A pesar de la montaña rusa que fue 2020, el mercado inmobiliario se niega a ceder. Las tasas de interés históricamente bajas y la reducción del inventario continúan impulsando los precios de las viviendas al alza . Mientras tanto, los compradores de viviendas, ahora sin ataduras de la oficina física, están migrando de las áreas metropolitanas a mercados más asequibles. Esta culminación de variables es un cambio de juego para muchos mercados inmobiliarios, ya que aquellos que absorben el éxodo urbano están preparados para el crecimiento en el nuevo año.
Profundizamos en los informes de mercado para identificar nueve mercados inmobiliarios de EE. UU. que prosperarán en 2021. Estos son los factores que consideramos:
- Tendencias que impactan las decisiones de compra de vivienda en el próximo año : Estudiamos Tendencias emergentes en bienes raíces 2021 , un informe anual publicado por PwC y Urban Land Institute, para proyecciones respaldadas por datos sobre los mercados de vivienda en todo el país. También analizamos la investigación de mercado publicada por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y los informes inmobiliarios de los principales medios de comunicación, como US News.
- Precio de venta y días en el mercado: es probable que los mercados que funcionan bien en tiempos de incertidumbre continúen creciendo en el nuevo año. Recopilamos la base de datos de HomeLight y los informes de mercado de las asociaciones de Realtor ® locales para determinar el aumento de los precios medios de las viviendas y la disminución de los días en el mercado.
- Señales de crecimiento continuo del empleo: los cierres relacionados con la pandemia causaron estragos en el empleo este año, por lo que examinamos los últimos cinco años de empleo general en cada mercado. Calculamos los porcentajes de crecimiento del empleo utilizando las cifras de empleo de la Encuesta anual sobre la comunidad estadounidense (ACS), publicada por la Oficina de Trabajo y Estadísticas (BLS). También buscamos informes de noticias sobre nuevos empleadores que se mudan a un área.
- Crecimiento de la población: Cuanto mayor es la población, mayor es la necesidad de vivienda. Enumeramos las tasas de crecimiento de la población para cada mercado durante los últimos diez años, según lo informado por la Oficina del Censo de EE. UU.
- Asequibilidad de la vivienda: calculamos el índice de asequibilidad de la vivienda de un área dividiendo el precio medio de bienes raíces del mercado por el ingreso familiar medio . Un número bajo sugiere que las viviendas en el área son asequibles en relación con los ingresos.
- Perspectiva de los mejores agentes: finalmente, entrevistamos a cuatro de los mejores agentes inmobiliarios para obtener información sobre el terreno de por qué los precios de las viviendas se están disparando en sus mercados. Cuando se les preguntó sobre sus predicciones para el nuevo año, estos agentes respondieron de manera similar: las bajas tasas de interés, la flexibilidad del trabajo remoto y el bajo inventario seguirán elevando el valor de las viviendas en 2021.
Los suburbios emergentes absorben el vuelo urbano impulsado por la pandemia
Según Emerging Trends , la tendencia de migración de las ciudades a los barrios suburbanos no es una sorpresa. Antes de la pandemia, los expertos pronosticaron que los cambios en la demografía por edad conducirían a un alejamiento de las áreas metropolitanas; la pandemia simplemente aceleró el proceso.
Nuestra investigación indica que el condado de Essex, NJ, el condado de Riverside, CA y Sugar Land, TX se destacarán como zonas de aterrizaje para los habitantes de la ciudad que buscan viviendas más grandes y asequibles y espacio para recorrer en 2021.
1. Condado de Essex, Nueva Jersey
Si bien el costo de vida y el valor medio de la vivienda son más altos en el condado de Essex que en otros mercados de nuestra lista, son francamente económicos en comparación con la ciudad de Nueva York. Y los compradores están apareciendo en masa, arrebatando casas desde Newark hasta Montclair y Millburn. La proximidad del condado de Essex a Manhattan atrae a los compradores de viviendas que viajan diariamente a Nueva York y a aquellos que trabajan desde casa y desean conservar la vida nocturna de la ciudad.
El precio medio de venta de viviendas unifamiliares del condado de Essex aumentó un 36,6 % año tras año , mientras que la mediana de días en el mercado hasta la venta cayó casi un 35 %. Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Nueva Jersey, la cantidad de casas vendidas aumentó un 48,2 % año tras año .
PWC Emerging Trends estima que el empleo total en el norte de Nueva Jersey crecerá un 2,7 % anual durante los próximos cinco años, más que la proyección de EE. UU. de un crecimiento anual del 2,2 % durante el mismo período.
