¿Es Mississippi un buen mercado para las aletas de casa? ¿Y dónde deberían invertir? Nuestro artículo tiene una descripción general del mercado inmobiliario de Mississippi, incluidas las tendencias de apreciación de precios y las mejores ciudades para invertir, con información sobre los números que debe conocer para obtener la mejor oferta.
Gracias a la popularidad de los reality shows, decir que eres un fanático de las casas se ha convertido en una carrera viable. Es divertido soñar con transformar una casa fea y descuidada en algo hermoso, y soñar con cobrar ese gran sueldo. Si es un contratista experimentado, podría pensar que sería una forma de ganar dinero fuera de temporada.
Pero suceden muchas cosas detrás de escena en esos programas populares, y ser un triunfador exitoso es más complicado de lo que parece. No presupuestar adecuadamente las reparaciones podría arruinar su presupuesto. Si la casa no se vende dentro del plazo previsto, los pagos adicionales del préstamo podrían erosionar o acabar con sus ganancias.
Antes de comprar una propiedad para arreglar y remodelar en Mississippi, trate de planificar cada eventualidad. Si es nuevo en flipping, encuentre un equipo de profesionales que lo ayuden a que sea un éxito. Desde un oficial de préstamos hasta contratistas, pasando por un agente de bienes raíces para ayudarlo a encontrar propiedades potenciales , no compre su primera inversión hasta que tenga las personas adecuadas que lo respalden.
Análisis del mercado inmobiliario de Mississippi de 2019
El valor promedio de una vivienda en Mississippi es de $128,700. Han subido un 9,3% en el último año y Zillow predice que subirán otro 4,9% en 2019.
Los valores de las casas varían entre ciudades. En Biloxi, el valor promedio de una vivienda es de $137 700 , y el mercado inmobiliario de la ciudad creció un 13,7 % en valores el año pasado y aumentará otro 5,1 % en 2019. Las viviendas en Jackson tienen un valor promedio más bajo, de $52 800 , y no mostraron crecimiento el año pasado . El valor de las casas de Brandon está en $195,800 después de aumentar 7.7% en 2018.
Los amantes de las casas más nuevos deben asociarse con un agente local con experiencia que conozca íntimamente el mercado y que pueda guiarlo a las mejores ciudades y vecindarios para invertir.
Cómo saber si una propiedad de Mississippi es una buena inversión
Hay varios principios genéricos que se aplican a cambiar de casa. Encuentre la casa más barata en un vecindario atractivo, preferiblemente uno que solo necesite retoques cosméticos, para darle la vuelta. Muchos inversionistas solo compran ejecuciones hipotecarias, y Mississippi se vio muy afectado durante la última recesión.
Mississippi sigue teniendo la tasa de ejecuciones hipotecarias más alta del país, con un 3,06 %. Su tasa también es el doble que la de cualquier otro estado. Si bien esto representa una oportunidad para albergar flippers, tenga mucho cuidado de no comprar en un vecindario que continuará en una espiral descendente.
Haga un balance de la condición actual de la casa antes de agregarla a su cartera de arreglos y renovaciones. Los flippers exitosos tienden a evitar reparaciones estructurales importantes, como problemas con el techo o los cimientos. Estas reparaciones pueden aumentar el costo rápidamente y demorar más en arreglarse, lo que reduce sus ganancias. Haga que su objetivo sea encontrar una casa que necesite más reparaciones cosméticas.
Antes de hacer una oferta, pídale a su agente inmobiliario que prepare un análisis de mercado comparativo . Se necesitan datos sobre las ventas de viviendas recientes para analizar los precios de venta promedio y el tiempo promedio en el mercado, lo que puede ayudarlo a planificar su posible ganancia y cronograma. Un flipper de casa novato se beneficiará de la orientación de expertos al evaluar posibles propiedades de inversión.
Cómo obtener ganancias al invertir una casa en Mississippi
Nunca pierda de vista su margen de beneficio cuando considere una inversión potencial en la remodelación de una casa. Vuelva a verificar todos sus números y pídale a un experto que los revise antes de ofertar por una casa.
Un retorno de la inversión expresa la cantidad que ganarás con el dinero que inviertes como un porcentaje. Puede calcularlo tomando el valor actual de la casa que está pensando en vender, restando su costo y luego dividiéndolo por el costo.
Con una casa en Biloxi, serían $137 700 menos el costo de $111 390 de la hipoteca y las reparaciones, dividido por $111 390 para un ROI de 0,24 %. Este es un ejemplo simple usando números básicos. Al calcular su propio ROI, no olvide agregar los honorarios del agente inmobiliario, los costos de cierre y los pagos de cualquier préstamo. Trabajar con un agente de bienes raíces de baja comisión lo ayudará a ahorrar en algunos de esos costos.
Al remodelar casas, la regla generalmente aceptada del 70 % establece que no debe pagar más del 70 % del valor de las casas después de la reparación o ARV menos el costo de las reparaciones.
Si una casa en Biloxi vale $137,700 después de las reparaciones, multiplíquelo por 0,70 para obtener $96,390. Luego reste las reparaciones que necesita, digamos $15,000, y tendrá $81,390. De acuerdo con la regla del 70%, no debe pagar más por la vivienda.
Expresado como una ecuación, sería $127 700 (ARV) x 0,70 = $96 390 – $15 000 (reparaciones) = $81 390.
