Pros y contras de alquilar su casa en lugar de venderla

Por lo general, los propietarios que anticipan una mudanza buscarán vender su casa actual y, a menudo, necesitarán el efectivo de la venta para ayudar a comprar su próxima casa. A veces, las circunstancias hacen que los propietarios se pregunten cuáles son los pros y los contras de alquilar su casa y si es factible convertir la antigua casa en una inversión financiada por los inquilinos.

Visión general del mercado de alquiler y venta

Alquileres en aumento y menos vacantes en tendencia en el mercado de alquiler

El mercado de viviendas de alquiler se recuperó en 2021 con alquileres más altos y tasas de desocupación más bajas, ya que la falta de propiedades para la venta impidió que los inquilinos de mayores ingresos se convirtieran en propietarios, según el informe America’s Rental Housing 2022 del Harvard Joint Center for Housing Studies.

El alquiler promedio en diciembre de 2021 para un apartamento de una habitación aumentó más del 11 por ciento con respecto al año anterior, informa el Índice Nacional de Alquiler de Zumper. La plataforma de alquiler predice que los alquileres seguirán aumentando en 2022 debido a la fuerte demanda que supera la oferta. En abril, el alquiler medio de un dormitorio alcanzó un máximo histórico nacional de $1410 , un 3,2 % más en lo que va del año y un 13,2 % año tras año. Los precios de alquiler de apartamentos de dos habitaciones establecieron un nuevo récord, aumentando un 14,6% desde el año pasado a $1.746.

El mercado de alquiler parece prometedor para los posibles propietarios, pero echemos un vistazo al clima para vender su casa.

Las ventas de viviendas se ralentizan a medida que aumentan las tasas y los precios de las hipotecas

Si bien el 84 % de los agentes encuestados por HomeLight esperan que el mercado de vendedores continúe hasta 2022 , no se espera que los precios aumenten tan rápido o tan dramáticamente como el año anterior. Un tercio de los agentes prevé aumentos de precios por encima de lo normal en su mercado, mientras que el 39 % espera tasas de crecimiento típicas del 2 % al 3 %. Solo el 4% cree que los precios se dispararán en dos dígitos.

La demanda de viviendas existentes se ha desacelerado en todo el país con ventas que cayeron en marzo por segundo mes consecutivo a una tasa anual ajustada estacionalmente de 5,77 millones, según la Asociación Nacional de Realtors® (NAR). Las ventas disminuyeron un 2,7 % desde febrero y un 4,5 % desde el año anterior, aunque el precio medio aumentó a $375 300, un 15 % más que en marzo de 2021. El inventario total de viviendas también cayó un 9,5 % desde 2021. Disminuciones en la cantidad de ventas en las regiones del mercado inmobiliario de EE. UU. reflejan las condiciones cambiantes del mercado.

Ventajas de alquilar una casa

Si bien el inventario limitado, las tasas de interés en aumento y los precios por las nubes han obligado a muchas personas a posponer sus aspiraciones de ser propietarios de una casa, una encuesta reciente de Zumper entre inquilinos indica que el 81,6 % de los encuestados planea mudarse en los próximos 12 meses . Esto abre la puerta para que los inquilinos potenciales alquilen su propiedad.

Si vive en uno de los mercados de alquiler más populares del país, convertirse en propietario podría ser una empresa rentable. La ciudad de Nueva York ocupó el primer lugar en la lista de los 10 principales de Zumper para alquileres medios de un dormitorio en abril de 2022 con un alquiler de $3420 seguido de San Francisco, Miami, Boston, San Diego, San José, Los Ángeles, Washington, DC, Oakland y Fort Lauderdale .

Los propietarios de viviendas en los suburbios también pueden ver una afluencia de posibles inquilinos a medida que los hogares de mayores ingresos abandonan las ciudades en busca de alquileres unifamiliares más espaciosos. Los inquilinos superan en número a los propietarios de viviendas en 103 áreas suburbanas, incluidas las que rodean Miami, Washington, DC y Los Ángeles, y se espera que 57 más tengan una mayoría de inquilinos en los próximos cinco años, según el servicio de listado de apartamentos RentCafe.

Nota: Antes de evaluar los pros y los contras de alquilar su casa, consulte con su hipoteca y compañías de seguros de vivienda para averiguar si se permiten inquilinos. Comuníquese con su municipio y asociación de propietarios (HOA) para ver si las regulaciones permiten alquilar. 

Obtenga ingresos y genere capital

Alquilar su casa podría ser una propuesta rentable si su propiedad genera más renta que sus pagos mensuales de hipoteca, impuestos, seguros y otras tarifas. Su casa puede generar un flujo de ingresos valioso al mismo tiempo que le permite aferrarse a su activo por más tiempo para que pueda continuar apreciándose y generando valor.

