¿Qué perjudica a la tasación de una vivienda? 16 factores que pueden reducir el valor

Se acerca la evaluación programada de su casa y, sin importar las circunstancias, siempre es un evento intimidante. Ya sea que planee comprar, vender o refinanciar su casa, la opinión de un tasador tiene mucho peso. ¿Qué es lo que perjudica la tasación de una vivienda? ¿Hay algo que pueda hacer al respecto?

El prestamista buscará un valor de tasación para determinar cuánto está dispuesto a prestar en una propiedad. La cantidad que puede pedir prestada a través de un préstamo con garantía hipotecaria también dependerá de la tasación de su casa.

Por lo tanto, usted no sería la primera persona en llamar a su personal de mantenimiento en estado de pánico o pasar la aspiradora frenéticamente antes de una tasación, mientras le pide al universo el valor más alto.

Echemos un vistazo a 16 factores que pueden afectar su evaluación y por qué son importantes.

¿Cuánto vale su casa?

La alta demanda de refinanciamiento y préstamos de compra ha provocado retrasos en la evaluación en algunos mercados. Mientras espera que su tasación entre en el cronograma, satisfaga sus curiosidades con una verificación gratuita del valor de la vivienda a través de Home Value Estimator (HVE) de HomeLight.

Nuestro HVE combina datos públicos, incluidos registros de impuestos y evaluaciones, y extrae registros de ventas recientes de otras propiedades en su vecindario. Mediante un breve cuestionario, también tenemos en cuenta detalles específicos sobre su hogar, como el tipo de propiedad y la condición descrita.

Ingrese su dirección y le proporcionaremos una estimación preliminar del valor de la vivienda en menos de dos minutos. Aunque no es un sustituto de una tasación, un estimador del valor de la vivienda en línea es un punto de partida útil para orientarse en el proceso de tasación.

¿Por qué importa el valor de tasación?

El objetivo de una tasación es proporcionar un “ análisis independiente e imparcial de los bienes inmuebles ”, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Los tasadores están certificados y autorizados para realizar estos servicios.

El cliente del tasador suele ser el prestamista, y el valor de tasación determina la cantidad de fondos que un prestamista está dispuesto a proporcionar o la cantidad de capital de la que puede pedir prestado un propietario.

“Los prestamistas quieren saber cuánto generaría esa propiedad en un mercado abierto, para que puedan asegurarse de que el préstamo esté suficientemente respaldado por la garantía”, dice Rodman Schley , presidente nacional de 2021 del Appraisal Institute , un profesional global con sede en Chicago. Asociación de Tasadores de Bienes Raíces.

La tasación también ayuda a proteger a un comprador de vivienda financiado de un riesgo potencial.

“Digamos que el comprador pierde su trabajo un año después”, dice Mike Ford , un tasador certificado de bienes raíces en el sur de California desde 1986. “Si están patas arriba, no pueden vender la casa y es probable que tener una ejecución hipotecaria. Si lo compran al valor correcto y algo sucede dentro de un año o dos, probablemente puedan salir con la piel intacta. Es posible que no obtengan ningún beneficio, pero es posible que no sufran ninguna pérdida o, al menos, una pérdida tan grande”.

¿Qué buscan los tasadores?

Por lo general, los tasadores seguirán el Informe Uniforme de Tasación Residencial , un formulario estandarizado que ayuda a los tasadores a evaluar una propiedad según sus características.

El informe clasifica la evaluación de un tasador en algunas categorías principales, que incluyen vecindario, sitio y mejoras. Estas son algunas de las casillas principales que un tasador revisará y comentará en su informe.

Vecindario:

• ¿Están aumentando, estables o disminuyendo los valores de las propiedades en el área?
• ¿Hay escasez, equilibrio o sobreoferta de viviendas?
• ¿La ubicación es urbana, suburbana o rural?
• ¿El crecimiento en el área es rápido, estable o lento?

