Las 20 principales ciudades para compradores de vivienda jóvenes: Presentamos la métrica Millennial

A medida que los millennials ganan más poder adquisitivo, la propiedad de vivienda se está convirtiendo en una prioridad principal; de hecho, el 84 % de los millennials cree que ser propietario de una casa es parte del «sueño americano».

Los compradores de viviendas millennials se están convirtiendo en la fuerza motriz del mercado inmobiliario residencial y representan más del 36 % de todos los compradores de viviendas en los EE . UU .

Sin embargo, ciertas áreas del país se han inflado con el aumento del costo de vida y los precios inmobiliarios altísimos. Para los millennials en mercados inmobiliarios competitivos, como Seattle, donde los precios promedio de las viviendas rondan los $ 537,800, ser propietario de una vivienda puede parecer imposible. Un pago inicial de $ 107,560, 20% está fuera del alcance de la posibilidad para el milenio promedio atado a la deuda.

Existen hipotecas con pago inicial bajo, pero realizamos una encuesta a principios de este año y descubrimos que casi la mitad de los propietarios de viviendas millennial han sentido algún tipo de remordimiento de comprador. ¿La fuente número uno de sus problemas? Altos pagos mensuales de la hipoteca: el 67 % de los millennials pagan menos del 20 % de pago inicial. Claramente, los millennials necesitan encontrar nuevas ciudades para vivir que sean asequibles y atractivas.

Con ese fin, desarrollamos elMillennial Metricpara ayudar a identificar las ciudades que logran el equilibrio perfecto entre la diversión y la asequibilidad para los jóvenes compradores de viviendas con medios limitados y altas expectativas.

Cómo desarrollamos la “Métrica Millennial”

Observamos las 100 ciudades más pobladas de los EE. UU. y las clasificamos según cuatro métricas clave: oportunidad de trabajo, asequibilidad de la vivienda, habitabilidad y pronóstico del mercado inmobiliario. Aquí hay un desglose simplificado de cada métrica ( vea nuestra metodología completa a continuación ):

• Oportunidad de trabajo: una medida de los ingresos, el crecimiento de los salarios y el desempleo
• Asequibilidad de la vivienda: una medida del valor de la vivienda y la relación precio-ingreso
• Habitabilidad: una medida de múltiples factores que preocupan a los millennials, como los tiempos de viaje, las tasas de criminalidad y los niveles de educación.
• Pronóstico del mercado inmobiliario: una medida de cómo se apreciará el valor de las viviendas en los próximos 12 meses

Le dimos más peso a la «habitabilidad» y la «asequibilidad de la vivienda» que a la «oportunidad de trabajo» y el «pronóstico del mercado de la vivienda» porque queríamos priorizar lugares que fueran asequibles y divertidos para vivir.

Sin más preámbulos, aquí están las 20 ciudades principales (y las 10 peores) para los compradores de viviendas millennials.

Las 20 ciudades principales para los millennials compradores de vivienda

Una abrumadora mayoría de las mejores ciudades para compradores de viviendas millennials se encuentran en el sur y el medio oeste; de ​​hecho, estas dos regiones albergan 15 de las 20 ciudades principales de nuestra lista.

Las principales ciudades de estas regiones ofrecen viviendas asequibles que no se pueden igualar en el noreste y el oeste, al mismo tiempo que tienen mercados laborales por encima del promedio y mercados inmobiliarios prósperos.

Las áreas del norte del estado de Nueva York como Rochester (nuestra ciudad número uno en el ranking) también obtuvieron buenos puntajes debido a su excelente asequibilidad, altos índices de habitabilidad y sólidos mercados inmobiliarios.

Aunque puede ser una píldora difícil de tragar para algunos, la verdad es que la mayoría de los millennials simplemente no podrán pagar casas en la costa oeste y la costa este. Ciudades como San José, San Francisco y Seattle obtienen un puntaje alto en el índice de empleo, pero los precios de las viviendas altísimos y la desaceleración de los mercados inmobiliarios hacen que estas ciudades sean inversiones inasequibles y cuestionables.

Los puntajes de habitabilidad de las ciudades de la costa oeste también se redujeron debido a la mala calidad del aire, los largos viajes al trabajo y las tasas de criminalidad superiores al promedio. Una vez más, estas ciudades tendían a tener mercados laborales prósperos, pero según nuestro estudio milenario anterior, esta no es en realidad una prioridad principal para la generación. Descubrimos que los compradores de viviendas de la generación del milenio valoran los vecindarios seguros y los buenos distritos escolares , lo que indica que buscan establecerse y formar familias.

Las ciudades de la costa este como Boston y Nueva York enfrentan problemas similares, con valores de vivienda inflados que comienzan a disminuir después de recuperarse del colapso inmobiliario de 2008. Las ciudades de la costa este ocupan un lugar destacado en los índices de habitabilidad y empleo, lo que las convierte en excelentes opciones para los inquilinos millennials con habilidades en demanda que pueden pagar el alquiler, pero opciones inferiores para los compradores de viviendas millennials. Las ciudades costeras en general son significativamente más caras que las ciudades del interior. La casa promedio en una ciudad costera costará $ 397,264 en comparación con $ 230,794 para una ciudad del interior, lo que significa que los millennials pueden ahorrar alrededor de $ 166,000 al comprar una casa lejos de la costa.

