¿Es Tennessee un buen mercado para las aletas de casa? ¿Dónde deberían invertir? Nuestro artículo tiene una descripción general del mercado inmobiliario de Tennessee, incluidas las tendencias de apreciación de precios y las mejores ciudades para invertir, con información sobre los números que debe conocer para obtener la mejor oferta.
Los programas de telerrealidad hacen que cambiar casas parezca una diversión rentable, y su popularidad ha llevado a más y más personas a entrar en el negocio de cambiar casas. Es gratificante transformar una casa deteriorada y descuidada en algo hermoso, y si eres inteligente puedes ganar más en una casa de lo que muchas personas ganan en un año.
Pero voltear casas con éxito es más complicado de lo que piensas. Incluso si cree que ha presupuestado para cada eventualidad, las reparaciones inesperadas o una propiedad que tarda más en venderse podrían acabar con sus ganancias.
Antes de comprar una propiedad para arreglarla y remodelarla en Tennessee, debe esperar lo mejor pero prepararse para lo peor. Si eres nuevo en flipping, contrata a un equipo de profesionales para que te ayuden a alcanzar el éxito. Desde un oficial de préstamos hasta un personal de mantenimiento, pasando por un agente de bienes raíces para ayudarlo a encontrar propiedades potenciales , no comience a comprar inversiones hasta que tenga las personas adecuadas que lo respalden.
Análisis del mercado inmobiliario de Tennessee de 2019
El valor promedio de una vivienda en Tennessee es de $166,500 . Han subido un 8,2% en el último año y Zillow predice que subirán otro 5,4% en 2019.
Los valores de las viviendas varían en las diferentes áreas del estado, lo que debe tener en cuenta al decidir dónde comprar una propiedad para invertir. En Nashville, el valor medio de una vivienda es de $266 000 , y aunque el valor de las viviendas de la ciudad creció un 7,0 % el año pasado, se espera que el mercado se enfríe en 2019, con un crecimiento previsto de solo un 5,4 %. Las casas en Memphis tienen un valor promedio más bajo, de $85,800, pero los valores crecieron un 5.3% el año pasado. El valor de las viviendas en Clarksville está en $160,900 después de aumentar un 7,7 % en 2018 y podría aumentar otro 5,1 % este año.
Si es un novato y no conoce bien el mercado inmobiliario de Tennessee, asóciese con un agente local experimentado que pueda guiarlo a las mejores ciudades y vecindarios para alcanzar sus objetivos de inversión.
Cómo saber si una propiedad en Tennessee es una buena inversión
La clave para una inversión exitosa es no pagar demasiado por la propiedad. Cuando busque una casa para remodelar, intente encontrar una casa que tenga un precio muy por debajo de su valor justo de mercado una vez que se haya reparado y esté en un vecindario deseable.
Evalúe cuidadosamente la condición actual de la casa antes de agregarla a su cartera de arreglos y renovaciones. Los principiantes deben evitar reparaciones estructurales importantes, como problemas con el techo o los cimientos. Este tipo de reparaciones pueden llegar a ser bastante costosas. Cuando recién esté comenzando y tenga una idea del costo de arreglar una casa, trate de encontrar una casa que necesite más reparaciones cosméticas.
Cuando esté listo para comprar o tratando de decidir entre vecindarios, pídale a su agente de bienes raíces que prepare un análisis de mercado comparativo . Un análisis de mercado comparativo toma datos sobre las ventas recientes de casas y el tiempo que tomó vender las casas para identificar tendencias que podrían influir en sus ganancias potenciales y en su cronograma. Un flipper de casa novato debe aprovechar toda la ayuda que pueda encontrar al evaluar posibles propiedades de inversión.
Cómo obtener ganancias al invertir una casa en Tennessee
Una propiedad de arreglar y cambiar es una inversión, por lo tanto, si bien debe escuchar su instinto al comprar, no se olvide de calcular los números. Si las matemáticas no funcionan para obtener una ganancia neta, aléjese de la oportunidad.
La regla del 70% de remodelar la casa aconseja que los flippers no paguen más del 70% del valor de la casa después de la reparación o ARV menos el costo de las reparaciones.
Si una casa en Memphis vale $85,800 después de las reparaciones, multiplíquelo por 0,70 para obtener $60,060. Luego deduzca las reparaciones, digamos $15,000, y tendrá $45,060. De acuerdo con la regla del 70%, no debe pagar más que eso por la casa.
Escrito como una ecuación, sería $85 800 (ARV) x 0,70 = $60 060 – $15 000 (reparaciones) = $45 060.
El retorno de la inversión es un porcentaje que expresa cuánto ganará por cada dólar que ponga en la inversión. La fórmula para calcularlo es tomar el valor actual de la inversión, restar el costo de la inversión y luego dividir por el costo de la inversión.
Con una casa hipotética en Memphis, serían $85.800 menos los $75.060 de la hipoteca y las reparaciones, divididos por los $75.060 para un ROI del 1,14%. Este ejemplo no incluye otros costos, como los honorarios del agente inmobiliario, los costos de cierre y los pagos de préstamos. Dado que estos costos reducirán su ROI, intente encontrar un agente inmobiliario de baja comisión para ahorrar costos.
