La regla de las 3 propiedades (y otras reglas) de los intercambios 1031

El intercambio 1031 puede ayudarlo a diferir el impuesto a las ganancias de capital mientras reinvierte las ganancias de una inversión inicial en una nueva propiedad, o en una serie de ellas. Pero los inversores deben tener cuidado de seguir algunas reglas importantes o arriesgarse a perder esas ventajas fiscales.

Tres propiedades en una fila

Para algunas personas, comprar su primera propiedad es un fin en sí mismo. Pero para otros, cerrar esa primera propiedad es solo el paso inicial para construir una cartera de bienes raíces lucrativa y diversificada.

Una de las mejores herramientas para dar ese salto de una sola propiedad a un imperio inmobiliario es el intercambio 1031 , pero puede ser un proceso complicado. Si no se siguen las reglas, un inversionista puede verse expuesto a una grave responsabilidad fiscal, lo que podría poner en peligro no solo sus ganancias, sino también sus propiedades.

Antes de que pueda convertir esa primera propiedad en un imperio de siete cifras, encuentre la propiedad adecuada para su inversión inicial.

La única forma infalible de hacerlo es asociarse con un agente local experto, que conozca el mercado y pueda negociar el mejor precio para usted. Póngase en contacto con un agente superior en su área para una consulta gratuita y sin compromiso.

¿Qué es un Intercambio 1031 en Bienes Raíces?

En pocas palabras, un intercambio 1031 es una herramienta en el código fiscal de EE. UU. que le permite reinvertir las ganancias de la venta de una propiedad sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre ese dinero.

¿Por qué es esta una oportunidad tan valiosa? Los bienes raíces a menudo se consideran la inversión más segura porque el mercado inmobiliario en sí ha tenido una tendencia alcista confiable. La oferta y la demanda gobiernan la rentabilidad de una inversión, y existe un límite estricto en la oferta de bienes raíces, especialmente en mercados urbanos densos.

En una inversión inmobiliaria, las principales amenazas para sus ganancias a largo plazo son las recesiones repentinas y catastróficas en el mercado, que son eventos raros que solo ocurren una vez cada pocas décadas, y son seguidos inevitablemente por recuperaciones e impuestos. Los impuestos sobre las ganancias de capital en una venta de bienes raíces pueden llegar hasta el 20%, lo que puede reducir significativamente sus ganancias.

Por ejemplo, si vende una propiedad de inversión por $ 1 millón, que es un precio promedio o incluso inferior al promedio en muchos de los mercados urbanos más caros, podría deberle al gobierno hasta $ 200,000. Obviamente, le gustaría evitar esto si pudiera. Introduzca el intercambio 1031.

Un intercambio 1031 funciona así: cuando vende una propiedad, puede reinvertir las ganancias de esa venta en otra propiedad similar, o en varias propiedades similares, siempre que lo haga dentro del plazo exigido por el IRS y siga unos sencillos pasos. normas.

Reglas de un intercambio 1031

Primero, no tiene una cantidad ilimitada de tiempo para reinvertir las ganancias de la venta inicial. Desde el día en que cierra la venta de la primera propiedad, tiene 180 días para cerrar la venta de las propiedades de reinversión posteriores. Si no cierra dentro de ese período de seis meses, perderá los beneficios fiscales de un intercambio 1031.

En segundo lugar, existen restricciones muy específicas sobre el tipo de propiedades en las que puede reinvertir. Esta regla a menudo se conoce como la regla del «tipo similar». El IRS requiere que la propiedad en la que reinvierta sea similar a la propiedad que acaba de vender.

Entonces, si acaba de vender una casa unifamiliar, no puede poner las ganancias, por ejemplo, en un edificio de oficinas y aún así beneficiarse de un intercambio 1031. Sin embargo, podría vender una casa unifamiliar y reinvertir las ganancias en un dúplex y aún así obtener las ventajas fiscales de un intercambio 1031.

