¿Sueñas con remodelar una casa en la soleada California? El mercado en California se ha enfriado, lo que brinda a los inversores la oportunidad de participar. Antes de decidirse a lanzarse a invertir casas, lea esta guía.
Si nunca ha oído hablar de remodelar casas, es cuando los inversionistas compran una casa que necesita renovaciones o mejoras importantes y se darán la vuelta y venderán la casa para obtener una ganancia una vez que el trabajo esté terminado. En 2018, la ganancia promedio de una inversión fue de más de $65 000. Este número es lo suficientemente cautivador como para que mucha gente piense en cambiar casas.
Sin embargo, remodelar una casa puede ser un proceso largo y complicado, por lo que se recomienda que cualquier persona que busque invertir en bienes raíces investigue. Estas son solo algunas de las consideraciones que debe tener en cuenta si está pensando en invertir en una casa flip.
Análisis del mercado inmobiliario de California de 2019
En este momento, California se encuentra en un mercado de compradores bastante fuerte. El valor medio de una vivienda en California es de alrededor de $548.700 y el valor de una vivienda ha subido un 2,6 % durante el último año. Zillow predice que aumentarán otro 2% el próximo año. El precio medio de las viviendas actualmente cotizadas en California es de $539 000, mientras que el precio medio de las viviendas vendidas es de $493 100.
Algunos de los precios en California varían según la región, por lo que también deberá tenerlo en cuenta. Por ejemplo, el valor medio de una vivienda en San Francisco es de $1 194 300, pero en Fresno, el valor medio de una vivienda es de $212 700. Como puede ver, esto puede tener un gran impacto en cuanto a dónde decide cambiar de casa.
Siempre se recomienda que los aspirantes a amantes de la casa se asocien con un agente inmobiliario local experimentado que conozca el mercado por dentro y por fuera. Tendrán conocimiento en todas las áreas a lo largo del estado y cuáles resultarán ser las más rentables.
Cómo saber si una propiedad de California es una buena inversión
Cuando busca una propiedad de inversión, hay algunas consideraciones clave que deben tenerse en cuenta al evaluar una posible inversión. Para empezar, querrá buscar la casa más barata posible en un gran vecindario. Algunas de las mejores áreas para voltear en California son San Diego, el Área de la Bahía e Irvine. Tienen economías prósperas, una amplia gama de actividades y atraen a muchos turistas. Atributos como estos son los que harán que su propiedad prospere en el mercado.
La mayoría de los inversores recomiendan seguir la estrategia de inversión de la regla del 1%, que consiste en poder alquilar la casa por al menos el 1% del precio de compra. También debe verificar el valor de tasación del condado para determinar si obtendrá una ganancia de la casa. Se puede acceder fácilmente a esta información en el sitio web del distrito de tasación del condado.
Cómo obtener ganancias al vender una casa en California
Al voltear casas, hay muchos números que necesitas procesar. Una de las fórmulas más comunes para usar en el cambio de casas es la Regla del 70%. La Regla del 70% dice que nunca debe pagar más del 70% del valor posterior a la reparación (ARV) de una propiedad, menos el costo de las reparaciones necesarias.
Antes de comenzar, deberá calcular cuánto puede gastar en la propiedad, más el costo de las reparaciones y mejoras. Luego, tomará ese número y buscará propiedades en su rango de precios, y evaluará cuánto dinero en reparaciones necesitará hacer para cada propiedad.
La cantidad de dinero que tendrás que poner depende de en qué parte de California estés invirtiendo. Como dijimos antes, el valor medio de una vivienda en California es de $548,700. Si el ARV de una casa es de $550,000 y necesita $20,000 en reparaciones, la Regla del 70% dice que no debe pagar más que por esa propiedad.
$550,000 (ARV) + $20,000 = $570,000
$570 000 x 0,7 (70 %) = $399 000
La regla del 70% es fácil de calcular y es una gran guía a seguir para evitar pagar de más por una propiedad en California. Los flippers siempre deben tener en cuenta que el costo de remodelar una casa es el total del precio de compra de la propiedad, los costos de reparación y renovación, los costos de mantenimiento y el costo de venta de la propiedad (incluidos los gastos de comercialización).
Pagar en efectivo versus sacar un préstamo
Si está dentro de su presupuesto y capacidad financiera, invierta con efectivo. Cambiar de casa puede ser arriesgado y si algo sale mal o hay un retraso, no tendrá que pagar intereses por el tiempo que esté reparando e intentando vender la propiedad.
Al usar sus propias finanzas y evitar acumular deudas, puede tomarse el tiempo que necesite para tener la casa lista para vender. Cuando las personas solicitan préstamos hipotecarios para financiar una inversión, puede generar desesperación por vender, por lo que se vende a un precio más bajo.
