Remodelar casas en Kentucky puede generar grandes ganancias en poco tiempo, pero no está exento de riesgos. Hay muchos factores a considerar, como dónde comprar y cómo financiar su inversión. Esta guía lo guiará a través de todas las consideraciones clave para remodelar casas en Kentucky.
Cambiar de casa puede ser una estrategia de inversión inmobiliaria gratificante , pero es más complicado de lo que parece. En lo que respecta a las inversiones inmobiliarias, cambiar de casa es una de las formas de inversión más riesgosas. Sin embargo, cuando se hace correctamente, también puede traer la mayor recompensa.
En general, dar la vuelta a una casa puede ayudar a los inversores a obtener una ganancia rápida si están bien preparados, entienden el mercado y compran la propiedad adecuada. Los inversionistas en Kentucky que buscan cambiar de casa necesitarán tener una sólida comprensión de las tendencias del mercado para tener éxito.
Antes de lanzarse a remodelar casas en Kentucky, use esta guía para asegurarse de estar lo más preparado posible.
Análisis del mercado inmobiliario de Kentucky 2019
Conocer los puntos de precio promedio de las casas en el mercado en Kentucky es importante para los inversionistas potenciales, especialmente para los compradores de casas. En todo el estado en este momento, el mercado en Kentucky está caliente, favoreciendo a los vendedores sobre los compradores.
Según los datos de Zillow , el valor promedio de una vivienda en el estado de Bluegrass es de $144 800 y se espera que aumente un 2,4 % durante el próximo año. El precio de cotización promedio en Kentucky en este momento es de $ 192,900, aunque es importante tener en cuenta que los precios pueden variar mucho en todo el estado.
Por ejemplo, en este momento en Louisville, el mercado está más activo que el promedio estatal, con valores medios de vivienda de hasta $159,800 y el potencial de aumentar otro 1.9% este año. Los precios medios de cotización también son más altos que el promedio estatal de $215,000.
En Frankfort, sin embargo, el mercado es solo un poco cálido, con un valor promedio de vivienda de $135,700, muy por debajo del promedio del estado. Los precios medios de cotización también son bastante bajos, a $ 165,000.
Es importante que los inversionistas potenciales que buscan remodelar casas se asocien con un agente inmobiliario local que pueda ofrecer información sobre los mercados locales y ayudar a los inversionistas a tomar decisiones inteligentes de compra, renovación y venta.
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Cómo saber si una propiedad en Kentucky es una buena inversión
Una de las decisiones más importantes que deberá tomar al cambiar una casa es dónde comprar una propiedad en Kentucky. Si bien a menudo es tentador comprar la primera propiedad barata en condiciones decentes que encuentre, saber cómo está el mercado local lo ayudará a tomar decisiones más inteligentes que minimizarán su riesgo de inversión.
Para empezar, los inversionistas en Kentucky deben buscar casas asequibles en áreas cálidas del estado, como Louisville, Lexington o incluso Paducah, donde el mercado es cálido pero las casas se venden por encima de su valor. Encontrar la casa más barata en un mercado activo mejorará sus posibilidades de revender la propiedad para obtener una ganancia.
Es importante buscar casas enumeradas por encima del valor en su mercado local para ver qué características les interesan a los compradores locales. Esto le dará una idea de qué actualizaciones hacer. En Kentucky, muchos habitantes de la ciudad están más interesados en la ubicación que en las características específicas, pero las casas con 1.5 a 2 baños, por ejemplo, pueden tener una mayor demanda que las que tienen solo uno.
Su agente puede ayudarlo a determinar mejor qué características ayudan a que una casa se venda más rápido, según el área de mercado específica. Luego puede buscar casas asequibles que necesiten reparación que tengan estas características o tratar de incluirlas en sus planes de renovación.
Cómo obtener ganancias al invertir una casa en Kentucky
El objetivo final de cualquiera que renueve una casa en Kentucky es producir un ROI considerable. Planear con anticipación para asegurarse de que puede pagar la casa, las renovaciones y es probable que obtenga una ganancia rápidamente son importantes al comprar una propiedad de inversión .
Pero, ¿cómo puede un aspirante a casa flipper asegurarse de que puede generar ROI antes de comprar una propiedad? La estrategia más recomendada es la regla del 70%. Esta regla ayuda a los inversores a juzgar mejor si vale la pena invertir en una propiedad de inversión.
Entendiendo la regla del 70%
La regla del 70 % establece que los inversores deben pagar solo el 70 % o menos del valor posterior a la reparación (ARV) menos los costos de renovación y reparación. Esta fórmula puede ayudar a reducir el riesgo de las propiedades de inversión.
Echemos un vistazo a un ejemplo de la vida real para la mediana propiedad listada en Louisville: $215,000.
Si el ARV de su casa es de $215,000 y requiere $40,000 en reparaciones, no debe pagar más de $110,500 por la propiedad.
$215 000 x 70 % = $150 500 – $40 000 = $110 500
Puede ayudar a determinar cuál será su ARV investigando propiedades similares en buenas condiciones y utilizando el precio de cotización medio en su ciudad como guía. También deberá asociarse con un buen contratista o empresa de reparación para estimar los costos de reparación. Su agente también debería poder ayudarlo a determinar su ARV y decidir si una casa es una buena inversión para invertir.
Otros factores a considerar
Incluso si es probable que una casa genere ganancias, es importante estimar no solo cuánto tiempo llevará el proceso de inversión, sino también cuánto tiempo llevará la venta de la casa. Dado que su ROI depende de la venta de la casa, es importante predecir cuánto tiempo esperará sin ver una ganancia.
