Carolina del Norte es el sueño de un flipper. Varias de sus ciudades han ocupado un lugar destacado en las listas nacionales de puntos calientes. Puede parecer fácil, pero no hacer su investigación podría hacerle perder miles de dólares. Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre la inversión de casas en Carolina del Norte.
La inversión en bienes raíces a menudo puede generar riqueza más rápido que las rutas tradicionales como las acciones. Flipping es solo una de varias formas de invertir en propiedades, pero es una excelente opción siempre que sepa lo que está haciendo.
“Flippers” compre una casa para arreglar a un precio muy por debajo del valor de mercado, haga las reparaciones necesarias y véndala para obtener una ganancia. Esto puede sonar como dinero fácil, pero es mucho más complicado de lo que piensas. Si no ha investigado y paga demasiado por la propiedad, subestima las reparaciones necesarias o sobrestima el precio final de venta, su “gana de dinero” podría terminar costándole miles. Aquí hay algunas consideraciones que debe tener en cuenta si está tratando de hacer volteretas en Carolina del Norte.
Análisis del mercado inmobiliario de Carolina del Norte de 2019
Según todos los informes, el mercado inmobiliario de Carolina del Norte está caliente. Según Zillow, el valor medio de una vivienda en todo el estado es de $183.400 y los valores han aumentado un 8,5 % durante el último año. El precio promedio de cotización es de $264,864 y varias de las ciudades más grandes del estado a menudo aparecen en las listas nacionales de puntos críticos de bienes raíces.
Los valores y precios de las viviendas pueden fluctuar significativamente de una región a otra, de una ciudad a otra o incluso de un vecindario a otro en Carolina del Norte. Por ejemplo, Raleigh tiene un valor promedio de vivienda de $266,300, según Zillow. Sin embargo, Goldsboro, a solo una hora de la ciudad, tiene un valor promedio de vivienda de solo $86,000.
Esta amplia gama enfatiza la importancia de encontrar un agente inmobiliario local experimentado que conozca su mercado de elección por dentro y por fuera para ayudarlo a encontrar una propiedad de inversión.
Cómo saber si una propiedad en Carolina del Norte es una buena inversión
El precio de compra es la decisión más importante al comprar una casa en Carolina del Norte para darle la vuelta. Dado que la ubicación de una propiedad es una de las pocas cosas que no puede cambiar, opte por la casa más barata en la calle en un gran vecindario.
Una vez que haya elegido un área en la que invertir, haga los números. Determine la condición actual de la casa y el costo de las reparaciones que deberá hacer. Luego, un análisis de mercado comparativo para estimar la cantidad que espera obtener de un comprador cuando venda la casa y tenga en cuenta los costos de cierre. La diferencia entre los dos debería ser la ganancia que obtendrá de su inversión.
Dado que tasar una casa y estimar las reparaciones es una ciencia inexacta, apóyese en un experto para que lo guíe a través de la evaluación de posibles propiedades de inversión, especialmente si es un novato en la construcción de casas.
Cómo obtener ganancias al vender una casa en Carolina del Norte
Los flippers experimentados utilizan las reglas del 70% para asegurarse de obtener suficiente retorno de su inversión por el tiempo y la energía que invierten en un flip. También usan esta regla para analizar la rentabilidad de una casa y determinar cuánto están dispuestos a pagar por una reparación superior.
Los inversores no deben pagar más del 70 % del valor posterior a la reparación (ARV) de la vivienda después del costo de las reparaciones necesarias. Usaremos el valor medio de la vivienda en Carolina del Norte como ejemplo.
Si la casa vale $183,000 después de las reparaciones y deberá pagar $40,000 por esas reparaciones, no querrá pagar más de $88,100.
$183,000 (ARV) x 70% = $128,100 – $40,000 (reparaciones) = $88,100
La regla del 70% es una guía increíblemente simplificada para evaluar una propiedad. Otros factores pueden influir en su compra, incluida la época del año: comprar una casa en el verano significa que puede ser invierno antes de que haya hecho las reparaciones y esté listo para cotizar. Sin embargo, es probable que lo vendas a un precio más bajo en invierno que en primavera, por ejemplo.
El tiempo promedio para renovar una casa en Carolina del Norte es de 180 días, por lo que también querrá tener en cuenta los pagos que deberá realizar durante este tiempo, como impuestos a la propiedad, servicios públicos, seguro de responsabilidad civil y cualquier interés de préstamo que esté pago. Estos gastos pueden acumularse y, a menudo, los nuevos inversores los pasan por alto.
Pagar en efectivo versus sacar un préstamo
Si puede pagar en efectivo, es, con mucho, la opción más rentable y menos estresante para pagar una inversión. Si financia la propiedad, está pagando intereses sobre el préstamo cada día que pasa. Esto puede presionarlo para que acepte una oferta más baja. Si paga en efectivo, puede esperar un mercado lento y obtener el precio de venta máximo.
