Si está buscando remodelar una casa en Arizona, hay muchas cosas que debe considerar. En inversiones de alto riesgo como cambiar de casa, es importante investigar y tomar las decisiones correctas. Esto es lo que necesita saber antes de vender una casa en Arizona.
Cambiar de casa es esencialmente la tarea de comprar una propiedad de bajo costo, hacer las renovaciones necesarias y venderla para obtener una ganancia unos meses después. Puede ser una oportunidad de inversión muy lucrativa con beneficios que incluyen un cambio rápido y, por lo tanto, una ganancia rápida.
Sin embargo, los programas de televisión a menudo lo hacen parecer fácil, y eso está lejos de ser el caso. De hecho, hay una cantidad sustancial de riesgo involucrado en cambiar de casa. Es una de las oportunidades de inversión más riesgosas disponibles y, si no tiene cuidado, podría perderlo todo.
Los impuestos y las reparaciones pueden reducir sus ganancias, las malas decisiones financieras pueden generar deudas y un ROI negativo, y su sueño de remodelar una casa pronto podría convertirse en una pesadilla.
Dicho esto, con la orientación y la planificación adecuadas, cambiar de casa puede ser una inversión factible y beneficiosa. Estas son solo algunas de las consideraciones que debe tener en cuenta si está pensando en intentar cambiar de casa en Arizona.
Análisis del mercado inmobiliario de Arizona de 2019
Arizona es un mercado de bienes raíces activo que se vuelve cada vez más atractivo. Es un mercado de vendedores, lo cual es excelente para los inversionistas ya que hay muchas personas que buscan casas para comprar. Si bien esto a veces puede hacer que encontrar y asegurar una propiedad sea un desafío, con la ayuda experta de un agente de bienes raíces , aún puede encontrar una gran oferta.
El valor promedio de una vivienda en Arizona es de $252,300, con un pronóstico de crecimiento de un año de 4.8%. El precio de lista medio es de $286 495 y el precio de venta medio es de $235 800. Sin embargo, estos son solo promedios. Estos números pueden variar mucho de una ciudad a otra.
Por ejemplo, el valor medio de una vivienda en Tucson es de $164 800, mientras que el valor medio de una vivienda en Scottsdale es de $421 200.
Los aspirantes a entusiastas de la casa deben asociarse con un agente inmobiliario local experimentado que conozca el mercado por dentro y por fuera y pueda actuar como guía y defensor durante el proceso de compra y venta.
Cómo saber si una propiedad de Arizona es una buena inversión
Hay varias cosas que debe tener en cuenta al determinar si una propiedad es o no una buena inversión.
Primero, es una buena idea ver si la propiedad tiene problemas de zonificación o gravámenes. Si es así, probablemente debería seguir adelante y considerar otras opciones.
En segundo lugar, es importante tener expectativas realistas. Si bien los programas de televisión pueden hacer que las renovaciones y remodelaciones de casas parezcan fáciles, es un trabajo duro. Lo mejor es comenzar con una propiedad más pequeña, incluso si no es la más glamorosa, y construir. Siempre puede ampliar su cartera en el futuro. Sea conservador, obtenga la experiencia necesaria y luego escale.
Tercero, vea si es posible encontrar un precio de compra por debajo del valor evaluado por el condado. La razón de esto es que el valor justo de mercado generalmente se determina agregando entre un 10 y un 20 % al valor de tasación del condado. Comprar por debajo de ese valor, entonces, es lo más cercano a una garantía de ganancias que es probable que obtenga en esta industria.
Finalmente, busque indicaciones generales de un vecindario deseable, como buenos distritos escolares, áreas tranquilas (o áreas con una atmósfera que se adapte a su comprador objetivo) y bajas tasas de criminalidad.
Consideraciones específicas de Arizona
En Arizona, específicamente, desea asegurarse de que la propiedad esté libre de peligros geológicos comunes. ¿Es el área propensa a inundaciones? ¿Hay suelo problemático cerca?
El repetido hinchamiento y encogimiento del suelo a menudo deja una textura de “palomitas de maíz” caracterizada por grandes grietas y formas casi hexagonales en el suelo. Si ve este tipo de suelo cerca de la casa, puede indicar que los cimientos son susceptibles a problemas importantes.
