El candente mercado inmobiliario de Rhode Island es terreno fértil para nuevas inversiones en viviendas. Si es la primera vez que cambia de casa, esta guía lo ayudará a comprender mejor esta estrategia de inversión arriesgada y gratificante.
Cambiar de casa es una inversión arriesgada que puede generar grandes ganancias y pérdidas igualmente profundas dependiendo de cómo resulte la inversión. El objetivo de cambiar de casa es similar a otras estrategias de inversión en que comienza por encontrar un activo infravalorado, en este caso una propiedad. Una vez que se compra una casa adecuada, la aleta realizará renovaciones con la esperanza de aumentar su valor y venderla con ganancias.
Si bien el proceso suena bastante simple, se necesita un ojo realmente agudo y un amplio conjunto de habilidades para llevarlo a cabo correctamente. Incluso cuando las renovaciones van a la perfección, hay una serie de obstáculos que incluyen impuestos altos, costos de mantenimiento y dificultad para vender la casa después de las mejoras.
Dicho esto, para aquellos dispuestos a desafiar las aguas turbulentas del mercado de la vivienda, cambiar de casa puede generar enormes ganancias. Para muchos, los beneficios bien valen los riesgos, pero no es una decisión que deba tomarse a la ligera. Estos son algunos de los puntos principales que debe considerar al pensar en remodelar una casa en Rhode Island.
Análisis del mercado inmobiliario de Rhode Island de 2019
El valor medio actual de una vivienda en Rhode Island es de $282.600, lo que representa un aumento del 4,5 % en comparación con el año pasado. Se espera que la tendencia alcista continúe hasta 2019 con un aumento proyectado de un 3,0% adicional dentro del año.
Los valores de las casas varían mucho según la región. En Woonsocket, por ejemplo, el valor medio de una vivienda es de solo $168 400, mientras que en Providence es de $267 900, cerca de $100 000 más. Es importante tener en cuenta las variaciones regionales de precios al decidir dónde comprar una casa en Rhode Island.
El mercado está caliente en este momento, por lo que los vendedores tienen el control. Esto puede no ser un buen augurio para aquellos que buscan remodelar una casa en el estado, ya que es difícil encontrar una propiedad infravalorada en estas condiciones de mercado. Dicho esto, si puede obtener un buen trato, podrá aumentar el precio más de lo que podría si los compradores fueran la fuerza dominante del mercado.
Si está planeando remodelar una casa, una de las mejores inversiones que puede hacer en su proyecto es asociarse con un agente inmobiliario calificado que conozca los entresijos del mercado. Podrán usar sus años de experiencia para recomendar propiedades, obtener visitas a pedido y guiarlo a través de todo el proceso.
Cómo saber si una propiedad de Rhode Island es una buena inversión
La regla de oro de la inversión es comprar barato y vender caro; esa parte es bastante obvia. Pero, ¿cómo se ve eso en términos de cambio de casa? En general, querrá buscar la casa más barata posible en el mejor vecindario posible.
Si bien eso suena simple, en realidad, casi nunca se desarrolla tan fácilmente. En un mercado caliente como Rhode Island, es básicamente un sueño imposible esperar encontrar una casa seriamente infravalorada en uno de los mejores vecindarios. Eso no quiere decir que nunca pueda suceder, pero definitivamente será un desafío.
El tipo de casa que debe buscar como principiante es una que no sea exactamente una ganga, pero que aún no esté en su máximo potencial; básicamente, casas que podrían necesitar una o dos soluciones rápidas. Es posible que encuentre una casa a la que realmente le vendría bien un nuevo trabajo de pintura, una nueva cocina o algo similar para aumentar su precio de venta lo suficiente como para obtener una ganancia. Dicho esto, si usted es realmente talentoso, podrá ver valor y un gran potencial en propiedades que nadie más puede ver, pero no confíe en tener un ojo así como novato.
Las casas de estilo colonial son particularmente populares en Rhode Island, por lo que definitivamente debe estar atento a las casas de bajo precio construidas de esta manera típica de Nueva Inglaterra. Debido a su popularidad, es posible que le resulte más fácil vender su casa recién remodelada si está construida en un estilo colonial.
Como novato, obtener orientación de expertos es equivalente a su éxito. Antes de realizar cualquier compra, asegúrese de ponerse en contacto con un agente inmobiliario local calificado.
Cómo obtener ganancias al vender una casa en Rhode Island
Para hacer una proyección de ganancias, los inversionistas necesitan estimar el valor después de la reparación de una casa, o ARV. En los casos en que una casa está subvaluada debido a la falta de reparaciones necesarias, el ARV hará que el valor de la casa vuelva a ser aproximadamente el valor medio de la casa en el área.
Con el fin de gestionar mejor los riesgos asociados con cambiar de casa, los flippers exitosos siguen la regla del 70%. De acuerdo con la regla, los inversionistas no deben pagar más del 70% del ARV de la vivienda menos el costo de reparación.
Echemos un vistazo a cómo resultaría esto en Rhode Island. El valor promedio de una vivienda en el estado, nuestro ARV aproximado, es de $282,600 . Si estimamos que la propiedad necesitará $40,000 en reparaciones, entonces un inversionista no debería pagar más de $157,820 por la casa:
(0.70 x ARV) – Costo de Reparación = Precio Máximo de Compra
(0.70 x $282,600) – $40,000 = $157,820
Asegúrese de tener en cuenta los costos asociados con la propiedad de la vivienda (servicios públicos, pagos de préstamos, etc.) hasta que se venda. En 2018, las casas tardaron en promedio 180 días en volcarse . Usted será responsable de todos los costos de propiedad de vivienda durante la totalidad de este período de tiempo.