Considere el ejemplo promedio de Carolina del Norte anterior. Usted compra una casa para reparar por $88,100 más $5,000 en costos de cierre y pone $40,000 para las reparaciones. Estás en esto por $133,100 y lo financias todo. Usted cotiza en $183,000 pero la casa está en el mercado en el invierno, por lo que baja el precio a $170,000. Después de la inspección del comprador, debe depositar otros $5,000. Cierras un mes después, 180 días después de que lo compraste por primera vez. Usted paga $3,000 en costos de cierre y termina pagando $3,000 en intereses y $3,000 en facturas (seguro, impuestos a la propiedad, agua, basura, etc.) en esos seis meses. Usted obtiene una ganancia de $22,900. Si hubiera pagado en efectivo y esperado a que saliera el mercado, podría haber obtenido el precio de venta total de $183,000 y evitado pagar intereses, obteniendo $38,900 en ganancias, ¡$16,000 más!
Si pagar en efectivo no es una opción viable para usted, puede considerar las siguientes opciones de financiamiento:
Líneas de crédito con garantía hipotecaria
Las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) son similares a una tarjeta de crédito, pero utilizan el valor acumulado de la vivienda como garantía. Si está renovando una casa, aún no tendrá capital acumulado, por lo que deberá usar su residencia personal u otra propiedad que posea como garantía. Esto puede ser riesgoso, especialmente si es la residencia de su familia. Si no realiza el pago, podría perder su casa a través de una ejecución hipotecaria. Las tasas de interés de los HELOC también son variables, lo que significa que podrían aumentar en cualquier momento.
Préstamos con garantía hipotecaria
Un préstamo con garantía hipotecaria (HEL) es similar a un HELOC, pero los pagos son más parecidos a una hipoteca: una tasa de interés fija y un pago mensual fijo. Las hipotecas tradicionales generalmente no se usan para inversiones, ya que a los prestamistas les gusta prestar a solo el 80% de la relación préstamo-valor (LTV). Además, necesitará dinero extra para financiar las reparaciones necesarias para volver a incluir la casa en la lista.
Hipoteca Tradicional
Si su residencia personal está completamente pagada, una hipoteca tradicional podría ser una opción para financiar una inversión. Pero al igual que un HELOC, esto puede ser arriesgado ya que utiliza su hogar actual como garantía. Los inversores más experimentados también buscan préstamos privados a través de familiares, amigos o prestamistas de dinero fuerte.
Si está buscando financiar una inversión, asegúrese de comprender todos los costos y riesgos asociados para no caer en la trampa de un retorno de la inversión (ROI) negativo. Los préstamos a menudo vienen con términos y condiciones estrictos y costos o tarifas de cierre adicionales.
Las 5 mejores ciudades de Carolina del Norte para House Flippers en 2019
Raleigh
El valor medio de una vivienda en Raleigh es de $266.300, con un aumento anual del 6,9 %. El precio de lista promedio es de $ 319,000. Un estudio realizado este año por realtor.com calificó a Raleigh como la mejor ciudad para flipping en los EE. UU. y encontró una diferencia entre el precio de compra y el de venta del 32 %.
charlotte
Charlotte fue clasificada por realtor.com como la segunda mejor ciudad para hacer flipping y la diferencia promedio entre el precio de compra y el de venta fue del 36%. Los nuevos puestos de trabajo están trayendo compradores de vivienda a la zona. El valor medio de una vivienda en Charlotte es de $207.600 y ha subido un 9,8 % en el último año. El precio de lista promedio es de $ 296,500.
Durham
En 2017, Durham tuvo la tasa de devolución más alta del estado para aletas, pero el mercado aún está activo. El valor medio de una vivienda en Durham es de $242.100 y los valores han aumentado un 7,4 % durante el último año. El precio de lista promedio es de $ 342,600.
Greenboro
El valor medio de una vivienda en Greensboro es de $134.500 y ha aumentado un 8,1 % durante el último año. El precio de lista promedio es de $ 185,000. Dado su bajo costo de entrada, esta sería una gran ciudad para invertir para un flipper con capital limitado.
Winston-Salem
Otro gran mercado para nuevos inversores flip es Winston-Salem. El valor medio de una vivienda es de solo $144,100 y ha aumentado a una tasa anual del 6%. El precio de lista promedio es de $ 194,900.
Próximos pasos para House Flippers de Carolina del Norte
Si está buscando comprar un flip en Carolina del Norte, trabaje con un agente experimentado que pueda ayudarlo a programar adecuadamente su compra y su venta, y garantizar su compra en un vecindario con el mayor rendimiento.
Los agentes de Clever Partner también pueden ofrecer visitas a pedido, a veces en menos de una hora, para que sepa que no se perderá una buena propiedad. La velocidad es clave para encontrar una buena oferta de inversión.
Cuando llega el momento de vender, los agentes inteligentes también trabajan por una fracción de la tasa de comisión típica, por una tarifa fija de solo $3,000 si la casa se vende por menos de $350,000. Esto lo ayuda a mantener el margen más alto posible en su inversión al mismo tiempo que obtiene un excelente precio y garantiza que la venta se realice sin problemas.