Conviértete en un inversionista inmobiliario

Si alguna vez ha contemplado convertirse en un inversionista de bienes raíces , entonces comience con su casa actual con la que está familiarizado en lugar de comprar una propiedad de inversión a los altos precios de hoy o una casa que necesita reparaciones. Reserve el flujo de efectivo adicional y el capital adicional para la jubilación o su próxima transacción de bienes raíces.

Mantenga sus opciones abiertas

Alquilar su casa le brinda un plan alternativo en caso de que se reubique por una transferencia de trabajo o por motivos personales. Su propiedad seguirá siendo suya, por lo que no tendrá que pagar un precio más alto para regresar a su antiguo vecindario si las cosas no funcionan en una nueva ciudad.

Aproveche las deducciones de impuestos sobre la propiedad de alquiler

El IRS querrá su parte si su casa genera ingresos por alquiler, pero no pase por alto las exenciones fiscales que obtendrá como propietario. Mantenga registros que documenten los gastos en caso de una auditoría.

Consulte a un contador fiscal para aprovechar al máximo los beneficios fiscales y ver cuáles se aplican a su situación. Las deducciones que pueden reducir su carga fiscal incluyen intereses hipotecarios sobre préstamos utilizados para mejorar una propiedad de alquiler, tarifas pagadas por servicios profesionales, bienes personales para su alquiler, como electrodomésticos y muebles, o costos de reparación, como volver a pintar o arreglar problemas de plomería.

No pase por alto las desventajas de ser propietario

Ser propietario no es para todos, por lo que debe examinar las trampas de los inquilinos que viven en su casa.

Dinero en efectivo anterior para la compra de su nueva casa

La mayoría de las personas, cuando se mudan, necesitan vender su casa para poder comprar la siguiente. Es posible que necesite otra fuente de efectivo para el pago inicial de su próxima casa. Inmovilizar capital puede no tener sentido si necesita retirar el capital de su casa actual.

Manejo de problemas de inquilinos

Tratar con los inquilinos y sus quejas puede no encajar en su apretada agenda o en su zona de confort. Si no vive cerca o prefiere dejar que otra persona se encargue de los problemas cotidianos, contrate a una empresa de administración de propiedades para que se encargue de las reparaciones y el mantenimiento de rutina, evalúe a los solicitantes, cobre el alquiler e incluso ayude con los desalojos. Espere pagar del 8 % al 12 % del valor del alquiler mensual , pero el costo puede valer la pena por los ahorros en tiempo y molestias. Busque administradores de propiedades en los sitios web del Instituto de Administración de Bienes Raíces y la Asociación Nacional de Administradores de Propiedades Residenciales .

Incluso si es extremadamente minucioso en su verificación de antecedentes, podría encontrarse con inquilinos difíciles. En el peor de los casos, es posible que deba pasar por un proceso de desalojo largo y costoso que cuesta un promedio de $ 3,500 por honorarios legales y costos judiciales, además de la pérdida de alquiler y cargos por limpieza o reparaciones.

Esté preparado para gastos inesperados

Aunque las tasas de vacantes son actualmente bajas, los alquileres se quedan vacíos de vez en cuando. Necesitará efectivo disponible para pagar los costos mensuales (incluida posiblemente la hipoteca de la casa) mientras espera que se mude un nuevo inquilino.

También necesitará fondos para reparar electrodomésticos que funcionan mal, tuberías con fugas y otros problemas inesperados para mantener su hogar aunque no viva allí.

Un futuro incierto podría costarle dinero

Aunque los precios de las viviendas podrían estar subiendo hoy, el futuro es desconocido y el valor de su propiedad podría disminuir si cambia su vecindario o el mercado inmobiliario. Por lo tanto, es posible que deba alquilar su casa por más tiempo de lo que planeó o venderla por menos de lo que podría en este momento.

Si necesita el capital de su casa para grandes gastos imprevistos, como una gran factura de hospital o una reparación importante para su nueva casa, podría llevar meses venderla o podría tener que conformarse con un precio más bajo si necesita una venta rápida.

Además, vender una casa con inquilinos complica aún más las cosas. Los derechos de los inquilinos pueden causar dificultades legales y financieras si se violan. Por ejemplo, en la mayoría de los estados, debe avisar a los inquilinos con al menos 24 a 48 horas de anticipación antes de mostrar la propiedad o dejar entrar a los tasadores, inspectores o reparadores. El inquilino puede tener derecho a permanecer en la casa hasta que expire el contrato de arrendamiento, por lo que esto podría ser un factor decisivo para los posibles compradores que desean mudarse de inmediato.

Cruje los números para comparar ganancias o pérdidas

Ahora que ha evaluado los pros y los contras de alquilar una casa, es hora de hacer algunos cálculos numéricos para determinar qué es lo mejor para su cuenta bancaria.

Comience con el Estimador del valor de la vivienda de HomeLight

Comience con el Estimador del valor de la vivienda de HomeLight para calcular el valor de su vivienda . Ingrese su dirección y responda algunas preguntas simples. Combinaremos su información con datos confiables del mercado inmobiliario para proporcionar una estimación inicial del valor actual de su casa.

