Cuando compra una casa por primera vez, es probable que tenga muchas cosas en mente.
Probablemente esté entusiasmado por convertirse finalmente en propietario de una casa y tener un lugar que pueda llamar suyo. También puede estar estresado por la idea de navegar por el mercado inmobiliario para encontrar una casa que funcione bien para usted. Y pagarlo todo puede ponerlo por encima del nivel de abrumador.
Es totalmente normal sentir todas estas cosas. Comprar una casa requiere mucho de una persona, tanto emocional como financieramente. Su primera casa es probablemente la compra más grande que haya hecho. E incluso si la vende y se muda a otra propiedad, la casa que posee siempre será su mayor activo financiero.
Los prestamistas saben exactamente lo que usted, como comprador de vivienda por primera vez, necesita de un préstamo. Es por eso que hay una serie de programas para compradores de vivienda por primera vez que lo ayudarán a dar el salto de alguien que desearía tener una casa a alguien que realmente lo desea.
Programas para compradores de vivienda por primera vez que todos deberían conocer
Lo mejor de estos programas para compradores de vivienda es que se adaptan a una variedad de necesidades. Ya sea que tenga un ingreso moderado y solo esté buscando un pequeño impulso para ser propietario o que provenga de una familia de bajos ingresos y necesite una importante asistencia para la vivienda, existe un programa que puede satisfacer todas sus necesidades.
Hay subvenciones a corto plazo y préstamos hipotecarios, programas de asistencia de pago y oportunidades educativas. Por lo tanto, no importa qué tipo de apoyo necesite, puede obtenerlo.
En este artículo, explicaremos los programas para compradores de vivienda por primera vez más comunes en los Estados Unidos. También veremos para quién son mejores estos programas, lo que hará que su elección sea aún más fácil.
Préstamos FHA
Lo primero es lo primero, necesita saber qué significa FHA.
Como comprador de vivienda por primera vez, escuchará esta abreviatura bastante. FHA significa Administración Federal de Vivienda. Esta agencia es un brazo del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.
A veces, verá el departamento abreviado como HUD. Todo lo que realmente necesita recordar es que estas dos organizaciones a menudo trabajan en equipo para ayudar a los estadounidenses a obtener préstamos hipotecarios.
¿Qué hacen los préstamos FHA?
La FHA existe para ayudar a las personas que podrían no calificar en otro lugar a recibir una hipoteca. Lo hace asegurando parte (pero generalmente asegura todo) del préstamo hipotecario. Al asegurar la hipoteca, la FHA les dice a los prestamistas hipotecarios: “Oigan, si esta persona no paga su hipoteca, no deben preocuparse. ¡Pagaremos por ello!” (Recuerde, cuando no cumple con su hipoteca, significa que comienza a dejar de hacer pagos y eventualmente deja de hacer pagos por completo).
Cuando los prestamistas ven que usted tiene el respaldo de la FHA, se sienten mucho mejor prestándole dinero para su casa porque saben que, si sucediera lo peor, todavía sería “bueno para hacerlo”.
El préstamo de la FHA es tan popular entre los compradores de vivienda por primera vez porque ayuda a las personas cuyo crédito no es el mejor a calificar para una hipoteca de todos modos. Tal vez tomó algunas malas decisiones financieras en su juventud que redujeron su puntaje , o tal vez todavía está en su juventud en este momento y simplemente no ha tenido tiempo de aumentar su número. Ahí es donde entra el préstamo de la FHA.
Incluso si su puntaje de crédito es de alrededor de 580, aún puede calificar para un préstamo de la FHA en muchos casos. La gran parte de esto es que solo necesita hacer un pago inicial del 3.5% como pago inicial. Esto sigue siendo un buen trato si se considera que el promedio nacional actual para un pago inicial es del 20 %.
Algunas advertencias sobre los préstamos de la FHA
Un préstamo de la FHA no es una tarjeta para salir de la cárcel .
Con ese pago inicial del 3,5%, la FHA necesita ver un poco más de piel en el juego. Debido a esto, tendrá que pagar las primas del seguro hipotecario. Estas primas están haciendo su parte para proteger al prestamista en caso de incumplimiento.
También tiene que pagar los costos de cierre si usa un préstamo de la FHA para comprar una casa. Pero esto no es necesario entrar en pánico. Cuando utiliza una hipoteca de la FHA, sus costos de cierre suelen ser mucho más bajos que cuando compra una casa con una hipoteca tradicional.
Otra pequeña peculiaridad de estos préstamos: ¡No tienen penalización por pago anticipado!
Con una hipoteca típica, es posible que deba pagar una multa por liquidar el préstamo antes de que finalice el plazo. Usted debe ese dinero porque el prestamista pierde muchos intereses cuando lo paga antes de tiempo. Realmente no les gusta cuando eso sucede. Sin embargo, con un préstamo de la FHA, las tasas de interés son tan bajas que puedes pagarlo tan rápido como quieras.
¿Debo usar un préstamo de la FHA?
