Maryland es un gran lugar para probar suerte en la inversión de casas. Sin embargo, no debe embarcarse en su viaje de cambio de casa sin estar preparado y sin saber qué esperar. Esto es lo que necesita saber antes de comenzar a vender casas en Maryland.
El proceso de remodelar una casa implica tomar una propiedad de bajo costo, renovarla y revenderla para obtener una ganancia varios meses después. Esta puede ser una inversión muy lucrativa, y muchos programas de televisión populares han exaltado todo el proceso.
Si bien puede ser muy emocionante voltear una casa , el proceso generalmente requiere mucho más trabajo del que muestran los programas de televisión. Sin embargo, el hecho de que esta oportunidad de inversión pueda generar cambios rápidos y ganancias rápidas es completamente cierto. La desventaja, por supuesto, es que existe un riesgo sustancial involucrado en cambiar de casa.
En realidad, cambiar de casa es una de las opciones de inversión más riesgosas disponibles. Si no tienes cuidado, podrías perderlo todo. Los impuestos y las reparaciones pueden reducir rápidamente sus ganancias, y las malas decisiones financieras pueden generar más deudas y un ROI negativo.
Dicho esto, con la orientación y la planificación adecuadas, cambiar de casa puede ser una opción viable que genera una gran ganancia. Estas son solo algunas de las consideraciones que debe tener en cuenta si está pensando en intentar cambiar una casa.
Análisis del mercado inmobiliario de Maryland de 2019
Maryland es un mercado inmobiliario de rápido crecimiento con una gran cantidad de oportunidades para los inversores. El valor promedio de una casa aquí es de $291,000. El mercado de bienes raíces del estado ha visto un crecimiento de un año de 4.2% y tiene un pronóstico de crecimiento de un año de 3.0%. El precio medio de cotización aquí es de $305 000 y el precio medio de venta es de $264 700.
Sin embargo, estas cifras solo se aplican como referencia para todo el estado. Hay una gama muy amplia de variación entre ciudades. Por ejemplo, Annapolis, Maryland, tiene un valor promedio de vivienda de $400,000, mientras que Baltimore, Maryland, tiene un valor promedio de vivienda de solo $121,000.
Más que un hecho interesante, esta variabilidad puede complicar el momento del mercado y puede hacer que los inversores tengan que tomar decisiones muy diferentes dependiendo de dónde están comprando una casa.
Los aspirantes a entusiastas de la vivienda deben asociarse con un agente de bienes raíces con experiencia en el mercado local que conozca ese mercado por dentro y por fuera y pueda brindar orientación experta. Solo utilizando la ayuda de un profesional local puede realmente apilar el mazo a su favor y avanzar con la máxima confianza.
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Cómo saber si una propiedad de Maryland es una buena inversión
Hay varias cosas que debe tener en cuenta al tratar de determinar si una propiedad en particular es o no una buena inversión para usted. Si bien esta no es una lista completa, debería ayudarlo a comenzar a pensar en cómo mirar y evaluar las posibles propiedades para cambiar.
En primer lugar, siempre preste atención a los problemas de licencias y zonificación. Si hay gravámenes contra la propiedad, problemas de zonificación o algo por el estilo, generalmente es una buena idea pasar a la siguiente mejor opción. Lo último que desea hacer es complicar una situación que ya es riesgosa al tratar con una propiedad que tiene problemas conocidos asociados.
En segundo lugar, sea realista. Hay varios programas de televisión que venden una imagen color de rosa de cómo se ve cambiar de casa. Si bien este puede ser el caso, es importante comprender que se requiere mucho trabajo para crear ese tipo de cartera.
Es muy probable que tengas que empezar poco a poco y construir tu cartera a partir de ahí. Comience con algo factible con lo que pueda experimentar el éxito, y luego escale en consecuencia si decide continuar con su actividad de inversión.
Tercero, busque un precio de venta que esté por debajo del valor de tasación del condado. Si puede encontrar una propiedad que se venda por debajo del valor de tasación que proporcionó el condado, tiene casi garantizada una ganancia. Esto se debe a que el valor justo de mercado se calcula tomando el valor tasado del condado y sumando entre un 10 y un 20 % por encima.
Finalmente, busque puntos de venta de sentido común como un buen distrito escolar. Los distritos escolares son a menudo un gran punto de conflicto para muchos compradores, así que asegúrese de investigar esto. En algunas comunidades, estar cerca de una escuela específica es suficiente para vender una casa.
Además, desea prestar atención al vecindario en sí. ¿Se adapta bien a su comprador ideal? Conozca su mercado y a quién está tratando de vender, y pase algún tiempo en el vecindario de la casa que está tratando de vender, si es posible. Pregúntese si su comprador objetivo querría o no una casa en ese vecindario.