Ciudades como Des Moines y Omaha tienen mercados laborales emergentes con precios de vivienda asequibles y altos estándares de vida; en otras palabras, estas opciones discretas merecen una mirada seria por parte de los compradores de viviendas millennial.

Mirando más de cerca las tres ciudades principales: Rochester, Des Moines y Omaha

A primera vista, es posible que no piense que estas tres ciudades se convertirán en centros para la generación del milenio, pero cada una obtiene una puntuación muy por encima del promedio en nuestras métricas principales. Vamos a desglosarlo.

Los precios promedio de las viviendas en las cuatro ciudades fueron relativamente bajos: las viviendas de Rochester promediaron alrededor de $ 146,000, las viviendas de Des Moines registraron $ 188,000 y los precios de las viviendas de Omaha se establecieron alrededor de $ 177,000.

Todos estos están muy por debajo de $ 226,800, el valor medio de una vivienda en los Estados Unidos. Profundizando en las relaciones precio-ingreso, es decir, la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos medios de los hogares, las tres ciudades se encuentran en 2,6 o menos, la relación precio-ingreso recomendada en condiciones económicas saludables. Los ingresos medios de los hogares en estas áreas son lo suficientemente altos como para soportar el costo de comprar una casa, lo que significa que el mercado inmobiliario puede seguir creciendo con el tiempo, suponiendo que el valor de las casas no se dispare. De cualquier manera, ahora es un buen momento para que los millennials compren.

En términos de pronósticos del mercado inmobiliario, se proyecta que las viviendas de Rochester y Omaha aumenten a una tasa de más del doble del pronóstico promedio nacional (1.86 %), y Des Moines está en línea con esa proyección nacional en 1.87 %. Las casas en estas ciudades son inversiones asequibles para los compradores de viviendas de la generación del milenio y es probable que aumenten su valor en los próximos años.

Los mercados laborales también son fuertes en las tres ciudades. Todos cuentan con tasas de desempleo por debajo del promedio nacional del 3,8% y un fuerte crecimiento salarial durante la última década.

En Des Moines, tanto los empresarios como las corporaciones han acudido en masa a la “Silicon Prairie”, donde el costo de hacer negocios es un 15 % inferior al promedio nacional. La ciudad se ha convertido en un lugar de moda para empresas de servicios financieros, distribución y logística, y editoriales, atrayendo a empresas como Meredith Corporation y Wells Fargo.

Omaha ha atraído a un puñado de grandes empresas, desde Berkshire Hathaway hasta TD Ameritrade y Union Pacific Railroad. El bajo costo de vida también ha llevado a un auge de nuevas empresas tecnológicas, lo que ha traído a la región a profesionales de TI y ciencias de la computación. Los salarios todavía tienen que ponerse al día, pero el crecimiento de los salarios ha superado cómodamente el promedio nacional en la última década, lo que sugiere que Omaha está mejorando.

Recientemente, Rochester no ha experimentado un crecimiento del mercado laboral tan favorable: The Wall Street Journal incluyó a Rochester como el mercado laboral «más frío» de las 53 principales áreas metropolitanas. Sin embargo, estos resultados analizaron específicamente el crecimiento del empleo año tras año, lo que no da una imagen completa.

El mismo estudio clasificó a la ciudad de Nueva York, Filadelfia y Chicago entre los 10 últimos de la lista, que históricamente han tenido mercados laborales sólidos.

Nuestra métrica de trabajo analiza el crecimiento salarial y las tasas de desempleo durante una década para proporcionar imágenes más holísticas; después de todo, ser propietario de una vivienda es un compromiso a largo plazo. Los altos puntajes de pronóstico del mercado inmobiliario y la asequibilidad de la vivienda de Rochester llevaron a su puntaje de empleo medio.

Mirando más de cerca la peor ciudad para los compradores de vivienda millennial: Los Ángeles

Echemos un vistazo a por qué los millennials querrán mantenerse alejados de la mayoría de las ciudades de la costa oeste utilizando Los Ángeles como caso de estudio.

Los Ángeles tiene un desempeño deficiente en tres métricas centrales importantes: asequibilidad de la vivienda, habitabilidad y pronóstico del mercado inmobiliario. La casa mediana cuesta $649,500 en Los Ángeles, lo que requeriría un pago inicial de $129,900. Con la deuda estudiantil promedio rondando los $33,000 , combinado con el alto costo de vida en las ciudades de la costa oeste, los millennials no comprarán casas en esta área en el corto plazo.

El mercado inmobiliario también está comenzando a desacelerarse en Los Ángeles: se prevé que el valor de las viviendas disminuya un 0,46 % durante los próximos 12 meses a medida que la oferta residencial comience a superar la demanda. En otras palabras, sería un mal momento para invertir en una casa cuando el mercado alcanza su punto máximo. Los mercados inmobiliarios estancados son una tendencia en toda la costa oeste, ya que se prevé que ciudades como San Francisco, San José, San Diego y Seattle experimenten poco o ningún aumento en el valor de la vivienda el próximo año. La demanda de viviendas en esta área está comenzando a disminuir a medida que los precios alcanzan niveles insostenibles, incluso para los estadounidenses adinerados.