Sitio:

• ¿Cuál es la clasificación y descripción de la zonificación?
• ¿Es legal el cumplimiento de la zonificación?
• ¿Los servicios públicos son eléctricos o de gas? ¿Están conectados con el público?
• ¿El agua y el alcantarillado están conectados al público?
• ¿Está la propiedad en una zona de inundación?

Mejoras:

• ¿Cuál es el total de pies cuadrados de superficie habitable bruta por encima del nivel del suelo?
• ¿Cuántos años tiene la casa?
• ¿Cuál es el número total de habitaciones, dormitorios y baños?
• ¿Cuál es el tipo de base? ¿Hay evidencia de humedad o asentamiento?
• ¿Hay un espacio angosto, un sótano parcial o un sótano completo?
• ¿Hay un ático?
• ¿Hay evidencia de infestación?
• Tiene bomba de sumidero?
• ¿Cuál es el estado de la propiedad?
• ¿Existen deficiencias físicas que afecten la habitabilidad, la solidez o la integridad estructural de la propiedad?
• ¿Cuál es la condición del interior: pisos, paredes, molduras y acabados?
• ¿Hay un garaje y cuántos coches caben?
• ¿Cómo se ve el exterior? ¿Hay algún problema con las paredes de los cimientos, las paredes exteriores, la superficie del techo, las canaletas y los bajantes, las ventanas y las pantallas?
• ¿Hay chimenea, patio/terraza, piscina, estufa de leña, cerca o porche?
• ¿Qué electrodomésticos incluye la vivienda?

Un tasador compilará estos hallazgos, así como las exhibiciones requeridas, incluido un mapa de calles que muestre la ubicación de la propiedad en cuestión, un croquis exterior del edificio, fotos claras y cualquier otra información necesaria.

El método de tasación más común que usan los tasadores es el enfoque de comparación de ventas, que consiste en echar un vistazo a las propiedades vendidas recientemente en el área con características similares y luego ajustar el valor en dólares de la propiedad en cuestión en función de las diferencias competitivas.

¿Qué puede perjudicar una tasación?

Ahora que sabe lo que generalmente busca un tasador y por qué se usan las tasaciones, repasemos algunos de los principales factores que pueden resultar en un valor de tasación más bajo para su casa.

1. Ubicación menos deseable

Las características del vecindario, como si el área está creciendo rápidamente o lentamente, se abordarán directamente en el informe de evaluación.

Además, los compradores gravitan hacia áreas con características deseables, como escuelas de calidad, senderos para caminar, parques y un acceso rápido a tiendas y restaurantes, lo que aumenta los valores de las compensaciones en el área.

Las casas ubicadas donde hay un alto nivel de delincuencia o escuelas de baja calificación probablemente tendrán un valor más bajo en comparación. Las molestias a la vista cercanas o los altos niveles de ruido también pueden reducir el valor de tasación de su casa.

“Si estás en Beverly Hills, puedo decirte que tiene un impacto definitivo ”, dice Ford. Comparó el nivel de ruido a una cuadra de la autopista con “el Gran Premio de Mónaco”. Los vendedores en esa ubicación podrían tener una casa valorada entre un 10% y un 20% menos que otras ubicadas a varias cuadras de distancia, dice Ford.

En relación con esto, un alto volumen de alquileres a corto plazo, especialmente si están mal administrados ( -10%-15% en valor) y los riesgos para la salud conocidos, como la proximidad a un sitio de fracking ( -24% en valor) son factores de ubicación adicionales. que puede afectar su evaluación.

2. Mercado inmobiliario lento

Un tasador también tendrá en cuenta las condiciones del mercado local.

Si los valores de las propiedades están disminuyendo, hay un exceso de oferta de viviendas y las casas tardan más de seis meses en venderse, esto podría indicar un mercado inmobiliario con una demanda débil que se traduce en valores de propiedad más bajos.

