Es posible que los compradores y vendedores de viviendas no quieran pensar en los impuestos a las transacciones de bienes raíces, pero son inevitables. Usted puede ser responsable de cualquier cantidad de impuestos federales, estatales o locales al finalizar la venta. Esto es lo que necesita saber sobre los impuestos inmobiliarios de Michigan.
Son lo último en lo que cualquier vendedor o comprador de una casa quiere pensar en una transacción de bienes raíces. ¿Cuáles son sus implicaciones fiscales, cuánto son y quién paga?
Cuánto tiene que pagar y si tiene que pagar un impuesto inmobiliario en particular depende de una serie de factores. Cuando se trata de un impuesto en particular, el comprador y el vendedor pueden incluso negociar quién lo paga.
Tener la orientación adecuada para atravesar el laberinto fiscal puede ahorrarle decenas de miles de dólares. Ya sea que esté comprando o vendiendo, querrá trabajar con un agente inmobiliario profesional que conozca los pormenores de los impuestos inmobiliarios.
Aquí está nuestra guía para empezar.
¿Tendrá que pagar impuestos cuando venda su casa en Michigan?
Si usted es un vendedor típico de viviendas en Michigan, no necesita informar su ganancia de capital al IRS después de la venta. Sin embargo, esto no se aplica a todos. Si presenta su declaración como persona soltera y vende su casa por una ganancia de capital de más de $250,000 (más de $500,000 si presenta una declaración conjunta), es posible que deba pagar una ganancia de capital sobre el dinero que gana en exceso del límite de $250,000 .
Quien haya vivido en una vivienda como residencia principal durante al menos dos años (de los cinco anteriores) antes de la venta no tiene que pagar una plusvalía inferior a $250.000.
Aquí le mostramos cómo calcular su ganancia de capital. Tome el precio que pagó por el precio de compra y réstelo de la venta final. Entonces, si compró una casa por $300,000 hace tres años, vivió en ella durante ese tiempo y luego la vendió por $600,000, su ganancia de capital sería de $50,000.
Ese es el dinero sobre el que puede deber impuestos. Pero esta cantidad se puede reducir. Si realizó reparaciones y mejoras en el hogar de la propiedad por un valor de $ 60,000, puede deducirlo de la ganancia de capital. Para hacer esto, simplemente agregue $60,000 a $300,000 al monto del precio de compra de la vivienda.
Ahora, su ganancia neta sobre la propiedad es de solo $240,000, que está por debajo del límite de ganancia de capital para una sola persona. La guía del IRS sobre las ganancias de capital de la compra de viviendas señala que hay vendedores que pueden querer declarar su ganancia de capital como una ganancia imponible, aunque una parte o la totalidad de ella sea elegible para la exclusión.
Los vendedores que pueden querer hacer esto incluyen propietarios que planean vender otra casa dentro de los próximos dos años (y esperan recibir una mayor ganancia de la venta de esa otra propiedad). Debido a que las leyes fiscales son bastante complicadas en Michigan, todos los vendedores de viviendas deben buscar orientación profesional.
Un agente de bienes raíces local podrá ayudarlo a determinar cuáles pueden ser sus obligaciones tributarias. Compran y venden casas todos los días y entienden las leyes de bienes raíces locales, estatales y federales. Tienen mucho conocimiento y podrán sugerir formas en que puede reducir su carga fiscal sobre la venta de la casa.
¿Cuánto son los impuestos de transferencia de bienes raíces en Michigan (y quién los paga)?
Los impuestos de transferencia de bienes raíces pueden ser complicados porque varias jurisdicciones pueden ser responsables de ellos. Pueden ser impuestas por los estados, condados o autoridades municipales. Por lo general, se cobra un impuesto de transferencia de bienes raíces sobre la transferencia de escrituras legales, títulos de propiedad o certificados que se transfieren cuando un comprador acepta formalmente la compra.
Son los que se conocen como impuestos ad valorem . Un impuesto ad valorem se basa en el valor catastral del artículo que se vende, en este caso, la casa. Entonces, el impuesto se basa en el valor de la propiedad y generalmente es responsabilidad del vendedor.
Es importante tener en cuenta que la compra de una vivienda es una negociación y que no hay reglas firmes. Un vendedor de vivienda y un comprador de vivienda pueden negociar quién paga el impuesto de transferencia en la mayoría de los estados. Por lo tanto, el impuesto (y muchas otras partes de la venta de una casa) es negociable, al menos cuando se trata de quién lo paga. No es inusual que un vendedor y un comprador lleguen a un acuerdo en el que se dividen el costo del impuesto.
Desafortunadamente, Michigan no es uno de los cinco estados (Mississippi, Nuevo México, Missouri, Wyoming y Dakota del Norte) sin el impuesto de transferencia, que puede ser considerable. La tasa del impuesto de transferencia estatal es de $3.75 por cada $500 de valor transferido. También hay una tasa de impuestos de transferencia del condado en Michigan. Es $0.55 por cada $500 de valor transferido. (En algunos condados, la tasa impositiva puede ser de hasta $0.75/$1000 del valor transferido).
