La combinación de la piratería de la casa y el intercambio 1031 es una estrategia increíblemente potente para inversores principiantes e intermedios.
Los expertos coinciden en que los bienes raíces son, con mucho, la mejor manera de generar riqueza. Pero no es fácil. Si lo fuera, todo el mundo tendría un imperio de inversión inmobiliaria.
Construir con éxito una cartera inmobiliaria lucrativa requiere agallas, inteligencia, perspicacia y, sí, un poco de capital. Pero sobre todo, requiere un plan. Nadie tropieza con una jubilación anticipada o un patrimonio neto de ocho cifras. Se necesita una planificación cuidadosa, disciplina a largo plazo y estrategias probadas en batalla.
Afortunadamente, existen formas comprobadas de optimizar esa primera inversión crucial y luego aprovecharla para lograr una actualización exponencial, lo que esencialmente aumenta la curva de su creación de riqueza y reduce años o décadas de su cronograma.
¿Cómo? A través del golpe uno-dos más potente en la inversión inmobiliaria: la piratería de casas y el intercambio 1031.
¿Qué es el House Hacking?
Todo el mundo sabe que los bienes raíces son una gran inversión, pero comprar una casa, vivir en ella mientras la paga en 10 o 20 años y luego venderla no es exactamente un ritmo impresionante de creación de riqueza.
House Hacking es una estrategia para ayudarlo a acelerar drásticamente esa inversión inicial, al mismo tiempo que le brinda un lugar para vivir y genera un flujo de efectivo positivo mientras tanto.
En realidad, es bastante simple: compra una pequeña propiedad de alquiler multifamiliar, vive en una de las unidades y alquila las otras. El flujo de caja del alquiler de las otras unidades debería cubrir su hipoteca y sus gastos, y algo más, mientras vive esencialmente libre de alquiler. Los edificios multifamiliares pequeños se pueden renovar con bastante rapidez y facilidad, por lo que puede hacerlos más atractivos para los inquilinos y hacer que fluya el efectivo .
Los beneficios de la piratería de la casa se combinan muy bien; según la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU., el hogar promedio de EE. UU. gasta el 20% de sus gastos en alquiler o una hipoteca; pero usted, mientras está pirateando la casa, gastará el 0% de sus ingresos en alquiler. Mientras tanto, podrá ahorrar la gran mayoría de ese aumento de ingresos del 20 % para su próxima inversión.
Hay otros beneficios tambien. Si esta es su primera inversión, sus términos de financiamiento y pago inicial dictarán en gran medida la calidad de su inversión, y obtendrá términos mucho mejores como inquilino propietario que como inversionista. Tenga en cuenta que, incluso si finalmente se muda de la propiedad, el préstamo que obtuvo como ocupante propietario permanece en su lugar.
Comprar como ocupante propietario también le da acceso a préstamos que requieren pagos iniciales más pequeños. Si opta por préstamos FHA o VA del gobierno, puede hacer un pago inicial de tan solo el 5 % o incluso el 0 %. Compare eso con el préstamo de inversión promedio, donde se le pedirá que haga un pago inicial de hasta el 25%.
Actualizar sus inversiones con el intercambio 1031
Obtuvo una gran tasa de interés en un préstamo, con muy poco dinero inicial, cerró un edificio de unidades múltiples, renovó y refrescó la propiedad y alquiló las unidades vacantes. Ahora recibe varios cheques de alquiler, vive sin pagar alquiler y ha adquirido una valiosa experiencia práctica como propietario e inversionista. ¿Ahora que?
Si es un inversionista ambicioso, probablemente ya esté pensando en vender su propiedad y convertir ese dinero en una inversión más grande y lucrativa. Solo hay un obstáculo: los impuestos sobre las ganancias de capital, que pueden consumir hasta el 40% de sus ganancias.
Afortunadamente, hay una disposición semioscura en el código fiscal que puede ayudarlo a diferir por completo sus impuestos sobre las ganancias de capital. Se llama intercambio 1031 y es una de las herramientas más poderosas disponibles para los inversores que intentan mejorar sus inversiones.
Funciona así: el intercambio 1031 le permite vender una propiedad, tomar las ganancias de esa venta y reinvertirlas en una propiedad de igual o mayor valor sin pagar el 40% de sus ganancias como impuestos sobre las ganancias de capital. Es importante tener en cuenta que solo está aplazando sus impuestos sobre las ganancias de capital, no evitándolos por completo. Cuando finalmente venda sus inversiones, todas sus facturas de impuestos anteriores vencerán.
Por supuesto, algo como el intercambio 1031 viene con muchas reglas adjuntas. Hay plazos estrictos involucrados; usted tiene 180 días a partir de la venta de su propiedad inicial para cerrar la compra de su propiedad de reemplazo. Supere incluso un día ese límite de tiempo y podría perder todos sus beneficios fiscales.
También debe identificar hasta tres posibles propiedades de reemplazo dentro de los 45 días posteriores a la venta de su propiedad inicial; no tiene que comprar los tres, pero sí tiene que comprar al menos uno, e incluso si compra varias propiedades, su valor total debe ser igual o mayor que el valor de la propiedad inicial.
También hay límites sobre el tipo de propiedad a la que se le permite actualizar. Los inversores que utilizan el intercambio 1031 están limitados a propiedades de «tipo similar», lo que significa que la propiedad de reemplazo debe ser de tipo similar a la propiedad inicial. Entonces, si está vendiendo una propiedad de alquiler unifamiliar, puede invertir ese dinero en otra propiedad unifamiliar más valiosa, o incluso actualizarla a una propiedad multifamiliar. Lo que no puede hacer es convertir esa propiedad unifamiliar en un edificio de oficinas o en un centro comercial.
Su camino hacia un imperio inmobiliario
La combinación de la piratería de la casa con el intercambio 1031 lo lleva al juego rápidamente y luego le permite subir de nivel sus inversiones sin tener que pagar una gran parte de sus ganancias al Tío Sam.
Y aquí está la cosa: el intercambio 1031 se puede usar repetidamente. Eso significa que puede actualizar continuamente una cadena de propiedades a lo largo de los años, desde un edificio modesto de dos o tres unidades, hasta un edificio de apartamentos completo, o algo aún más ambicioso, todo sin pagar un centavo de las ganancias de capital. impuestos. Claro, esas facturas eventualmente vencerán, pero cuando venda un edificio de oficinas de $20 millones, una o dos décadas después de su carrera de inversión, la factura de impuestos para ese pequeño edificio de dos unidades que puso su pie en la puerta parecerá casi pintoresco. Y no hay mejor señal de éxito que cuando pagar tus impuestos se convierte en una fuente de diversión.