Pagar en efectivo versus sacar un préstamo
Cuando se trata de cambiar de casa, el efectivo es el rey. Si bien es posible financiar la inversión de una casa con HELOC , HEL o hipotecas, dejar que los intereses se acumulen todos los meses puede generar algunas situaciones muy estresantes cuando ve que la casa no se vende y los intereses siguen recortando más y más sus ganancias. margen. Si bien los inversores en efectivo pueden simplemente esperar hasta que se venda la casa, aquellos que financiaron su inversión con un préstamo pueden tener que reducir eventualmente el precio de venta deseado para evitar entrar en números rojos debido al aumento de los intereses.
Echemos otro vistazo a los números de nuestro último ejemplo. Imagine que obtuvo un préstamo de $ 197,820 (el precio de compra más las reparaciones) para financiar la remodelación de su casa. Con una tasa de interés mensual del 6 % anual o del 0,5 % mensual, acumularía $989,10 en intereses cada mes. Si esperaba que las reparaciones demoraran tres meses y terminaron demorando seis, acaba de reducir sus ganancias en $2,967.30 adicionales. Si luego le toma otros tres meses vender la casa, son otros $2,970.30 de ganancias perdidas por pagos de intereses.
Ahora, imagina que el interés sigue acumulándose y no tienes compradores; puedes comenzar a reducir el precio de venta de $282 600 a $267 600 debido a la desesperación por realizar una venta. Después de otros $15,000 de costos de cierre, los números totales para la inversión de su casa son:
Precio de venta: $267,820
- Préstamo hipotecario: $157,820
- Préstamo de reparación: $40,000
- Intereses a nueve meses: $8,901.90
- Costos de cierre: $15,000
Beneficio: $ 46,098.10
Si bien este giro puede haber ido bien, ¿qué hubiera pasado si no hubiera encontrado ningún comprador durante otros tres meses? ¿Qué tal otros seis? En algún momento, es probable que reduzca el precio de cotización mientras su interés sigue acumulándose. Si redujera el precio de cotización en otros $30 000 después de otros 12 meses, terminaría con una ganancia de solo $4219,80 después de aproximadamente dos años de trabajo.
Como puede ver, las cosas pueden volverse estresantes rápidamente cuando una casa no se vende tan rápido como esperaba y la financió mediante préstamos. Si bien es posible financiar un cambio de casa con préstamos, realmente necesita estar al tanto de sus finanzas, saber lo que está haciendo en lo que respecta al cambio de casa y asegurarse de seguir la regla del 70 % para tener suficiente margen de maniobra. .
Las 5 mejores ciudades de Rhode Island para House Flippers en 2019
Si está decidido a vender casas en Rhode Island, estas son cinco ciudades en las que puede comenzar su búsqueda:
providencia este
East Providence ha experimentado un crecimiento del 3,0 % en el último año con un aumento esperado del 3,4 % en el valor medio de las viviendas durante el próximo año. Actualmente, el valor medio de una vivienda es de $236.500. La ciudad tiene una tasa de ejecuciones hipotecarias bastante alta, lo que significa que los compradores de casas pueden aprovechar algunas buenas ofertas.
Woonsocket
Con un valor medio de la vivienda de $206.000, un crecimiento del 9,1 % durante el año de ruta y un aumento proyectado del 4,9 % en el valor de la vivienda durante el próximo año, Woonsocket es un territorio de primera para cambiar de casa. El precio medio de cotización es actualmente de $199 000, pero el precio medio de venta es de $219 500, por lo que los vendedores definitivamente tienen una ventaja aquí.
richmond
El valor medio de una vivienda en Richmond es actualmente de $303.000 , un aumento del 7,8 % desde el año pasado. Se espera que continúe la tendencia alcista, creciendo otro 4,0% este año.
Providencia
La capital de Rhode Island es un mercado al rojo vivo que experimentó un aumento del 7,2 % en el valor medio de las viviendas durante el último año. Actualmente, con un valor de $ 213,700, se espera que el valor medio de la vivienda aumente otro 4.6% durante el próximo año. Debido a la gran cantidad de ejecuciones hipotecarias en la ciudad, los inversores pueden obtener una buena oferta aquí.
Patucket
El valor promedio de una vivienda en esta ciudad es de $218 100 , pero el precio promedio de cotización es de $220 000, lo que indica que existe una gran demanda de viviendas en esta área. Combinado con una tasa de ejecuciones hipotecarias más alta que cualquiera de las otras ciudades en esta lista, los inversionistas tienen una buena oportunidad de encontrar una gran oportunidad en esta ciudad.
Próximos pasos para Rhode Island House Flippers
Si eres un novato en casas, trabajar con un agente inmobiliario experimentado es la mejor inversión que puedes hacer en tu proyecto. Cuando termine el cambio y esté listo para vender, un agente de bienes raíces calificado podrá usar su experiencia para obtener el mejor precio posible y asegurarse de que la venta se desarrolle sin problemas. Es más: los agentes de Clever Partner trabajan con una tasa de descuento de solo $3,000 o el 1 % del precio de cierre, lo que significa que obtendrá el mejor rendimiento de su inversión y pagará solo una comisión nominal.
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