Estadísticas de mercado del condado de Essex, NJ:
Precio medio de una vivienda unifamiliar: $549.250
Cambio de precio medio año tras año : +36,6 %
Cambio en los días hasta el cierre: -34,5 % Índice
de asequibilidad de la vivienda: 8,9
Estadísticas económicas del condado de Essex, NJ:
Tasa de crecimiento de la población: 1,9 %
Tasa de crecimiento del empleo (03/2015 – 03/2020): 3,4 %
Ingreso familiar medio: $ 61 510
Dato interesante: un tren une el condado de Essex directamente con Manhattan para los habitantes de los suburbios que desean participar en la vida de la ciudad sin pagar un precio más alto. Y hablando de las líneas de tren de Nueva Jersey, las vías abandonadas podrían cobrar nueva vida con planes para una vía verde (piense en The High Line en Nueva York) que embellecería la comunidad, conectaría varias ciudades y agregaría espacio recreativo.
2. Condado de Riverside, California
Los medios de comunicación no pueden dejar de hablar de los californianos que migran a estados más asequibles como Arizona y Texas, pero muchos optan por mudarse a una región más asequible dentro del Estado Dorado: el condado de Riverside. Ubicado justo al este de Los Ángeles, el condado de Riverside incluye ciudades notables como Palm Springs, Coachella y Temecula.
El condado de Riverside es conocido por sus instalaciones logísticas , que manejan el almacenamiento, el cumplimiento y la distribución de mercancías. En todo el país, la industria de la logística se ha beneficiado de la mayor dependencia de los consumidores de las compras en línea , particularmente durante las restricciones por la pandemia impuestas por el gobierno, como los pedidos para quedarse en casa. La mayor demanda de productos en línea ha reforzado las perspectivas de empleo del área local. Además de la logística, el condado de Riverside mantiene tasas de empleo estables gracias a sus fuertes sectores de educación y servicios de salud .
En cuanto a la población, la tasa de crecimiento del condado de Riverside del 12,8 % desde 2010 es el doble de la tasa de crecimiento promedio de EE. UU. del 6,5 %. Desde el punto de vista de la asequibilidad, aunque el costo de vida de Riverside puede ser un 7 % más alto que el promedio nacional , sigue siendo una ganga en comparación con Los Ángeles (41,1 % más alto que el promedio nacional).
Estadísticas del mercado del condado de Riverside, CA:
Precio medio de una vivienda unifamiliar: $490 000
Cambio de precio medio año tras año: 15,3 %
Cambio en los días en el mercado: -66,7 % Índice
de asequibilidad de la vivienda: 7,3
Estadísticas económicas del condado de Riverside, CA:
Tasa de crecimiento de la población: 12,8 %
Tasa de crecimiento del empleo (03/2015 – 03/2020): 8,4 %
Ingreso familiar medio: $67 005
Dato interesante: la revista Time reportó a Riverside como el área suburbana número 1 donde se mudaron los millennials , con una tasa de crecimiento del 16,2 % entre 2010 y 2015.
3. Tierra de azúcar, Texas
El mercado inmobiliario de Sugar Land es tan atractivo como sugiere el nombre de la ciudad. “Ha sido una locura”, dice Mary Stewart , una agente de Sugar Land con más de 37 años de experiencia en bienes raíces. “Nunca había visto un mercado como este”. Ella predice que las bajas tasas de interés seguirán impulsando el mercado hacia el nuevo año.
¿El mayor atractivo de Sugar Land? Asequibilidad. Con un ingreso familiar promedio de casi el doble del promedio nacional , Sugar Land tiene uno de los índices de asequibilidad de viviendas más bajos de nuestra lista. El costo de vida de la ciudad es un 8,3 % más bajo que el promedio nacional, una diferencia considerable en comparación con el moderno Austin ( +2,3 % ) y la contraparte metropolitana de Sugar Land, Houston ( -8,0 % ).
Estadísticas del mercado de Sugar Land, TX:
Precio medio de
la vivienda: $362.900
Cambio de precio medio año tras año: 12,3 %
Cambio en los días hasta el cierre: -21,5 % Índice
de asequibilidad de la vivienda: 3,0
Estadísticas económicas de Sugar Land, TX:
Tasa de crecimiento de la población: 9,9 %
Tasa de crecimiento del empleo (03/2015 – 03/2020): 33,4 %
Ingreso familiar medio: $121 274
Dato interesante: La «Ciudad más dulce de Texas», Sugar Land no es ajena a las clasificaciones más altas. El suburbio de Houston fue clasificado recientemente como la ciudad pequeña número 5 en un movimiento pandémico por SFGate, el suburbio número 1 más seguro en el área de Houston por Niche y la ciudad pequeña número 5 en los EE . UU. por Wallethub.