Un alto volumen de propiedades en dificultades en su área también podría suprimir el crecimiento de los precios, y las tendencias a la baja en curso en el mercado podrían requerir que un tasador ajuste adecuadamente para transacciones comparables.

Sin embargo, el mercado de la vivienda ha sido todo menos lento en los últimos años en gran parte del país. Y se prevé que el mercado inmobiliario de 2022 se mantenga fuerte.

Incluso cuando las guerras de ofertas retroceden un poco en respuesta a los desafíos de asequibilidad, el 95% de los agentes inmobiliarios de todo el país dicen que es un mercado de vendedores, según el informe de tendencias de fin de año 2021 de HomeLight.

3. Mal diseño

Dependiendo de cuándo se construyó su casa, su plano de planta puede estar más compartimentado en comparación con los diseños abiertos populares en las construcciones modernas de hoy.

El informe de tasación le da al autor la oportunidad de incluir un boceto para mostrar si el plano de planta de una propiedad es «atípico o funcionalmente obsoleto, lo que limita el atractivo del mercado para la propiedad en comparación con las propiedades de la competencia en el vecindario».

Así que sí, es posible que su tasador arroje sombra a su cocina o dormitorios cerrados que cuelgan justo al lado del comedor. Pero tales arreglos no siempre reducirán su tasación, según Tom Heuser , un agente de bienes raíces de gran venta en Las Vegas.

«Si encontramos un comprador que está dispuesto a comprar una casa a un precio determinado, hemos superado esa ‘obsolescencia funcional'», dice, y agrega que es más probable que vea a un tasador reducir el valor de un valor inusual. diseño cuando alguien refinancia una casa.

4. Falta de atractivo exterior

No necesariamente se puede poner precio al atractivo exterior a través de métodos de tasación cuantitativos, pero los tasadores sí lo tienen en cuenta cualitativamente al reconciliar ese valor final, según Ford, el tasador de mucho tiempo en el sur de California.

Si no está seguro de si debe cortar el césped recién cortado, ordenar su jardín y exhibir algunas macetas coloridas, deje que esta sea su señal para dirigirse a Home Depot para recoger algunas bolsas de compost. La encuesta de atractivo exterior de HomeLight se hace eco de que el cuidado básico del césped, la aplicación de corteza fresca y la adición de algunos jardines de gama baja agregan más de $ 3,505 en valor de reventa en promedio.

5. Interior anticuado

Hay una sección en el informe de tasación para indicar dónde una casa «necesita reparaciones… renovaciones o remodelaciones».

Schley, el presidente del Appraisal Institute, dice que un tasador observará si alguna área de su hogar, particularmente la cocina y los baños, necesitará alguna remodelación en el futuro cercano. Si es así, eso probablemente disminuirá el valor de su casa.

Un tasador notará un valor particular para electrodomésticos de cocina de alta gama o encimeras de cuarzo, por ejemplo. Pero si tiene «acabados indeseables», como cuarzo verde o electrodomésticos blancos en lugar de acero inoxidable, ahí es donde podría abollarse, según la experiencia de Heuser.

“Siguen siendo los mismos electrodomésticos de gama alta, pero los compradores dicen: ‘No quiero electrodomésticos blancos; No me importa lo buenos que sean. Tengo que reemplazar estos, y tengo que reemplazar ese cuarzo verde’”, agrega Heuser.

A los compradores que aprecian la artesanía de una casa antigua todavía les gusta ver toques que reflejan los tiempos actuales. “Una casa de la década de 1970 que ha estado bien mantenida se venderá asombrosamente bien”, agrega Mason Spurgeon , un tasador certificado de bienes raíces en general desde 2004 que maneja tasaciones en Missouri, Illinois e Iowa.

