Ciertos mercados de Nebraska son excelentes para las aletas. Pero no comience sin hacer su investigación: es fácil perder miles debido a los errores de un par de principiantes. Aquí está todo lo que necesita saber sobre la inversión de casas en Nebraska.
Invertir en bienes raíces es una excelente manera de generar riqueza y, a menudo, puede hacerlo más rápido que las rutas tradicionales como invertir en el mercado de valores. Flipping es solo una de varias formas de invertir en propiedades.
Dar la vuelta a una casa implica comprar una casa que necesita algo de trabajo a un precio muy por debajo del valor de mercado. Luego, un «aleta» hace las reparaciones necesarias y las vende para obtener una ganancia. Suena fácil, ¿verdad? En realidad es mucho más complicado de lo que la gente piensa. En lugar de ser una fuente de ingresos, un trato mal evaluado (pagar demasiado en primer lugar, subestimar las reparaciones o sobrestimar el precio de venta final) podría terminar costándole miles. Aquí hay algunas consideraciones que debe tener en cuenta si está tratando de hacer volteretas en Nebraska.
Análisis del mercado inmobiliario de Nebraska 2019
Omaha y Lincoln son los dos mercados más grandes del estado de Nebraska y probablemente sean los mejores lugares para invertir en una casa. Con una población de alrededor de medio millón, el valor medio de una vivienda en Omaha era de $175 500 en febrero de 2019, mientras que el precio de lista medio era de $229 000. Los valores de Lincoln son un poco más altos con un valor promedio de la vivienda de $183,700 y un precio de lista promedio de $265,000. Si bien la población de Lincoln es un poco menos de $ 300,000, la ciudad alberga la Universidad de Nebraska y el capitolio del estado.
Si bien los datos sobre viviendas en Omaha y Lincoln son bastante similares, los valores y los precios pueden fluctuar significativamente de una región a otra, de una ciudad a otra o incluso de un vecindario a otro. Por ejemplo, Roca, una ciudad a solo 15 millas de Lincoln, tiene un valor de vivienda medio enorme de $ 347,000. Del mismo modo, Council Bluffs, Iowa, a solo cuatro millas de Omaha, tiene un valor promedio de vivienda de solo $ 127,000.
Esta amplia gama enfatiza la importancia de encontrar un agente local con experiencia que conozca su mercado de elección por dentro y por fuera para ayudarlo a encontrar una propiedad de inversión.
Cómo saber si una propiedad en Nebraska es una buena inversión
La decisión más importante al comprar una casa en Nebraska para darle la vuelta es el precio de compra. El trato se hace en la compra. Por lo general, querrá encontrar la casa más barata en la calle en un buen vecindario: la ubicación de la casa es una de las pocas cosas que no puede cambiar. En Lincoln u Omaha, elija una casa para arreglar cerca de buenas escuelas. Hay una alta probabilidad de que termines vendiendo a una pareja o familia joven y la ubicación es clave.
A continuación, querrá ejecutar algunos números. Determine la condición actual de la casa y el costo de las reparaciones que deberá hacer. Luego, calcule la cantidad que espera obtener de un comprador cuando venda la casa en función de un análisis de mercado comparativo y tenga en cuenta los costos de cierre. En teoría, la diferencia entre los dos será la ganancia que obtendrá de su inversión.
Dado que la valoración de una casa y la estimación de las reparaciones es una ciencia inexacta, querrá apoyarse en un experto para que lo guíe a través de la evaluación de posibles propiedades de inversión, especialmente si es un novato en casas.
Cómo obtener ganancias al voltear una casa en Nebraska
Para asegurarse de obtener suficiente retorno de su inversión por el tiempo y la energía que invierte en una inversión, siga la regla del 70 %. Los flippers experimentados usan esta regla para analizar la rentabilidad de una casa y determinar cuánto están dispuestos a pagar por una reparación superior.
Los inversores no deben pagar más del 70 % del valor posterior a la reparación (ARV) de la vivienda después del costo de las reparaciones necesarias. Usaremos el valor medio de la vivienda en Omaha como ejemplo.
Si la casa vale $229,000 después de las reparaciones y deberá pagar $40,000 por esas reparaciones, no querrá pagar más de $120,300.
$229,000 (ARV) x 70% = $160,300 – $40,000 (reparaciones) = $120,300
La regla del 70% es una guía increíblemente simplificada para evaluar una propiedad. Otros factores pueden influir en su compra, incluida la época del año: comprar una casa que necesita un techo nuevo en el invierno en Nebraska podría significar que un techador no podría reemplazarlo hasta la primavera, cuando la nieve se derrite y las temperaturas aumentan.
El tiempo promedio para renovar una casa en Omaha es de 167 días, por lo que también querrá tener en cuenta los pagos que deberá realizar durante este tiempo, como impuestos a la propiedad, servicios públicos, seguro de responsabilidad civil y cualquier interés de préstamo que esté pagando . Estos gastos pueden acumularse y, a menudo, los nuevos inversores los pasan por alto.
Pagar en efectivo versus sacar un préstamo
Hay muchas opciones para pagar una inversión, pero si puede manejarlo, el efectivo es, con mucho, la opción más rentable y menos estresante. Financiar la compra significa que está pagando intereses sobre el dinero cada día que pasa. Esto puede presionar para aceptar una oferta más baja: con efectivo, puede esperar a que pase un mercado lento y obtener el precio de venta máximo.