Sin embargo, no es realista pensar que cada flipper tiene el dinero para invertir en una propiedad y pagar las reparaciones y mejoras. Como inversionista, tiene algunas opciones de préstamo que le darán la oportunidad de comprar, invertir y vender.
Es posible que desee reconsiderar la obtención de un préstamo hipotecario tradicional porque estos tipos de préstamos tardan más en cerrarse y aún tendrá que pagar los costos de cierre, incluso si anuncian que tienen tarifas y tasas de interés bajas. Otro problema con el que se encuentran con frecuencia los flippers es que no se aprueban a tiempo.
Los prestamistas siempre realizan un control exhaustivo de sus finanzas y, si les llama la atención algo negativo, esto podría retrasar aún más el proceso del préstamo. Este proceso puede ser especialmente frustrante si está planeando comprar una casa de ejecución hipotecaria o de venta corta.
Una opción más segura sería ahorrar el efectivo necesario para financiar su inversión. Esto puede ayudarlo a evitar pagar tasas de interés durante el proceso de renovación y le da un margen de maniobra para esperar que el mercado termine si es necesario.
Echemos un vistazo a un ejemplo de lo que puede suceder si solicita un préstamo para financiar su inversión. Por lo general, deberá tener en cuenta algunas reparaciones inesperadas y posibles retrasos que hacen que el proyecto tarde más de lo esperado.
Precio de venta: $300,000
- Préstamo de compra: $ 250,0000
- Préstamo de renovación: $ 30,000
- Interés estimado pagado durante seis meses: $ 2,240
- Reparaciones: $2,000
- Costos de cierre: $15,000
Su ganancia: $760
Obviamente, una ganancia de $760 no valdrá los largos meses de arduo trabajo. Siempre que comprenda las posibles implicaciones financieras de los préstamos hipotecarios y financie adecuadamente durante el proceso de inversión, los préstamos hipotecarios pueden ser una gran herramienta para ingresar a la industria de la inversión inmobiliaria. Su objetivo principal debe ser asegurarse de obtener un ROI rentable (retorno de la inversión).
Las 5 mejores ciudades de California para House Flippers en 2019
Una vez que sepa cómo planea financiar su cambio, es hora de encontrar las mejores ciudades de California que le brindarán un ROI (retorno de la inversión) más alto.
Modesto
Modesto es conocido por su centro de la ciudad culturalmente rico que está rodeado de hermosos suburbios. El valor promedio de una vivienda en Modesto es de $295,500. El valor de las viviendas ha subido un 3,7% desde el año pasado y se espera que suba otro 2,6% para el próximo año. Modesto tiene una próspera industria agrícola que atrae una gran cantidad de trabajadores en busca de vivienda. Esta hermosa ciudad también está cerca del Parque Nacional Yosemite, que tiene una gran cantidad de turistas que visitan todo el año.
Rancho Cucamonga
En Rancho Cucamonga, el valor medio de una vivienda es de $524.400, que ha aumentado un 4,2 % durante el último año. Se espera que el valor de las viviendas aumente otro 2,4% el próximo año. El precio medio de las casas actualmente listadas en Rancho Cucamonga es de $529,000 mientras que el precio medio de las casas vendidas es de $505,700. Los hogares solo pasan un promedio de 81 días en Zillow, que es un número justo para los flippers.
sacramento
El capitolio del estado de California tiene un valor promedio de vivienda de $327,200, lo cual es muy razonable considerando los altos precios de vivienda típicos de California. El valor de las viviendas en Sacramento aumentó un 4,5 % durante el año pasado y Zillow predice que aumentará un 2,3 % durante el próximo año. El precio medio de las viviendas que se cotizan actualmente en Sacramento es de $325.000, mientras que el precio medio de las viviendas vendidas es de $315.900. Las casas en Sacramento solo pasan un promedio de 74 días en Zillow, que es más bajo que en otras ciudades con grandes poblaciones.
ontario
Ontario, California, está justo al lado de Rancho Cucamonga y tiene un valor de vivienda más alto. El valor medio de una vivienda en Ontario es de $425.700 y se espera que aumente otro 2,3% el próximo año. En años anteriores, Ontario experimentó un aumento del 4,9%. El precio medio de las viviendas actualmente cotizadas en Ontario es de $447 900, mientras que el precio medio de las viviendas vendidas es de $436 900.
Irvine
Todos conocemos a Irvine como una de las mayores potencias tecnológicas del estado. La economía en auge ha ayudado a elevar el valor medio de la vivienda a $859,500. Estos valores de las casas han subido un 1,2% durante el último año. Como flipper, querrá estar preparado para hacer una oferta por una casa porque la competencia de flipper aquí es alta.
Próximos pasos para California House Flippers
Ya sea que recién esté comenzando o que haya estado cambiando casas por un tiempo, siempre le recomendamos que trabaje con un agente experimentado. Clever puede ayudarlo a encontrar uno que se ajuste exactamente a lo que está buscando.
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