6. Infestación o daño de plagas

Definitivamente no desea que el tasador marque «sí» en el cuadro que registra si hay evidencia de una infestación. Excrementos de ratones en el sótano, madera ahuecada o dañada por termitas: estos son problemas importantes que se deben abordar antes de que llegue un tasador. Si sospecha que hay un problema de plagas, contrate al profesional adecuado para una evaluación. Luego, pague para solucionar el problema y obtenga una certificación de que se ha solucionado el problema.

7. HVAC viejo o roto

Las personas necesitan calefacción y refrigeración adecuadas para vivir cómodamente en una casa. Un sistema HVAC defectuoso será un problema obvio. Pero un HVAC antiguo también puede reducir su valor de tasación, especialmente si las casas vecinas tienen unidades más nuevas. Un tasador puede considerar si su HVAC ha pasado su vida útil estimada. El costo promedio de reemplazar un sistema HVAC es de aproximadamente $ 8,000 , que los compradores de vivienda no querrán pagar unos meses después de mudarse si pueden evitarlo.

8. Problemas estructurales o de cimentación

Cuando se trata de problemas importantes como una base agrietada, es mejor ser sincero con el tasador sobre lo que sabe. Eso significa darle al tasador cualquier oferta o estimación para el trabajo. Un tasador puede tener en cuenta ese costo en sus cálculos en lugar de usar una cifra más general, que puede tener un sesgo alto.

“No intente ocultar información porque tiene miedo de decírnoslo y tenemos que adivinar”, dice Spurgeon. “Podemos resolver lo que necesitamos y lo que no necesitamos. Cuanto más comunicativo y honesto seas, menos probable será que sigamos investigando”.

9. Construcción de mala calidad

Un tasador observará los materiales de su casa y la mano de obra para proporcionar una calificación de calidad a su tasación. Se otorgarán calificaciones más bajas a las viviendas con “acabados básicos, materiales de bajo costo y refinamientos y mejoras limitadas”, según Fannie Mae.

Si hay evidencia de que el constructor que construyó la casa no tenía habilidades profesionales o que la casa tiene sistemas mecánicos de mala calidad, como electricidad y plomería, eso también afectará la calificación de calidad. Un tasador también tendrá en cuenta cómo se compara la calidad de los materiales y la mano de obra de su casa con la de sus vecinos.

10. Mayor edad

La edad es solo un número. El hecho de que un tasador realice ajustes en función de la antigüedad de su propiedad depende de qué tan bien se haya mantenido al día con la casa y si ha realizado alguna renovación.

Si la casa ha sido “ renovada a un grado comparable ” a las casas más jóvenes, es posible que no vea una reducción de valor a pesar de que haya una gran diferencia de edad, según una publicación de blog de Jamie Owen, un tasador residencial certificado en Cleveland.

Sin embargo, si la casa muestra signos bastante serios de desgaste, es probable que requiera un ajuste si las propiedades vecinas permanecen en mejores condiciones.

11. Menos camas y baños

Si una casa tiene menos dormitorios y baños, eso generalmente se traduce en menos pies cuadrados, que es uno de los principales factores que los tasadores consideran en sus cálculos, dice Schley. Si su casa tiene muchos pies cuadrados pero menos habitaciones de lo normal para el área, eso también puede reducir su valor de tasación, ya que podría significar que un comprador potencial querrá reconfigurar la propiedad en el futuro.

12. Desorden extremo o señales de abandono

Un calcetín suelto o un poco de desorden no arruinarán la tasación de su casa, ya que los tasadores están capacitados para ver más allá del desorden. Sin embargo, nunca es un mal plan ordenar, poner los platos en el lavavajillas, pasar la aspiradora y limpiar las encimeras antes de que llegue un tasador.

También es práctico mostrar una casa limpia: desea asegurarse de que un tasador pueda acceder fácilmente a cada parte de la propiedad para que pueda tomar fotos y medir con precisión. Una casa muy desordenada puede impedir que un tasador acceda a ciertas partes de la casa, lo que afecta la tasación. Además, los signos de negligencia, como la pintura descascarada o el moho, pueden afectar negativamente el valor de su casa.

