Ejemplos | Cláusulas comunes | Variaciones locales | Agencia exclusiva | Cómo terminar | Aprende más
¿Qué es un acuerdo de cotización de derecho exclusivo de venta?
Un derecho exclusivo para vender un acuerdo de cotización es el tipo más común de contrato que los vendedores firman con sus agentes inmobiliarios.
En este acuerdo, el vendedor acepta trabajar con un solo agente de cotización durante todo el proceso. Este agente comercializa la casa a los compradores, maneja las negociaciones, prepara el papeleo, ayuda a coordinar el cierre y más.
No importa quién finalmente compre la casa, o cómo se entera el comprador, el vendedor pagará la tarifa de cotización acordada a este agente al momento del cierre.
Al igual que otros tipos de acuerdos de listado, un contrato de derecho exclusivo de venta pone a los agentes y vendedores en la misma página al detallar:
- La lista general de servicios prestados por el agente.
- Responsabilidades que el vendedor se compromete a cumplir
- Cuándo se le pagará al agente y cuánto
- Cuanto tiempo durara la relacion
¿Por qué la mayoría de los acuerdos de cotización son derechos exclusivos de venta?
Los acuerdos de derecho exclusivo de venta son los tipos más comunes de acuerdos de cotización. De hecho, muchas inmobiliarias solo ofrecen esta opción.
Antes de que los vendedores lleguen a la mesa de cierre, su agente generalmente cubrirá una cantidad de costos iniciales de su bolsillo. Estos incluyen elementos esenciales como fotografía profesional, señalización y otros materiales de marketing.
Los acuerdos de listado de derecho exclusivo para vender aseguran que cuando la casa se vende, los agentes serán reembolsados por estos costos y recompensados por sus esfuerzos.
Entre todos los posibles tipos de acuerdos de cotización, un acuerdo de derecho exclusivo de venta ofrece la mejor garantía de que el agente del vendedor no se quedará fuera del trato.
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Ejemplo: derecho exclusivo a vender acuerdo de cotización
Los acuerdos de cotización de derecho exclusivo de venta suelen ser contratos repetitivos creados por asociaciones inmobiliarias locales o regionales.
Abogados experimentados en bienes raíces examinan cuidadosamente estos acuerdos estandarizados para ayudar a ambas partes a evitar cualquier problema legal.
En general, verá una cláusula cerca del comienzo de su acuerdo de listado que confirma que está firmando un contrato de derecho exclusivo de venta:
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Derecho exclusivo de venta. El Vendedor otorga a la Agencia el derecho único y exclusivo de vender, comercializar, traspasar o intercambiar la Propiedad durante el Período de cotización de acuerdo con los términos y condiciones establecidos en este Acuerdo. Por la presente, el Vendedor designa a la Agencia como agente exclusivo y todas las consultas realizadas sobre la Propiedad se remitirán a la Agencia. Agencia se le pagará a la Comisión ya sea que la Propiedad haya sido vendida o no, directa o indirectamente, a través de la Agencia.
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Fuente: formularios electrónicos
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A veces, la cláusula del derecho exclusivo de venta se incluye en una descripción de cuándo pagará la comisión de su agente.
Si el contrato establece que le pagará a su agente sin importar quién compre la casa en última instancia, sabe que está firmando un derecho exclusivo para vender el acuerdo de cotización:
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El PROPIETARIO pagará al CORREDOR una comisión o tarifa si: (a) la PROPIEDAD es vendida o intercambiada por el CORREDOR, el PROPIETARIO o cualquier otra parte durante la vigencia de este Acuerdo; o (b) dentro del Período Adicional como se indicó anteriormente después del vencimiento del Acuerdo, la PROPIEDAD se vende o intercambia con cualquier parte con la que el CORREDOR haya contactado y/o cuyo nombre haya sido revelado al PROPIETARIO por el CORREDOR por escrito antes del vencimiento del Acuerdo; o (c)en cualquier momento después de la expiración de este Acuerdo, el PROPIETARIO y un comprador cuyo nombre fue revelado previamente al PROPIETARIO por el CORREDOR continúan negociando activamente un contrato de venta o intercambio y dicha transacción finalmente se consuma. La comisión o tarifa adeudada al CORREDOR en virtud de este Acuerdo se ganará cuando; (a) un contrato de venta o intercambio finalmente se consuma según los términos generales a continuación o cualquier otro término acordado por el PROPIETARIO o (b) un contrato de venta o intercambio no se consuma debido a un incumplimiento por parte del PROPIETARIO o causado por él.
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Fuente: Agentes inmobiliarios comerciales de St. Louis
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Muchos acuerdos de listado de derechos exclusivos para vender se construyen a partir de cláusulas similares o idénticas que definen la relación de un vendedor con su agente.
Cláusulas comunes
Examinamos los acuerdos de listado e identificamos las cláusulas más comunes que probablemente verá en su contrato.