Los caminos de entrada agrietados y las áreas de la piscina también son indicios de que podría haber un problema de suelo. Más adelante, estas deficiencias del suelo pueden allanar el camino para el colapso de los cimientos, así que asegúrese de evitar propiedades con estas características, o al menos haga que un tasador profesional las revise.
Otro peligro a tener en cuenta en Arizona es la exposición al radón. El radón es un elemento radiactivo producido por la descomposición del uranio. A menudo se encuentra en el suelo y el aire en algunas partes de Arizona, y puede tener efectos desastrosos en la salud de humanos y animales por igual.
La actividad minera suele ser responsable de la presencia de radón, por lo que esto es de particular importancia si su propiedad está cerca de una antigua mina. Asegúrese de que la detección de radón sea parte de su tasación para asegurarse de que está vendiendo una casa segura.
También es importante tener en cuenta la condición actual, el costo de las reparaciones y el valor de mercado comparativo al evaluar una propiedad.
Hay mucho que tener en cuenta, por lo que definitivamente querrá asociarse con un agente de bienes raíces local con experiencia que tenga conocimiento en cambiar casas en el área.
Cómo obtener ganancias al vender una casa en Arizona
Hay muchas formas de obtener ganancias, pero ninguna está garantizada. Dicho esto, seguir algunas de las mejores prácticas en la industria puede ayudarlo a ponerse a la vanguardia para que pueda beneficiarse de una ventaja competitiva.
Conozca su mercado
Asegúrese de realizar la investigación necesaria para comprender lo que la gente en el mercado de Arizona que eligió quiere en una casa. Es importante asociarse con un agente de bienes raíces local que tenga experiencia en el área y, si es posible, también tenga experiencia en remodelar casas en el área.
Los agentes inmobiliarios conocen el mercado por dentro y por fuera y pueden ayudarlo a tomar las mejores decisiones. No puede permitirse el lujo de especular cuando realiza inversiones de alto riesgo, así que asegúrese de contar con una guía profesional durante todo el proceso.
Conozca sus opciones financieras
La planificación adecuada de sus finanzas es esencial cuando busca dar la vuelta a una casa. También es importante tener claras las opciones de financiamiento que tiene disponibles y cuáles son las adecuadas para usted.
Siga la regla del 70%
Al cambiar de casa, hay una regla general que puede ayudarlo a comprender cuánto puede gastar en una propiedad. Se llama la regla del 70%, y así es como suele presentarse.
Como regla general, los inversionistas no deben pagar más del 70% del valor después de la reparación (ARV) de la propiedad menos los costos de reparación para adquirir una propiedad.
La fórmula se ve así: Inversión máxima = ARV(0.70) — Reparaciones
En Mesa, el valor medio de una vivienda es de $240,300. Si conecta eso en la fórmula, puede obtener una estimación decente de lo que normalmente estaría buscando gastar en una propiedad de inversión para invertir. Asumamos costos de reparación de $20,000.
$240.300(0,70) — $20.000 = $148.210
Entonces, lo máximo que desearía gastar en una propiedad en Mesa con estas métricas es $148,210.
Si bien hay excepciones a cada regla, querrá ceñirse a esta para evitar terminar con un ROI negativo.
Otras Consideraciones
Asegúrese de dejar tiempo para todas las fases del proceso de volteo. Considere cuánto tiempo necesitará para la reparación, el tiempo promedio requerido para voltear (alrededor de 150 a 190 días) y otros factores similares. Además, asegúrese de tomarse el tiempo para comprender sus opciones de financiación.
Pagar en efectivo versus sacar un préstamo
Una vez que encuentre una propiedad que desee invertir, financiar la compra será una de sus principales prioridades. Hay algunas rutas principales que toman los inversores al financiar ese pago inicial y los costos de reparación posteriores.
Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
Una línea de crédito con garantía hipotecaria es una línea de crédito que toma prestado del capital de su casa. Recibe una línea de crédito flexible y, siempre que no la haya alcanzado al máximo, puede utilizarla cuando quiera para las compras que desee. Dado que no es una suma global, a muchas personas les gusta usar esto para los costos de reparación, ya que pueden ser difíciles de estimar.
Préstamo con garantía hipotecaria (HEL)
Un préstamo con garantía hipotecaria es similar a un HELOC, pero en lugar de sacar una línea de crédito, está sacando una suma global que se parece más a un préstamo típico. Esta cantidad fija puede ser útil para compras o costos que tienen un valor fijo. Por esta razón, a muchos inversionistas les gusta usar un préstamo con garantía hipotecaria para financiar el pago inicial de su propiedad de inversión.
