Lo que necesita saber sobre la compra de una casa con problemas de cimientos

Así que ha descubierto posibles problemas de cimientos con la casa que está interesado en comprar. Esto no debería ser un factor decisivo automático, pero requerirá una mayor investigación por parte de un ingeniero estructural calificado para diagnosticar la gravedad del daño.

Dependiendo de la escala del problema, los problemas de cimientos en realidad podrían presentar una oportunidad para obtener un mejor trato en la casa. Su agente puede negociar un precio de venta más bajo o concesiones que compensen con creces los costos de reparación asociados.

Esta guía cubre todo lo que necesita saber sobre la compra de una casa con daños en los cimientos. Aprenda cómo identificar problemas comunes y estimar los costos de reparación, cómo estos problemas pueden afectar sus opciones de hipoteca y cómo convertir un dolor de cabeza en una ventaja en la mesa de negociación.

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¿Es seguro vivir en una casa con problemas de cimientos?

Sí, en la mayoría de los casos es seguro vivir en una casa con problemas de cimientos.

Los problemas de los cimientos generalmente no son una señal de que la casa esté en peligro de derrumbarse. En cambio, son una preocupación porque los problemas de los cimientos pueden causar efectos secundarios como el moho, o pueden dañar el valor de la casa cuando intente venderla en el futuro.

Los problemas serios de cimientos tampoco ocurren de la noche a la mañana. Comienzan pequeños y empeoran gradualmente con los años, razón por la cual tantos propietarios los descuidan.

Si le preocupa la seguridad de una casa con problemas aparentes en los cimientos, debe contratar a un ingeniero estructural para que inspeccione los cimientos. El ingeniero diagnosticará cualquier daño, incluidos los problemas ocultos que la persona promedio podría pasar por alto; recomendar reparaciones; y, lo que es más importante, decirle si la casa es peligrosa en su estado actual.

Si todavía está pensando en seguir adelante con la compra, considere obtener una aprobación previa de la hipoteca. Obtener una hipoteca es una gran decisión, ¡y recopilar múltiples cotizaciones por adelantado a menudo conducirá a tasas más bajas! Responda las siguientes preguntas para comenzar.

¿Deberías comprar una casa con problemas de cimientos?

Es muy probable que encuentre una casa con problemas de cimientos durante su búsqueda de vivienda: se estima que el 25 % de todos los hogares de los EE. UU. sufrirán «fallos estructurales» como daños en los cimientos durante su vida útil, y el 5 % sufrirá problemas importantes.

Más de la mitad de todos los compradores de viviendas consideran que los problemas de los cimientos son un factor decisivo porque los problemas de los cimientos pueden hacer que el proceso de compra de una vivienda sea más complicado y arriesgado.

Tendrá que pagar por adelantado una inspección estructural y, según lo que descubra la inspección, podría enfrentar costos adicionales o una negociación difícil con el vendedor.

También puede tener menos opciones de hipoteca, opciones que requieren mucho más tiempo y papeleo, si planea financiar el costo de las reparaciones.

Sin embargo, sería un error descartar propiedades con problemas de cimientos fuera de control.

Debido a que menos compradores están dispuestos a adquirir estas propiedades, usted enfrenta menos competencia y puede negociar un mejor precio. Y en muchos casos, ese descuento puede ser mayor que lo que cuesta reparar el daño.

Además, si descubre que la casa de sus sueños tiene problemas con los cimientos, es mejor ver cuánto cuesta repararla, en lugar de cancelar la casa de inmediato.

¿Qué pasa si la casa tuvo reparaciones de cimientos anteriores?

Es posible que se encuentre con una casa con problemas de cimientos revelados que el propietario afirma que ya ha abordado. Si bien no es común, solo el 7% de los propietarios de viviendas dicen que han realizado reparaciones estructurales , generalmente es algo bueno.

Como demuestra este cuadro, la mayoría de los tipos de cimientos deberían durar la vida útil de la estructura, salvo que se produzcan defectos de construcción. Eso también se aplica a las reparaciones de cimientos de calidad .

Fuente: Asociación Internacional de Inspectores de Vivienda Certificados

Pero no debe confiar simplemente en la palabra del vendedor de que el daño se ha reparado correctamente.

Pida prueba de que las reparaciones están bajo garantía. Verifique que la garantía sea transferible y que la empresa que garantiza la mano de obra todavía esté en el negocio.

Incluso si las reparaciones están cubiertas por una garantía transferible, esa garantía solo se aplica a la sección de los cimientos que arregló el vendedor. Por lo tanto, aún debe tratar la casa como cualquier otra propiedad con problemas de cimientos.