Detalles de la propiedad
La mayoría de los acuerdos de cotización tienen una sección para completar los espacios en blanco que recopila detalles esenciales sobre la propiedad. Estos incluyen elementos básicos, como la dirección y la confirmación de que el vendedor posee el título, pero también pueden incluir espacio para detallar cualquier electrodoméstico, accesorios o propiedad adicional que pueda incluirse en la venta.
precio de lista
El precio que pedirá el vendedor, basado en la condición de la casa y propiedades comparables en el área.
Comisión
Los acuerdos de listado generalmente tienen una sección para completar en blanco donde el vendedor y el agente definirán una tasa de comisión. El contrato especificará la tarifa del agente, cuándo pagará el vendedor y cómo se dividirá la comisión con el agente del comprador.
Otras tarifas y pagos
Algunos acuerdos de listado requieren que el vendedor reembolse al agente los costos de mercadeo. Otros incluirán detalles sobre cómo se manejará el dinero de arras en la transacción.
Periodo de tiempo
La mayoría de los acuerdos de cotización incluyen una sección para llenar los espacios en blanco que define las fechas de inicio y finalización del contrato. Muchos también especifican un breve período de tiempo después de que finaliza el contrato durante el cual el agente aún puede cobrar la comisión si se cierra un trato.
Deberes de cada parte
Cada parte se comprometerá a hacer su parte para cerrar el trato: el agente acepta comercializar la casa y el vendedor acepta acomodar todo lo que implica (por ejemplo, exhibiciones, jornadas de puertas abiertas, etc.).
Autorización del agente para representar al vendedor
Se concederá permiso al agente para actuar en nombre del vendedor cuando sea necesario. Esto permite que el agente instale legalmente una caja de seguridad, publique carteles y negocie el trato. (Nota: el agente no puede aceptar una oferta en nombre del vendedor).
Defectos materiales
El vendedor se compromete a revelar cualquier defecto material que pueda tener la propiedad (por ejemplo, una base agrietada). Según la ley federal, los vendedores también están obligados a revelar la presencia de pintura con plomo.
Divulgaciones del vendedor
Los vendedores generalmente tienen que revelar cualquier problema financiero potencial que pueda afectar la venta, como la bancarrota, los impuestos atrasados o los impagos de préstamos.
Cumplimiento de vivienda justa
Según la ley federal, ni el vendedor ni el agente pueden discriminar a los compradores potenciales en función de su raza, color, credo, religión, sexo, origen nacional, discapacidad o estado familiar.
Agencia designada o dual
Si las leyes estatales permiten la agencia doble o designada, el acuerdo de cotización puede solicitar el consentimiento del vendedor. En la agencia dual, el agente del vendedor también está autorizado para representar al comprador. Aprende más.
Indemnización
El agente no es legalmente responsable si el vendedor tergiversa cualquier aspecto de la transacción. El vendedor también estará al tanto de cualquier tarifa legal.
Resolución de conflictos
Cualquier posible conflicto será arbitrado por un tercero.
Términos y condiciones adicionales
Un “espacio libre” en el que los agentes pueden agregar términos especiales solicitados por el vendedor.
¿Los acuerdos de cotización de derecho exclusivo de venta varían según la ubicación?
Aunque todos los contratos de derecho exclusivo de venta incluyen la misma información general, hay muchas variaciones locales.
En particular, la ubicación del vendedor determinará lo que debe revelar sobre su propiedad. Incluso dos condados dentro del mismo estado pueden exigir diferentes niveles de transparencia.
Algunos acuerdos de cotización incluyen cláusulas que requieren divulgaciones específicas, pero también puede encontrar un Formulario de divulgación de propiedad por separado, que los vendedores suelen completar al firmar su acuerdo de cotización.
Las divulgaciones requeridas varían en alcance desde relativamente mínimas hasta muy estrictas. Por ejemplo, los vendedores podrían tener que revelar:
- Repara las necesidades de la propiedad
- Detalles sobre ciertos materiales de construcción como el estuco.
- La probabilidad de desastres naturales como inundaciones.
- Proximidad a (y ruido de) instalaciones agrícolas, industriales o militares cercanas
- Muertes o crímenes que ocurrieron en las instalaciones
Su agente de bienes raíces podrá guiarlo a través de los requisitos específicos de su ubicación.
¿Cuál es la diferencia entre agencia exclusiva y derecho exclusivo de venta?
Al igual que el derecho exclusivo de venta, un acuerdo de cotización de agencia exclusiva garantiza que solo un agente (o corredor) puede comercializar y vender una propiedad.
La gran diferencia es que la agencia exclusiva le permite al vendedor comercializar y vender la casa sin su agente. Si el vendedor logra encontrar al comprador que finalmente cierra, no tendrá que pagar la comisión del agente de listado en absoluto.
Esto es diferente del derecho exclusivo de venta, que garantiza al agente del vendedor su comisión independientemente de cómo el comprador encuentre la propiedad.