Los Ángeles también obtuvo un puntaje bajo en habitabilidad debido a la mala calidad del aire y los largos tiempos de viaje. Su tasa de desempleo es la decimocuarta peor en las principales áreas metropolitanas que estudiamos, y el crecimiento salarial ha estado en el medio del paquete durante la última década.

Conclusiones

Si bien las grandes ciudades costeras como San Francisco y Nueva York ofrecen fuertes mercados laborales y calles animadas para que los millennials exploren, las preocupaciones sobre la asequibilidad las convierten en malas opciones para aquellos que buscan poner al menos un 20% de enganche en una casa. Si bien existen opciones de pago inicial más bajo, los millennials encontrarán primas mensuales, PMI y otros gastos mucho más altos que pueden dificultar la propiedad de la vivienda.

Por el contrario, las ciudades del interior como Des Moines, Indianápolis, Kansas City y Columbus OH ofrecen oportunidades de viviendas asequibles, mercados laborales sólidos y mucha cultura y entretenimiento para mantener felices a los millennials.

Los millennials aún pueden vivir sus sueños de una gran ciudad en la costa, pero el Sueño Americano con una valla blanca y un letrero de «Recién vendido» en el frente probablemente se encontrará en ciudades emergentes en todo el corazón de Estados Unidos.

Metodología

Para determinar las mejores áreas metropolitanas para los compradores de viviendas millennials, comparamos las 100 ciudades más pobladas de los Estados Unidos. Solo incluimos variables a nivel metropolitano para evaluar las mejores ciudades. Evaluamos cada ciudad en cuatro categorías: empleos, asequibilidad de la vivienda, habitabilidad y pronóstico del mercado inmobiliario, que se componen de 12 métricas individuales.

Puede descargar nuestra hoja de cálculo de clasificación para ver cómo se clasificó cada ciudad en las 12 métricas aquí.

Le dimos a cada área metropolitana una puntuación numérica basada en su clasificación en comparación con otras áreas metropolitanas. Calculamos las puntuaciones finales para cada categoría promediando las puntuaciones de cada métrica dentro de la categoría. Los puntajes finales para cada categoría están sobre 100 puntos, con 100 representando las condiciones más favorables para la categoría de interés.

Luego determinamos el promedio ponderado de cada área metropolitana en todas las categorías para calcular su puntaje general y usamos los puntajes calculados para clasificar las áreas metropolitanas. Los puntajes de asequibilidad y habitabilidad de la vivienda representan el 30% de la clasificación general, mientras que las oportunidades laborales y el pronóstico del mercado inmobiliario representan el 20% de la clasificación general.

Aquí hay un desglose de cada categoría:

Empleos: la clasificación del mercado laboral del área metropolitana se calcula utilizando los salarios medios por hora ¹ , el crecimiento salarial en la última década ² y la tasa de desempleo del área metropolitana ³

Asequibilidad: la clasificación de asequibilidad del metro se basa en el índice de valor de la vivienda de Zillow ⁴ y la relación precio-ingreso en el área metropolitana ⁵

Habitabilidad: la clasificación de habitabilidad del metro se calcula en función de cuatro subcategorías diferentes: entorno ⁶ , desplazamiento al trabajo ⁷ , educación ⁸ e índice de criminalidad ⁹

Pronóstico: Las predicciones del mercado inmobiliario del metro de Zillow

1. Los salarios medios por hora son de los datos de la Oficina de Estadísticas Laborales de 2018
2. Cambio en los salarios medios por hora de 2008 a 2018 según los datos de la Oficina de Estadísticas Laborales
3. Las tasas de desempleo son de los datos de la Oficina de Estadísticas Laborales de 2018
4. El índice de valor de la vivienda de Zillow es de mayo de 2019. Es una medida ajustada estacionalmente del valor medio estimado de la vivienda en una región y un tipo de vivienda determinados.
5. Las relaciones precio-ingreso son de marzo de 2019 de Zillow
6. La calidad del medio ambiente se mide por el índice de calidad del aire de los datos de la Agencia de Protección Ambiental de EE. UU. de 2018.
7. El viaje al trabajo se mide como el porcentaje de trabajadores en las áreas metropolitanas que tardan menos de 20 minutos en viajar al trabajo. Los datos son de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de 2017 de la Oficina del Censo.
8. La calidad de la educación se mide como el porcentaje de graduados de secundaria y el porcentaje de licenciatura o superior en el área metropolitana. Los datos son de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de 2017 de la Oficina del Censo
9. Las tasas de criminalidad de las áreas metropolitanas son de informes de 2017 de la Oficina Federal de Investigaciones. Tanto las tasas de delitos violentos como las de delitos contra la propiedad se utilizan en el cálculo, y las tasas de delitos violentos tienen una ponderación más alta. Cuando faltaban datos para una región, se utilizaron los datos de años anteriores.

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