Pequeñas ciudades y pueblos que experimentan aumentos repentinos de población
La gente de la ciudad no es la única en movimiento. A medida que los habitantes urbanos migran a los suburbios, los habitantes de los suburbios se expanden hacia ciudades y pueblos más pequeños para encontrar casas más grandes y estilos de vida más asequibles.
La agente Wendy Turner , que vende casas un 14% más rápido que el agente promedio de Simpsonville, Carolina del Sur, cita la flexibilidad laboral como un factor de toma de decisiones para los compradores de casas. “Ahora obtendrán más casa por su dinero porque no tienen que tener parámetros tan estrictos”, explica.
Tres ciudades pequeñas figuraron en nuestra lista de mercados preparados para crecer: una ciudad de Nueva Inglaterra empeñada en impulsar su fuerza laboral experta en tecnología, una ciudad del sur que atrae a entusiastas de las actividades al aire libre y una ciudad agrícola repleta de recién llegados.
4. Burlington, Vermont
Si bien Burlington ha experimentado una tasa de crecimiento de la población más lenta que el promedio nacional, la revolución del trabajo remoto puede ser un punto de inflexión para la región , reforzando el mercado inmobiliario de The Green Mountain State.
Un informe de mercado publicado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vermont muestra un aumento significativo en la cantidad de viviendas vendidas en Burlington en comparación con 2019, junto con un aumento en el precio medio de la vivienda.
Las cifras de empleo no han visto mucha acción en los últimos cinco años, pero los trabajadores remotos migran desde mercados urbanos como Boston y Nueva York . Una búsqueda reciente en Google de espacio de coworking mostró al menos media docena de lugares para que se reúnan los trabajadores remotos. Y eso es antes de tener en cuenta las cinco ubicaciones de Starbucks .
Estadísticas del mercado de Burlington, VT:
Precio medio de la vivienda: $335 000
Cambio de precio medio año tras año : +16 %
Cambio en los días en el mercado: -34,4 % Índice
de asequibilidad de la vivienda: 6,5
Estadísticas económicas de Burlington, VT:
Tasa de crecimiento de la población: 1 %
Tasa de crecimiento del empleo (03/2015 – 03/2020): 0,7 %
Ingreso familiar medio: $51 394
Dato interesante: Vermont alentó el trabajo remoto mucho antes de que las restricciones de la pandemia de 2020 lo convirtieran en una necesidad. El estado ha ofrecido hasta $10,000 en incentivos para atraer trabajadores y ayudar a impulsar la economía desde 2018.
5. Greenville, Carolina del Sur
El mercado laboral de Greenville es uno de los pocos que se ha recuperado de la crisis laboral causada por las restricciones pandémicas a nivel nacional y los cierres comerciales resultantes. Una encuesta de empleo reciente de BLS informa cifras de empleo ligeramente superiores a las cifras previas a la pandemia . Y el informe Tendencias emergentes proyecta ganancias de empleo en los próximos cinco años, aumentando un 2,3 % anual, justo por encima de la proyección nacional de 2,2 %.
El principal agente Turner cita la proximidad de Greenville a las áreas metropolitanas más grandes (entre Charlotte y Atlanta), el fácil acceso a los espacios al aire libre y la creciente oferta de restaurantes como atractivos para los nuevos residentes.
Estadísticas del mercado de Greenville, Carolina del Sur:
Precio medio de la vivienda: $254 500 Cambio
de precio medio
año tras año: 10 %
Cambio en los días hasta el cierre: -7,5 %
Índice de asequibilidad de la vivienda: 4,4
Estadísticas económicas de Greenville, Carolina del Sur:
Tasa de crecimiento de la población: 19,2 %
Tasa de crecimiento del empleo (03/2015 – 03/2020): 11,9 %
Ingreso familiar medio: $56 609
Dato interesante: cuidado con los tanques autónomos en Greenville. El Centro Internacional de Investigación Automotriz de la Universidad de Clemson está avanzando en la investigación de vehículos autónomos , en asociación con el Ejército de EE. UU. Los funcionarios de Clemson creen que liderar los avances tecnológicos ayudará a mantener la economía de Greenville y el mercado de la vivienda en marcha.