En tercer lugar, su propiedad posterior debe tener un valor igual o mayor que la propiedad inicial. Sin embargo, no está restringido a un intercambio uno por uno; en realidad, puede reinvertir en múltiples propiedades, siempre que su valor combinado sea igual o mayor que la propiedad inicial, aunque esta regla tiene más detalles, que detallaremos a continuación.

También hay otras restricciones. Si la propiedad que está vendiendo es su residencia principal, no es elegible. Fix-and-flips tampoco son elegibles para un intercambio 1031; las propiedades deben ser alquileres a largo plazo. El intercambio 1031 está dirigido a inversores a largo plazo.

Las restricciones discutidas anteriormente brindan los lineamientos generales del intercambio 1031, pero existen otras reglas más complicadas , principalmente relacionadas con la cantidad y el valor de las propiedades 1031 elegibles. Veamos tres de las más importantes: la regla de las tres propiedades, la regla del 200 % y la regla del 95 %.

¿Qué es la regla de las tres propiedades?

Debido a que puede ser difícil encontrar la propiedad adecuada para un intercambio uno a uno dentro del período de elegibilidad de 180 días, las reglas le permiten apuntar hasta tres propiedades para la reinversión.

Tiene un «período de identificación» de 45 días para identificar hasta tres propiedades que potencialmente podría comprar con el producto de su venta. No te comprometes a comprar las tres propiedades; solo tiene que cerrar uno o más, aunque tenga en cuenta que ya sea que compre solo uno o los tres, el valor de su reinversión aún debe ser igual o mayor que la propiedad que acaba de vender.

El período de identificación de 45 días se aplica estrictamente; debe entregar las direcciones específicas de sus tres propiedades al intercambio 1031 antes del cierre del día 45, incluso si cae en un feriado o fin de semana. Pero como muchas de las reglas de intercambio 1031, la regla de las tres propiedades tiene algunas arrugas interesantes.

¿Qué es la regla del 200%?

En el caso de que desee orientar sus anuncios a más de tres propiedades, puede hacerlo, siempre que el valor total de las propiedades objetivo no supere el 200 % del valor de la propiedad que acaba de vender. Entonces, por ejemplo, si vende una propiedad de $ 1 millón , puede apuntar a más de tres propiedades posteriores si, en total, no superan los $ 2 millones en valor.

Pero la regla del 200% viene con una condición muy importante: la regla del 95%.

¿Qué es la regla del 95%?

Si usa la regla del 200 % para exceder el límite de tres propiedades, activa la regla del 95 %, que establece que debe cerrar en al menos el 95 % del valor combinado de las propiedades objetivo dentro del período de intercambio de 180 días. Si no lo hace, pierde las ventajas fiscales del intercambio 1031 y es responsable de una factura de impuestos sobre las ganancias de capital.

Por esta razón, la regla del 200% y la regla del 95% deben considerarse aspectos de la misma regla, ya que la primera siempre desencadena la segunda.

No hay mejor manera de navegar los intercambios 1031 que asociándose con un agente inmobiliario experimentado. Trabajar con un agente de primer nivel que sepa en qué dirección sopla el viento hará que la búsqueda de su propiedad sea más rápida y sus inversiones más seguras.

Los agentes de Clever Partner son los mejores en sus mercados y pueden ayudarlo a navegar con confianza en su viaje de inversión. Si está listo para crear su cartera, contáctenos hoy para una consulta gratuita y sin compromiso.

Principales preguntas frecuentes sobre 1031 intercambios en bienes raíces

¿Qué sucede cuando vende una propiedad de intercambio 1031?

Cuando usa un intercambio 1031, solo está retrasando su obligación tributaria de ganancias de capital, no cancelándola permanentemente. Entonces, cuando vende una propiedad de intercambio 1031, entonces es responsable del impuesto sobre las ganancias de capital que transfirió de la propiedad inicial.

Es importante ser prudente en sus posteriores inversiones de intercambio 1031. Si reinvierte en un mercado saludable, sus ganancias de sus inversiones posteriores eventualmente excederán las ganancias de capital que obtiene de su propiedad inicial, que es el poder real del intercambio 1031, especialmente cuando considera que puede vender y reinvertir usando un intercambio 1031 varias veces.