Un préstamo de la FHA es ideal para usted si es un posible comprador de vivienda por primera vez cuyo crédito podría no ser el mejor. La mejor parte de estos préstamos es que hacen que comprar una casa sea realmente asequible. Por lo tanto, no solo podrá finalmente ser propietario de una casa, sino también acumular su crédito en el proceso.
De esta manera, cuando sea el momento de comprar su próxima casa, es probable que pueda calificar para una hipoteca tradicional (¡si se mantiene al tanto!).
Préstamos USDA
Las abreviaturas son un tema común entre los programas para compradores de vivienda por primera vez. La siguiente abreviatura significa Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. El programa de préstamos del USDA ayuda a los compradores de vivienda por primera vez que están interesados (o simplemente dispuestos) a mudarse a áreas rurales dentro de los EE. UU.
Estos préstamos son de muy bajo interés y por lo general se otorgan a compradores de vivienda de bajos ingresos. Debido a esto, generalmente no se requiere un pago inicial. Y, si lo hay, es muy pequeño.
El requisito de área rural funciona por dos razones.
La primera es que al requerir que quienes deseen asistencia financiera vivan en áreas menos densamente pobladas, el USDA está haciendo su parte para disminuir la congestión urbana. Si menos personas viven en las principales ciudades del país, hay menos presión sobre los recursos naturales de esas áreas.
La segunda razón es que los bienes raíces tienden a ser más baratos en general en las zonas rurales. No es que el USDA esté asegurando hipotecas para penthouses en Manhattan o casas de playa en Malibú. Están respaldando a los compradores de viviendas en las zonas rurales de Ohio, Illinois y Texas.
Por lo tanto, aunque el USDA solo asegurará a sus socios prestamistas locales hasta cierto monto, este monto generalmente cubre la totalidad de la hipoteca en estos lugares.
Calificar para préstamos del USDA
El proceso de calificación para un préstamo del USDA es muy sencillo. Si desea usar uno de estos préstamos para comprar su casa, entonces no puede ganar más del 115% del ingreso medio del área en la que desea comprar. Entonces, si el ingreso medio para su pequeña porción de Minnesota es de $54,000, solo puede ganar hasta $62,100 al año para calificar para el préstamo del USDA en esa área.
También necesita tener un puntaje de crédito bastante promedio. Si tiene un puntaje de aproximadamente 650+, generalmente puede obtener buenas tasas de interés y omitir el pago inicial. Es probable que todo el proceso sea más fácil para usted con una puntuación al menos así de alta.
Sin embargo, si su puntaje de crédito es inferior a 650, ¡no se preocupe! No significa que no podrá utilizar este préstamo. Simplemente significa que es posible que tenga que hacer un pago inicial. El pago inicial será probablemente alrededor del 10% del precio de compra. Recuerde, esto sigue siendo mucho mejor que el promedio nacional actual para un pago inicial, que es del 20 %.
Debido a que estos pagos iniciales son tan bajos, necesitará un seguro para la hipoteca. Si paga por adelantado, es posible que solo represente entre el 1 y el 2 % del monto total del préstamo.
El préstamo directo del USDA
En este préstamo, recibe la financiación de su préstamo directamente del gobierno.
Su prestamista hipotecario es literalmente el USDA. Para calificar para un préstamo directo del USDA, generalmente debe ser una persona o pareja de muy bajos ingresos. Hay diferentes puntos de corte para este préstamo que varían según la ubicación. Por ejemplo, a alguien que vive en la zona rural de California se le permitiría ganar más que a alguien que vive en la zona rural de Kentucky, donde el costo de vida general es más bajo.
El USDA también requiere que usted sea propietario-ocupante de la vivienda que utiliza el préstamo para comprar. Un propietario-ocupante es una persona que vive en la casa que le pertenece. Si bien esto puede parecer un poco redundante, aquellos en la industria de bienes raíces usan este término para diferenciar entre los propietarios regulares y las personas que poseen una propiedad con fines de lucro. No se le permite obtener ninguna ganancia de la casa que compra con un préstamo del USDA.
Las personas que usan préstamos del USDA suelen obtener hipotecas de tasa fija a 15 o 30 años.
Préstamo VA
Un préstamo VA es uno de los mejores programas para compradores de vivienda por primera vez en los que puede participar. Esto se debe a que no hay posibilidad de que el uso de un préstamo VA se vea mal para los prestamistas en el futuro. En este caso, VA significa Asuntos de Veteranos. Esto se debe a que el equipo que respalda estos préstamos es el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU.
Los préstamos VA están disponibles para hombres y mujeres que hayan servido en las Fuerzas Armadas de los Estados Unidos. Estos préstamos también son accesibles para los miembros actuales, así como para sus cónyuges sobrevivientes. Esto significa que si usted es viuda o viudo de personal militar (y fallecieron en el cumplimiento de su deber o por un incidente relacionado con el servicio), puede solicitar uno de estos préstamos para comprar una casa. Si usted es un ex-cónyuge, entonces no califica.
Como la mayoría de los otros préstamos discutidos hasta ahora, estos préstamos tienen muchas características excelentes que facilitan que los compradores de vivienda por primera vez obtengan una hipoteca. Estas características son cosas como tasas de interés más bajas que los préstamos convencionales y pagos iniciales pequeños (o inexistentes) .