Hay exenciones de impuestos de transferencia, y un agente inmobiliario profesional podrá ayudarlo a aprovecharlas al máximo. Se aplican exenciones en algunas ventas a miembros de la familia y en el financiamiento de algunas ventas de propiedades. Su agente de Clever Partner podrá guiarlo a través de los deducibles a los que puede tener derecho o conectarlo con un asesor fiscal profesional para que no pague más de lo que debe después de la venta.
Cómo calcular los impuestos sobre la propiedad en Michigan
Los impuestos a la propiedad son otro impuesto ad valorem . En otras palabras, se evalúan sobre el valor de su propiedad. Pueden variar mucho de un estado a otro, de una ciudad a otra e incluso de un vecindario a otro.
La razón de las grandes diferencias en lo que pagas en impuestos sobre la propiedad se debe a que pagan por los servicios en la comunidad donde se encuentra la propiedad. Por ejemplo, pueden usarse para centros comunitarios, financiamiento escolar, caminos, etc.
La calidad de estos servicios a menudo depende de la cantidad de dinero que un vecindario en particular recibe de los impuestos a la propiedad. Cuanto más recaude la comunidad en ingresos por impuestos a la propiedad, más podrá gastar en servicios para esos contribuyentes.
Como se indicó anteriormente, los impuestos sobre la propiedad se calculan en función del valor de su propiedad. Esto se puede hacer a través de varios métodos. En lo que se denomina una «comparación de ventas», el tasador calculará el valor de su casa basándose en otras propiedades similares que se hayan vendido recientemente en el vecindario. Los criterios que utilizan pueden incluir el estado de la propiedad, las condiciones generales del mercado en el área y los costos de cualquier mejora que se realice en la propiedad y cualquier estructura en ella.
Un asesor también puede usar el «método de costo». En este método, el tasador determina cuánto costaría reconstruir su casa desde cero. Si se utiliza este método, el costo de la depreciación se tiene en cuenta en la evaluación . Por último, un tasador también puede usar lo que se llama el «método de ingresos». Esto se utiliza principalmente en transacciones de propiedad comercial y de negocios.
Desafortunadamente para los propietarios de Michigan, el estado tiene una de las tasas impositivas sobre la propiedad más altas de los EE. UU. Su tasa impositiva promedio es del 1,83%. En el condado de Saint Clair, es un poco menos del 1,6%. A esa tasa, un propietario con una propiedad valorada en $250,000 pagaría $4,080 en impuestos al año.
Eso es más de $1,000 más que el promedio nacional. En todo el estado, los propietarios de Michigan con propiedades valoradas en $250,000 pagan casi $1,600 más cada año que el promedio nacional.
Es algo que los compradores de viviendas deben tener en cuenta en sus presupuestos. Varios municipios de Michigan establecen sus propias fechas de vencimiento. Por lo tanto, es importante que ahorre una cantidad adecuada cada mes, aunque es posible que solo tenga que pagarlos trimestralmente o con menos frecuencia.
Exenciones de impuestos para compradores y vendedores de viviendas en Michigan
Los compradores y vendedores de viviendas de Michigan tienen a su disposición una variedad de deducciones de impuestos federales y estatales. Un agente de Clever Partner puede responder cualquier pregunta que pueda tener o guiarlo hacia un profesional de impuestos, lo que podría ahorrarle miles de dólares al año. Aquí hay algunas deducciones clave que están disponibles.
La deducción de intereses hipotecarios
Esto permite a los compradores de viviendas deducir los intereses de las hipotecas hasta $750,000. Estos créditos fiscales también le permiten al prestamista la opción de incluir el crédito fiscal estimado al calcular la relación deuda-ingreso, por lo que puede ayudar a que sea más fácil ser propietario de una vivienda.
Impuestos de propiedad
Los impuestos a la propiedad son deducibles en su Formulario 1040 (hasta $10,000). Pero tenga cuidado de leer la letra pequeña (o pregunte a un profesional de impuestos) cuando se trata de los requisitos.
Las exenciones fiscales para los vendedores de viviendas incluyen:
Costos de reparaciones y mejoras de mejoras para el hogar
Cualquier mejora o reparación de una propiedad puede ser deducible de impuestos. Por lo tanto, es importante guardar todos sus recibos. Y recuerda, hay límites de tiempo. Las reparaciones y mejoras generalmente deben realizarse dentro de los 90 días posteriores a la fecha de cierre.
Costos de venta
Los vendedores de viviendas también pueden reducir su impuesto sobre la renta por el monto de sus costos de venta . Estos pueden ser costos asociados con el seguro de título, comisiones de corredores, tarifas de inspección y cualquier reparación realizada a la propiedad.
El siguiente paso
Ya sea que esté comprando una casa o vendiendo una, la venta de una propiedad tiene implicaciones fiscales. Debe ser plenamente consciente de sus responsabilidades y obligaciones fiscales. Por eso es fundamental que hable con un agente de Clever Partner .
Pueden ayudarlo a determinar cuáles serán todos los costos de vender una casa . Si usted es un comprador de vivienda, lo ayudarán a elaborar un presupuesto completo que puede permitirle tener su propia casa, a veces incluso por la misma cantidad que puede estar pagando por el alquiler.
También pueden indicarle asesores fiscales profesionales que pueden informarle sobre la variedad de programas fiscales, créditos y otros beneficios a los que puede tener derecho. Estos pueden ahorrar miles de dólares a compradores y vendedores.