Este es su punto de partida al evaluar posibles inversiones. Si el vendedor exige un precio que no se ajusta a la regla del 70%, retírese. Incluso si una casa cumple con las reglas del 70 %, tenga en cuenta el tiempo promedio para cambiar o vender una casa en su ciudad objetivo. Agregue el tiempo necesario para las reparaciones al tiempo promedio que una casa pasa en el mercado para obtener una estimación y hable con un agente de bienes raíces con experiencia en remodelación de casas para obtener su opinión.
Pagar en efectivo versus sacar un préstamo
Los flippers de casas tienen diferentes opciones disponibles para financiar sus compras, pero cada una tendrá un impacto diferente en sus resultados.
Los préstamos de arreglo y cambio generalmente solo los otorgan los prestamistas de dinero fuerte que prefieren trabajar con flipers experimentados. Las tasas de interés comienzan en 12% y pueden subir a dos dígitos. Estos préstamos a corto plazo y de sólo interés a menudo tienen plazos inferiores a 18 meses, lo que puede significar problemas si la casa no se vende rápidamente y el préstamo vence.
Los flippers con excelente crédito y efectivo para el pago inicial podrían financiar la compra con una hipoteca o una línea de crédito con garantía hipotecaria. Los prestamistas tradicionales rara vez renuncian al requisito de pago inicial del 20 % para una aleta, y realmente no vale la pena solicitar un préstamo a 30 años para una casa que solo tiene la intención de conservar unos meses.
Financiar un flip pagando en efectivo elimina muchos riesgos. Si el mercado cambia durante el período de renovación, no se sentirá presionado a vender con pérdidas para satisfacer su arreglo y cambio de prestamista o antes de que venza su préstamo. Incluso si puede hacer pagos a un prestamista tradicional mientras la casa está en el mercado, el interés y el capital de esos pagos consumirán su margen de ganancias.
Obtener un préstamo aumenta su riesgo. Digamos que compró esa casa en el ejemplo de Biloxi anterior. Pagó $96,390 y obtuvo un préstamo de renovación al 12% de interés para las reparaciones. Sus pagos hipotecarios mensuales son de $796 y su pago del préstamo de renovación es de $362 (o más).
Las reparaciones cuestan $3,000 más de lo esperado y demoran cuatro meses en lugar de los dos meses que había planeado, y luego se necesitan seis meses para vender la casa. Sus números ahora se ven así;
- Préstamo de compra $ 96,390
- Préstamo de renovación $ 15,000
- Pagos estimados $11,580
- Reparaciones adicionales $3,000
- Costos de cierre del 2%: $2,754
Esto equivale a una ganancia de $8,976, en lugar de la ganancia que deseaba de $31,266. Todavía es una ganancia, pero no haría falta mucho más para que se convierta en una pérdida. Y después de una inversión de 10 meses de su tiempo, muchos considerarían que no vale la pena.
Las 3 mejores ciudades en Mississippi para House Flippers en 2019
En general, los bajos precios de la vivienda hacen de Mississippi un estado difícil para los amantes de la vivienda. No encontrará grandes ganancias y, si no realiza un seguimiento cuidadoso de los gastos, podría terminar en números rojos.
El tiempo promedio para cambiar es de 220 días y el ROI para el estado es solo del 4,3 %, con ganancias de aproximadamente $9875. Sin embargo, es posible que desee invertir casas en Mississippi porque conoce bien el estado o se siente más cómodo comenzando con propiedades más baratas.
Jackson, MS ocupó el puesto 23 en una lista de 170 ciudades buenas para flippers, en parte porque los costos de remodelación y renovaciones fueron los terceros mejores. El valor medio de las viviendas es de $76.705 y ha aumentado un 25,83 % desde el año 2000.
El valor de las casas de Brandon ha estado aumentando, debido en parte al crecimiento de la población y al crecimiento del empleo. La tasa de desempleo está por debajo del promedio nacional y se espera que el crecimiento futuro del empleo esté por encima del promedio nacional. Tiene excelentes escuelas, que tienden a ayudar a los valores de propiedad, y bajos índices de criminalidad .
Madison, MS, tiene valores de vivienda decentes para flippers, con valores medios de $280,200 . Los valores subieron un 10,4% el año pasado y subirán otro 3,9% este año. El crecimiento reciente del empleo ha sido del 1,2% y la tasa de desempleo es baja. Es una de las áreas más ricas del estado, ya que el ingreso familiar promedio es de $103,121. Si puede encontrar un trato para cambiar en Madison, podría generarle una buena ganancia.
Próximos pasos para Mississippi House Flippers
La recompensa a menudo refleja el riesgo, lo que quiere decir que si bien puedes ganar mucho dinero cambiando casas, también puedes perder mucho dinero. Los amantes de las casas novatos querrán obtener todos los consejos que puedan encontrar, y eso incluye apoyarse en un agente inmobiliario experimentado.
Uno de los beneficios de trabajar con Clever Partner Agents es que trabajan por una fracción de la comisión típica de un agente inmobiliario. Esto te ayuda a mantener un buen margen en tu flip. Pero debido a que todavía ofrecen un servicio completo, obtendrán el mejor precio por su propiedad. Si está listo para obtener más información sobre cómo cambiar casas en Mississippi, comuníquese con Clever hoy mismo para ponerse en contacto con uno de nuestros agentes expertos.