Considere el ejemplo de Omaha anterior. Usted compra una casa para reparar por $120,000 más $6,000 en costos de cierre y pone $40,000 para las reparaciones. Estás en esto por $166,000 y lo financias todo. Usted cotiza en $229,000 pero la casa está en el mercado en el invierno, por lo que baja el precio a $210,000. Después de la inspección del comprador, debe depositar otros $5,000. Cierras un mes después, 180 días después de que lo compraste por primera vez. Usted paga $3,000 en costos de cierre y termina pagando $3,000 en intereses y $3,000 en facturas (seguro, impuestos a la propiedad, agua, basura, etc.) en esos seis meses. Nebraska es conocida por su alto impuesto a la propiedad (¡tasa efectiva del 2.093 % en Omaha!), así que casi $1,250 de eso es la mitad del pago anual de impuestos a la propiedad. Usted obtiene una ganancia de $30,000. Si hubiera pagado en efectivo y esperado a que terminara el mercado, podría haber obtenido los $229 completos,
Si pagar en efectivo no es una opción para usted, puede buscar las siguientes opciones de financiamiento:
Líneas de crédito con garantía hipotecaria
Las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) son líneas de crédito similares a una tarjeta de crédito, pero utilizan el capital que tiene en una propiedad como garantía. En el caso de invertir, aún no tendrá capital acumulado, por lo que deberá usar su residencia personal u otra propiedad que posea como garantía. Esto puede ser riesgoso, especialmente si es donde vive su familia; si no puede hacer el pago, podría perder su casa a través de una ejecución hipotecaria. Las tasas de interés de los HELOC también son variables a lo largo de la vida del préstamo.
Préstamos con garantía hipotecaria
Un préstamo con garantía hipotecaria (HEL) es similar a un HELOC, pero los pagos se estructuran más como una hipoteca: un pago mensual fijo a una tasa de interés fija. Las hipotecas tradicionales generalmente no se usan para inversiones, ya que a los prestamistas les gusta prestar a solo el 80% de la relación préstamo-valor (LTV). Además, necesitará dinero extra para financiar las reparaciones necesarias antes de que la casa vuelva a estar en el mercado.
Hipoteca Tradicional
Una hipoteca tradicional podría ser una opción si su residencia personal está completamente pagada, pero nuevamente, este es un negocio riesgoso ya que utiliza su casa actual como garantía. Los inversores más experimentados también buscan préstamos privados a través de familiares, amigos o prestamistas de dinero fuerte.
Si está buscando financiar una inversión, asegúrese de comprender todos los costos y riesgos asociados para no caer en la trampa de un retorno de la inversión (ROI) negativo. Los préstamos a menudo vienen con términos y condiciones estrictos y costos o tarifas de cierre adicionales.
Las 5 mejores ciudades de Nebraska para House Flippers en 2019
Omaha
Con una población de casi medio millón, Omaha es conocida como una «pradera de silicio» a medida que más empresas tecnológicas se acercan a este punto caliente en el centro del país. El valor medio de una vivienda es de $175.500 y ha aumentado a una tasa anual del 6,9 %. El precio de lista promedio es de $ 229,000. Elija áreas de mayor valor para ver la mayor tasa de apreciación. Según las soluciones de datos de ATTOM, la ganancia bruta promedio en Lincoln es de $53,178 con un ROI bruto promedio del 75%.
lincoln
El valor medio de una vivienda en Lincoln es un poco más alto, $183.700, con un aumento anual del 6,9 %. El precio de lista medio coincide con esta tendencia, situándose en $264,900. Lincoln es la segunda ciudad más grande del estado con una población de alrededor de 300.000 habitantes. Según las soluciones de datos de ATTOM, la ganancia bruta promedio en Lincoln es de $ 56,800 con un ROI bruto promedio del 64%.
plato norte
North Platte, con solo 25,000 residentes, es, en general, una ciudad pequeña. Pero es el centro de actividad de las grandes tierras de cultivo circundantes que se está apreciando en valor. El valor medio de una vivienda es de $147.800 y ha subido un 8,8 % en el último año. El precio de lista promedio es de $ 165,000. El bajo precio hace que este mercado sea bueno para aquellos con poco dinero para invertir.
Kearney
Kearney es el hogar de la tercera rama de la Universidad de Nebraska y la población es de aproximadamente 30.000 habitantes. El valor medio de una vivienda en Kearney es de $214.400 y los valores han aumentado un 5,5 % durante el último año. El precio de lista medio es de $ 224,900.
Estuario
El valor medio de una vivienda en Firth es de 271.300 dólares. El valor de las viviendas de Firth aumentó un increíble 16,8 % durante el año pasado, probablemente debido a su proximidad a Lincoln y la expansión de la ciudad.
Próximos pasos para Nebraska House Flippers
Si está buscando comprar un flip en Nebraska, trabaje con un agente experimentado que pueda ayudarlo a programar adecuadamente su compra y su venta, y garantizar su compra en un vecindario con el mayor rendimiento.
Los agentes de Clever Partner también pueden ofrecer visitas a pedido, a veces en menos de una hora, para que sepa que no se perderá una buena propiedad. La velocidad es clave para encontrar una buena oferta de inversión. Además, obtendrá un reembolso del comprador de $1,000 en cualquier casa que compre por más de $150,000.
Cuando llega el momento de vender, los agentes inteligentes también trabajan por una fracción de la tasa de comisión típica, por una tarifa fija de solo $3,000 si la casa se vende por menos de $350,000. Esto lo ayuda a mantener el margen más alto posible en su inversión al mismo tiempo que obtiene un excelente precio y garantiza que la venta se realice sin problemas.