Pero si sus inversiones posteriores no se aprecian, podría terminar recibiendo el doble golpe de vender esa propiedad con pérdidas, además de tener que pagar ganancias de capital en la venta o ventas anteriores.

¿Cuáles son los beneficios de un intercambio 1031?

Un intercambio 1031 le permite posponer su factura de impuestos sobre ganancias de capital y reinvertir las ganancias de la venta de una propiedad en una segunda propiedad o en múltiples propiedades. Esto le permite invertir completamente sus ganancias en nuevas propiedades, aplazando su obligación tributaria hasta un momento en que sus propiedades hayan crecido exponencialmente.

¿Puede mudarse a una propiedad de intercambio 1031?

El intercambio 1031 está destinado a ser utilizado para negocios o propiedades de inversión, por lo que usar una propiedad 1031 como residencia personal invalidaría el intercambio y sus ventajas. Sin embargo, hay excepciones para esta regla.

Si puede probar que tenía la intención de usar la propiedad de intercambio 1031 como inversión, pero experimentó un cambio en las circunstancias que lo obligó a usarla como residencia, podría mantener las ventajas del intercambio. Como anécdota, alquilar la propiedad por un año generalmente cumple con este umbral de intención.

Las reglas específicas del IRS que rigen esto requieren que haya mantenido su propiedad de intercambio 1031 durante 24 meses después del intercambio, y que en cada segmento de 12 meses de ese período, haya alquilado la propiedad a una renta de mercado justa durante al menos 14 días, y que su uso personal de la propiedad no excede los 14 días o el 10% de la cantidad de días durante el período de 12 meses en que se alquila la propiedad, lo que sea mayor.

¿Qué califica como una propiedad del mismo tipo?

Para calificar como una propiedad del mismo tipo bajo un intercambio 1031, la propiedad de reemplazo debe ser del mismo tipo general que la propiedad inicial que se vende.

Por ejemplo, si está vendiendo una casa unifamiliar, otra casa unifamiliar o incluso una propiedad multifamiliar calificaría como del mismo tipo, pero un edificio de oficinas o un terreno agrícola no lo harían.

¿Cómo presento un intercambio 1031?

Para presentar un intercambio 1031, debe contratar a un intermediario calificado que ejecutará la transacción financiera real, bajo la dirección de usted y su agente, y se asegurará de cumplir con todos los requisitos legales. También conocida como empresa de facilitación de intercambio, facilitará la transferencia de propiedades entre usted y las otras partes, y mantendrá los fondos transferidos en depósito durante el período de transición. Esto garantizará que cumpla con la definición estricta de una transferencia real y que nunca tenga posesión de los fondos de la venta.

¿Cuánto tiempo tiene que tener una propiedad de intercambio 1031?

No existe un requisito legal sobre cuánto tiempo debe tener una propiedad de intercambio 1031 para calificar para las ventajas fiscales. Sin embargo, si “cambia” la propiedad rápidamente después de la compra, el IRS podría concluir que no tenía la intención de conservar la propiedad para invertir y podría invalidar el intercambio.

El consenso es que debe tener una propiedad de intercambio 1031 durante al menos un año antes de venderla, para demostrar su intención sincera de invertir a largo plazo. Si bien no existe un requisito de tiempo en las leyes fiscales, el IRS ha propuesto un requisito de un año más de una vez, lo que sugiere que ven esto como un umbral razonable.

Siempre que tenga cuidado de seguir todas las reglas y regulaciones asociadas con el intercambio 1031, puede ser una de las herramientas más poderosas que existen para hacer crecer su cartera de bienes raíces. La inversión inteligente combinada con el intercambio 1031 puede convertir una sola propiedad inicial en una lucrativa cartera de bienes raíces mucho más rápido que si simplemente estuviera invirtiendo en una sucesión de propiedades y pagando ganancias de capital en cada venta. Uno de los elementos clave de esta ecuación, junto con una comprensión integral de los requisitos del intercambio 1031, es realizar las inversiones adecuadas.