La guía definitiva para remodelar casas en Kansas

¿Es Kansas un buen mercado para los flippers de casas? ¿Y dónde deberían invertir? Nuestro artículo tiene una descripción general del mercado inmobiliario de Kansas, incluidas las tendencias de apreciación de precios y las mejores ciudades para invertir, con información sobre los números que debe conocer para obtener la mejor oferta.

The Ultimate Guide to Flipping Houses in Kansas

¿Has soñado con unirte a las filas de los flippers de casas y sacar provecho de increíbles ganancias? Cambiar casas exitosamente tiene más trampas de las que piensas, por lo que es una buena idea investigar de antemano.

Las reparaciones pueden costar más de lo previsto, la economía local podría derrumbarse o un constructor podría construir casas nuevas al final de la cuadra. Cualquier retraso en la venta de la casa una vez que esté lista para cotizar también agrega pagos adicionales del préstamo a sus costos, lo que reduce sus ganancias.

Es difícil predecir todo lo que podría salir mal cuando se renueva una casa en Kansas, razón por la cual desea consultar con expertos cuando decida ingresar al negocio. Reúna a un equipo de profesionales antes de comprar una inversión. Un agente de bienes raíces puede ayudarlo a encontrar propiedades potenciales mientras busca un oficial de préstamos y contratistas.

Análisis del mercado inmobiliario de Kansas de 2019

El valor promedio de una vivienda en Kansas es de $140,700 . Han subido un 6,8% en el último año y podrían subir otro 3,2% en 2019.

Profundizando, más allá de la métrica estatal, los valores de las casas en diferentes áreas pueden ayudarlo a enfocar su búsqueda de casas.

En Topeka, el valor medio de una vivienda es de $112.200 , lo que representa un aumento del 6,8% año tras año. Las viviendas en Kansas City tienen un valor medio ligeramente inferior, de $103.200 , pero los valores crecieron un 14,5 % el año pasado y se espera que crezcan otro 9,3 % este año. El valor de las casas de Wichita está en $128,000 después de aumentar un 6.7 % en 2018. El lugar donde decidas invertir en Kansas afectará la cantidad de dinero que necesitarás por adelantado y tus ganancias potenciales, así que elige sabiamente.

Antes de decidirse por una ciudad, asóciese con un agente local experimentado que pueda brindarle información sobre las mejores ciudades y vecindarios para invertir.

Cómo saber si una propiedad en Kansas es una buena inversión

Cuando busque casas para posibles cambios, tenga en cuenta que desea pagar por debajo del valor de mercado de la casa y tratar de ceñirse a una casa que solo necesita reparaciones cosméticas.

Comience por buscar casas a bajo precio en un área donde el stock de viviendas en general tiene un precio mucho más alto. Luego analice la condición de la casa y las posibles reparaciones. Trate de evitar casas que necesiten reparaciones estructurales como techos o cimientos, sin importar cuán barata sea la casa. A menos que sea un experto, es difícil predecir su costo final o cuánto tiempo llevarán esas reparaciones. Quiere encontrar una casa que necesite principalmente reparaciones cosméticas.

Después de que su agente de Clever Partner prepare un análisis de mercado comparativo gratuito sobre casas cercanas, pueden sentarse juntos y determinar si la casa es una buena inversión. Los datos compilados en la CMA sobre las ventas recientes de viviendas y la rapidez con que se vendieron pueden ayudar a planificar su línea de tiempo y ganancias potenciales. Los agentes inmobiliarios experimentados saben cómo ayudar a los principiantes a tomar decisiones de inversión acertadas.

Cómo obtener ganancias al vender una casa en Kansas

Memoriza e internaliza los cálculos de la regla del 70% y el retorno de la inversión. Son dos de las métricas más importantes al decidir sobre un cambio potencial. Similar a la compra de acciones, desea tener una imagen clara del panorama financiero antes de comprar.

Muchos inversores inmobiliarios utilizan la regla del 70% para guiar la decisión de comprar una inversión. De acuerdo con la regla, nunca pague más del 70% del valor de la vivienda después de la reparación o ARV menos el costo de las reparaciones al comprar una vivienda para remodelar.

Si una casa en Topeka vale $112,200 después de las reparaciones, multiplíquelo por 0,70 para obtener $78,540. Luego deduzca un estimado de $15,000 para reparaciones y tendrá $63,540. Según la regla del 70% que es lo máximo que debe pagar por la vivienda.

Escrito como una ecuación, sería $112 200 (ARV) x 0,70 = $78 540 – $15 000 (reparaciones) = $62 540.

Si no puede comprar una propiedad de inversión a un precio que se ajuste a la regla del 70%, busque otras propiedades o vecindarios. No importa a qué precio se vendan las casas en el vecindario, debe proteger su margen de ganancias.

La otra buena relación que todo inversor debe conocer es su retorno de la inversión o ROI. El porcentaje expresa la cantidad generada por el dinero que has invertido. Calcúlelo tomando el valor actual de la inversión y restándole su costo, y luego divida el monto restante entre el costo de la inversión.