El efectivo sigue ganando
Si bien la financiación con un préstamo basado en acciones o una línea de crédito es posible y factible, también es increíblemente arriesgada. El efectivo es siempre la opción más segura para financiar una propiedad de inversión. Cambiar de casa es una inversión intrínsecamente riesgosa en primer lugar y agregar deuda a la ecuación, especialmente cuando se usa su casa como garantía, puede generar una situación precaria.
Trate de usar efectivo siempre que sea posible para evitar terminar con un ROI negativo o una pérdida sustancial.
Las 5 mejores ciudades de Arizona para House Flippers en 2019
Si está listo para comenzar a buscar una propiedad para invertir, pero no sabe por dónde empezar, ciertamente no está solo. Puede ser una tarea desalentadora saber en qué parte de Arizona comenzar a buscar una propiedad. Sin embargo, entrar en algunas de las ciudades más prometedoras y de más rápido crecimiento del estado puede ayudar. Aquí hay cinco opciones.
Mesa, Arizona
Mesa es un mercado en crecimiento que ofrece una gran oportunidad a los compradores potenciales de casas. El valor medio de una vivienda es de $250.800, se ha visto un crecimiento de 1 año del 8,1 % y el pronóstico de un año es del 6,0 %. En Mesa, el precio medio de cotización es de $265 000 y el precio medio de venta es de $240 300, y cada vivienda pasa un promedio de 63 días en el mercado.
Tucson, Arizona
Tucson está cerca de la vida de la ciudad, pero sigue siendo lo suficientemente suburbana y cercana a la naturaleza para que se sienta como un oasis. El valor medio de una casa aquí es de $187 800, el precio medio de lista es de $219 900 y el precio medio de venta es de $194 900. El mercado de Tucson ha crecido un 5,8% en el último año y se espera que crezca otro 3,8% el próximo año. La casa promedio de Tucson pasa 69 días en el mercado.
Phoenix, Arizona
Phoenix ofrece mucho que hacer a familias e individuos. Está cerca de casi todo, pero sigue siendo tranquilo y tiene un ambiente suburbano para aquellos a quienes no les gusta un ambiente caótico. El valor promedio de una casa aquí es de $242,300 con un precio de lista promedio de $276,500 y un precio de venta promedio de $222,700. El mercado de Phoenix ha crecido un 7,5 % en el último año y se espera que crezca otro 5,4 % el próximo año. La casa promedio aquí pasa 74 días en el mercado.
Peoria, Arizona
Peoria Arizona es una ciudad agradable y tranquila con vistas panorámicas y actividades en la naturaleza. El valor medio de una casa aquí es de $279 400, el precio medio de lista es de $329 900 y el precio medio de venta es de $268 300. El mercado aquí ha experimentado un crecimiento de un año del 6% y se espera que crezca otro 5,5% el próximo año. La casa promedio aquí pasa 72 días en el mercado.
Glendale, Arizona
Glendale está cerca de la vida de la ciudad, pero también lo suficientemente lejos como para ser pacífico. El valor medio de una casa aquí es de $232 700, el precio medio de lista es de $249 900 y el precio medio de venta es de $221 700. El mercado de Glendale ha crecido un 7,1% en el último año, y las previsiones dicen que crecerá otro 5,2% el próximo año. La casa promedio aquí pasa 69 días en el mercado.
Próximos pasos para Arizona House Flippers
Hay muchas consideraciones críticas que hacer si está considerando cambiar de casa en Arizona. Reformar una casa puede ser una inversión lucrativa, pero también es una inversión que conlleva un alto riesgo. Es importante investigar su perspectiva de mercado local y evaluar su propia situación financiera. Elegir las opciones de financiamiento adecuadas puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso, y consultar con el agente inmobiliario profesional puede ayudarlo a tomar las decisiones correctas y prepararlo para el éxito.
Un agente inmobiliario local con experiencia puede guiarlo y asesorarlo durante todo el proceso de compra y venta. Especialmente cuando llega el momento de vender, los agentes de Clever Partner trabajan por una fracción de la tasa de comisión típica, lo que lo ayuda a mantener el margen más alto posible en su inversión. Esto también puede ayudarlo a obtener un excelente precio y garantizar que la venta se realice sin problemas.