o después de la venta de la casa.
El papeleo se archivó mal o se perdió
El papeleo mal archivado o las presentaciones faltantes suceden con más frecuencia de lo que piensa. “Este es el mayor problema que vemos ocurrir casi todas las semanas”, dice D’Annunzio. “El vendedor puede haber pagado un préstamo o una hipoteca anterior, pero la empresa nunca registró esa carta de satisfacción con el secretario del condado o el juzgado del condado”. En este caso, aparecerá en la búsqueda de la compañía de títulos, pero estas situaciones generalmente se pueden resolver fácilmente.
Conclusiones clave
- Como vendedor, es posible que termine pagando el seguro de título de su comprador.
- Las costumbres de quién paga el seguro de título (póliza del propietario y póliza del prestamista) varían de estado a estado.
- El seguro de título cuesta en promedio del 0,5% al 1% del precio de compra.
- Algunos estados tienen leyes que regulan el costo del seguro de título.
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