Programas de intercambio de viviendas: cómo comprar una casa antes de vender la suya

Cómo funciona | Pros y contras | Costos | Programas populares

Conclusiones clave:

  • Si utiliza un servicio de intercambio, puede comprar su nueva casa y mudarse antes de que se venda la anterior.
  • Los programas de intercambio de viviendas resuelven dos problemas comunes: (1) ayudan a las personas a evitar pagar dos hipotecas a la vez y (2) hacen que las ofertas sean más competitivas al convertirlas en ofertas en efectivo.
  • Las empresas que brindan servicios de intercambio de viviendas califican a los compradores mediante la evaluación de la equidad que tienen en su vivienda actual.

Con la mayoría de los servicios de intercambio de viviendas, puede comprar y mudarse a su nueva casa antes de vender la anterior. Esto le ayuda a evitar pagar dos hipotecas a la vez y elimina cualquier contingencia financiera de su oferta en una nueva casa.

Los programas de intercambio de viviendas permiten a los compradores aprovechar el capital que tienen en su vivienda actual para comprar una nueva vivienda. Por lo general, los servicios de intercambio usan su efectivo para comprar su nueva casa y luego usted los devuelve una vez que se vende su antigua casa.

Esto convierte efectivamente cualquier oferta que haga en una oferta en efectivo, lo que puede ser muy atractivo para los vendedores.

¿Cuánto cuesta usar un servicio de intercambio?
Los proveedores de intercambio cobran una tarifa , que a menudo llaman tarifa de servicio o tarifa de conveniencia. La tarifa suele ser un porcentaje del precio de venta de la antigua casa. Sin embargo, los compradores y vendedores aún necesitan contribuir a los costos de cierre que estarían asociados con una transacción normal.

Alternativamente, podría trabajar con un agente superior por una tarifa fija y ahorrar dinero cuando venda su casa.

¿Cómo funcionan los programas de intercambio de casas?

Los detalles de cómo cada empresa organiza su servicio de intercambio pueden diferir, pero en términos generales, la mayoría de las empresas hacen una oferta en efectivo por una nueva casa en su nombre.

  • Para calificar para este servicio, deberá solicitar una evaluación. El monto en efectivo para el que califica generalmente depende de la cantidad de capital que tenga en su casa actual, por lo que un intercambio podría no ser una opción si solo ha sido propietario de su casa actual por un período corto de tiempo.
  • Una vez que se acepta la oferta en efectivo, el proveedor de intercambio compra la nueva casa en su nombre y usted puede mudarse.
  • A continuación, el servicio de intercambio pone a la venta su antigua casa. Si la empresa vende esa casa, le pasarán las ganancias a usted, menos el dinero en efectivo que adelantó para su nuevo hogar y las tarifas correspondientes.

Algunos servicios de intercambio tienen sus propias opciones de hipotecas internas que debe usar para calificar, mientras que otros le permiten darse una vuelta para encontrar la mejor tasa posible.

¿Qué pasa si mi casa no se vende?

Si la empresa de intercambio no vende su casa, por lo general se la comprarán por el monto que acordó al comienzo de la transacción.

Esta oferta de respaldo es generalmente menos de lo que obtendría en el mercado abierto, pero le da la seguridad de que podrá vender esa casa incluso si no aparece el comprador privado adecuado.

¿Es lo mismo el intercambio de una casa que una oferta en efectivo al instante?

No, las empresas que hacen ofertas instantáneas en efectivo se llaman iBuyers y, por lo general, hacen ofertas que tienen un valor justo de mercado o menos para poder revender su casa en el mercado abierto.

Un servicio de intercambio, por otro lado, aún brinda a los propietarios la oportunidad de incluir su casa en el mercado abierto y obtener el mejor precio posible.

Algunos iBuyers, como Opendoor, tienen un programa de intercambio, y la mayoría de los servicios de intercambio aún le comprarán su antigua casa si no pueden venderla después de un cierto período de tiempo.

La principal diferencia entre los servicios de intercambio y los iBuyers es que los iBuyers se enfocan en comprar casas y revenderlas rápidamente, mientras que los servicios de intercambio se enfocan en ayudarlo a financiar la compra de su nueva casa y luego listar la antigua.

