Desde Corpus Christi hasta Austin, Texas tiene algunos de los mejores mercados de inversión de viviendas del país. Pero encontrar una gran casa es solo el primer paso de un largo proceso. Esta guía para remodelar casas en Texas describe todo el proceso.
Hay muchas maneras de hacerse rico en este mundo, pero cambiar de casa tiene el potencial de hacer más por la comunidad. Arreglas una casa en mal estado, al mismo tiempo que mejoras el vecindario y obtienes ganancias.
Pero el hecho de que remodelar una casa se sienta bien no significa que sea fácil. Como cualquier tipo de inversión en bienes raíces , se necesita mucho análisis de mercado cuidadoso para evitar pérdidas o alcanzar el punto de equilibrio después de invertir mucho tiempo, energía y dinero. Texas tiene muchas grandes oportunidades para los amantes de las casas inteligentes, pero nada está garantizado. Afortunadamente para usted, esta guía presenta todos los conceptos básicos para que pueda avanzar rápidamente y convertirse en un flipper rentable en el estado de Lone Star.
SALTAR A LA SECCIÓN
- Análisis del mercado inmobiliario de Texas de 2019
- Cómo saber si una propiedad de Texas es una buena inversión
- Cómo obtener ganancias al vender una casa en Texas
- Pagar en efectivo versus sacar un préstamo
- Las 5 mejores ciudades de Texas para House Flippers en 2019
- Próximos pasos para Texas House Flippers
Análisis del mercado inmobiliario de Texas de 2019
El valor medio de una vivienda en Texas en su conjunto es de $197.300 y el valor de una vivienda aumentó un 7,9 % durante el último año. Se proyecta que aumenten un 4,2% adicional durante el próximo año.
Por supuesto, en un estado tan grande como Texas, el valor de las viviendas puede variar mucho de una ciudad a otra. Por ejemplo, la ciudad de El Paso tiene un valor promedio de una vivienda de $113,400, pero en todo el estado de Plano, el valor promedio de una vivienda es casi el triple, llegando a $327,400.
Con tanta variación, los posibles compradores de viviendas tendrán que lidiar con una cantidad vertiginosa de datos sobre la inversión inicial, los gastos del contratista y los márgenes de beneficio. La mejor manera de navegar por este laberinto es asociarse con un gran agente local , que comprende las sutilezas y los potenciales del mercado.
Cómo saber si una propiedad de Texas es una buena inversión
No perdamos de vista el premio aquí: el objetivo de invertir casas es ganar dinero. Pero, ¿cómo encontrar con éxito casas que produzcan la mayor ganancia?
Una perogrullada en bienes raíces es «‘ubicación, ubicación, ubicación». Donde una casa impacta su valor más que cualquier otro factor individual. Entonces, una manera muy fácil de encontrar una inversión potencialmente rentable es buscar propiedades infravaloradas en vecindarios deseables. Tal vez sea la casa de mucho tiempo de un residente anciano, o una propiedad vacante que se ha deteriorado, pero si está en un vecindario de alto valor, podría ser una renovación lejos de una reventa muy rentable.
Si aún no se ha decidido por un vecindario, investigue. Trate de encontrar los barrios emergentes para captar la primera parte más empinada del auge. Busque vecindarios con buenas escuelas, valores de vivienda en aumento y estadísticas de empleo que tengan una tendencia al alza.
Una consideración muy esencial es la condición de la casa. Se supone que voltear es rápido, así que busque casas con «buena estructura». Un lugar con daños por agua, moho en las paredes o grietas en los cimientos no se puede renovar rápidamente y volver a poner en el mercado. Esos son proyectos a largo plazo y está buscando proyectos a corto plazo que necesiten principalmente trabajo cosmético.
En Texas, el estilo arquitectónico es un factor importante en el valor de la vivienda. En los suburbios, las casas estilo rancho son las más populares porque el diseño de un solo piso mitiga el notorio calor de Texas. En las zonas urbanas priman diferentes estéticas. Si está cambiando en un mercado como Dallas, busque casas adosadas o casas modernas de mediados de siglo para obtener el mayor interés.
Otra consideración importante es el valor de las propiedades circundantes. Puede pensar que ha encontrado una gran opción, pero si su intuición no está respaldada por los datos del vecindario, puede terminar perdiendo dinero. Siempre haga su tarea; una de las mejores herramientas a su disposición es un análisis de mercado comparativo , para ver qué tipo de precios de viviendas admite el mercado en el área en la que se ha concentrado. Cuando se trata de confiar en su instinto versus confiar en los números, siempre vaya con los números.
Cómo obtener ganancias al vender una casa en Texas
Cuando usted está tratando de proyectar sus ganancias, la primera fórmula a la que debe recurrir es la Regla del 70%.
En pocas palabras, la Regla del 70 % establece que nunca debe pagar más del 70 % del valor posterior a la reparación de una casa, menos el costo de las reparaciones y renovaciones.
Veamos un ejemplo específico de un mercado de Texas. Si está buscando invertir en el popular mercado de Austin, donde el valor promedio de una vivienda es de $368,800, y ha encontrado una propiedad potencial que requerirá reparaciones que cuestan $30,000, la fórmula se parecerá a la siguiente.
($368,800 x 0.70) – $30,000 = $228,160
Por lo tanto, lo máximo que debería gastar en una posible remodelación de casa en Austin (suponiendo $30,000 en reparaciones) sería $228,160.