Consideraciones específicas de Maryland
Específicamente en Maryland, querrá asegurarse de que su hogar esté libre de daños por agua . Hay una gran cantidad de clima extremo que ocurre en Maryland y en los estados circundantes, y esto puede causar condiciones que generen moho, hongos, podredumbre y otros problemas relacionados con el agua y la humedad.
Preste especial atención a las casas de estuco. El estuco generalmente no muestra daño hasta que es muy severo y ya afecta la estructura subyacente.
Siempre asegúrese de realizar una inspección antes de aceptar comprar cualquier propiedad. Además, tenga en cuenta que el encanto colonial y un barniz pulido se venden muy bien en Maryland.
Consideraciones Generales
Hay varias consideraciones generales que siempre debe tener en cuenta cuando esté considerando una propiedad potencial.
¿Cuál es el estado actual de la casa? ¿Cuánto te costarán las reparaciones? ¿Cuál es el valor de mercado comparable de la casa?
Hay mucho que considerar al evaluar una propiedad potencial para cambiar. Cualquiera de estos factores, si se considera incorrectamente, puede convertir una ganancia potencial en una gran pérdida. Es importante asociarse con un agente de bienes raíces local con experiencia que sepa cómo cambiar casas en su área. Este agente podrá guiarlo a través de todo el proceso y ayudarlo a evitar errores comunes.
Cómo obtener ganancias al vender una casa en Maryland
Si está tratando de obtener una ganancia , que es lo que hacen la mayoría de los inversores, nunca hay una garantía. Sin embargo, existen varias mejores prácticas que pueden ayudarlo a adelantarse al juego y hacer que sea más probable que tenga éxito. Aquí hay algunas cosas que debe considerar cuando intente obtener ganancias al cambiar de casa en Maryland.
Conozca su mercado
Lo primero que debe hacer es conocer su mercado por dentro y por fuera. Es importante comprender el tipo de comprador al que se dirige. Es igualmente importante saber lo que el comprador quiere y necesita y la casa.
Investigue y encuentre ubicaciones que atraigan al mercado objetivo al que le interesa vender. Luego, asóciese con un agente de bienes raíces local con experiencia que pueda ponerlo en la vía rápida hacia el éxito.
Cuando se trata de inversiones de alto riesgo como cambiar de casa, no puede permitirse el lujo de especular. Un agente de bienes raíces utilizará datos concretos y tendencias para ayudarlo a tomar decisiones informadas.
Conozca sus opciones financieras
Es igualmente importante comprender y evaluar honestamente su propia situación financiera. Necesita saber lo que puede permitirse gastar y lo que puede permitirse perder. Conozca las diversas opciones de financiación que existen para usted y los beneficios y riesgos relacionados con ellas. Vamos a repasar más de eso en la siguiente sección.
Siga la regla del 70%
Hay una regla en la inversión de casas que establece que no debe gastar más del 70% del valor después de la reparación (ARV) en una propiedad de inversión menos los costos de reparación. La fórmula se parece a esto.
Inversión máxima = ARV(0.70) — Reparaciones
Por ejemplo, en Frederick, Maryland, el valor medio de una vivienda es de $259.700. Supongamos que tiene $25,000 en costos de reparación.
$259.700(0,70) — $25.000 = $156.790
Usando este ejemplo, para esta propiedad hipotética no querrá gastar más de $156,790 en su compra inicial de la propiedad.
Otras Consideraciones
Finalmente, considere factores generales como la cantidad de tiempo de reparación que tendrá que invertir, el tiempo promedio requerido para reformar una casa, que generalmente es entre 150 y 190 días, y las opciones de financiamiento disponibles para usted.
Pagar en efectivo versus sacar un préstamo
Hay varias opciones de financiamiento disponibles para las personas que están tratando de remodelar una casa. Efectivo, por supuesto, es una opción. Sin embargo, otra opción popular es utilizar el capital de su vivienda actual para financiar el pago inicial de su nueva propiedad, los costos de reparación de esa propiedad o ambos.
Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
Una línea de crédito con garantía hipotecaria utiliza el capital de su casa para financiar una línea de crédito que puede usar según sea necesario. Puede financiar cosas como su pago inicial, los costos de reparación que surjan y otros gastos.
El beneficio de una línea de crédito con garantía hipotecaria es que es flexible. No tiene que saber cuánto necesita cuando va a sacar la línea de crédito, por lo que puede pedir prestado y pagar según se adapte a su situación.