Contrate a un ingeniero estructural para que inspeccione los cimientos en busca de daños que no hayan sido reparados. El inspector también evaluará la calidad de cualquier trabajo anterior.

¿Se puede obtener una hipoteca sobre una casa con problemas de cimentación?

La mayoría de los prestamistas no suscribirán hipotecas convencionales para casas con defectos estructurales graves. Sin embargo, ciertos programas hipotecarios permiten a los compradores de viviendas financiar propiedades en dificultades con problemas de cimientos, e incluso pedir prestados los fondos para pagar las reparaciones:

• Préstamo FHA 203(k) (a menudo llamado préstamo FHA Rehab)
• Fannie Mae HomeStyle Renovación Hipoteca
• Freddie Mac CHOICEHipoteca de renovación

Por lo general, los compradores con buen crédito incurrirán en menos gastos iniciales con una hipoteca HomeStyle Renovation o CHOICERenovation. El préstamo FHA 203(k) generalmente es mejor para los compradores que no pueden calificar para las otras opciones de financiamiento.

Independientemente de la opción de hipoteca de rehabilitación que elija, es probable que encuentre varios inconvenientes en comparación con los préstamos convencionales:

• Tasas de interés más altas y costos de cierre
• Plazos de cierre más largos
• Más papeleo
• Menos prestamistas que ofrecen estas opciones de préstamo

También deberá tener listo todo su plan de renovación, incluidas las ofertas firmes y detalladas de los contratistas, antes de que su prestamista le dé la aprobación final de su préstamo hipotecario.

Señales de problemas de cimentación

Si bien el comprador de vivienda promedio no está calificado para evaluar los problemas de los cimientos, debe estar atento a los signos reveladores de daños estructurales mientras realiza la búsqueda de su casa:

• Pisos caídos o desnivelados
• Puertas y ventanas que no cierran correctamente
• Grietas en las paredes, especialmente sobre puertas y ventanas
• Grietas grandes en pisos de concreto
• Paredes del sótano que se arquean o tienen grietas horizontales
• Moho o humedad excesiva en el sótano o entrepiso

De forma aislada, una sola de estas características podría no revelar necesariamente un daño subyacente en los cimientos. Pero si identifica múltiples rasgos en una sola casa, es una buena indicación de que debe hacer que un experto realice una inspección más exhaustiva.

Las fundaciones rara vez fallan de la noche a la mañana. Con mayor frecuencia, las causas fundamentales de los problemas estructurales se originan durante la construcción de la casa. La preparación inadecuada del suelo, las opciones de diseño deficientes y los materiales inferiores sientan las bases para los problemas de cimientos que podrían tardar años en manifestarse.

» MÁS: ¿Cuánto cuestan las reparaciones de cimientos?

Asentamiento de la casa frente a daños en los cimientos

Las grietas en los cimientos dan miedo, pero por lo general son solo el subproducto de un proceso común e inofensivo conocido como «asentamiento».

El asentamiento ocurre gradualmente durante muchos años a medida que la casa y el suelo debajo de ella se expanden y contraen con los cambios estacionales en los niveles de temperatura y humedad.

Las grietas que se forman como resultado del asentamiento no deberían preocuparle. La mayoría de los cimientos modernos admiten hasta 1″ de asentamiento, y los cimientos de losa se pueden diseñar para manejar hasta 4″ de movimiento del suelo. Y si le preocupa que estropeen la apariencia de una casa, puede completarlos de forma rápida y económica.

Pero, ¿cómo juzga si una grieta en los cimientos es el resultado de un asentamiento normal o un síntoma de algo más serio?

Según Walt Keaveny, ingeniero y especialista en gestión de riesgos en la industria de la construcción de viviendas, puede evaluar la gravedad de las grietas en los cimientos en función de su tamaño:

• Insignificante : rayita a 1/8″
• Moderado: 3/16″ a 9/16″
• Severo: 9/16″ a 1″
• Muy grave: más de 1″

Tenga en cuenta que esta es solo una guía general: debe consultar con un ingeniero estructural para determinar si las grietas en los cimientos de una casa específica son imperfecciones cosméticas o una preocupación genuina.

¿Una inspección de la casa descubrirá problemas de cimientos?

Respuesta corta: un inspector de viviendas puede detectar problemas en los cimientos, pero no está obligado a hacerlo. Si le preocupa el daño a los cimientos, debe pagarle a un ingeniero estructural para que realice una evaluación exhaustiva de la integridad estructural de la casa.

Por qué una inspección general de la casa no es suficiente

Los inspectores de viviendas son generalistas. Están capacitados para identificar síntomas de problemas potenciales en sistemas domésticos comunes, pero no son expertos en ninguno de ellos.