Pros exclusivos de la agencia
Usted conserva el derecho a FSBO
Si encuentra su propio comprador, la agencia exclusiva podría ayudarlo a ahorrar mucho. Incluso si tiene que pagar los honorarios del agente del comprador, su comisión total sería de aproximadamente 2,5 a 3 %, a diferencia del típico 5,5 a 6 %.
En el mejor de los casos, encontrará un comprador sin representación y evitará pagar cualquier comisión. (Al igual que con cualquier venta de FSBO, tenga en cuenta que es probable que desee contratar a un coordinador de transacciones y/o un abogado, lo que puede costarle unos miles de dólares).
Contras de la agencia exclusiva
La mayoría de los agentes no estarán de acuerdo
En la práctica, los acuerdos exclusivos de listado de agencias son increíblemente raros. La mayoría de los agentes simplemente no se sienten cómodos con la realidad de que podrían esforzarse en un trato, solo para ser eliminados por el vendedor.
Su agente puede quitarle prioridad a su venta
Dada la opción, es probable que los agentes den prioridad a cualquier derecho exclusivo para vender listados que estén administrando simultáneamente. Después de todo, quieren poner su esfuerzo donde tienen la mejor oportunidad de ganar una comisión.
Los acuerdos de agencia exclusiva pueden volverse muy complicados
Incluso si entra en un acuerdo de agencia exclusiva y encuentra su propio comprador, las complicaciones pueden continuar. De hecho, puede ser muy difícil probar definitivamente que una de las partes encontró al comprador, sin la ayuda de la otra.
Por ejemplo, supongamos que termina vendiendo su casa a su vecino. ¿Serás capaz de demostrar que fue únicamente gracias a tus esfuerzos, y no al cartel de «Se vende» que tu agente colocó en el patio?
Con tanto espacio para la ambigüedad, no es de extrañar que la mayoría de los agentes prefieran el derecho exclusivo de vender acuerdos de cotización.
Cómo rescindir un acuerdo de cotización de derecho exclusivo de venta
Aunque los acuerdos de cotización de derecho exclusivo para vender incluyen una fecha de vencimiento, los vendedores ocasionalmente desean retirarse antes.
Para rescindir el acuerdo de listado, su agente deberá liberarlo del contrato, generalmente por escrito.
Posibles complicaciones
Si su agente no está de acuerdo con liberarlo de su contrato de cotización, o si no obtiene su liberación por escrito, puede encontrar complicaciones.
En particular, asegúrese de entender exactamente cuándo le deberá su comisión a su agente. En virtud de algún derecho exclusivo para vender acuerdos de cotización, su agente tendrá derecho legal a cobrar una comisión, incluso si su propiedad se vende después de que finalice su acuerdo de cotización.
Algunos contratos también requieren que los vendedores que rescinden antes de tiempo paguen una tarifa de cancelación, que cubre los costos iniciales en los que puede haber incurrido un agente.
Los vendedores que no están legalmente liberados de un acuerdo de cotización pueden terminar pagando doble comisión, una vez a su agente original y otra vez al agente que finalmente vende su propiedad.
Si intenta retractarse después de aceptar una oferta por la propiedad, su agente puede incluso tener motivos para iniciar una demanda.
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¿Puede un vendedor retirarse de una oferta aceptada por una casa?
Cómo retroceder de la manera correcta
Para retractarse con complicaciones mínimas, deberá tener una razón válida para rescindir el acuerdo.
Los escenarios más comunes incluyen:
- Evidencia de que su agente no está cumpliendo con sus obligaciones contractuales, por ejemplo, comunicación irregular o marketing insuficiente
- Un cambio de vida repentino, como un divorcio, muerte u otra situación que le impediría vender
En la práctica, muchos agentes están dispuestos a permitir que un vendedor frustrado se vaya. Sus prioridades son cerrar tratos rápidamente y proteger su reputación, dos cosas que son incompatibles con aferrarse a clientes insatisfechos.
Su agente también puede proponerle que trabaje con un colega dentro de su corretaje. Esto puede proporcionar un nuevo comienzo sin incumplir el contrato original.
Otros tipos de acuerdos de cotización
Acuerdo de cotización abierta
A diferencia de un acuerdo de derecho exclusivo de venta, una cotización abierta es esencialmente una táctica de marketing utilizada en las transacciones de FSBO. El vendedor firma un contrato no exclusivo con los agentes locales del comprador, comprometiéndose a pagar una comisión al agente que produzca un comprador.
» MÁS: ¿Qué es un acuerdo de cotización abierta?
Acuerdo de listado neto
La mayoría de los acuerdos de cotización de derecho exclusivo de venta definen la comisión como un porcentaje del precio de venta final. Por el contrario, un vendedor que opta por una cotización neta acepta pagar a su agente cualquier beneficio que exceda el precio de cotización. Este arreglo es muy poco común: es ilegal en muchos estados y está prohibido por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
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