Pros y contras del intercambio de casas

✅ Ventajas

  • Sin doble hipoteca. Los compradores no se verán atrapados en una situación estresante en la que tengan que pagar su nueva hipoteca y la anterior al mismo tiempo.
  • Oferta de respaldo en efectivo. Si su casa no se vende en el mercado abierto y realmente necesita venderla, tiene la garantía de una oferta en efectivo de la empresa de intercambio.
  • Línea de tiempo flexible. Debido a que el intercambio significa que no tiene que alinear la venta de su antigua casa con la compra de su nueva casa, puede mudarse cuando lo desee y luego listar su antigua casa.
  • Haz que tu oferta se destaque. Una oferta en efectivo se destacará entre los vendedores de viviendas porque no conlleva contingencias financieras. Esto podría aumentar la posibilidad de que un vendedor acepte su oferta antes que la de otra persona.
❌ Contras

  • Tarifas de servicios. Todos los proveedores de intercambio cobran una tarifa de servicio o una tarifa de conveniencia. Esta tarifa puede ser tan alta como el 6%, en el caso de Orchard, que es lo mismo que pagaría en comisiones de bienes raíces.
  • Mercados limitados. Los servicios de intercambio son relativamente nuevos, por lo que los principales proveedores de intercambio solo están disponibles en mercados selectos.
  • Tarifas de alquiler. Algunos programas de intercambio requieren que pague el alquiler de su nueva casa hasta que la vuelva a comprar. HomeWard, por ejemplo, calcula esta tarifa en función de los costos de su hipoteca mientras mantienen la casa para usted.

Costos de cambio de casa

Cada servicio de intercambio de casa estructura sus costos de manera un poco diferente, pero el costo de intercambiar una casa generalmente incluye:

  • Una tarifa de servicio. Un porcentaje del precio de compra que cobra la empresa por realizar la transacción por usted. A veces esto incluye la comisión del agente ya veces no.
  • Gastos de cierre (comprador y/o vendedor). Usted también sería responsable de estos en una transacción típica de bienes raíces. Con un servicio de intercambio, a veces tiene que pagar los costos de cierre como comprador, vendedor o ambos. Los compradores suelen pagar del 3 al 5 % en los costos de cierre, mientras que los vendedores pagan del 1 al 3 %.
  • Tarifas de originación de préstamos. Cuotas que debe pagar a su prestamista hipotecario. Tenga en cuenta que si su prestamista es la empresa de intercambio, tendrá que pagarle esta tarifa directamente. La tarifa promedio de originación de préstamos es de 0.5-1%.
  • Renta. Algunos servicios de intercambio cobran el alquiler en forma diaria o mensual prorrateada hasta que compre la nueva casa a la empresa.
  • Reembolso en efectivo. Dado que la empresa de intercambio entrega el efectivo para comprar su nueva casa, debe volver a comprársela una vez que se venda su antigua casa.

Las tarifas y los gastos que se le transfieren cuando entrega su casa como parte del pago no se cobran hasta que se vende su antigua casa. Esto significa que se deducen de sus ganancias, por lo que solo tendrá que pagar en efectivo si los costos superan las ganancias.

¡Los cargos de alquiler pueden sumar!
En la mayoría de los casos, deberá seguir pagando la hipoteca de su antigua casa antes de que se venda, más los servicios públicos y los impuestos.
Si el servicio de intercambio cobra el alquiler de su nueva casa hasta que la vuelva a comprar, sus costos finales pueden ser más altos de lo que esperaba, dependiendo de cuánto tiempo se tarde en vender su antigua casa.

Qué tener en cuenta cuando utiliza un programa de intercambio de viviendas

Restricciones de prestamista. Algunos programas de intercambio de viviendas requieren que use su prestamista hipotecario para calificar. En este caso, es posible que el interés y las tarifas de la hipoteca que pague no sean la mejor tasa disponible.

Restricciones de agentes. Si el programa de intercambio requiere que trabaje con los agentes internos o los agentes asociados de la empresa, es posible que no pueda negociar una mejor comisión .