13. Falta de comodidades

COVID-19 creó una mayor demanda de cualquier característica del hogar que le permita reunirse y entretenerse al aire libre.

La encuesta de otoño de 2021 de HomeLight encontró que los agentes de bienes raíces citan las áreas de estar al aire libre como la tercera prioridad más grande entre los compradores de vivienda de hoy, solo superada por una oficina en casa y un gran distrito escolar. Un tasador marcará si una casa tiene patio/terraza, piscina, cerca, porche u otro servicio similar.

Estas características tienden a agregar el mayor valor en áreas que tienen viviendas medianas y de gama alta con lotes más grandes , o donde los patios brindan suficiente espacio para sentarse al aire libre o un hoyo para nadar en el patio trasero sin sentirse apretado. Si sus vecinos tienen estos servicios pero su casa carece de ellos, podría reducir su valor de tasación. Nuestra investigación muestra que las siguientes comodidades al aire libre han aumentado de valor en 2021:

• Piscinas (agregue un valor estimado de $ 27,000 en el valor de la vivienda )
• Cocinas al aire libre (agregue un valor estimado de $ 10,000 en el valor de la vivienda )
• Cubiertas (agregue un valor estimado de $ 7,000 en la vivienda )

14. Clasificación de zonas de inundación

Los tasadores investigarán el riesgo de inundación de una casa como parte de su evaluación. Registrarán si la casa se encuentra en un área especial de riesgo de inundación de FEMA (Agencia Federal para el Manejo de Emergencias) y el número de mapa de FEMA para la propiedad.

En general, una casa clasificada como zona de inundación que requiere un seguro contra inundaciones valdrá menos (aunque las propiedades frente al mar tienden a ser una excepción notable).

Un estudio que evaluó el valor de las casas en la ciudad de Nueva York después del huracán Sandy encontró que las propiedades de bajo costo de hasta $284,921 disminuyeron en un 15.8 % en valor cuando se colocaron recientemente en una zona de inundación .

FEMA vuelve a inspeccionar las áreas de vez en cuando y es posible que su zona haya cambiado. Es aconsejable verificar su zona nuevamente si planea vender su casa, ya que se anticipa que las llanuras aluviales proyectadas crecerán hasta un 45% para fines de siglo .

15. Prohibido estacionar

Un tasador marcará si su casa tiene entrada para auto, garaje, estacionamiento techado o si no tiene almacenamiento para automóviles y designará cuántos lugares de estacionamiento tiene su casa en total. Si tiene una casa de un solo garaje en un vecindario de dos garajes, es probable que requiera un ajuste en la tasación. Pero si estás en un entorno urbano donde nadie tiene estacionamiento, esa es otra historia.

16. Compensaciones antiguas o el tasador carece de conocimiento local

A veces, un tasador trabaja fuera de un área de cobertura regular, por lo que no está tan familiarizado con las condiciones del mercado y las ventas anteriores en esa área, algo que Spurgeon, nuestro tasador del medio oeste, llama «competencia geográfica».

Un ejemplo de dónde esto podría entrar en juego es un lugar donde los residentes saben que se está construyendo un centro de distribución de Amazon.com. “El mercado está saltando como loco”, dice Spurgeon, pero si encuentra un tasador que no está familiarizado con esta noticia, “puede sacar ventas que son demasiado viejas”.

Es probable que no pueda elegir qué tasador visita su casa. Sin embargo, Spurgeon dice que los profesionales que conoce se toman el tiempo para preguntar a sus colegas sobre un área que es nueva para ellos. Por lo tanto, es útil preguntarle a su tasador si está familiarizado con el vecindario o si tiene algún contacto que pueda usar para investigar.

¿Qué puede perjudicar una evaluación de la FHA o VA?