Con la casa hipotética en Topeka, serían $112,200 menos el costo de $98,540 por la hipoteca y las reparaciones, dividido por $98,540 para un ROI del 14%. Una vez que comience a calcular el ROI de propiedades específicas, tendrá que agregar las comisiones de los agentes inmobiliarios, los costos de cierre y cualquier pago de préstamo durante los meses en que mantiene la casa a sus expensas. Para reducir algunos de esos gastos, trabaje con un agente inmobiliario de baja comisión cuando venda la casa.

Pagar en efectivo versus sacar un préstamo

Antes de que pueda comenzar a rasgar la alfombra vieja y pintar las paredes, debe comprar la propiedad. Las opciones de financiamiento para remodelar casas van desde hipotecas tradicionales y HELOC a través de bancos hasta productos de préstamo diseñados para remodelar casas. Cada uno de ellos tendrá un impacto diferente en su trato, así que asegúrese de entender sus términos.

El dinero duro y los prestamistas alternativos ofrecen principalmente préstamos fijos y de inversión, aunque algunos bancos los otorgarán a usuarios experimentados. Los préstamos fix and flip son préstamos a corto plazo, a menudo de interés únicamente, destinados a cubrir el período de reparación de la vivienda y unos pocos meses para venderla. Tienen tasas más altas que las hipotecas tradicionales, comenzando en 12% y subiendo desde allí.

Si desea obtener un préstamo de un banco o de prestamistas tradicionales, deberá tener un crédito excelente y efectivo para el pago inicial. Ofrecerán hipotecas y líneas de crédito con garantía hipotecaria, pero puede llevar meses aprobar un préstamo bancario. En ese momento, otro flipper podría haber comprado la propiedad. Las hipotecas y los HELOC para una inversión requerirán al menos un pago inicial del 20 %, si no más. El banco podría pedirle que pague intereses por adelantado, lo que haría que el trato no fuera rentable.

La mejor paga para comprar una casa para voltear es pagar en efectivo. Las condiciones del mercado pueden cambiar mientras arregla una casa, pero si pagó en efectivo, puede permitirse conservarla hasta que el mercado vuelva a estar a su favor. Si se acerca la fecha de vencimiento de su préstamo de arreglo y cambio, podría sentirse presionado a vender con pérdidas solo para satisfacer a su prestamista.

Obtener un préstamo aumenta el riesgo de su inversión. Si compró esa casa en el ejemplo de Topeka anterior por $ 98,540 en una hipoteca y con un préstamo de renovación, sus pagos mensuales aproximados podrían ser de alrededor de $ 900.

Si las cosas salen mal y las reparaciones cuestan $5,000 más de lo esperado, también retrasará el tiempo hasta que pueda poner la casa en venta, por lo que ahora ha pagado cuatro meses de pagos en lugar de dos. Entonces, ¿qué pasa si se tarda seis meses en vender la casa cuando había presupuestado tres? Sus números en la casa ahora se ven así;

  • Préstamo de compra $ 78,540
  • Préstamo de renovación $ 15,000
  • Pagos estimados $9,000
  • Reparaciones adicionales $5,000
  • Costos de cierre del 2% = $2,244

Todavía obtendrá una ganancia de $ 2416, pero si nada hubiera salido mal, habría obtenido una ganancia de aproximadamente $ 11 916. No mucha gente consideraría esto como un gran sueldo por diez meses de trabajo. Conocer y monitorear sus números es la clave del éxito en la inversión de casas.

Las 3 mejores ciudades de Kansas para House Flippers en 2019

Kansas City se ubicó en la lista de los mejores lugares para invertir para los inversionistas de bienes raíces en 2019, debido al crecimiento de su población y menos proyectos de vivienda nuevos. El valor de las viviendas creció mucho el año pasado y seguirá creciendo, pero sigue siendo bastante asequible para los inversores. La tasa de cambio de casas en Kansas City ha crecido en los últimos años , pero todavía hay espacio en el mercado.

El valor de las viviendas de Wichita también ha ido en aumento, y ocupó el puesto 25 entre las 170 ciudades más baratas en costos de remodelación y reparación, siendo una de ellas la más barata.

Overland Park hizo la misma lista de los mejores lugares para voltear en 2019, aunque los costos de reparación son más altos. El valor medio de las viviendas, que aumentó un 7,7 % en 2018 , es de 319 600 dólares, por lo que es un mercado más caro para entrar en un flipper.

Próximos pasos para los Flippers de Kansas House

Hable con un agente experimentado para obtener asesoramiento y ayuda para calcular el rendimiento de una inversión y comprar inversiones. Incluso si ha comprado su propia residencia, es una experiencia diferente.

Los agentes de Clever Partner trabajan por menos de la comisión típica de un agente inmobiliario para que usted obtenga el mayor margen posible de su inversión. Pero no sacrifica el servicio cuando trabaja con ellos, ya que son agentes de servicio completo listos para comercializar su flip y obtener el mejor precio. Si está listo para obtener más información sobre cómo invertir casas en Kansas, comuníquese con Clever hoy y lo pondremos en contacto con un agente local.