Se estima que las casas que se renuevan en todo el país tardan un promedio de 180 días en completar el proceso. Este número variará según su mercado específico, pero es una buena guía para tener en cuenta al planificar su presupuesto.
Si está renovando una casa en Louisville, por ejemplo, es importante tener en cuenta que las casas permanecen en el mercado durante un promedio de 65 días. Si bien este proceso a menudo puede ser más rápido con la ayuda de un buen agente si su casa toma 65 días para comprar y 65 días para vender, eso le dejará solo 50 días para hacer todas las reparaciones necesarias si desea completar el proceso en 180 días
Planificar en consecuencia lo ayudará a mantenerse en el camino financiero.
Pagar en efectivo versus sacar un préstamo
Cuando se trata de decidir la mejor manera de financiar una propiedad, pagar en efectivo siempre dará una mayor recompensa que tomar un préstamo. Siempre existe el riesgo de que las renovaciones se prolonguen y si necesita pedir prestado más dinero, puede perder potencialmente su ROI.
Cuando surgen reparaciones inesperadas, no solo tiene que pagar más dinero por adelantado y obtener financiamiento adicional, sino que también paga más intereses y extiende su período de renovación.
Esto puede llevar a que su casa permanezca en el mercado por más tiempo y es probable que tenga que reducir el precio de cotización. Si esto sucede, su casa cotizada de $215,000 podría bajar a $195,000. Si bien esto puede parecer correcto a primera vista, así es como se suma todo:
- Monto del préstamo de compra – $ 110,500
- Monto del préstamo de renovación – $ 50,000
- Intereses pagados durante cuatro meses – $8,620
- Reparaciones – $8,000
- Costos de cierre, $15,000
¡Esto te deja solo con una ganancia de $2,880 después de meses de trabajo!
Por supuesto, hay escenarios en los que puede ganar más dinero usando un préstamo, pero siempre es más riesgoso. Al usar efectivo, puede dejar su casa en el mercado por más tiempo, sin incurrir en cargos por intereses y si vendió su casa por $205,000, en cambio, obtendría una ganancia de $21,500.
Si decide financiar su propiedad de inversión, debe obtener más información sobre los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito ( HEL y HELOC ), así como las posibles opciones de hipoteca de su agente de bienes raíces.
Las mejores ciudades en Kentucky para House Flippers en 2019
Dado que se determinó que es mejor encontrar propiedades de inversión en áreas que están calientes en este momento, es bueno saber qué ciudades de Kentucky están experimentando los mercados más calientes. Aquí están las cinco áreas principales para vender propiedades en Kentucky en 2019.
louisville
Esta conocida ciudad de Kentucky está experimentando un mercado muy activo, más activo que el promedio estatal, con precios muy por encima de los promedios estatales y se espera que sigan aumentando.
Valor medio de la vivienda = $ 159,800
Precio medio de cotización = $ 215,000
Crecimiento proyectado del valor de la vivienda = 1.9%
Lexington
Otra ciudad importante en el estado de Bluegrass que está experimentando un gran mercado es Lexington. El valor de las viviendas ha aumentado un 5,2 % durante el año pasado y se prevé que siga subiendo.
Valor medio de la vivienda = $ 183,300
Precio medio de cotización = $ 259,000
Crecimiento proyectado del valor de la vivienda = 2.9%
richmond
Aunque Richmond es un poco menos conocido, el mercado está muy activo en este momento, lo que favorece a los compradores. El valor de las viviendas ha aumentado un 4% durante el año pasado y se espera que continúe aumentando.
Valor medio de la vivienda = $ 172,500
Precio medio de cotización = $ 182,500
Crecimiento proyectado del valor de la vivienda = 1.7%
florencia
Otra ciudad de Kentucky que experimenta un auge en el mercado inmobiliario es Florence. Esta ciudad experimentó un gran aumento en el valor de las viviendas de 9.8% durante el año pasado y se prevé que los valores continúen aumentando.
Valor medio de la vivienda = $ 162,500
Precio medio de cotización = $ 189,900
Crecimiento proyectado del valor de la vivienda = 4.4%
nicholasville
Esta ciudad en Kentucky tiene un gran mercado de vendedores en este momento, el valor de las viviendas ha aumentado un 8,5 % durante el último año y se espera que la tendencia continúe a lo largo de 2019.
Valor medio de la vivienda = $ 160,100
Precio medio de cotización = $ 259,950
Crecimiento proyectado del valor de la vivienda = 4.9%
Próximos pasos para Kentucky House Flippers
Cambiar de casa puede ser una excelente manera para que los inversores obtengan una ganancia rápida y sustancial, aunque no está exenta de riesgos. Si está buscando comenzar a vender casas en Kentucky, es importante asociarse con un agente de inversiones local con experiencia.
Si aún no tiene un agente inmobiliario local, Clever puede ayudarlo. Clever Partner Agents son agentes de servicio completo experimentados y mejor calificados que pueden ayudarlo a comprar y vender su propiedad en Kentucky. Los agentes de Clever Partner pueden ayudarlo a encontrar la propiedad perfecta en su ubicación ideal.
Lo mejor de todo es que, cuando llega el momento de vender su propiedad, los agentes de Clever Partner solo cobran $3,000 o una comisión del 1% por cotizar casas de más de $350,000, a diferencia del tradicional 3%. Si está vendiendo su casa por $ 215,000, solo le pagará a su agente $ 3,000, en lugar de $ 6,450, ahorrando $ 3,450.