Si está comprando una casa con un préstamo de la FHA o VA , o está vendiendo a un comprador que está usando uno de estos tipos de préstamos, tiene un poco más en qué pensar, dice Kim Spear , una importante agente de bienes raíces en Ashburn, Virginia. . Los préstamos de la FHA y VA hacen que ser propietario de una vivienda sea más alcanzable, pero también vienen con requisitos de tasación más estrictos que esencialmente requieren una «mini inspección de la vivienda», dice ella.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) tiene requisitos mínimos de propiedad (MPR) que un tasador con licencia de la FHA debe tener en cuenta. En cuanto a los préstamos VA, los MPR son similares y someten a su casa a una evaluación más exhaustiva. Estas son algunas de las cosas principales que un tasador buscará con estos tipos de préstamos:

• Pintura a base de plomo desconchada
• Falta de drenaje adecuado
• Fugas de agua o mala presión de agua
• Fugas o reparaciones mayores en el techo
• Servicios públicos de trabajo como calefacción, alcantarillado y agua.
• No hay características «operables o útiles», como un techo o un electrodoméstico que deba reemplazarse en los próximos dos años
• Sin contaminantes peligrosos del suelo como olores fuertes o charcos de líquido.

¿Qué es más probable que perjudique la tasación de una vivienda en 2022?

Si su tasación llega por debajo del valor del contrato en 2022, la causa más probable será un mercado inmobiliario que cambia rápidamente. En el tercer trimestre de 2021, los precios de las viviendas aumentaron en dos dígitos en el 78% de las áreas metropolitanas , según datos de NAR.

Cuando los precios suben tan rápido, es posible que las compensaciones que utiliza un tasador en su análisis no coincidan con lo que un comprador está dispuesto a pagar por su casa en las condiciones inmediatas.

Spear brinda un ejemplo: si un comprador ofrece $400,000 por su casa, pero las únicas compensaciones disponibles son para casas que se vendieron por $350,000 hace un mes, podría generar una brecha de tasación.

En mayo de 2021, el 19 % de las tasaciones fueron inferiores al precio del contrato, según CoreLogic (en enero de 2020, solo el 7 % de las tasaciones fueron inferiores en comparación). NAR informa que el 21 % de los contratos se retrasaron debido a problemas de evaluación en octubre de 2021.

Sin embargo, con la competencia actual, Spear está viendo que más compradores renuncian a la contingencia de tasación u ofrecen cobertura de brecha de tasación para mejorar la solidez de su oferta.

“Los compradores continúan comprando una casa cuando las tasaciones son bajas, especialmente cuando aumentan el precio de venta para ser competitivos y ser la persona afortunada en comprar esa casa”, dice Spear.

Cómo saltarse la tasación

Independientemente de las circunstancias, el proceso de evaluación puede ser desalentador y estresante. Lo más probable es que la venta, el refinanciamiento o la compra de su casa se realicen sin contratiempos si la tasación de la casa es determinada.

Una forma de evitar contratiempos en la tasación es trabajar con un comprador de bienes raíces en efectivo. Una oferta en efectivo elimina la necesidad de una tasación ordenada por el prestamista y, por lo general, acelera significativamente el cronograma de cierre.

Si está interesado en una transacción sin complicaciones que elimine el riesgo de una tasación por debajo del valor del contrato, considere solicitar una oferta en efectivo de la plataforma de venta simple de HomeLight .

Ingrese su dirección y proporcione información básica sobre su propiedad, y HomeLight le hará una oferta en efectivo dentro de las 48 horas.

De lo contrario, revise estos 16 factores que pueden perjudicar la tasación de una vivienda y tenga en cuenta que se incluirán en la evaluación de su vivienda. Reconozca que algunos aspectos estarán fuera de su control y despeje el camino para facilitar el trabajo del tasador siempre que sea posible.

Fuente de la imagen del encabezado: (Alexey Suslyakov / Unsplash)