6. Estrella, Idaho
Idaho se consolidó como el estado con el flujo migratorio neto más alto con un 194 % más de personas que se mudaron al estado que las que lo abandonaron desde marzo . La comunidad de Star, ubicada a solo 20 millas a las afueras de Boise, recientemente apareció en los titulares por un aumento de crecimiento que dejó a la aldea rural a punto de estallar. Muchos de los trasplantes de Star son jubilados que se mudaron de comunidades costosas de la costa oeste para disfrutar de un estilo de vida más simple y asequible.
A pesar de los dolores de crecimiento que acompañan al rápido crecimiento de la población y la rápida transformación de las tierras de cultivo en zonas de viviendas, el crecimiento residencial continúa y el valor de las viviendas está aumentando. Como parte de una comunidad dormitorio con pocos negocios, los residentes tienen que conducir fuera de la ciudad para ir de compras, lo que ejerce presión sobre las carreteras y autopistas con congestión de tráfico. Afortunadamente, hay signos de desarrollo, como el plan de Albertsons de construir una nueva tienda en la floreciente comunidad.
Estadísticas de mercado de Star, ID:
Precio medio de la vivienda: $469 000
Cambio de precio medio año tras año: 15,8 %
Cambio en los días hasta el cierre: 18,4 %
Índice de asequibilidad de la vivienda: 7,1
Estadísticas económicas de Star, ID:
Tasa de crecimiento de la población: 80,3 %
Tasa de crecimiento del empleo (condado de Ada, 03/2015 – 03/2020): +21,7 %
Ingreso familiar medio: $65 282
Dato interesante: Star fue clasificada como la ciudad de más rápido crecimiento en Idaho, que es uno de los estados de más rápido crecimiento en la nación. La mayor parte de la afluencia proviene de áreas más densamente pobladas y de mayor costo en la costa oeste , como California.
Los mercados de clima cálido se expanden con la afluencia de trabajadores remotos
Los pájaros de la nieve se han congregado durante mucho tiempo en el cinturón solar para escapar de los inviernos lúgubres para siempre. Cuando las restricciones relacionadas con la pandemia obligaron a las empresas de todo el país a cambiar, los empleados comenzaron a explorar nuevas situaciones de vida. ¿Por qué no recargarse de vitamina D mientras trabaja desde la playa o junto a un lago?
Elegimos un centro de transporte en el desierto, una ciudad suburbana asequible rebosante del encanto de un pueblo pequeño y un destino de playa con brisa para completar nuestra lista de mercados en auge para climas cálidos.
7. Buckeye, Arizona
Una de las ciudades de más rápido crecimiento del país , la población de Buckeye aumentó de poco más de 6.500 a 92.000 desde el año 2000 . Arizona es el segundo destino más popular para los californianos inmigrantes y Buckeye es un lugar de moda para los urbanitas de Phoenix que se mudan a los suburbios para disfrutar de un costo de vida más bajo.
La ciudad espera que el crecimiento continúe. En preparación, los promotores inmobiliarios construyen febrilmente nuevas viviendas, con 35 promociones residenciales en obras y la construcción de más de 21.000 viviendas nuevas en los próximos cinco años .
Económicamente, la ciudad se beneficia de su posición a lo largo del Corredor CANAMEX , una serie de carreteras que unen Canadá y México a través del TLCAN. El local posiciona a Buckeye como un centro de logística y distribución. La ciudad se autodenomina hogar de Wal-Mart Transportation and Logistics y un almacén de distribución de Walmart .
Estadísticas del mercado de Buckeye, AZ:
Precio medio de la vivienda: $310 000
Cambio de precio medio año tras año: 24 %
Cambio en los días hasta el cierre: -12,1 %
Índice de asequibilidad de la vivienda: 4,3
Estadísticas económicas de Buckeye, AZ:
Tasa de crecimiento de la población: 56,6 %
Tasa de crecimiento del empleo (03/2015 – 03/2020): 31,3 %
Ingreso familiar medio: $71 707
Dato interesante: según los informes, Bill Gates desembolsó $ 80 millones por más de 24,000 acres de tierra en Buckeye y sus alrededores. Los planes detallados están en secreto, pero se dice que el multimillonario tiene la intención de crear una «ciudad inteligente» centrada en la tecnología. Si se desarrolla, el proyecto podría impulsar aún más el mercado inmobiliario local, ampliando las oportunidades comerciales y residenciales en el área.
8. Frisco, Texas
“No necesito nada fuera del área de Frisco”, declara Christie Cannon , quien completa un 7% más de ventas que el agente promedio de Frisco. “Todo lo que puedas imaginar (diversión, comida, recreación) está bien aquí”.