Es importante tener en cuenta que el ROI de una casa en Nashville, siguiendo la misma regla del 70 % y la misma cantidad para reparaciones, solo generaría un 32 % de retorno de su inversión. Es por eso que debe familiarizarse con los números y los cálculos porque el hecho de que una casa se pueda vender por más en un área diferente no significa que sea una mejor inversión.
Si los números de la casa tienen sentido, también tenga en cuenta el tiempo promedio para cambiar o vender una casa que está considerando comprar. Sume el tiempo necesario para las reparaciones al tiempo promedio en el mercado para tener una idea de cuántos meses estará haciendo los pagos del préstamo y hable con un agente de bienes raíces con experiencia en remodelación de casas para verificar sus cálculos.
Pagar en efectivo versus sacar un préstamo
La forma en que financie su inversión en la remodelación de su casa puede tener un gran impacto en su ganancia final. Las opciones para financiar propiedades de inversión incluyen desde hipotecas tradicionales hasta productos crediticios diseñados para remodelar casas o pagar en efectivo.
Los prestamistas alternativos y de dinero duro ofrecen préstamos fijos y alternativos con tasas del 12% en adelante. Los préstamos fix and flip rara vez tienen un plazo de más de un año, y sus pagos mensuales suelen ser solo de interés. Esto puede convertirse en un problema para usted si la casa no se vende rápidamente y el préstamo vence. Pocos prestamistas de dinero fuerte trabajarán con flippers sin experiencia o nuevos.
A menudo no vale la pena obtener una hipoteca tradicional. Los bancos solo trabajan con compradores que tienen un crédito excelente y un pago inicial mínimo del 20%. Los requisitos de pago inicial pueden ser más altos para las compras de inversión. Pero no necesita pasar el tiempo pasando por meses del proceso de aprobación de un activo que solo planea mantener menos de un año.
El efectivo es el rey cuando se trata de financiar un arreglo y un cambio. Los mercados pueden ralentizarse mientras arregla la casa, o las reparaciones pueden demorar más de lo esperado. Si financió la propiedad con una solución a corto plazo y un préstamo invertido, podría comenzar a toparse con su fecha límite de pago. No desea sentirse presionado a vender con pérdidas para satisfacer su arreglo y cambiar el prestamista.
Si pidió prestado a un prestamista tradicional y no tiene la presión de un período de pago corto, hacer los pagos mientras la casa está en el mercado consume sus ganancias. Una vez más, solo puede darse el lujo de esperar una gran oferta durante tanto tiempo en esta situación.
Obtener un préstamo aumenta su riesgo. ¿Qué sucede si compró esa casa en el ejemplo de Memphis anterior por $ 60,060 y obtuvo un préstamo de renovación al 12% de interés para las reparaciones? Los pagos mensuales de su hipoteca son de $322 y el pago del préstamo de renovación es de $215 (o más).
Las reparaciones cuestan $8,000 más de lo esperado y toman dos meses adicionales, por lo que ahora ha pagado cuatro meses de pagos cuando había presupuestado dos. Luego se necesitan seis meses para que la casa se venda. Sus números ahora se ven así;
- Préstamo de compra $ 60,060
- Préstamo de renovación $ 15,000
- Pagos de financiamiento estimados $5,370
- Reparaciones adicionales $8,000
- Costos de cierre del 2% $1,201
Solo obtendría una ganancia de $ 1,000 en lugar de lo que esperaba de $ 7,400. Todavía es una ganancia, pero no una gran ganancia, y le tomó más tiempo ganar ese dinero. Mientras tanto, es probable que no pueda invertir en otras ofertas.
Las 3 mejores ciudades en Tennessee para House Flippers en 2019
El mercado inmobiliario de Tennessee ha sido muy atractivo para los amantes de las casas desde 2016.
Memphis tuvo el porcentaje más alto de casas revertidas en el país en 2016. De todas las casas que se vendieron, el 11,7 % fueron renovaciones . El ROI bruto de inversión fue del 75,6 %. La ciudad ha visto un crecimiento de los Millennials que se mudan al área, lo que ha aumentado la demanda de viviendas a medida que muchos Millennials están comenzando sus familias.
Clarkesville ocupó el segundo lugar en porcentaje de casas volteadas de las ventas totales con un 10,1%. La ciudad ha estado agregando puestos de trabajo, aunque tiene una tasa de desempleo ligeramente más alta. Sin embargo, hay muchas oportunidades en la ciudad debido a la gran demanda de las familias de militares en el cercano Fort Campbell y las viviendas estables.
En Nashville, el 7,1% de las ventas de viviendas fueron inversiones. Hay señales de que el mercado de flips se ha ralentizado en Nashville, ya que los inversores ya han recogido muchas de las gangas, pero si se esfuerza un poco, aún puede encontrar una buena inversión.
Próximos pasos para Tennessee House Flippers
Si bien puede ganar mucho dinero cambiando casas, también puede perder mucho dinero. Los amantes de las casas novatos deben trabajar con un agente experimentado para tener acceso a los mejores consejos.
Los agentes de Clever Partner trabajan por una fracción de la comisión típica de un agente de bienes raíces, lo que lo ayuda a mantener el margen más alto posible en su inversión. Pero aún ofrecen un servicio completo, por lo que pueden obtener el mejor precio por su propiedad y ayudar a que el proceso de venta se realice sin problemas. Si está listo para obtener más información sobre la inversión de casas en Wyoming, comuníquese con Clever hoy mismo para ponerse en contacto con uno de nuestros agentes expertos.