La Regla del 70% es una excelente manera de establecer su presupuesto, pero no olvide tener en cuenta todos sus gastos. Vas a tener que desembolsar el precio de compra inicial, el costo de todas las reparaciones y renovaciones, los costos de transporte y los costos de venta. Asegúrese de tener en cuenta todos estos factores cuando trate de proyectar sus ganancias.
Consejo rápido: Clever puede ahorrarle miles cuando cambia una casa
Cuando cambia casas, Clever puede ayudarlo a ahorrar tanto cuando compra como cuando vende.
Cuando compra una casa, Clever puede conectarlo con un agente de compradores que ofrece hasta el 1% del precio de compra que reciben en comisión del vendedor.
Cuando llegue el momento de vender la propiedad que acaba de renovar, Clever puede ponerlo en contacto con un gran agente de una marca importante o una agencia de corretaje local de primer nivel que listará su casa por una tarifa fija de $3,000 si su propiedad cuesta menos de $350,000, o el 1 %. si la casa es más cara.
Cuando está renovando casas, cada dólar cuenta, y los vendedores que compran y venden con Clever ahorran más de $10,000 en promedio .
Es gratis comenzar y entrevistar a los agentes, sin obligación de seguir adelante.
Pagar en efectivo versus sacar un préstamo
Desde el principio, hay una razón por la que dicen «el efectivo es el rey». Si tiene las reservas de efectivo disponibles para financiar un pago inicial y renovaciones, esa debería ser siempre su primera opción. No pagará intereses mientras mantiene y rehabilita la casa, y pagar en efectivo le permite esperar hasta que las condiciones del mercado le favorezcan, en lugar de trabajar contrarreloj.
Por supuesto, no todo el mundo tiene una gran cantidad de dinero en efectivo y tendrá que buscar financiación para la inversión de su casa. Si sigue esta ruta, tendrá algunas opciones a su disposición.
Una opción es un préstamo de rehabilitación o de dinero duro, que es un préstamo a corto plazo con una tasa de interés relativamente alta. Otra opción es la línea de crédito con garantía hipotecaria, o HELOC. Como puede suponer por el nombre, una HELOC es una línea de crédito derivada del valor neto de su vivienda personal. Calificar para el HELOC generalmente requiere un buen puntaje crediticio y un nivel mínimo de valor acumulado de la vivienda. Esta línea de crédito le brinda una amplia libertad para convertir su capital en efectivo a la vista y utilizarlo para lo que desee.
Estrechamente relacionado con el HELOC está el préstamo con garantía hipotecaria , o HEL. El préstamo con garantía hipotecaria es simplemente un pago global derivado de su garantía hipotecaria, a diferencia del enfoque de línea de crédito de HELOC. Algunas personas prefieren el enfoque de suma global en lugar del enfoque poco a poco de retiros repetidos de HELOC.
Como siempre, la mejor manera de determinar sus márgenes de ganancia después de tomar en cuenta sus opciones de financiamiento y tener en cuenta los costos es consultar con un profesional de bienes raíces. Tratar de estimar por su cuenta corre el riesgo de perder dinero o, si ha utilizado el capital de la vivienda para financiar su inversión, poner en peligro su residencia principal.
Las 5 mejores ciudades de Texas para House Flippers en 2019
austin
Con la presencia de la Universidad de Texas, así como un sólido sector tecnológico, aquí hay una demanda perpetua de viviendas. El valor medio de una vivienda en Austin es de $368,800 y ha subido un poco más del 7 % en el último año, lo que demuestra que todavía hay mucho potencial aquí para los inversores inteligentes.
houston
El valor medio de una vivienda en Houston es de $187.800, y el valor de una vivienda ha aumentado un 7,1 % en el último año. Esa es la buena noticia; en comparación con la mediana nacional, el valor de las viviendas allí es relativamente bajo y ha habido un crecimiento sólido, lo que significa muchas oportunidades rentables de inversión.
La desventaja es que los impuestos inmobiliarios en Houston son algunos de los más altos de Texas, por lo que cuanto más tiempo permanezca su casa en el mercado, más se comerán esos impuestos en sus ganancias.
San Antonio
Conocido durante mucho tiempo como uno de los mejores mercados de la nación para cambiar casas, San Antonio ofrece un gran valor y un mercado sólido. El valor promedio de una vivienda allí es de $176,800, aumentando un 7% durante el último año. La combinación de una apreciación saludable y un valor de la vivienda inferior al promedio es una receta para obtener ganancias; algunos códigos postales vieron un retorno de la inversión en los cuarenta bajos.
Dallas-Fort Worth
Uno de los mercados más populares de Texas y de todo el país, el valor medio de las viviendas en Dallas es de $217.000 y ha aumentado un asombroso 16,7 % durante el último año. En algunos códigos postales, los compradores de casas vieron un ROI increíble que se acercaba al 50 %.
Corpus Christi
Esta modesta ciudad portuaria ofrece un gran valor para los inversores; El valor medio de las viviendas es de $150.200 y ha aumentado un 4,4 % en el último año. Con una gran cantidad de viviendas obsoletas para ser rehabilitadas, los remodeladores de casas en Corpus Christi vieron un ROI que llegó a mediados de los cuarenta.
Próximos pasos para Texas House Flippers
La mejor manera de asegurar un cambio de casa rentable es trabajar con un agente asequible y experimentado. Un gran agente puede ayudarlo a concentrarse en las propiedades correctas, evaluar los ROI potenciales, elegir entre opciones de financiamiento y mucho más.
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