Préstamo con garantía hipotecaria (HEL)
Un préstamo con garantía hipotecaria es similar a un HELOC, excepto que en lugar de sacar una línea de crédito, saca una suma global. Esta suma es una cantidad fija que no se puede agregar una vez que el préstamo está en curso y, por lo general, no puede liberar efectivo pagando parte del capital como lo hace en algunas versiones de HELOC.
El efectivo sigue ganando
La mejor opción para financiar y financiar su inversión en la remodelación de su casa es casi siempre en efectivo. La inversión es intrínsecamente arriesgada, y agregar deuda a la mezcla puede hacer que las cosas sean aún más peligrosas. Esto es especialmente cierto cuando usa su casa actual como garantía.
La opción de usar una solución de préstamo siempre está ahí, pero es imperativo conocer los términos del préstamo asociados con esa opción de financiamiento y su propia situación financiera por dentro y por fuera antes de tomar cualquier decisión.
Tomar la decisión de financiación equivocada puede conducir rápidamente a un ROI negativo y otras consecuencias financieras perjudiciales.
Las 5 mejores ciudades de Maryland para House Flippers en 2019
Es común sentirse abrumado cuando comienza a buscar una propiedad para vender. Elegir el mercado correcto puede parecer intimidante al principio. Sin embargo, comenzar en algunos de los mercados más prometedores puede ayudarlo a comenzar con el éxito. Aquí hay cinco ciudades que brindan buenas oportunidades para los aspirantes a amantes de las casas en Maryland.
baltimore
Baltimore es un mercado muy activo que es lo mejor de los entornos urbanos y suburbanos. El valor medio de una casa aquí es de $119 200, el precio medio de cotización es de $149 900 y el precio medio de venta es de $109 600. El mercado aquí ha crecido un 9,7% en el último año y se espera que crezca otro 4,4% en el próximo año. La casa promedio aquí permanece en el mercado durante 117 días.
glen burnie
Glen Burnie es otro gran mercado para posibles inversores. El valor promedio de una casa aquí es de $252,200. El mercado ha experimentado un crecimiento del 4,0% en el último año, y se espera que crezca otro 2,6% en el próximo año. El precio medio de lista aquí es de $284 900 y el precio medio de venta es de $249 700. Las casas aquí pasan un promedio de 98 días en el mercado.
Federico
Frederick es otra gran comunidad con hermosas casas y un ambiente vibrante. El valor promedio de una casa aquí es de $289,100. El precio medio de lista es de $347 500, el precio medio de venta es de $277 900 y el mercado ha experimentado un crecimiento anual del 5,7 %. Se espera que el mercado aquí crezca otro 4,2% el próximo año, y las casas aquí pasan un promedio de 93 días en el mercado.
Germantown
Germantown tiene un ambiente rico y excelentes atributos comunitarios que atraen a una amplia variedad de personas. El valor medio de una casa aquí es de $303 300, el precio medio de lista es de $305 000 y el precio medio de venta es de $276 700. El mercado aquí ha experimentado un crecimiento del 2,2% durante el último año y se espera que crezca otro 1,9% el próximo año. La casa promedio aquí pasa 86 días en el mercado.
Gaithersburg, MD
Esta comunidad también es una gran oportunidad para inversores en Maryland. El valor medio de una casa aquí es de $374 800, el precio de lista medio es de $387 500 y el precio de venta medio es de $357 400. Este mercado ha experimentado un crecimiento anual del 1,6% y espera crecer en la misma medida el próximo año. La casa promedio aquí pasa 102 días en el mercado.
Próximos pasos para las aletas de la casa de Maryland
Hay muchas decisiones importantes que tomar cuando buscas remodelar una casa. Cada una de estas decisiones es vital para su éxito. Si bien cambiar de casa puede ser un negocio lucrativo, también puede ser una inversión que conlleva un alto riesgo.
Es importante investigar la perspectiva del mercado local que le interesa y averiguar qué están buscando los compradores de vivienda. Es igualmente importante evaluar su propia situación financiera y las opciones de financiamiento disponibles para usted.
Asegúrese de consultar con un profesional de bienes raíces en su área que tenga experiencia en el mercado local y en remodelación de casas. Un agente inmobiliario local experimentado puede guiarlo y asesorarlo durante el proceso de compra y venta.
Especialmente cuando llega el momento de vender, los agentes de Clever Partner trabajan por una fracción de la tasa de comisión típica. esto lo ayuda a lograr el margen de beneficio más alto posible en su inversión.
Además, trabajar con un profesional de primer nivel puede ayudarlo a obtener un excelente precio y garantizar que la venta se realice sin problemas.