Lo bueno de usar un préstamo VA es que puede buscar algunas opciones diferentes antes de comprometerse por completo. Si lo desea, puede utilizar el préstamo para cubrir una hipoteca de tasa fija de 15 a 30 años, o una hipoteca de tasa ajustable del mismo plazo.
¿Necesito PMI para un préstamo VA?
En un préstamo respaldado por VA, no es necesario que obtenga un seguro hipotecario privado. Tampoco tienen ningún tipo de penalización por pago anticipado. Como se mencionó, una multa por pago anticipado es una tarifa por pagar su hipoteca antes de lo que «se supone que debe hacerlo». Si pide prestado con el VA, puede pagar el préstamo tan pronto como pueda.
Sin embargo, hay un inconveniente. Tienes que pagar por algo llamado Tarifa de Financiamiento de VA. Básicamente, esta tarifa puede oscilar entre el 1,25 % y el 2,15 % del préstamo. El monto real de la tarifa depende de la rama del ejército en la que se encuentre.
También tendrá que cubrir algunas de las tarifas habituales que acompañan a la compra de una casa. Son cosas como pagar la tasación de la vivienda.
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Buen vecino de al lado
El programa Good Neighbor Next Door es una excelente opción para todo tipo de compradores de vivienda por primera vez. Esto se debe a que no hay una restricción de ingresos en este préstamo. En cambio, los solicitantes calificados deben trabajar en una determinada profesión.
Para calificar para este préstamo, debe ser maestro (cualquier nivel, solo debe estar en una escuela acreditada), policía o oficial penitenciario, bombero o técnico de servicios de emergencia (EMT). Si trabaja en uno de estos campos y no le importa vivir en un vecindario específico que HUD (¿recuerda lo que eso significa?) elige para usted, entonces esta es una excelente opción para usted.
Los participantes viven en áreas llamadas “áreas de revitalización”. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (¡por si lo olvidaste!) determina estas áreas. La idea general detrás del programa es lograr que profesionales «útiles» se muden y desarrollen estos vecindarios necesitados ofreciéndoles un trato de vivienda bastante bueno.
¿Por qué utilizar el programa Good Neighbor Next Door?
Bueno, si califica para este programa, puede recibir hasta un 50% de descuento en el precio de lista de una de estas casas. La única «trampa» de este descuento difícil de creer es que debe estar dispuesto a vivir en la casa durante un mínimo de 36 meses. Pero eso es sólo tres años. En el gran esquema de las cosas, eso no está mal para una oferta del 50% de descuento en toda una casa.
De hecho, la mayoría de la gente no necesita que la convenzan mucho de que es una gran oferta. Tan pronto como aparece una casa elegible en el sitio web oficial del programa, alguien generalmente la arrebató dentro de la semana. Debido a lo rápido que avanzan las cosas, si ve una casa que le encanta y en un área a la que estaría dispuesto a mudarse, si aún no tiene una aprobación previa del préstamo, se la perderá.
Cómo empezar:
Antes de siquiera pensar en solicitar el programa, solicite una aprobación previa de la hipoteca. Luego, debe ubicar a un agente de bienes raíces que esté muy familiarizado con el programa y pueda ayudarlo a encontrar listados de programas en su área.
El programa premia los listados de una manera interesante. Supongamos que aparece una hermosa casa en un área interesante en el sitio web y a 10 personas les gusta y envían ofertas. Debido a que este no es un esfuerzo con fines de lucro, el programa selecciona al comprador a través de una lotería aleatoria en lugar de iniciar una guerra de ofertas.
Si no hay casas disponibles a través del programa en su área (o si sigue perdiendo casas porque no es la entrada elegida al azar), ¡no se preocupe! El equipo de Good Neighbor Next Door dice que aún lo ayudarán a comprar una casa. Solo necesita continuar trabajando con su agente calificado del programa y ellos pueden ayudarlo a negociar el precio más bajo en una casa local y encargarse de todo el papeleo por usted.
¿Qué programa para compradores de vivienda por primera vez debe elegir?
La respuesta a esta pregunta es muy subjetiva. Como le explicamos, si bien hay muchos tipos diferentes de préstamos y programas disponibles, si califica o no para uno en particular es una historia completamente diferente.
Antes de decidir qué programa de préstamo desea solicitar, dé un paso atrás y asegúrese de hacerse las siguientes preguntas:
- ¿Cuál es mi puntaje de crédito?
- ¿Cuál es mi profesión?
- ¿He servido en las fuerzas armadas?
- ¿Cuánto dinero tengo que poner como depósito?
- ¿Dónde estoy dispuesto a vivir?
Una vez que tenga respuestas honestas a estas preguntas, debería poder eliminar de manera realista los programas en esta lista para los que no califica o en los que no desea participar.
Esa es la parte fácil. Luego, puede dar los siguientes pasos para convertirse en propietario de una vivienda: solicitar los programas que se ajusten a sus necesidades y trabajar con las agencias para asegurar algo con lo que siempre ha soñado: su propia vivienda.
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