⏲️ Límites de tiempo.Si bien las ofertas de respaldo en efectivo son tranquilizadoras, por lo general no puede acceder a ellas hasta que su casa haya estado en el mercado durante cierto período de tiempo. Flyhomes, por ejemplo, requiere que publique su casa durante 90 días antes de poder aceptar su oferta en efectivo. Eso significa que tiene que pagar la hipoteca y los servicios públicos durante al menos tres meses antes de poder venderle directamente a la empresa.

Programas populares de intercambio de casas

Los programas de intercambio de casas más grandes son ofrecidos por compañías como:

  • Golpear
  • Huerta
  • Puerta abierta
  • Reali
  • casas voladoras
  • luz del hogar
  • De regreso

Aquí hay un desglose rápido de cómo se comparan entre sí algunos de los porgams de intercambio más grandes:

Golpear
Huerta
Puerta abierta
Reali
luz del hogar
Tarifa
1,25%
6%
5%
5%
1-3%
Precio de renta
❌ (parte del préstamo puente)
$ 30-50 / día (con «Offer Boost»)
Solo después de 120 días: 0,02% por día
Pago de hipoteca hasta que se venda la casa antigua
0.5-1% (después de los primeros 30 días)
Hipoteca (interna u otra)
interno
Ambas cosas
Ambas cosas
interno
Ambas cosas
Adelanto en efectivo
Hasta $25k
Agentes
Agentes asociados (o traiga los suyos)
Debe trabajar con un agente interno
Debe trabajar con un agente interno
Debe trabajar con un agente interno
Debe trabajar con un agente asociado
Desplácese para obtener más ->

Golpear

Knock fue uno de los primeros servicios de intercambio de viviendas en ofrecer a los clientes una manera más fácil de comprar una casa nueva antes de vender la anterior. Con Knock, obtiene un préstamo puente que lo ayuda a cubrir la compra de su nueva casa y las reparaciones de su antigua casa antes de que se venda. Knock cobra una tarifa de servicio del 1,25%.

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Revisión de golpes | »
Sitio web de Knock

Huerta

Orchard ayuda a compradores y vendedores en Georgia, Texas, Colorado y Carolina del Norte. Además de financiar la compra de su nuevo hogar, prepararán y enumerarán su antiguo hogar después de que se mude. Pagará una tarifa de servicio del 6% cuando se venda su antigua casa.

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Reseña del huerto | »
Sitio web de la huerta

Puerta abierta

Opendoor es el iBuyer más grande del mercado, pero recientemente agregaron un programa de intercambio de casas. Opendoor cobra un 5% y te da la opción de publicar tu antigua casa o vendérsela directamente. A diferencia de algunos programas de intercambio, Opendoor no requiere que enumere la propiedad antes de aceptar su oferta en efectivo.

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Revisión de puertas abiertas | »
Sitio web de puertas abiertas

Reali

El servicio de intercambio de Reali incluye ventajas únicas, como preparación y limpieza de la casa antes de que su antigua casa se incluya en la lista. Reali cobra una tarifa de servicio del 5 % y cierra las casas nuevas en solo cinco días, en promedio.

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Reseña Reali | »
Sitio web Reali

casas voladoras

Flyhomes es un servicio de intercambio de casas de la costa oeste que trabaja con clientes en Seattle, Portland, el Área de la Bahía y Boston. Flyhomes cobra una tarifa de servicio que oscila entre el 2,5 y el 3 %, pero ofrece hasta un 0,75 % de reembolso después del cierre.

» Reseña de Flyhomes | »
Sitio web de Flyhomes

InicioLuz

HomeLight permite a las personas mudarse a una nueva casa comprando la anterior y luego transferir los ingresos adicionales (menos tarifas y gastos) una vez que se vende la antigua casa. Sin embargo, a los clientes que no utilizan los préstamos hipotecarios de HomeLight se les cobra una tarifa del 3%, en lugar de una tarifa del 1%.

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Reseña de HomeLight | »
Sitio web de HomeLight

De regreso

Homeward hace posible comprar su nueva casa con una oferta en efectivo antes de que se venda su antigua casa. No hay una tarifa de servicio fija porque Homeward determina la tarifa según las condiciones del mercado y el valor/ubicación de su hogar. Homeward cobra una tarifa de alquiler para que usted viva en su nuevo hogar antes de que se venda el anterior.

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Sitio web de regreso a casa