Puede comprar una casa con un gravamen en su contra, pero el vendedor debe liquidar el gravamen antes de la venta. El comprador puede incluir el gravamen en su oferta, pero el vendedor puede usar una venta corta para vender si tiene problemas financieros.
¡Encuentra la casa de sus sueños, pero cuando ejecuta su búsqueda de título descubre que hay un gravamen contra ella! ¿Todavía puedes comprarlo? ¿Deberías correr por las colinas?
Estamos aquí para guiarlo a través de él.
Lo que debe saber ANTES de comprar una casa con un gravamen en su contra
Si está interesado en comprar una casa que tiene un gravamen, hay ciertas cosas que debe saber antes de hacer su oferta y especialmente antes del día de cierre.
¿Qué es un gravamen sobre una casa?
Los gravámenes sobre la propiedad son bastante fáciles de entender. Básicamente, son un reclamo legal sobre un activo (¡como una casa!). Un acreedor puede reclamar un gravamen sobre su casa si le debe dinero. Si no paga, ellos pueden recibir su casa como pago.
Intenso, ¿verdad?
Aquí hay un poco más de información:
Si el acreedor en cuestión quiere que su gravamen se mantenga en la corte, entonces debe presentarlo a través de la oficina de registros del condado. Si lo hacen de otra manera, es poco probable que la ley reconozca el reclamo.
Debido a que tienen que presentar gravámenes a través de la oficina de registros del condado, los gravámenes son un asunto de registro público. Esto significa que cualquier persona puede buscar una propiedad para ver si tiene (¡o ha tenido alguna vez!) un gravamen en su contra.
Sin embargo, todavía puedes dormir tranquilo esta noche. Esto se debe a que la oficina de registros del condado no aprueba todas las solicitudes de gravamen que recibe. Por lo tanto, no tiene que preocuparse de que alguien ponga un gravamen contra su casa simplemente por despecho.
Sin embargo, si el gravamen es válido, una vez que la oficina de registros del condado procese la solicitud, el equipo notificará a la persona propietaria de la vivienda. Les informarán el motivo exacto del gravamen y cuánto tiempo tienen hasta que el acreedor recupere la propiedad.
Lo último que debe recordar es que , si bien un gravamen puede afectar su puntaje de crédito , está vinculado a su propiedad, no a usted.
Para obtener más información sobre los diferentes tipos de gravámenes y su impacto, puede hacer clic aquí .
¿Por qué querría comprar una casa con un gravamen sobre ella?
El tipo más común de gravamen es un gravamen fiscal. Los propietarios de viviendas pueden recibir un gravamen fiscal sobre su hogar si no pagan sus impuestos sobre la propiedad. Como se mencionó, los gravámenes siempre se adjuntan a una propiedad, no a una persona.
Entonces, supongamos que encuentra la casa de sus sueños y está muy emocionado de hacer una oferta. Solo entonces descubres que tiene un gravamen fiscal. Si tuviera que seguir adelante con la compra de la casa, entonces ese gravamen fiscal se convertiría en su responsabilidad.
Debido a esto, es probable que sus amigos, familiares y agentes de bienes raíces le hayan dicho que necesita mudarse de esta casa. Dicen que habrá otros que no vengan con tanto dramatismo.
Pero a veces, cuando realmente se ha enamorado de una casa, aún puede valer la pena tomarse un poco de tiempo y esfuerzo extra para resolver un gravamen.
Así es como lo haces:
¿Cómo se compra una casa con un gravamen sobre ella?
Aquí hay un tutorial paso a paso de cómo comprar una casa con un gravamen:
1. Determinar el precio del gravamen
Lo primero que debe hacer cuando descubre que la casa que desea comprar tiene un gravamen contra ella es averiguar cuánto es realmente el gravamen.
Una vez que tenga esta cifra frente a usted, será mucho más fácil para usted determinar si desea o no seguir adelante con la compra.
2. Cree una estrategia de pago
Una vez que sepa el monto del gravamen, el siguiente paso en el proceso de compra de una casa que tiene un gravamen es averiguar cómo va a pagar el gravamen. Esto se debe a que el gobierno local no permitirá que se refinancie o venda una casa con un gravamen en su contra.
Hay muchas maneras de determinar la estrategia de pago para un gravamen. Una de las formas más comunes es que la persona que vende la casa se asocie con sus acreedores.
A veces, un vendedor puede negociar un gravamen con sus acreedores, quienes estarían felices de conformarse con algo de dinero en lugar de nada de dinero. Y, a veces, los acreedores colocaron el gravamen por error. Si ese es el caso, el vendedor debe asociarse directamente con el acreedor para obtener la liquidación antes de venderle a usted.
Pero a veces, este no es el caso. Si los acreedores no ceden, el gravamen es legítimo y el vendedor no tiene fondos para liberar el gravamen por sí mismo. Si este es el caso, es probable que usted, como comprador, deba cubrir el costo del gravamen en su oferta.