De acuerdo con las pautas de la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Viviendas (ASHI), los inspectores de viviendas deben «inspeccionar» y «describir» los cimientos. «NO están obligados a proporcionar servicios o análisis de ingeniería o arquitectura» u «ofrecer una opinión sobre la idoneidad de los sistemas y componentes estructurales».

La buena noticia es que muchos inspectores de viviendas señalarán posibles daños estructurales. Una encuesta encontró que el 8,9% de los informes de inspección incluían evidencia de problemas de cimentación.

Independientemente, los inspectores generales no están capacitados para diagnosticar el problema subyacente o recomendar reparaciones. Para eso, necesitarás un ingeniero estructural.

Contratación de un ingeniero estructural para una inspección de cimientos

La mayoría de los ingenieros estructurales cobran de $100 a $150 por hora, y el costo típico de una inspección de cimientos es de $300 a $1000 por HomeAdvisor.

Los costos reales de inspección de cimientos dependen de varios factores, que incluyen:

• El tamaño de la casa
• El tipo de fundación

» MÁS: Compare cotizaciones de ingenieros estructurales locales.

Qué hacer después de una inspección de cimientos

El siguiente paso después de la inspección de la base es solicitar presupuestos de reparación de varios contratistas calificados. Envíeles el informe escrito del ingeniero y solicite ofertas basadas en sus recomendaciones específicas.

Después de que su contratista complete las reparaciones de los cimientos, debe pagarle a su ingeniero estructural para que revise el trabajo y confirme por escrito que el contratista lo realizó de acuerdo con las recomendaciones del informe de inspección.

Esto no solo ayudará a protegerlo de mano de obra de mala calidad, sino que, como explica el inversionista de bienes raíces J Scott en The Book on Estimating Rehab Costs , también transferirá «alguna o toda la responsabilidad» al ingeniero si las reparaciones no logran resolver el problema subyacente. cuestiones de la fundación.

¿Cuánto cuestan las reparaciones de cimientos?

El propietario promedio paga alrededor de $4500 para reparar los problemas de los cimientos, según datos de HomeAdvisor. Sin embargo, los costos varían drásticamente según la gravedad del daño y la naturaleza precisa de la reparación.

Estos son los síntomas comunes del daño de la base y lo que puede esperar pagar para solucionar el problema subyacente:

Y estas son las reparaciones que un ingeniero estructural podría recomendar para problemas comunes de cimientos, junto con sus costos:

» MÁS: Obtenga cotizaciones de reparación de cimientos de contratistas locales de confianza

Consejos para comprar una casa con problemas de cimientos

Incluya una contingencia de inspección en su oferta

Si hace una oferta por una casa que sospecha que tiene problemas con los cimientos, debe tener cuidado de incluir una inspección de contingencia.

La contingencia de inspección le permitirá anular el contrato de compra dentro de un período específico si una inspección revela problemas que el vendedor no reveló (y probablemente ni siquiera sabía) por adelantado.

Negociar por concesiones

A menos que el vendedor haya revelado el daño de los cimientos y lo haya incluido en el precio de lista de la casa, es común renegociar después de descubrir problemas ocultos.

Aquí hay cuatro concesiones comunes que puede pedirle a su vendedor que haga:

No existe una estrategia única para renegociar un acuerdo de compra de vivienda. Depende de sus prioridades y las del vendedor, la voluntad del vendedor para negociar y otros factores, como cuánto tiempo ha estado la casa en el mercado y qué tan rápido se están vendiendo las casas locales.

Cómo los problemas de los cimientos afectan su seguro de vivienda

Su prestamista no le permitirá cerrar su hipoteca sin una póliza de seguro de vivienda vigente. Afortunadamente, no debería tener demasiadas dificultades para asegurar su propiedad.

Las compañías de seguros a menudo suscribirán una póliza de propietarios de viviendas en una propiedad en peligro siempre que el comprador acepte completar las reparaciones dentro de un plazo específico, generalmente alrededor de 30 días.

E incluso en casos extremos, como cuando la propiedad estará desocupada durante reparaciones extensas o los costos de renovación exceden el valor actual de la casa, aún tiene múltiples opciones.

Estas pólizas denominadas «reparadoras» cubren menos riesgos que los seguros convencionales para propietarios de viviendas, por lo que debe volver a solicitar la cobertura tradicional una vez que se completen las reparaciones.

Nota: Las pólizas de seguro de hogar generalmente solo cubren reparaciones de cimientos cuando el daño ocurre como resultado de un riesgo cubierto, como un incendio o una fuga repentina de plomería. Por lo tanto, no compre una casa con problemas de cimientos menores a moderados y espere que su seguro pague las reparaciones más adelante si el daño se vuelve más severo.

» MÁS: Comprensión de los diferentes tipos de seguros para propietarios de viviendas