Obtenga una estimación del valor de su casa

Solo toma dos minutos responder algunas preguntas. Recibirá un análisis detallado de su hogar directamente en su bandeja de entrada de inmediato. Simplemente cuéntenos un poco sobre su propiedad (la dirección, el tipo de propiedad, su condición y el año en que se construyó) y qué tan pronto desea venderla.

Ser estimado

Realizar un análisis de mercado comparativo

El siguiente paso es realizar un análisis de mercado comparativo o CMA para ver cómo su casa se compara con otras propiedades en su área. Este análisis compara los pies cuadrados de su casa, el tamaño del lote, la edad, la condición, la cantidad de dormitorios y baños, la ubicación, las renovaciones, las actualizaciones y otros detalles con las propiedades cercanas vendidas recientemente. Si bien puede buscar en sitios de Internet como RealtyTrac para crear su propio CMA, comuníquese con un agente de bienes raíces local para obtener un análisis completo que proporcione la valoración más precisa.

Calcular los ingresos netos

Reste sus costos de venta del valor de su vivienda según el estimador del valor de la vivienda y el CMA. Estos incluyen 5%-6% en comisiones de agentes , costos de preparación y puesta en escena y honorarios de abogados . No olvide deducir la cantidad que todavía debe de su hipoteca.

Utilice la calculadora de ganancias netas de HomeLight para estimar el costo de vender su casa y sus ganancias netas .

Si puede vender su casa con una ganancia en un período de tiempo que le convenga y los inconvenientes de convertirse en propietario superan los beneficios, entonces es posible que desee tener su casa lista para ponerla en el mercado.

Pero si los números no son los que esperaba, tal vez sea hora de calcular el potencial de ingresos y los costos de alquilar su casa.

Establece tu precio de alquiler

Aunque la creciente demanda está elevando los precios de alquiler en la mayor parte del país, deberá evaluar el mercado de alquiler de su área. Consulte alquileres comparables para asegurarse de que su alquiler esté en línea con la competencia o no atraerá a muchos inquilinos potenciales. Vea los alquileres cercanos en sitios web como RentCafe y revise el Informe nacional de alquileres de Zumper para determinar un precio de alquiler adecuado.

Cubra sus costos

Asegúrese de que el alquiler cubra sus gastos, incluido el pago de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y el seguro. No pase por alto otros posibles costos de marketing, cuidado del césped, administración de la propiedad o tarifas si su vecindario tiene una HOA. Reserve dinero para el mantenimiento de rutina, como el servicio del sistema HVAC, y reparaciones costosas imprevistas, como un techo nuevo. Una regla general sugiere presupuestar el 1% del valor de su casa para el mantenimiento anual .

Al calcular los números, recuerde tener en cuenta las deducciones de impuestos que puede reclamar como arrendador.

Cuenta para posibles vacantes

Las tasas nacionales de vacantes de alquiler se encuentran en niveles históricamente bajos, solo un 5,8 % para el primer trimestre de 2022 o un 1 % menos que el año pasado, según la Oficina del Censo de EE. UU. Pero las vacantes varían en todo el país, así que investigue las tasas de vacantes en su área . Luego tenga en cuenta los gastos que tendrá que pagar si su casa no tiene inquilinos por un período de tiempo prolongado.

¿Puede obtener una ganancia?

Para determinar si alquilar su casa será una empresa rentable, tome sus ingresos anuales de alquiler y reste sus gastos, así como los costos de reparaciones y posibles desocupaciones. No olvide tener en cuenta las deducciones fiscales permitidas. Su casa seguirá revalorizándose, por lo que alquilar su casa podría ser una opción viable si alcanza el punto de equilibrio o obtiene ganancias.

Analice los números junto con los pros y los contras.

Después de compilar los números tanto para vender su casa como para alquilarla, determine su ganancia de la venta en comparación con el tiempo que le tomará obtener esa cantidad al alquilarla. La calculadora de alquiler vs. venta de la Asociación Nacional de Administradores de Propiedades Residenciales es una herramienta útil. Ingrese información sobre su hipoteca, impuestos y tasa de alquiler potencial para ayudar a tomar su decisión.

Ahora que analizó los números y consideró los pros y los contras de alquilar su casa, podrá tomar la decisión correcta para su situación.

Si puede vender su casa a un precio demasiado bueno como para dejarlo pasar, HomeLight puede ponerlo en contacto con un agente destacado en su área que puede vender su propiedad más rápido y por más dinero.

Pero si no es el momento adecuado para obtener el precio que está buscando o si desea obtener ingresos por alquiler mientras su casa se aprecia, entonces conservar su casa como una propiedad de inversión podría ser su estrategia preferida. Visite sitios como ZumperPro cuando comience su nueva aventura como arrendador.

Fuente de la imagen del encabezado: (Sarah Pflug / Burst)