3. Pagar el gravamen
A veces, el vendedor de la casa ya tendrá suficiente capital en su casa para que incluir el gravamen en el precio de la casa no sea un gran problema. La equidad es el porcentaje de su casa que realmente posee. Su prestamista posee el resto hasta que termine de pagar su hipoteca.
Sin embargo, a veces, el gravamen de la vivienda (cuando se suma al monto restante de la hipoteca) es mayor que el valor líquido que el vendedor tiene en su vivienda.
Por ejemplo, el comprador debe $100,000 en su hipoteca y tiene un gravamen fiscal de $25,000, entonces su oferta de $115,000 (¡aunque sea competitiva!) todavía no es suficiente para hacerse cargo de la deuda total.
¿Qué se supone que debes hacer si esto te sucede? ¿Abandonar la venta? Podrías, pero todavía hay otra opción.
4. Trabaje con la compañía de seguros de títulos
Los gravámenes de impuestos a la propiedad son notorios por tener precedente como primer gravamen sobre la hipoteca.
¿Qué significa esto? Significa que la institución que le dio al vendedor el dinero para comprar su casa en primer lugar puede negarse a permitirle venderla. Es decir, hasta que el IRS (Servicio de Impuestos Internos) acuerde hacer que el gravamen del impuesto a la propiedad sea SECUNDARIO a la hipoteca. Esto significa que el vendedor tiene que pagar su hipoteca primero, lo que la convierte en una prioridad financiera sobre el gravamen.
Si esto sucede, la compañía de seguros de títulos (cuyo trabajo es literalmente investigar el título de una casa y asegurarse de que sea libre y claro, es decir, sin gravámenes adjuntos) debe comunicarse con los acreedores para ver si el préstamo puede ser liquidado. Si esto aún no es posible, entonces es probable que el comprador y el vendedor tengan que realizar una venta corta.
¿Qué es una venta corta?
A veces, cuando un propietario debe más de lo que vale la casa (es decir, el costo de los pagos restantes de la hipoteca más el costo de liquidar el gravamen) y puede demostrar que tiene dificultades financieras, su prestamista puede aprobar una petición especial para él.
Esta petición les permitiría vender legalmente su casa por menos del monto restante del préstamo. Usted llama a esto una venta corta. Y a veces, puede funcionar en casas con gravámenes en su contra.
Para obtener más información sobre las ventas en corto, haga clic aquí. Si desea conocer la diferencia entre una venta corta (vender una casa por menos de su valor) y una ejecución hipotecaria (cuando el banco recupera la casa por completo) , puede obtener más información aquí .
¿Cuáles son los riesgos de comprar una casa con un gravamen?
El mayor riesgo de comprar una casa con un gravamen es el hecho de que los gravámenes se adhieren a la propiedad, no a la persona. Entonces, al comprar la casa, esencialmente estás reviviendo a una persona de su inmensa carga legal y financiera y asumiéndola tú mismo.
Si amas la casa lo suficiente, podría valer la pena. También podría considerar comprar una propiedad de un amigo o familiar que se encuentre en dificultades financieras para liberarlos del gravamen. Cualquiera que sea el razonamiento detrás de su elección, debe ser consciente de la carga financiera que está asumiendo y tomar la decisión con los ojos bien abiertos.
Una vez que firme los papeles de cierre, la casa (¡gravamenes y todo!) es completamente su responsabilidad.
También vale la pena mencionar que a veces, cuando alguien no ha estado pagando a sus acreedores, tampoco ha estado cuidando muy bien su casa. Si este es el caso, es posible que la casa que tiene el derecho de retención también necesite reparaciones extensas para que sea realmente habitable.
A veces, los propietarios de viviendas posponen estas reparaciones a propósito porque saben que van a perder su casa, por lo que dejan de cuidarla. Pero a veces, es porque realmente no pueden permitirse el lujo de mantener sus hogares como habitables.
Si este es el caso, entonces tendrá que decidir si cree que vale la pena el gasto adicional de hacer reparaciones en su nuevo hogar además de pagar el gravamen.
¿Debe trabajar con un agente de bienes raíces al comprar una casa con un gravamen?
¡Sí! Siempre es una mejor idea asociarse con un agente de bienes raíces cuando compra o vende una casa. Sin embargo, es aún más importante asociarse con un agente inmobiliario cuando tiene la intención de entablar una relación inmobiliaria «complicada».
Los gravámenes pueden ser complicados. Comprar o vender una propiedad con un gravamen adjunto puede ser aún más complicado. Por eso, es una buena idea tener a tu lado a alguien con años de experiencia en la industria. Su agente de bienes raíces puede actuar como un faro para guiarlo, una caja de resonancia para sus preocupaciones y frustraciones, así como su entrenador cuando las cosas se ponen difíciles.
Si está buscando un agente que realmente tenga en cuenta sus mejores intereses y que no le cobre un ojo de la cara por sus servicios, entonces no busque más allá de Clever.
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