Los lugareños de Frisco se enorgullecen del equilibrio de la comunidad entre el encanto de un pueblo pequeño y las comodidades de la gran ciudad. Como ejemplo, Cannon señala a The Star : la sede de los Dallas Cowboys de $ 1.5 mil millones que funciona como una especie de centro de destino con restaurantes, tiendas y un hotel en el lugar.
Cannon dice que la asequibilidad es una fuerza impulsora importante detrás del mercado inmobiliario de Frisco. Incluso con el aumento de los precios de las viviendas, las viviendas son relativamente asequibles debido a las bajas tasas de interés, comenta. Con un bajo costo de vida ( 3.6% más bajo que el promedio nacional) y un ingreso familiar promedio que duplica el promedio nacional , no es de extrañar que Frisco encabece la lista del Censo de EE. UU. de las grandes ciudades de más rápido crecimiento .
La perspectiva de empleo sigue siendo saludable en esta ciudad amigable para los negocios, con empleadores del área como FedEx, Toyota, Keurig Dr Pepper que llaman hogar a Frisco.
Estadísticas del mercado de Frisco, TX:
Precio medio de
la vivienda: $499 000
Cambio de precio medio año tras año: 16 %
Cambio en los días hasta el cierre: -33,3 % Índice
de asequibilidad de la vivienda: 3,9
Estadísticas económicas de Frisco, TX:
Tasa de crecimiento de la población: 71,1 %
Tasa de crecimiento del empleo (03/2015 – 03/2020): 28,5 %
Ingreso familiar medio: $127 055
Dato interesante: La Asociación de Golfistas Profesionales (PGA) de América comenzó la construcción de su nueva sede en Frisco , ocupando 600 acres por una suma de $ 500 millones. El proyecto incluye un hotel de 500 habitaciones y un centro de convenciones, junto con campos de campeonato y áreas de práctica .
9. Tampa/Condado de Hillsborough, Florida
“Tampa es como el durmiente de Florida”, dice Andrew Duncan , quien trabaja con un 72% más de viviendas unifamiliares que el agente promedio de Tampa. “Sigue creciendo, seguro y constante”.
Tampa se encuentra en el condado de Hillsborough, cuya población creció casi un 20% en la última década . La asequibilidad es uno de los factores clave que atraen y retienen a los residentes. El costo de vida de Tampa es un 5,6 % más bajo que el promedio nacional . La ciudad es significativamente más asequible que Orlando ( 0,8 % menos ) y Miami ( 11,6 % más ).
Y aunque el turismo es una parte saludable de la economía ( 24,5 millones de visitantes llegaron a la ciudad en 2019 ), Duncan dice que los propietarios de Tampa no se sienten abrumados por la congestión que puede generar una multitud de turistas. En contraste, Orlando recibió un récord de 75 millones de turistas en 2018 .
Desde una perspectiva de empleo, la perspectiva económica de Tampa parece positiva. La tasa de desempleo del condado de Hillsborough fue del 5,7 % en octubre de 2020, inferior a la tasa nacional del 6,6 % en el mismo mes. Uno de los empleadores más grandes del condado, la Base de la Fuerza Aérea MacDill, emplea a más de 15,000 militares . Los fanáticos de los deportes animan a los principales equipos deportivos , como los Tampa Bay Buccaneers de la Liga Nacional de Fútbol Americano y los Tampa Bay Lightning de la Liga Nacional de Hockey, organizaciones que aportan ingresos a la ciudad y oportunidades laborales para los locales. Además, Amazon abrirá un nuevo centro logístico en Tampa Bay en 2021, lo que agregará 750 nuevos puestos de trabajo a la región.
Estadísticas del mercado del condado de Hillsborough:
Precio medio de vivienda unifamiliar: $290.000
Cambio de precio medio año tras año: 15,6 %
Cambio en los días hasta el cierre: -18,3 % Índice
de asequibilidad de la vivienda: 4,92
Estadísticas económicas del condado de Hillsborough:
Tasa de crecimiento de la población: 19,7 %
Tasa de crecimiento del empleo (03/2015 – 03/2020): 11,3 %
Ingreso familiar medio: $ 58 884
Dato interesante: los compradores de viviendas que escapan de los inviernos del noreste adoran los veranos templados de Tampa Bay ( con un promedio de 83 grados ) y los inviernos templados (con un promedio de 62 grados). Solo pregúntele al mariscal de campo de la NFL, Tom Brady , quien se mudó a Tampa Bay a principios de este año. “Ya no me atraparán muerto viviendo en el noreste”, bromeó, según los informes .
Fuente de la imagen del encabezado: (Alexe Rice / Unsplash)